Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 20 декабря 2022 года Дело N А45-28089/2022

Резолютивная часть решения объявлена 14 декабря 2022 года

Полный текст решения изготовлен 20 декабря 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клименко А.А., рассмотрев дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Гамма", г. Новосибирск, ИНН:5402003040

к мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск, ИНН: 5406285846

о признании права собственности,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Чернова С.В., по доверенности от 17.10.2022, диплом N 105424 0036886 от 11.06.2015, паспорт,

от ответчика: не явился, извещен,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Гамма" (ООО "Гамма") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к мэрии города Новосибирска о признании права собственности на самовольную постройку - здание - ресторан на 130 посадочных мест, общей площадью 2 901, 0 кв.м., расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:032195:1707 по адресу: город Новосибирск, улица Плановая.

От мэрии города Новосибирска поступил в материалы дела отзыв на исковое заявление, согласно которому ответчик считает, что возможность признания за истцом права собственности на самовольную постройку в рассматриваемом случае должна быть обусловлена предоставлением истцом совокупности доказательств, подтверждающих соответствие объекта градостроительным, строительным, пожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также иным действующим регламентным требованиям.

На удовлетворении исковых требований истец настаивает, полагает, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается соответствие построенного здания необходимым требованиям Технических регламентов, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, а также соответствие размещения здания на земельном участке Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288.

По ходатайству представителя истца к материалам дела приобщены копии документов: инженерно-топографический план, экспертное заключение N Т.1698.2.22 от 16.06.2022о соответствии объекта требованиям санитарных норм и правил (СанПиН), уведомление об отказе в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 18.10.2022.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителя истца, проверив обстоятельства дела в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности предъявленных требований, при этом суд исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно статье 9 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты прав, который может быть применен в случае невозможности приобретения права в ином порядке.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 ГК РФ), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса РФ); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 ГК РФ). В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ.

Следовательно, исходя из предмета и основания иска и подлежащих применению норм материального права, в предмет доказывания по настоящему делу входят следующие обстоятельства: наличие у истца права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка; соответствие самовольно возведенного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных и иных норм и правил; отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц; отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 64 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, на основании полученных в соответствии с законом доказательств.

Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

ООО "Гамма" является арендатором земельного участка площадью: 2325 кв.м. с кадастровым N 54:35:032195:1706, адрес: Новосибирск, ул. Плановая.

Пользование осуществляется на основании договора аренды земельного участка от 12.03.2013 N 115095, который заключен на неопределенный срок.

Указанные обстоятельства подтверждаются письмом мэрии города Новосибирска от 21.05.2019 и Выпиской из ЕГРН (Сведениями о характеристиках объекта недвижимости от 19.02.2018).

Земельный участок относится к категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - столовые, рестораны, кафе, закусочные, бары, кафетерии.

Он расположен в территориальной зоне "Зона озеленения (Р-2). Градостроительные регламенты для зоны Р-2 установлены Правилами землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных Решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24 нюня 2009 года N 1288 "О правилах землепользования и застройки города Новосибирска".

На данном земельном участке истец осуществил строительство объекта недвижимости: здание - Ресторан на '30 посадочных мест, общей площадью 2901, 00 кв.м.

До начала строительства истец подготовил всю проектную (проектировщик ООО "АПРО", шифр: 01-2016) и разрешительную документацию: получил Градостроительный план земельного участка от 04.04.2013, провел экспертизу проектной документации (ООО "Стройэкспертиза"), Разрешение на использование земель от 29.11.2019.

Далее, истец неоднократно обращался за получением разращения на строительство, получил отказ (уведомление об отказе от 07.11.2018). Разрешение на строительство N 54-RU 54303000-112-2019 было получено 14.05.2019.

Проектной документацией и указанным выше разрешением на строительство предусмотрено строительство здания - Ресторан, общей площадью 2501, 33 кв.м.

В результате отклонения от проекта вместо указанного в Разрешении здания было выстроено здание большей площади - Ресторан на 130 посадочных мест, общей площадью 2901, 00 кв.м. Данные обстоятельства подтверждаются Техническим планам на здание, выполненный кадастровым инженером Черновым А.В. от 19.05.2022.

Истец провел корректировку проектной документации, получил новое экспертное заключение о ее соответствии требованиям законодательства (заключение ООО "Норматив-Эксперт" от 04.08.2022).

Поскольку строительство здания было фактически завершено в 2022 году, истец подготовил полный пакет документов, указанных в ст. 52 Градостроительного кодекса РФ и направил в мэрию г. Новосибирска заявление о выдаче разрешения на ввод указанного здания в эксплуатацию, т.е. предпринял меры к вводу здания в эксплуатацию в административном порядке.

Уведомлением мэрии города Новосибирска от 01.09.2022 истцу было отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию по причине отклонения площади здания от проектных показателей.

Поскольку спорный объект фактически эксплуатируется без получения документации на ввод и его строительные показатели не соответствуют разрешительной документации, объект является самовольной постройкой по смыслу ст. 222 ГК РФ.

Самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п. 1 ст. 222 ГК РФ в редакции ФЗ от 26.07.2018). Обстоятельства, исключающие в силу статьи 222 ГК РФ снос самовольной постройки, непосредственно связаны с признанием права собственности на этот объект в судебном порядке за правообладателем земельного участка при условии, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

При этом признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Как разъяснено в пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела следует, что истец предпринял меры к получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако, в выдаче такого разрешения ему было отказано, в связи с чем единственной правовой возможностью введения объекта в гражданский оборот является признание права в судебном порядке.

В силу п. 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации", абз. 3 п. 22 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", установление наличия (отсутствия) угрозы жизни и здоровью граждан имеет существенное правовое значение для разрешения спора о сносе спорной постройки. Наличие такой угрозы доказывается истцом по иску о сносе самовольной постройки, однако суду следует назначить по этому делу судебную экспертизу с целью определения того, соблюдались ли при строительстве спорной постройки требования градостроительных и санитарно-гигиенических норм. Если же ответчик ссылается на пропуск исковой давности, то он должен доказать, что возведенная им постройка соответствует указанным требованиям.

При этом Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сослался на п. 3 ст.222 ГК РФ, в силу которого безопасность самовольной постройки является императивным требованием для признания права собственности на нее.

В соответствии с действующей редакцией п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

-если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

-если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям (в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 339-ФЗ);

-если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из материалов дела усматриваются обстоятельства, свидетельствующие о наличии условий для признания права собственности истца на самовольную постройку.

Из представленных доказательств явно следует, что истец предпринимал все надлежащие меры к легализации возведённой постройки: подготовил полный пакет проектной и разрешительной документации и получил разрешение на строительство, а также подготовил пакет документов и обратился к ответчику с заявлением о получении разрешения на ввод в эксплуатацию здания.

Согласно Правилам землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных Решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 N 1288 "О правилах землепользования и застройки города Новосибирска", функциональное назначение здания -"ресторан" входит в перечень основных видов разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства для территориальной подзоны Р-2, в пределах которой расположен земельный участок с кадастровым номером 54:35:032195:1706.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:032195:1706 (0, 2325га) соответствует требованиям Правил землепользования и застройки города Новосибирска, о минимальном размере участка для размещения объекта капитального строительства функционального назначения "рестораны" (0.1 га).

Подпунктом 1.1 постановления мэрии города Новосибирска от 18.09.2013 N 8700 "О предоставлении разрешений на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства" (далее Постановление) предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства в части уменьшения минимального отступа от границ земельного участка, за пределами которого запрещено строительство зданий, строений, сооружений, с кадастровым номером 54:35:032195:1706 площадью 0, 2325 га, расположенного по адресу: обл. Новосибирская, г. Новосибирск, ул. Плановая в Заельцовском районе с 3 м до 0 м со стороны ул. Плановой, с 3 м до 0 м с юго-западной стороны в габаритах объекта капитального строительства. В Приложении 2 приведена копия Постановления.

Отступы от границ земельного участка до посадки ОКС составили:

- с северо-западной границы земельного участка 52, 51 и 52,60 м;

- с северо-восточной границы земельного участка 0, 73 и 0,10 м;

- с восточной границы земельного участка 24, 05 м;

- с юго-западной границы земельного участка 5, 01 и 6,04 м.

С учетом предоставленного Постановлением разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, параметр "минимальный отступ от границ земельного участка для объектов капитального строительства" соблюдается.

Количество надземных этажей обследованного здания (3 этажа) не превышает максимально допустимого количества (3 этажа), установленного Правилами землепользования и застройки города Новосибирска.

Обследуемый ОКС фактически состоит из нескольких контуров: подземный (на отметке -3, 5 м), наземный (на отметке 0,0 м), надземный (на отметках 3,9 м и 7,5м).

Обследуемый ОКС находится в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:032195:1706, расположенного по адресу: обл. Новосибирская, г. Новосибирск, ул. Плановая.

Земельный участок и расположенный на нем обследуемый ОКС находятся в границах кадастрового квартала с кадастровым номером 54:35:032195 и расположены в территориальной зоне зона озеленения (Р-2) (реестровый номер 54:35-7.5960).

Указанные выводы подтверждены Заключением кадастрового инженера Чернова А.В. o от 09.06.2022.

Здание соответствуем требованиям СНиПов и строительных СП, что подтверждается Строительно-техническим заключением NТ. 1698.1.22 от 16.06.2022, выполненном ООО "НовоСтройЭксперт" на основании изучения представленной документации, при визуальном и ин-формационно-аналитическом обследовании обнаружения соответствия или несоответствия техническим регламентам, обязательным техническим нормами и требованиям пожарной безопасности, проведенного обследования, определения комплекса мероприятий на соответствие техническим регламентам, обязательным техническим нормами и требованиям пожарной безопасности, согласно которого нежилое здание в части конструктивных элементов стены, перегородки, перекрытия общей площадью 2901, 0 кв.м. на земельном участке кадастровый N 54:35:032195:1706, расположенное по адресу: ул. Плановая в Заельцовском районе г. Новосибирска, соответствует требованиям технического регламента о требованиях пожарной безопасности предусмотренным: Федеральным законом Российской Федерации от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и Федеральным законом Российской Федерации N 384-ФЗ от 30.12.2009 "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", соответствует обязательным техническим нормами и требованиям пожарной безопасности (сводам правил).