Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 22 сентября 2022 года Дело N А45-31168/2021

Резолютивная часть решения объявлена 15 сентября 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Суворовой О.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Герасимовой Д.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью УК "Велес" (ОГРН 1165476088810), г. Новосибирск,

к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный Застройщик "Союз - Инвест" (ОГРН 1145476139324), г. Обь, Новосибирская область,

об обязании выполнить гарантийные обязательства по устранению недостатков в многоквартирном доме,

при участии:

от истца: Миронова Е.П. (доверенность от 01.07.2022, паспорт, диплом);

от ответчика: Абдрашитов Д.Ф. (доверенность N 3-22 от 10.01.2022, паспорт, диплом),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью УК "Велес" (далее - истец, ООО УК "Велес") обратилось в арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный Застройщик "Союз - Инвест" (далее - ответчик, ООО "СЗ "Союз - Инвест") об обязании выполнить гарантийные обязательства по устранению недостатков в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. Одоевского, д. 9.

В судебном заседании 15.09.2022 истец уточнил исковые требования (уточнения N 04) в части перечня недостатков, подлежащих устранению:

1.1. Заменить облицовочную фасадную плитку ненадлежащего качества в объеме 120 штук;

1.2. На 1 этаже лицевой части внешней стороны дома восстановить утеплитель в межпанельном шве кв. N 1, N 2, N 18;

1.3. Восстановить разрушение штукатурного слоя в местах общего пользования (потолок возле лифта) в подъезде N 1 с 3 по 17 этажи в размере 14 кв.м.

1.4. Устранить намокание стены (причину и последствия течи) в коридоре между кв.N 143 и N 144 в виде желтого пятна и разрушение штукатурного слоя объемом 1 кв.м.

1.5. Устранить разрушение штукатурного слоя с 16 по 11 этажи в размере 24 кв.м. на пожарном выходе.

1.6. Устранить неисправность разделов N 10 (кв. 10), N 16 (кв. 16), N 42 (кв. 42), N 45 (кв. 45) на блоке индикации N 1; разделы N 4 (кв. N 64), N 25 (кв. 85), N 26 (кв. 86), N 27 (кв. 87), N 30 (кв. 90), N 42 (кв. 102), N 57 (кв. 117), N 58 (кв. 118); на блоке индикациии N 2; разделы N 4 (кв. 124), N 5 (кв. 125), N 22 (кв. 142), N 23 (кв. 143) на блоке индикации N 3 систем автоматической пожарной сигнализации и оповещения при пожаре, систем дымоудаления.

1.7. Произвести замену двигателя и лопастей вентиляционной установки, отвечающей за подпор воздуха шахты лифта.

1.8. Заменить вышедший из строя АКБ-12 в - 7А-ч в количестве 1 шт. в приборе ПОТОК-Н.

1.9. Заменить вышедший из строя АКБ-12 в - 7А-ч в количестве 1 шт. в РИП-12.

1.0. Произвести настройку конфигурации управления оборудованием (отсутствует управление разделами с С-2000 БКИ по квартирам).

Ответчик исковые требования не признал, указав в отзыве на отсутствие причинно-следственной связи между выявленные дефектами и действиями застройщика. При этом, сообщил о готовности устранить дефекты по пп. 1.1.

Исковые требования мотивированы тем, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Одоевского, д. 9, был введен в эксплуатацию 29.09.2017.

Приказом ГЖИ Новосибирской области N 1907/10 от 31.10.2017. многоквартирный дом по адресу: г. Новосибирск, ул. Одоевского, д. 9 включен в реестр лицензий Новосибирской области, деятельность по управлению которым осуществляет ООО УК "ВЕЛЕС".

Застройщиком указанного дома является ООО "СЗ "Союз - Инвест".

Истец указывает, что в ходе эксплуатации жилого дома проявились недостатки выполненных застройщиком работ, что подтверждается многочисленными актами осмотра, которые направлялись в адрес ответчика, но не устранялись последним, что и послужило поводом обращения с настоящими иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору управления многоквартирным домом (МКД) одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Строительство дома велось в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу пункта 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Исходя из толкования поименованной нормы, заказчик вправе воспользоваться одной из перечисленных в ней мер ответственности подрядчика за выполнение им работ с ненадлежащим качеством.

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (пункт 6 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Пунктами 5, 5.1 названной нормы права предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет, по технологическому и инженерному оборудованию - не менее трех лет, который исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода (часть 1 статьи 721 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из представленной в материалы дела переписки сторон усматривается, что истец неоднократно обращался в адрес ответчика с требованием устранения недостатков выполненных работ.

Ответчик оспаривал факт получения каких-либо претензий со стороны управляющей компании.

По определению суда сторонами был произведен совместный осмотр МКД в целях фиксации объема и видов дефектов, по результатам чего суду был представлен акт осмотра от 21.12.2021.

Однако, ответчик продолжал настаивать на отсутствии части дефектов и отсутствии причинно-следственной связи между действиями застройщика и возникшими дефектами.

Определением арбитражного суда от 14.02.2022 был назначена судебная экспертиза с постановкой следующих вопросов:

1. Имеются ли дефекты в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. Одоевского, 9, указанные в исковом заявлении (с учетом уточнения N 03 от 10.02.2022)?

2. При положительном ответе на первый вопрос, определить причины возникновения дефектов: нарушение застройщиком обаятельных строительных норм и правил, ненадлежащая эксплуатация многоквартирного жилого дома, иное.

3. Определить перечень дефектов, причиной возникновения которых явилось нарушение застройщиком обаятельных строительных норм и правил при выполнении соответствующих видов работ.

4. С учетом ответа на 3 вопрос, определить перечень мероприятия по устранению данных дефектов и сроки их устранения (учитывая как количество дней, так погодные условия) с учетом технологии выполнения соответствующих работ.

По результатам проведенного исследования эксперты пришли к следующим выводам:

- в жилом доме N 9 по ул. Одоевского в г. Новосибирске имеются следующие дефекты, указанные в исковом заявлении (с учетом уточнения N 03 от 10.02.2022):

1.1. Провал тротуарной плитки возле подъезда N 1 на участках размером 1x0, 2 м и 0,2x0,4 м (площадь 0,28 м2).

1.2. Провал тротуарной плитки на детской площадке на площади 4 м2, дефекты самой плитки отсутствуют.

1.3. Провал тротуарной плитки с торца дома на участках размерами: 1, 0x0,5; 3,6x0,2; 0,4x0,4; 0,5x0,6 (общая площадь: 1,0x0,5 + 3,6x0,2 + 0,4x0,4 + 0,5x0,6 = 1,68 м2), дефекты самой плитки отсутствуют.

1.4. Неравномерная окраска облицовочной фасадной плитки в количестве 120 штук.

1.6. Разрушение штукатурного слоя в местах общего пользования в местах стыков панелей в подъезде N 1 с 3 по 17 этажи, на отдельных участках размерами: 6, 4x0,07; 1x0,1; общая площадь на 15 этажей: (6,4x0,07 + 1x0,1) х 15 = 0,548 х 15 = 8,22 м2.

1.7. В коридоре между кв.N 143 и N 144 на поверхности потолка в месте стыка со стеной имеются следы замачивания в виде желтого пятна и разрушение штукатурного слоя на двух участках размерами 0, 5x0,1 м и 0,4x0,07 м.

Для установления наличия дефектов, указанных в пунктах 1.9 и 1.13 исковых требований, была произведена проверка работы блоков индикации систем автоматической пожарной сигнализации и оповещения при пожаре, систем дымоудаления. В результате проведенной проверки установлена некорректная работа (неисправность) блоков индикации, приборы показывают отсутствие связи с проверяемой квартирой (разрыв цепи). Данный показатель прибора обусловлен возможным демонтажем или повреждением системы автоматической пожарной сигнализации и оповещения при пожаре, системы дымоудаления в квартирах. Для проверки целостности указанных систем в квартирах необходим осмотр квартир. Экспертам не обеспечен доступ в проверяемые квартиры.

1.10. Механическое повреждение (отрыв) лопасти вентиляционной установки, отвечающей за подпор воздуха шахты лифта.

В силу того, что экспертам не обеспечен доступ к осмотру установленного утеплителя в межпанельных швах, установить наличие либо отсутствие дефекта установки утеплителя при проведении экспертизы не предоставляется возможным. В исковых требованиях указано на необходимость восстановления утеплителя в межпанельных швах квартир NN 1, 2 и 18. Собственник квартиры N 18 сказала о том, что промерзания углов в её квартире нет. Квартиры N 1 и N 2 были закрыты.

- причинами возникновения установленных недостатков являются:

1.1. Причиной частичного провала тротуарной плитки возле подъезда N 1 является недостаточное уплотнение основания под тротуарную плитку. Дефекты плитки в виде механических повреждений острым предметом, возникли вследствие ненадлежащей эксплуатации многоквартирного жилого дома. Так как механическое повреждение плитки является видимым дефектом, который мог быть установлен при приемке дома в эксплуатацию управляющей компанией. Но документы, подтверждающие механические повреждения плитки при приемке дома управляющей компанией, в предоставленных экспертам документах отсутствуют.

1.2. Причиной провала тротуарной плитки на детской площадке является недостаточное уплотнение основания под тротуарную плитку.

1.3. Причиной провала тротуарной плитки с торца дома является недостаточное уплотнение основания под тротуарную плитку.

1.4. Неравномерная окраска облицовочной фасадной плитки в количестве 120 штук, является строительным дефектом.

1.6 Разрушение вследствие частичного отслоения штукатурного слоя в местах общего пользования (потолок возле лифта) в подъезде N 1 с 3 по 17 этажи является следствием некачественно выполненной штукатурки при строительстве дома.

1.7. Намокание в месте стыка стены и потолка в коридоре между кв.N 143 и N 144 в виде желтого пятна и разрушения штукатурного слоя обусловлено возможными ранее существовавшими протечками кровли. При осмотре кровли в рамках проведения экспертизы, повреждений кровли не обнаружено. Следовательно, возможная ранее существовавшая протечка кровли была устранена. Следует отметить, что повреждения мембранной (мягкой) кровли могут образоваться во время эксплуатации жилого дома, например в результате хождения по поверхности кровли при обслуживании кровли и расположенного на ней оборудования и конструкций. Достоверно определить дату и причину возможного повреждения кровли, при проведении экспертизы не предоставляется возможным. Соответственно невозможно достоверно определить - являются ли последствия протечки кровли в виде желтого пятна и разрушения штукатурки в месте протечки, эксплуатационным или строительным дефектом.

1.9. Анализ причин, появления дефектов: "Устранить неисправность разделов N 10 (кв. 10), N 16 (кв. 16), N 42 (кв. 42), N 45 (кв. 45) на блоке индикации N 1; разделы N 4 (кв. N 64), N 25 (кв. 85), N 26 (кв. 86), N 27 (кв. 87), N 30 (кв. 90), N 42 (кв. 102), N 57 (кв. 117), N 58 (кв. 118); на блоке индикациии N 2; разделы N 4 (кв. 124), N 5 (кв. 125), N 22 (кв. 142), N 23 (кв. 143) на блоке индикации N 3 систем автоматической пожарной сигнализации и оповещения при пожаре, систем дымоудаления.

1.13. Произвести настройку конфигурации управления оборудованием (отсутствует управление разделами с С-2000 БКИпо квартирам).

В результате проведенной проверки работы приборов установлена некорректная работа (неисправность) блоков индикации, приборы показывают отсутствие связи с проверяемой квартирой (разрыв цепи). Данный показатель прибора обусловлен демонтажем или повреждением системы автоматической пожарной сигнализации и оповещения при пожаре, системы дымоудаления в квартирах, т.е. носит эксплуатационный характер.

1.10. Механическое повреждение (отрыв) лопасти вентиляционной установки, отвечающей за подпор воздуха шахты лифта - данный дефект носит эксплуатационный характер. Так, как отрыв лопасти является видимым дефектом, который мог быть установлен при приемке дома в эксплуатацию управляющей компанией. Но документы, подтверждающие фиксацию отрыва лопасти при приемке дома управляющей компанией, в предоставленных экспертам документах отсутствуют. Замена двигателя не требуется.

- выявленные дефекты в виде трещин в штукатурке и неравномерной окраски облицовочной фасадной плитки являются нарушением положений СП 71.13330.2017. Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87". Выявленные дефекты в виде провала тротуарной плитки являются нарушением пунктов 6.1, 6.22, 6.23 СП 82.13330.2016 "Благоустройство территорий".

В связи с наличием вопросов к эксперту, суд в порядке ст. 86 АПКРФ допросил эксперта в судебном заседании, который подтвердил выводы заключения, представил письменные пояснения, указав, что стороны были заблаговременно извещены о дате и времени проведения осмотра объекта и должны были обеспечить доступ эксперта к квартирам. В части протечки кровли как причины намокания стыка стены и потолка в коридоре между кв. 143 и 144, эксперт пояснил, что при осмотре кровли повреждений не было обнаружено, определить дату и причину возможного повреждения кровли невозможно ввиду отсутствия соответствующих научно обоснованных методик определения. В части наличия/отсутствия неисправностей автоматической пожарной сигнализации и оповещения при пожаре, систем дымоудаления и причин образования данных дефектов, эксперт указал, что установлена некорректная работа блоков индикации, приборы показывают отсутствие связи с проверяемой квартирой (разрыв цепи). Ввиду того факта, что никто не предоставил доступ в квартиры для осмотра систем, а визуальным осмотром мест общего пользования не обнаружено повреждений (данные работы являются скрытыми), то эксперт пришел к выводу, что порыв цепи располагается в квартирах, что может быть обусловлено, зачастую, демонтажем собственниками квартир данного оборудования. Эксперт подтвердил свои выводы о наличии именно механического повреждения лопасти вентиляционной установки.

Оценив заключение экспертов, с учетом пояснений эксперта, суд не нашел оснований сомневаться в его достоверности. Противоречий в выводах экспертов не имеется, экспертное исследование проведено последовательно и полно, на поставленные судом вопросы эксперт ответил вполне определенным образом, с приведением изложения методики проведения в исследовательской части экспертизы.

Суд также приходит к выводу, что заключение эксперта соответствует требованиям АПК РФ о допустимости доказательств, соответствует Федеральному закону от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" и нормам статьи 86 АПК РФ.