Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 29 ноября 2022 года Дело N А45-24269/2022

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Межонновой Е.О., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Мегастрой" (ИНН 5401265758)

к мэрии города Новосибирска (ИНН 5406285846)

о признании незаконным отказа

при участии в судебном заседании представителей

заявителя - Карпенко П.А., доверенность от 04.10.2022, паспорт, диплом, Сонникова О.С., доверенность от 11.01.2021, паспорт, диплом

заинтересованного лица - Владимирова Т.Б., доверенность от 30.12.2021, служебное удостоверение, диплом

установил: общество с ограниченной ответственностью "Мегастрой" (далее - заявитель, общество) обратилось в суд с заявлением к мэрии города Новосибирска (далее - заинтересованное лицо, мэрия) о признании незаконным отказа мэрии, выраженного в письме департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска от 27.06.2022, в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:00000:12246, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Есенина; об обязании мэрии устранить допущенные нарушения прав путем подготовки проекта договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:00000:12246, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Есенина, его подписания, а также направления проекта договора для подписания заявителю в срок не более чем тридцать дней со дня вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Требования заявителя мотивированы тем, что указанное в письме департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска основание для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов статьёй 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не предусмотрено, кроме того, указывает, что обществом была обоснована необходимость в предоставлении земельного участка испрашиваемой площади, указал, что процент застройки 11, 87% соответствует Правилам землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденным решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288.

Представители заявителя в судебном заседании поддержали доводы заявления.

Мэрия представила отзыв, в котором просила отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на правомерность отказа, полагает, что обществом не обоснована необходимость использования земельного участка площадью 9453 кв.м для эксплуатации нежилого здания площадью 1099, 7 кв.м, площадь земельного участка несоразмерна площади объекта недвижимости, для эксплуатации которого он испрашивается обществом.

Представитель мэрии в судебном заседании поддержал доводы против удовлетворения заявленных требований.

Мэрия заявила ходатайство о проведении по делу экспертизы с целью установления площади земельного участка, необходимой для целей эксплуатации (использования) по назначению объекта недвижимости общества - нежилого здания с кадастровым номером 54:35:071205:117. При этом мэрия указывает, что убеждена в необходимости проведения судебной землеустроительной экспертизы, поскольку в рассматриваемой правовой ситуации можно констатировать, что сторонами заявлены позиции, устранение противоречий которых возможно путём назначения соответствующей судебной экспертизы.

Представители общества возражали против назначения по делу экспертизы, указав, что мэрией не представлено доказательств, подтверждающих выводы, положенные в основу отказа.

Суд, рассмотрев ходатайство о назначении экспертизы, пришел к выводу об отсутствии оснований для его удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Следовательно, заявление лицом, участвующим в деле, ходатайства о назначении экспертизы не создает обязанности суда ее назначить. Правовое значение заключения экспертизы определено законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Заявляя о назначении по делу судебной экспертизы, мэрия не представила доказательств невозможности рассмотрения дела по имеющимся в деле доказательствам. Суд полагает, что в данном случае в деле имеется достаточно доказательств для рассмотрения спора по существу без проведения экспертизы.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

Общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 54:35:00000:12246, расположенного по адресу: Новосибирская обл., г. Новосибирск ул. Есенина на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 110933р от 18.12.2013, со сроком действия - на неопределенный срок (согласно письму мэрии от 29.12.2016).

Земельный участок относится к категории земель: земли населенных пунктов, размещается в пределах территориальной подзоны специализированной малоэтажной общественной застройки (ОД-4.1). Площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:12246 - 9453 кв.м.

На данном земельном участке заявитель осуществил строительство объектов недвижимости: здания гостиничного предприятия площадью 1099, 7 кв.м, кадастровый номер 54:35:071205:117 (право собственности общества на объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке: государственная регистрация за N 54:35:071205:117-54/163/2022-1 от 11.05.2022); сооружение энергетики энергопринимающая установка (КТПН, кабельная линия), кадастровый номер 54:35:000000:42273 (право собственности общества на объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке: государственная регистрация за N 54:35:000000:42273-54/131/2022-1 от 11.05.2022.)

01.06.2022 заявитель обратился в мэрию с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:12246 под объектами недвижимости.

Решением, выраженным в письме от 27.06.2022 N 31/19/09881, заинтересованное лицо отказало в предоставлении земельного участка в собственность на основании того, что заявителем не обоснован необходимый размер площади земельного участка для эксплуатации нежилого здания, поскольку нарушен минимальный процент застройки участка (11, 87% вместо 30%).

Полагая действия мэрии незаконными, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Изучив и проверив представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Из положений статьи 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 198, части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что основанием для принятия решения суда о признании оспариваемого ненормативного акта недействительным, решения, действий (бездействия) незаконными являются одновременно как их несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом, решением, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, решений, действий (бездействия) органов и должностных лиц, входят проверка соответствия оспариваемого акта, решения, действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и проверка факта нарушения оспариваемым актом, решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Из содержания приведенных правовых норм вытекает, что удовлетворение требований о признании незаконными актов, действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц возможно лишь при наличии совокупности двух условий, а именно нарушения прав и интересов заявителя и несоответствия оспариваемых актов, действий (бездействия) органов и должностных лиц нормам закона или иного правового акта.

Согласно Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9 часть 2); граждане и их объединения вправе иметь землю в частной собственности (статья 36 часть 1). Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36 часть 3 Конституции Российской Федерации).

Таким законом, регламентирующим, в том числе условия и порядок приобретения прав на земельные участки, является Земельный кодекс Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно статье 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются, в числе прочего, на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

В силу пункта 1 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

По правилам подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, в соответствии с которой исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений.

По смыслу статьи 11.9, подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, пункта 1 статьи ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования по функциональному назначению, с учетом фактического землепользования.

Площадь такого земельного участка должна составлять не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности, или площадь, определенную в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Следовательно, при предоставлении в собственность хозяйствующего субъекта земельного участка публичной собственности без торгов, уполномоченный орган обязан учитывать потребность в данном земельном участке, исходя из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 01.03.2011 N 13535/10, собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.

По смыслу пункта 5 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 ЗК РФ, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Как установлено судом, согласно карте градостроительного зонирования территории города Новосибирска, утвержденной решением Совета депутатов, испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером 54:35:00000:12246 расположен в территориальной зоне специализированной малоэтажной общественной застройки (ОД-4.1). Также отнесение испрашиваемого земельного участка к территориальной зоне ОД-4.1 подтверждается выпиской из ИСОГД от 17.11.2022 N 30/13096/91, выданной ГУАГ мэрии.

Правилами землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденными Решением Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 N 1288 (далее - ПЗЗ города Новосибирска) предусмотрены градостроительные регламенты, согласно которым одним из основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства для территориальной зоны ОД-4 является гостиничное обслуживание (4.7) - гостиницы (раздел 1.23 пункта 1 статьи 35 ПЗЗ города Новосибирска).

Минимальный процент застройки в границах земельного участка в подзоне ОД-4.1, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая должна быть застроена, ко всей площади земельного участка для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования "гостиницы", установлен 10% (подпункт 4 пункта 2.1. статьи 35 ПЗЗ города Новосибирска).

На земельном участке с кадастровым номером 54:35:00000:12246 заявитель осуществил строительство следующих объектов недвижимости: здание гостиничного предприятия площадью 1099, 7 кв.м. Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию N 54-Ru54303000-60-2022 от 26.04.2022, выданного мэрией, фактическая площадь застройки земельного участка зданием гостиничного предприятия - 1122,3 кв.м, что составляет 11,87% от площади земельного участка; сооружение энергетики - энергопринимающая установка (КТПН, кабельная линия). Фактическая площадь застройки земельного участка непосредственно КТПН (без учета кабельных линий, проходящих по земельному участку) 22,32 кв.м, что составляет 0, 236% от площади земельного участка.

Как следует из пояснений общества, первоначально планировалось, что общая площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 54:35:00000:12246 составит не менее 25% (т.е. не менее установленного на дату выдачу разрешения на строительства минимального процента застройки для той территориальной зоны, к которой относился в тот период земельный участок). Однако, в связи с наличием охранной зоны инженерных сетей на данном участке, что является неблагоприятным условием для застройки, общество обратилось в мэрию с заявлением об уменьшении процента застройки в границах земельного участка с 25% до 6, 11,5%. 10.10.2019 мэрией было вынесено постановление N 3740 "О предоставлении ООО "МегаСтрой" разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства", в соответствии с которым обществу уменьшен процент застройки земельного участка с кадастровым номером 54:35:00000:12246 с 25% до 6,3%.

Первоначально на земельном участке с кадастровым номером 54:35:00000:12246 планировалось построить гостиничное предприятие: здание N 1 и N 2 (по генплану) общей площадью - 1140, 7 кв.м и площадью застройки - 1238,0 кв.м каждое (в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 03.04.2014 и разрешением на строительство N 54-Ru54303000-257-2018 от 26.09.2018). То есть общий процент застройки участка предполагался 26,19 %, что в полной мере соответствовало ПЗЗ г. Новосибирска, действовавшим на момент выдачи разрешения на строительство. В связи с последующим установлением зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) "пятно застройки", т.е. место разрешенного размещения объектов капитального строительства уменьшилось, что отражено в градостроительном плане земельного участка от 30.11.2020.

В связи с нахождением части испрашиваемого земельного участка в охранной зоне инженерных сетей, общество изменило количество строящихся на земельном участке зданий и площадь строящегося здания (с 1140, 7 кв. м до 1099,1 кв. м), площадь застройки (с 2476 кв. м до 1137,0 кв. м). Таким образом, минимальный процент застройки в отношении испрашиваемого земельного участка изменился до 6,3% в соответствии с Постановлением мэрии от 10.10.2019 N 3740.

В соответствии с пунктом 3 статьи 105 ЗК РФ одним из видов ЗОУИТ являются охранные зоны объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии). В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" в охранных зонах объектов электросетевого хозяйства запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров (пункт 8).

В охранных зонах, установленных для объектов электросетевого хозяйства напряжением свыше 1000 вольт, помимо действий, предусмотренных пунктом 8 Правил N 160, запрещается: а) складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче-смазочных, материалов; б) размещать детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи); в) использовать (запускать) любые летательные аппараты, в том числе воздушных змеев, спортивные модели летательных аппаратов (в охранных зонах воздушных линий электропередачи); г) бросать якоря с судов и осуществлять их проход с отданными якорями, цепями, лотами, волокушами и тралами (в охранных зонах подводных кабельных линий электропередачи); д) осуществлять проход судов с поднятыми стрелами кранов и других механизмов (в охранных зонах воздушных линий электропередачи), (пункт 9).

Согласно заключению кадастрового инженера Улицкой Т.Б. N 22-22 от 26.08.2022, в соответствии с градостроительным планом земельного участка от 30.11.2020 N Ru543 03 00011696, площадь территории в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:12246, пригодной для размещения объектов капитального строительства, составляет 3000 кв. м. Оставшаяся часть земельного участка занята охранными зонами сетей инженерно-технического назначения, ограничения хозяйствования в границах которых исключают возведение объектов капитального строительства, существенно ограничивают хозяйственную деятельность при эксплуатации расположенных в границах земельных участков объектов капитального строительства, но при этом допускают размещение элементов озеленения в объемах, регламентируемых правилами охраны соответствующих сетей инженерно-технического назначения.

Проектирование гостиничного предприятия выполнено с соблюдением требований по ограничению хозяйствования в границах зон охраны инженерных сетей, в связи с чем, основной объем строительства и размещения эксплуатируемых площадок с твердым покрытием размещен вне зон охраны. Зоны охраны заняты элементами озеленения.

Гостиница образует функциональное единство и связанность составляющих её элементов: здания, элементов благоустройства территории, естественного озеленения.

Исходя из требований пункта 3 статьи 11.2, пунктов 4, 5 статьи 11.9 ЗК РФ, в связи с невозможностью использования любой образуемой с соблюдением требований, предъявляемым градостроительным регламентом подзоны специализированной малоэтажной общественной застройки (ОД-4.1) к минимальной площади земельного участка с соответствующим видом разрешенного использования части территории земельного участка с кадастровым номером 54:35:000000:12246, непосредственно не занятой входящими в состав гостиничного предприятия элементами, в качестве самостоятельного земельного участка, земельный участок с кадастровым номером 54:35:000000:12246 является неделимым.

Площадь застройки земельного участка составляет 1159, 32 кв. м (12,26%), в том числе площадь застройки зданием гостиничного предприятия (N 1 по генплану) - 1137,0 кв. м (12%), площадь застройки зданием трансформаторной подстанции - 22,32 кв. м.

Согласно разрешению на ввод в эксплуатацию N 54-Ru54303000-60-2022 фактическая площадь застройки объекта 1122, 3 кв. м, что составляет 11,87%.

Таким образом, судом установлено, что фактическая площадь застройки земельного участка с кадастровым номером 54:35:00000:12246 зданием гостиничного предприятия составляет 1122, 3 кв. м, то есть 11,87%, что соответствует требованию градостроительного регламента подзоны специализированной малоэтажной общественной застройки (0.1,-4.1) к минимальной площади застройки для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования "гостиницы" - 10%.