Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 18 декабря 2022 года Дело N А45-28498/2021

Резолютивная часть решения объявлена 12 декабря 2022 года

Полный текст решения изготовлен 18 декабря 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клименко А.А., рассмотрев дело по иску индивидуального предпринимателя Романова Алексея Алексеевича, (ИНН 228601411921), г. Новосибирск,

к администрации Новосибирского района Новосибирской области (ИНН 5406300861), г. Новосибирск,

третьи лица: 1) администрация Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, 2) общество с ограниченной ответственностью "РУСАРГО", 3) общество с ограниченной ответственностью "Сибвтор", г. Новосибирск, ИНН: 5404429845, 4) Ярмаш Павел Владимирович,

о признании права собственности на самовольную постройку,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Ламшаков М.А., по доверенности от 01.08.2021 (срок доверенности до 31.12.2022), диплом N ВСГ1171806 от 20.06.2007, паспорт,

от ответчика: не явился, извещен,

от третьих лиц: 1) не явился, уведомлен, 2) не явился, извещен, 3) не явился, извещен, 4) не явился, извещен,

установил:

индивидуальный предприниматель Романов Алексей Алексеевич (ИП Романов А.А.) обратился в арбитражный суд к администрации Новосибирского района Новосибирской области с исковым заявлением о признании права собственности на одноэтажное нежилое здание (назначение производственное), общей площадью 89, 3 кв.м, расположенное на земельном участке по адресу Новосибирская область, Новосибирский район, Верх-Тулинский сельсовет, кадастровый номер 54:19:062302:459.

Определением от 22.10.2021 исковое заявление индивидуального предпринимателя Романова Алексея Алексеевича было принято к производству судьи Лихачёва М.В.

Распоряжением Арбитражного суда Новосибирской области о передаче судебных дел N 14-КГ от 03.02.2022, в связи с временной нетрудоспособностью судьи Лихачёва М.В. дело N А45-28498/2021 передано в производство судьи Лузаревой И.В.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, общество с ограниченной ответственностью "РУСАРГО", (ООО "РУСАГРО"), общество с ограниченной ответственностью "Сибвтор" (ООО "Сибвтор") и Ярмаш Павел Владимирович.

Ответчик исковые требования не признал, указав на несоблюдение истцом обязательного порядка получения необходимых разрешений и согласований для строительства спорного объекта, объект расположен в территориальной зоне объектов специальной деятельности (ДСп), в которой размещение объектов, не относящихся к мусороперерабатывающей сфере не предусмотрено.

ООО "РУСАГРО", Ярмаш П.А. в отзывах на иск поддержали его доводы в полном объеме.

На удовлетворении исковых требований истец настаивает, полагает, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается соответствие построенного здания необходимым требованиям Технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также соответствие размещения здания на земельном участке Правилам землепользования и застройки Новосибирского района.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, проверив обстоятельства дела в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности предъявленных требований, при этом суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты прав, который может быть применен в случае невозможности приобретения права в ином порядке.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса РФ); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 ГК РФ). В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ.

Следовательно, исходя из предмета и основания иска и подлежащих применению норм материального права, в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: наличие у истца права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка; соответствие самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил; отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц; отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, на основании полученных в соответствии с законом доказательств.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

Истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 54:19:062302:459, площадью 5000 +/- 123, 74 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, Новосибирский район, Верх-Тулинский сельсовет (далее - Земельный участок), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18.02.2021.

На данном земельном участке находится одноэтажное нежилое здание общей площадью 89, 3 кв.м., отвечающее признакам самовольной постройки (далее - Здание). В Администрации Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области и в Новосибирском отделе ГБУ НСО "ЦКО и БТИ" (Областное БТИ) каких-либо документов и сведений о данном Здании нет, что подтверждается ответом Администрации Верх-Тулинского сельсовета за исх. N 162 от 23.03.2021 и перепиской по электронной почте с Областным БТИ.

Из материалов дела следует, что на момент приобретения истцом Земельного участка по договору купли-продажи с ООО "Сибвтор" (продавец) от 08.02.2022, спорное Здание уже существовало. Истец не обладает какой-либо информацией или документами о том, кто фактически осуществлял строительство спорного Здания.

Реконструкция и ремонт Здания (приведение вышеуказанной самовольной постройки в соответствие с параметрами установленных требований) Истец осуществил за счет собственных средств в период с марта 2021г. по август 2021г., что подтверждается имеющимися в материалах дела договорами подряда: договор б/н на выполнение работ по замене оконных блоков от 01.04.2021, договор подряда N 22 на строительно-монтажные работы от 15.06.2021; договор подряда N 14-2021 на проведение ремонтно-отделочных работ от 30.07.2021; договор подряда N 165-21 на выполнение кровельных работ от 10.08.2021.

01.04.2021 истец обратился к главе Администрации Новосибирского района Новосибирской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство. Однако 08.04.2021 получил уведомление об отказе в выдаче разрешения на строительство.

Таким образом, объект является самовольной постройкой.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ в редакции ФЗ от 26.07.2018). Обстоятельства, исключающие в силу статьи 222 ГК РФ снос самовольной постройки, непосредственно связаны с признанием права собственности на этот объект в судебном порядке за правообладателем земельного участка при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Как разъяснено в пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что истец предпринял меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако, в выдаче такого разрешения ему было отказано, в связи с чем единственной правовой возможностью введения объекта в гражданский оборот является признание права в судебном порядке.

В соответствии с действующей редакцией п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

-если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

-если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ);

-если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", абз. 3 п. 22 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установление наличия (отсутствия) угрозы жизни и здоровью граждан имеет существенное правовое значение для разрешения спора о сносе спорной постройки. Наличие такой угрозы доказывается истцом по иску о сносе самовольной постройки, однако суду следует назначить по этому делу судебную экспертизу с целью определения того, соблюдались ли при строительстве спорной постройки требования градостроительных и санитарно-гигиенических норм. Если же ответчик ссылается на пропуск исковой давности, то он должен доказать, что возведенная им постройка соответствует указанным требованиям.

При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сослался на п. 3 ст.222 ГК РФ, в силу которого безопасность самовольной постройки является императивным требованием для признания права собственности на нее.

Как установлено материалами дела, на земельном участке с кадастровым номером 54: 19:062302:459 расположены два здания: одноэтажное здание (склад) площадью 145, 4 кв.м. и одноэтажное здание (административно-производственное) площадью 89,3 кв.м., при этом здания расположены рядом друг с другом.

В целях полного и всестороннего исследования фактических обстоятельств дела, связанных с определением обособленного (самостоятельного) статуса спорного сооружения, его соответствия требованиям, установленным законодательством РФ, применяемым к нежилым объектам недвижимого имущества, арбитражный суд усмотрел необходимость в назначении по делу судебной экспертизы с поручением проведения ее эксперту (экспертам) Федерального бюджетного учреждения "Сибирский региональный центр судебной экспертизы" Министерства юстиции России.

Перед государственным экспертом (экспертами) поставлены следующие вопросы:

1) является ли нежилое здание, общей площадью 89, 3 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:19:062302:459, самостоятельным объектом недвижимости?

2) соответствует ли назначение нежилого здания, общей площадью 89, 3 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:19:062302:459, разрешенному виду использования земельного участка, с учетом установленных в отношении него ограничений?

3) соответствует ли нежилое здание, общей площадью 89, 3 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:19:062302:459, строительным и иным нормам, позволяющим его эксплуатацию?

4) отвечает ли текущее состояние нежилого здания, общей площадью 89, 3 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:19:062302:459, требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, применяемым к нежилым объектам недвижимого имущества?

В материалы дела поступило заключение государственного эксперта Лаврентьева А.А. N 2595/9-3 от 03.11.2022, из которого следуют следующие выводы.

По первому вопросу.

Исследуемый объект строительства имеет заглубленный бетонный фундамент, вес кирпичных стен и ж/бетонных плит перекрытий распределен по периметру фундамента. Перемещение или демонтаж с последующей сборкой конструкций исследуемого объекта без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик невозможно.

Таким образом исследуемый строительный объект не относится к некапитальному строению или сооружению, следовательно, он является объектом капитального строительства.

Проведенным выше исследованием установлено, что исследуемое строение, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:19:012602:2403 является объектом капитального строительства.

Обособленность конструктивных элементов здания лит. "А1" от конструктивных элементов здания лит. "А2" (отсутствие общих конструктивных элементов) позволяет сделать вывод о том, что нежилое здание, общей площадью 89, 3 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:19:062302:459 является самостоятельным объектом капитального строительства, который может быть использован в соответствии с договором аренды, в качестве административно-производственного здания.

По второму вопросу.

Из представленных на исследование материалов дела, а именно из договора аренды N 39-2021 от 11.05.2021 известно, что земельный участок площадью 5000 м.кв., с кадастровым номером 54:19:062302:459 на котором расположено исследуемое здание относится к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Вид разрешенного использования: специальная деятельность (12.2), под иными объектами специального назначения (Размещение, хранение, захоронение, утилизация, накопление, обработка, обезвреживание отходов производства и потребления, медицинских отходов, биологических отходов, радиоактивных отходов, веществ, разрушающих озоновый слой, а также размещение объектов размещения отходов, захоронения, хранения, обезвреживания таких отходов (скотомогильников, мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов, полигонов по захоронению и сортировке бытового мусора и отходов, мест сбора вещей для их вторичной переработки) в т.ч. здание одноэтажное (административно-производственное) площадью 89, 3 м.кв. расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:19:062302:459, должно быть использовано для ведения профессиональной деятельности в соответствии с видом разрешенного использования, а именно: специальная деятельность - Размещение, хранение, захоронение, утилизация, накопление, обработка, обезвреживание отходов производства и потребления, медицинских отходов, биологических отходов, радиоактивных отходов, веществ, разрушающих озоновый слой, а также размещение объектов размещения отходов, захоронения, хранения, обезвреживания таких отходов (скотомогильников, мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов, полигонов по захоронению и сортировке бытового мусора и отходов, мест сбора вещей для их вторичной переработки.

Согласно представленной выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18.02.2021 виды разрешенного использования земельного участка: специальная деятельность (12.2) - Размещение, хранение, захоронение, утилизация, накопление, обработка, обезвреживание отходов производства и потребления, медицинских отходов, биологических отходов, радиоактивных отходов, веществ, разрушающих озоновый слой, а также размещение объектов размещения отходов, захоронения, хранения, обезвреживания таких отходов (скотомогильников, мусоросжигательных и мусороперерабатывающих заводов, полигонов по захоронению и сортировке бытового мусора и отходов, мест сбора вещей для их вторичной переработки.

При этом ограничений прав и обременении объекта недвижимости, как следует из выписки, не зарегистрировано.

Расположение исследуемого здания, отнесенного к административно-производственным зданиям, на земельном участке с кадастровым номером 54:19:062302:459 не противоречит разрешенному виду использования земельного участка.

Исходя из изложенного выше следует, что нежилое здание, общей площадью 89, 3 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:19:062302:459, разрешенному виду использования земельного участка, с учетом установленных в отношении него ограничений (ограничений не зарегистрировано) соответствует.