Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 17 марта 2023 года Дело N А45-25401/2022

Резолютивная часть решения объявлена 07 марта 2023 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Богер А.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания Хохуля А.С., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, город Новосибирск, улица Нижегородская, дом 6, кабинет N 618, дело по иску

Индивидуального предпринимателя Васильевой Елены Александровны, г. Искитим ИНН 544613931372

к Администрации города Искитима Новосибирской области, г. Искитим

третьи лица: 1) ОАО "Российские железные дороги", 2) Территориальное управление Росимущества по НСО, 3) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области

о признании права собственности на здание,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Коледин В.И., по доверенности от 27.11.2021, паспорт, диплом от 30.06.1990

от ответчика: не явился, уведомлен;

от третьего лица: 1) Речкина А.Д., паспорт, диплом от 09.07.2021, доверенность от 11.04.2022 N 3СИБ-31/Д, доверенность от 02.11.2022; 2) не явился извещен; 3) не явился извещен,

установил:

Индивидуальный предприниматель Васильева Елена Александровна (далее-истец) обратилась в арбитражный суд с иском к Администрации г.Искитима Новосибирской области о признании права собственности на нежилое здание магазина, общей площадью 81, 9 кв.м, расположенное по адресу: Новосибирская область, г.Искитим, ул.Станционная, д.1.

Апелляционным определением Новосибирского областного суда от 12.05.2022 дело передано по подсудности в Арбитражный суд Новосибирской области и принято к производству арбитражного суда Новосибирской области 15.09.2022.

На основании ст.51 Арбитражного кодекса РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований по делу судом привлечены: ОАО "Российские железные дороги", 2) Территориальное управление Росимущества по НСО, 3) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные исковые требования в полном объёме по изложенным в нем основаниям.

Ответчик в представленном отзыве возражал в отношении удовлетворения заявленных требований, указав, что у ответчика отсутствует вещные права на земельные участки, на которых расположен спорный объект, который возведен без получения разрешения на строительство на земельном участке, не отведенном для целей строительства, при этом истец надлежащих мер к легализации постройки не принимал.

В обоснование заявленных исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

17.01.2014 года между ООО "Людмила" (ИНН5446006337) и Меликовой Еленой Александровной (в настоящий момент истец Васильева Е.А.) заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым Истец является собственником нежилого здания павильона общей площадью 103, 3 кв. м. (в настоящий момент общая площадь 81,9 кв. м.), расположенного по адресу: Новосибирская область город Искитим ул. Станционная, 1, на земельном участке площадью 123 кв. м.

31.07.2015 между истцом и третьим лицом ОАО "РЖД" заключен договор субаренды части земельного участка N ЦРИ/04/С А/53 56/15/001075, площадью 123 кв. м, расположенной по адресу: Новосибирская область, станция Искитим 57 км пк 5, являющийся частью земельного участка общей площадью 1359000 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:33:010201:0001.

Истцом представлены подробные пояснения о судьбе объекта с момента возведении объекта до передачи истцу по договору купли-продажи.

24.01.1996 году индивидуальный предприниматель Осинных Людмила Викторовна обратилась в администрацию города Искитима с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка на привокзальной площади города Искитима для строительства павильона кафе-закусочная "Людмила".

Администрация города Искитима не возражала против строительства павильона, но поскольку испрашиваем земельный участок находился в полосе Западно-Сибирской железной дороги, то направила на согласование в Министерство путей сообщения Западно- Сибирской железной дороги.

16.05.1996 году заместитель начальника Западно- Сибирской железной дороги направил в администрацию города Искитима письмо об исключении из полосы отвода земельного участка на котором расположено строение кафе-закусочная "Людмила" ИП Осинных Л.В.

В сентябре 1997 года Осинных Л.В. получила ордер N 42 на производство земляных работ по строительству павильона "Людмила (копия прилагается)

В ноябре 1997 году на участке было возведено здание павильон кафе "Людмила" площадью 103, 3кв. м., после реконструкции здания, на которую указано истцом применимо к строительным работам, проведенным в 2003 году, здание используется как магазин для обслуживания населения.

18.03.1998 году между индивидуальным предпринимателем Осинных Л.В. и Администрацией города Искитима заключен договор N 000376 аренды земельного участка площадью 0, 0117 га по адресу ул. Станционная, 1 города Искитима для эксплуатации капитального сооружения.

28.12.2001 года между ИП Осинных Л.В. и ФГУП Западно-Сибирская железная дорога заключен договор на право срочного пользования земельным участком в полосе отвода железной дороги с возмещением затрат по его содержанию площадью 117 кв. м. для эксплуатации капитального строения здания кафе-закусочная "Людмила".

В марте 2003 года ИП Осинных Л.В. обратилась в администрацию города Искитим с заявлением о реконструкции капитального строения здания кафе-закусочная "Людмила" по адресу: город Искитим улица Станционная, 1.

В соответствии с постановлением администрации города Искитима N 186 от 04.04.2003 года ИП Осинных Л.В. с 12.01.2003 по 12.07.2003 года произвела реконструкцию фасада и кровли капитального строения здания кафе-закусочная "Людмила" площадью 0, 0233 га, что как полагает истец, подтверждается планом реконструкции, утвержденным отделом архитектуры и строительства администрации города Искитима Новосибирской области.

04.04.2003 года между администрацией города Искитима Новосибирской области и Осинных Л.В. заключен договор аренды земельного участка для эксплуатации капитального строения здания кафе- закусочная "Людмила" расположенного по адресу: Новосибирская область, город Искитим улица Станционная, 1, сроком до 12.01.2004 года

02.06.2006 году зарегистрировано ООО "Людмила" юридический адрес: г. Искитим ул. Станционная, 1, единственным учредителем является Осинных Людмила Викторовна (директор Осинных Л.В.).

В связи с регистрацией данного юридического лица Осинных Л.В. обратилась в Территориальное управление Федерального агентства по управлению Государственным имуществом по Новосибирской области и в ОАО "РЖД" с заявлением о заключении договора субаренды на земельный участок по адресу: город Искитим ул. Станционная, 1 для эксплуатации капитального строения здания кафе-закусочная ООО "Людмила".

Согласно акта и схемы границ части земельного участка с кадастровым номером 54:33:010201:1 границы земельного участка для эксплуатации здания кафе-закусочная ООО "Людмила" были согласованы.

Согласно данным ЕГРЮЛ ООО "Людмила" (ИНН5446006337), директором которого являлась Осинных Л.В., прекратило деятельность 20.11.2020, в связи с ликвидацией Общества, в качестве ИП Осинных Л.В. прекратила деятельность в 2012 году.

Истец указал, что с момента постройки открыто и добросовестно использует здание как магазин для обслуживания населения, однако здание является самовольной постройкой, так как построено без соответствующего разрешения на строительство. Отсутствие разрешения на строительство лишает Истца возможности зарегистрировать право собственности на здание.

Истец полагает, что здание построено с соблюдением строительных, градостроительных и иных норм и правил, законных интересов и прав лиц не нарушает, находится в исправном состоянии, пригодно для эксплуатации, безопасно для жизни и здоровья людей.

Также истцом было инициировано проведение кадастровых работ, связанных с подготовкой технического плана на здание.

Ссылаясь на то, что в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные исковые требования, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы истца третьего лица АО "РЖД" в судебном заседании, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии правовых основания для удовлетворения заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Требования истца основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности, на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключением.

Исходя из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Учитывая вышеизложенное, суд констатирует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и, если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться лишь в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном законом.

Сам по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 названной статьи имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 8, 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме.

Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Разрешение на строительство представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства либо реконструкции.

Истец за выдачей разрешения на строительство, равно как и за разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, в установленном законом порядке не обращался.

Указание истца, что истец обращался к ответчику за получением разрешения на строительство и ответчик отказал в выдаче разрешения на строительство и в выдаче акта ввода объекта недвижимого имущества в эксплуатацию, признания данного объекта капитальным строением, что подтверждается письмами Администрации г.Искитима от 02.07.2021 года; от 22.10.2021 года не свидетельствует о принятии истцом надлежащих мер к легализации постройки, поскольку заявления истца от 04.06.2021 и 12.10.2021 содержит лишь обращение о создании комиссии по вводу здания в эксплуатацию, тогда как верно указано в писменном ответе Администрации, в соответствии с действующим законодательством в сфере градостроительной деятельности создание комиссии по вводу зданий и выдача акта ввода в эксплуатацию не предусмотрены.

Порядок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлен ст.55 Градостроительного кодекса РФ, в том числе с предоставлением исчерпывающего перечня документов, представляемых с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в соответствии с ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса РФ, как и не предусмотрено обращение по рассмотрению вопроса о признании объекта капитальным строением указанным органом.

Тем самым суд приходит к выводу, что данное обращение истцом подано с нарушением требований, предусмотренном ГрК РФ, установленного для подачи обращения лиц за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, являлось формальным, без приложения предусмотренных документов.