Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 8 ноября 2022 года Дело N А45-26651/2022

Резолютивная часть решения объявлена 03 ноября 2022 года.

Решение в полном объёме изготовлено 08 ноября 2022 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Шишкиной С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску потребительского кооператива по эксплуатации подземного коллективного овощехранилища "Родники 10", г. Новосибирск (ИНН 5410090720)

к 1) мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН 5406285846);

2) обществу с ограниченной ответственностью "Энергомонтаж", г. Новосибирск (ИНН 5410112902),

о признании права собственности,

при участии представителей:

от истца: Копейкина Н.Д., доверенность от 30.10.2022, диплом, паспорт; Боровских Н.В., доверенность от 30.10.2022, диплом, паспорт;

от ответчиков: 1) не явился, извещен, 2) не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

потребительский кооператив по эксплуатации подземного коллективного овощехранилища "Родники 10" (далее - истец, ПК "Родники 10") обратился в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска (далее - ответчик 1, мэрия), и обществу с ограниченной ответственностью "Энергомонтаж" (далее - ответчик 2, ООО "Энергомонтаж") о признании права собственности на объект недвижимости - подземное коллективное овощехранилище на 304 ячейки, общей площадью 1428 кв.м., расположенное по адресу: Новосибирская область, г.Новосибирск, Калининский район, микрорайон "Родники".

Истец в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования, просил их удовлетворить.

Ответчик - мэрия г.Новосибирска в судебное заседание не явился, отзыв по существу заявленных требований в материалы дела не представил.

Ответчик - ООО "Энергомонтаж", в судебное заседание не явился, в представленном отзыве не возражал в отношении удовлетворения заявленных требований.

В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчики считаются извещенными надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

Истец является владельцем объекта капитального строительства - подземное коллективное овощехранилище на 304 ячейки, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:041040:44 по адресу: город Новосибирск, микрорайон Родники.

Потребительский кооператив по эксплуатации подземного коллективного овощехранилища "Родники 10" создан в 2021 году физическими лицами, являвшимися инвесторами строительства вышеуказанного объекта.

Спорный объект был построен ООО "Энергомонтаж" в 2005 году для физических лиц, оплативших свое участие в строительстве данного овощехранилища.

Объект построен в соответствии с требованиями технических регламентов (норм и правил) и проектной документации, что подтверждается заключением N 7 от 16.11.2005, выданным инспекцией государственного архитектурно-строительного надзора Новосибирской области.

Инициатором строительства являлся ООО "Энергомонтаж", которое осуществляло застройку жилых домов на микрорайоне "Родники", поскольку создание овощехранилища повышало инвестиционную привлекательность строящегося жилья в микрорайоне.

В практической реализации строительства овощехранилища принимало участие муниципальное учреждение "Дирекция заказчика по жилищно-коммунальному хозяйству Калининского района", которое обеспечило выделение мэрией города Новосибирска земельного участка для строительства овощехранилища и заключения договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 28085 от 12.09.2002 года и выступило в качестве арендатора.

Земельный участок, площадью 2231 кв.м., кадастровый номер 54:35:041040:44, имеет целевое назначение - для строительства подземного коллективного овощехранилища в микрорайоне "Родники".

ООО "Энергомонтаж", осуществляющее фактическое строительство, заключало с физическими лицами договоры купли-продажи будущих ячеек (кабинок) в овощехранилище. По условиям договора все ячейки по окончанию строительств подлежали передаче физическим лицам, которые проинвестировали данное строительстве по вышеуказанным договорам.

ООО "Энергомонтаж" осуществляло строительство по проекту N В - 126-02, выполненному проектно-строительной компанией "Ветекс". По окончании строительства инспекция государственного архитектурно-строительного надзора Новосибирской области выдала заключение о соответствии объекта проекту и действующим СНИП.

Физические лица, оплатившие строительство овощехранилища по договорам получили от ООО "Энергомонтаж" во владение предусмотренные договором ячейки.

Для эксплуатации овощехранилища ООО "Энергомонтаж" создал Кооператив по эксплуатации подземного коллективного овощехранилища "Родники".

Владельцы ячеек, которые являлись инвесторами по вышеуказанным договорам, стали членами данного кооператива.

С 2006 года объект находится в эксплуатации. Вместе с тем, ни ООО "Энергомонтаж", ни дирекция не предъявили в установленном порядке объект приемочной комиссии, вследствие чего стало невозможным оформление права собственности на овощехранилище за кооперативом и, соответственно, за членами кооператива их ячеек, равно как и заключение договора аренды для дальнейшей эксплуатации.

19.04.2016 г. кооператив "Родники" был исключен ИФНС России из Единого государственного реестра юридических лиц в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 8 августа 2013 г. N 129 "О государственной регистрации юридических лиц индивидуальных предпринимателей".

В дальнейшем инициативная группа в целях легализации объекта, действующая по поручению владельцев ячеек, неоднократно обращалась в мэрию города Новосибирска, Департамент энергетики, жилищного и коммунального хозяйства мэрии города Новосибирска, в администрацию Калининского района города Новосибирска, а также в ООО "Энергомонтаж" с просьбой осуществить практические действия по надлежащей приемке объекта в эксплуатацию (вводу в эксплуатацию).

Из полученных ответов следует, что:

- в отношении земельного участка самозахвата не было; земельный участок был выделен именно для строительства коллективного овощехранилища;

- ни мэрия г. Новосибирска, ни администрация Калининского района Новосибирска, ни муниципальное учреждение "Дирекция заказчика по жилищно - коммунальному хозяйству Калининского района" в финансировании строительства никакого участия не принимали; никаких притязаний на объект муниципальные органы не имеют.

В тоже время ввиду отказа муниципальных органов легализовать объект, иного способа защиты, кроме судебного, у лиц, на чьи средства и в чьих интересах он был создан, не имеется.

В настоящее время объект, поскольку он не введен в эксплуатацию и не оформлен, имеет признаки объекта самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).

Ссылаясь на то, что спорный объект соответствует строительным, пожарным и санитарным нормам и правилам, а в административном порядке легализовать его не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные исковые требования, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы истца, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых основания для удовлетворения заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Требования истца основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности, на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключением.

Исходя из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Учитывая вышеизложенное, суд констатирует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и, если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться лишь в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном законом.

Сам по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 названной статьи имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 8, 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме.

Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Разрешение на строительство представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства либо реконструкции.

Истец за выдачей разрешения на строительство (реконструкцию), равно как и за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в установленном законом порядке не обращался.

Доказательств обращения ООО "Энергомонтаж" либо МУ "ДЗ по ЖКХ Калининского района" за разрешением на строительство и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, истцом в материалы дела также не представлено.

Обращаясь с настоящими исковыми требованиями, истец ссылается на то, что спорный объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 54:35:041040:44, предоставленном на основании договора N 28085 аренды земельного участка от 12.09.2002.

Между тем, из представленного в материалы дела договора N 28085 аренды земельного участка от 12.09.2002, следует, что указанный договор заключен между мэрией г.Новосибирска и МУ "ДЗ по ЖКХ Калининского района г.Новосибирска" в отношении земельного участка, общей площадью 2231 кв.м., расположенного в пределах Калининского района г.Новосибирска, предоставленного под строительство подземного коллективного овощехранилища в микрорайоне "Родники", при этом кадастровый номер земельного участка в договоре не указан.

При указанных обстоятельствах, доказательств, свидетельствующих о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:35:041040:44 под строительство спорного объекта материалы дела не содержат.

Истец указывает, что спорный объект возводился ООО "Энергомонтаж", однако документов, подтверждающих предоставление ООО "Энергомонтаж" либо истцу земельного участка под строительство спорного объекта, а также документов, подтверждающих перемену лиц в обязательстве в отношении земельного участка, истцом в материалы дела также не представлено, равно, как и не представлено документов, подтверждающих продление срока действия договора аренды земельного участка.

Таким образом, правоустанавливающие документы о принадлежности земельного участка истцу в настоящее время на каком - либо праве в материалах дела отсутствуют.