Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 17 октября 2022 года Дело N А45-29133/2021

Резолютивная часть решения объявлена 10 октября 2022 года.

Решение в полном объёме изготовлено 17 октября 2022 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Сурковой А.Л., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Окружная-29", г. Новосибирск, (ИНН 5406596584) к Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск, (ИНН 5406285846)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Аликов Мунир Абдуллович, 2) общество с ограниченной ответственностью "Эксперт-МС", 3) Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Новосибирской области, 4) временный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Окружная-29" Горбачева Татьяна Альбертовна,

о признании права собственности на самовольную постройку,

при участии представителей:

от истца: Шмидт Г.Ю., доверенность от 14.09.2020, удостоверение адвоката,

от ответчика: не явился, извещен;

от третьих лиц: 1) не явился, извещен, 2) не явился, извещен, 3) не явился, извещен, 4) не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Окружная-29" (далее - истец, ООО "Окружная-29") обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к мэрии города Новосибирска (далее - ответчик, мэрия) о признании права собственности на долю в размере 75/80 на самовольную постройку - нежилое двухэтажное здание: склад с административно - бытовыми помещениями, площадью 8328, 1 кв.м., кадастровый номер 54:35:041695:65, расположенное по адресу: г.Новосибирск, ул.Окружная, д.29 на земельном участке с кадастровым номером 54:35:041695:17.

Истец в судебном заседании исковые требования в уточненном виде поддержал, просил их удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание не явился, отзыв по существу заявленных требований в материалы дела не представил.

Третье лицо - общество с ограниченной ответственностью "Эксперт-МС" в судебное заседание не явилось, в представленном отзыве возражало в отношении удовлетворения заявленных требований.

Третьи лица - Аликов Мунир Абдуллович, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии Новосибирской области, временный управляющий общества с ограниченной ответственностью "Окружная-29" Горбачева Татьяна Альбертовна в судебное заедание не явились, отзыв по существу заявленных требований в материалы дела не представили.

В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик и третьи лица считаются извещенными надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

30.12.2015г. между Мэрией города Новосибирска (Арендодатель) и ООО "Си Эйч Труп" (Арендатор 1), ООО "ВЫМПЕЛ-М.Е." (Арендатор 2) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:041695:17, расположенный в пределах Калининского района города Новосибирска, площадью 12 022 кв.м.

Пунктом 1.5. определен срок действия договора аренды с 30.12.2015г. года по 30.12.2018г.

Дополнительным соглашением N 1 от 14.11.2018г. к указанному договору произведена замена на стороне арендатора в преамбуле договора в качестве арендатора указано ООО "Окружная-29", указан вид разрешенного использования: Склады.

В связи с истечением действия договора аренды от 30.12.2015 г. Мэрия города Новосибирска обратилась с исковым заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства, возведенного на указанном земельном участке, путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 05.11.2019г. по делу N А45-20901/2019 иск удовлетворён, у ООО "Окружная-29" и ООО "Эксперт-МС" был изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:041695:65, расположенный по адресу: город Новосибирск, улица Окружная, д. 29 стр., путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 N 1299 "Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Постановлением Седьмого Арбитражного апелляционного суда от 04.03.2020 решение Арбитражного суда Новосибирской области от 05.11.2019 оставлено без изменений, апелляционные жалобы ООО "Окружная-29", ООО "Эксперт-МС" без удовлетворения.

26.01.2021г. Департаментом земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска проведены торги по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:041695:65, степень готовности объекта незавершенного строительства - 100%.

В связи с отсутствием заявок на приобретение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:041695:65, торги были признаны несостоявшимися.

10.02.2021г. ООО "Окружная-29" в порядке, определенном ст. 39.6 ЗК РФ обратилось в Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:35:041695:17, в аренду для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:041695:65 по ул. Окружная, д. 29.

10.03.2021г. между Мэрией города Новосибирска (Арендодатель) и ООО "Окружная-29" (Арендатор) был заключен договор N 133096МН аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:041695:17 на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с п. 1.1. договора аренды, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:041695:17, площадью 12022 кв.м., расположенный в пределах Калининского района города Новосибирска, с возникновением у Арендаторов обязательств, соразмерно доле в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Земельный участок предоставляется для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:35:041695:65 (п. 1.3).

Вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:041695:17 - склады (6.9).

Указанный договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора был зарегистрирован в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области в установленном законом порядке 06.04.2021г.

20.12.2018г. Мэрией города Новосибирска выдано разрешение на строительство N 54-ш54303000-369-2018.

Разрешение на строительство выдано в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером 54:35:041695:65, наименование объекта капитального строительства: склад с административно-бытовыми помещениями. Срок действия разрешения на строительство до 14.05.2020г.

В связи с истечением срока действия договора аренды, от 30.12.2015г., судебным разбирательством по делу N А45-20901/2019, проведением публичных торгов по продаже объекта незавершенного строительства и необходимость заключения нового договора аренды земельного участка от 10.03.2021г., срок действия разрешения на строительство N 54-ш54303000-369-2018 истек, что исключает возможность легализации спорной постройки в административном порядке.

В период с 2017 по 2019 год Истцом за счет собственных средств была осуществлена реконструкция объекта незавершенного строительства под склад с административно-бытовыми помещениями, что подтверждается актами об осуществлении технологических присоединений, актами о выполнении технических условий; актами освидетельствования скрытых работ, актами на выполнение работ-услуг, договором подряда и т.д.

ООО "Проектная компания "Альянс" в 2018 году был разработан проект реконструкции объекта незавершенного строительства под склад с административно-бытовыми помещениями по ул. Окружная в Калининском районе г. Новосибирска, выполненный на основании - задания на проектирование, утвержденного заказчиком от 15.03.2019 года.

Согласно проектной документации, шифр 2018-14/273, разработанной ООО "Проектная Компания Альянс", здание представляет собой склад с административными и офисными помещениями и предназначен для приема, хранения и отпуска мелко-щитовой стальной опалубки с крепежными элементами, используемые при строительстве.

15.07.2021г. истец обратились в Мэрию города Новосибирска с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Уведомлением от 28.07.2021г. N 11/1/11.1-04/02443 истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Ссылаясь на то, что спорное здание соответствует строительным, градостроительным, пожарным и санитарным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также на то, что в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные исковые требования, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых основания для удовлетворения заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Требования истца основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности, на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключением.

Исходя из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Учитывая вышеизложенное, суд констатирует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и, если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться лишь в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном законом.

Сам по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 названной статьи имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 8, 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме.

Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Разрешение на строительство представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства либо реконструкции.

Истец получил разрешение на строительство (реконструкцию), однако в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ему было отказано по причине отсутствия у истца следующих документов:

а) акта приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства на основании договора строительного подряда);

б) акта, подтверждающего соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль, в случае осуществления строительного контроля на основании договора);