Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 21 октября 2022 года Дело N А45-21600/2022

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Межонновой Е.О., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению заявлению открытого акционерного общества "Сибэнергоремонт", г. Новосибирск (ИНН 5404100440)

к обществу с ограниченной ответственностью "Шихан", г. Новосибирск (ИНН 5404187184),

индивидуальному предпринимателю Надеиной Елене Михайловне, г. Новосибирск (ИНН 540324404838, ОГРНИП 315547600129082)

о признании права собственности отсутствующим, об исключении записи в Едином государственном реестре недвижимости,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (ИНН 5406299278),

общество с ограниченной ответственностью "Фортуна" (ИНН 5404283145)

при участии в судебном заседании представителей

истца - Лейба О.Н., доверенность от 08.07.2022, паспорт, диплом

ответчиков:

общества с ограниченной ответственностью "Шихан" - Попова Т.В., доверенность от 08.08.2022, паспорт, диплом,

индивидуального предпринимателя Надеиной Елены Михайловны - Попова Т.В., доверенность от 08.08.2022, паспорт, диплом,

Надеина Е.М., паспорт

третьих лиц - не явились, уведомлены

установил: открытое акционерное общество "Сибэнергоремонт" (далее - истец, общество) обратилось в суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Шихан" (далее - ответчик 1, ООО "Шихан"), индивидуальному предпринимателю Надеиной Елене Михайловне (далее - ответчик 2, предприниматель), в котором просит:

признать право собственности Надеиной Елены Михайловны на долю 165/10000 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:061640:8 по адресу: г. Новосибирск, ул. Станционная, 2а, отсутствующим;

исключить запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности за Надеиной Еленой Михайловной за номером 54:35:061640:8-54/001/2018-17 от 31.01.2018 в отношении зарегистрированного права на долю 414/10000 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:061640:8 по адресу: г. Новосибирск, ул. Станционная, 2а;

признать право собственности общества на долю 164/10000 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:061640:8 по адресу: г. Новосибирск, ул. Станционная, 2а, отсутствующим;

исключить запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности за обществом за номером 54:35:061640:8-54/001/2018-18 от 31.01.2018 в отношении зарегистрированного права на долю 646/10000 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:061640:8 по адресу: г. Новосибирск, ул. Станционная, 2а.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, общество с ограниченной ответственностью "Фортуна" (далее - ООО "Фортуна").

Требования истца мотивированы тем, следующим. Решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу А45-24193/2016 нежилые помещения NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 общей площадью 134, 4 кв. м, кадастровый номер 54:35:061640:127, расположенные по адресу: г. Новосибирск, ул. Станционная, 2А признаны общим имуществом предназначенным для обслуживания более одного помещения в здании, признан недействительным, заключенный 03.09.2008 между обществом (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "Фортуна" (покупатель) договор купли-продажи технических помещений NN 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 общей площадью 134,4 кв. м, кадастровый номер54:35:061640:127, расположенных по адресу: г. Новосибирск, ул. Станционная. 2А. В связи с чем, признание нежилых помещений с кадастровым номером 54:35:061640:127 общим имуществом, а право собственности общества с ограниченной ответственностью "Фортуна" на них, в связи с этим, отсутствующим, автоматически определяет вопрос о признании общим имуществом 329/10000 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:061640:8, права собственности за которыми зарегистрированы за предпринимателем и ООО "Шихан".

Представитель истца в судебном заседании поддержал исковые требования.

Ответчики не признали исковые требования, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности, на недоказанность своего нарушенного права, подлежащего защите, а также на ненадлежащий способ защиты, кроме того указали, что истец заявил требование о полном лишении права собственности собственников имущества на всю их долю в земельном участке (а не только на спорные), на котором расположены нежилые помещения, приобретенные ими ранее по иным сделкам, что противоречит действующему законодательству.

Представитель ответчиков, предприниматель в судебном заседании поддержали возражения против иска.

Управление Росреестра по Новосибирской области заявило о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

ООО "Фортуна", уведомленное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора, отзыв не представило, представителя в судебное заседание не направило.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

29.04.1994 Новосибирской городской регистрационной палатой за ГР N 1263 от 29.06.1994 зарегистрировано общество, которому в соответствии с Планом приватизации государственного Сибирского производственного предприятия по ремонту оборудования электростанций (Сибэнергоремонт) передано в собственность административное здание с кадастровым номером 54:35:064220:16, общей площадью 5809, 5 кв.м, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Станционная, 2А (далее - административное здание) и земельный участок с кадастровым номером: 54:35:061640:8, общей площадью 24305 кв. м, местоположение: г. Новосибирск, ул. Станционная, 2А (далее - земельный участок), на котором расположено административное здание.

ООО "Шихан" на основании договора купли-продажи от 22.02.2002 приобрело помещение с кадастровым номером 54:35:061640:126, общей площадью 2420 кв.м. ООО "Фортуна на основании договора купли-продажи от 03.08.2008 приобрело помещение с кадастровым номером 54:35:061640:127, общей площадью 134, 4 кв. м.

Одновременно с продажей части административного здания по адресу: г. Новосибирск, ул. Станционная, 2А, принадлежащего ранее обществу, руководитель общества передал права на части земельного участка от территории, занимаемой обществом: ООО "Шихан" - часть участка в размере 1, 936% от земельного участка общества, позднее зарегистрированная в виде права собственности на долю 164/10000 в общедолевой собственности земельного участка с кадастровым номером: 54:35:061640:8, общей площадью 24305 кв. м, местоположение: г. Новосибирск, ул. Станционная, 2А. ООО "Фортуна" - часть земельного участка в размере 800 кв.м от земельного общества, позднее зарегистрированная в виде права собственности на долю 329/10000 в общедолевой собственности земельного участка с кадастровым номером: 54:35:061640:8, общей площадью 24305 кв. м, местоположение: г. Новосибирск, ул. Станционная, 2А.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу А45-24193/2016 было установлено, что выделение нежилых помещений с кадастровым номером 54:35:061640:127 в самостоятельные объекты и регистрация за ними изначально собственности за обществом генеральным директором Верходановым Н.П. с последующим переходом права собственности к ООО "Фортуна", были осуществлены с нарушением закона, так как спорные нежилые помещения обладают всеми признаками общего имущества, и регистрация права собственности на указанное имущество за кем-либо нарушает законные права и интересы иных собственников (Приложение N 4).

Иного недвижимого имущества ООО "Фортуна" на указанном земельном участке не имеет, а доля 329/10000 была целевым образом выделена для размещения и обслуживания технических помещений, признанных арбитражным судом общим имуществом.

Как указывает истец, 04.08.2022 из выписки из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости N КУВИ-999/2022-846275 от 04.08.2022 ему стало известно, что незаконный владелец доли 329/10000 ООО "Фортуна", распорядился уже не принадлежащим ему имуществом и продал указанную долю земельного участка, выделенную и предназначенную для размещения и обслуживания технических помещений административного здания с кадастровым номером 54:35:061640:127, для чего 31.01.2018 заключил сделки продажи доли общего имущества третьим лицам, а именно: 165/10000 доли продано предпринимателю, не имеющей помещений в административном здании с кадастровым номером 54:35:064220:16; 164/10000 доли продано ООО "Шихан".

Указывая на то, что признание нежилых помещений с кадастровым номером 54:35:061640:127 общим имуществом, а право собственности ООО "Фортуна" на них, в связи с этим, отсутствующим, автоматически определяет вопрос о признании общим имуществом 329/10000 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:061640:8, как земельный участок, предназначенный для обслуживания указанных выше нежилых помещений, в связи с чем, право собственности, зарегистрированное за предпринимателем и за ООО "Шихан" на приобретенные у ООО "Фортуна" доли в общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:061640:8, принадлежащие истцу в силу закона независимо от регистрации, является фактом, нарушающим права и законные интересы общества, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы сторон, суд не находит правовых оснований для удовлетворения настоящего иска, при этом исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 11 ГК РФ). Иск должен выступать средством защиты прав истца.

Согласно пункту 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Как установлено судом, обществом был приватизирован имущественный комплекс, состоящий из нескольких зданий, вместе поименованный "производственное здание", и этот производственный комплекс состоит из зданий с кадастровыми номерами: 54:35:061640:16, 54:35:061640:161, 54:35:061640:119, 54:35:061640:118, 54:35:061640:153, 54:35:061640:154, 54:35:061640:15 - эти все здания производственного комплекса (а не только административное здание с кадастровым номером 54:35:061640:16) расположены на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061640:8, общей площадью 24305 кв.м. В настоящее время, в указанных зданиях нежилые помещения принадлежат не только обществу, но и иным собственникам, а именно: предпринимателю, ООО "НТЦ ГИ", ООО "Пром-арма", ООО "Шихан".

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:061640:8, общей площадью 24305 кв.м, не являлся предметом приватизации единовременно с недвижимым имуществом, расположенным на нем.

Основанием первичного возникновения права собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:061640:8, расположенного по адресу: город Новосибирск, ул. Станционная, 2а, у собственников нежилых зданий и помещений, расположенных на этом земельном участке, является договор купли-продажи земельного участка N 7714 от 16.07.2010. Сторонами по договору купли-продажи N 7714 от 16.07.2010 являлись: общество, ООО "Фортуна", ООО "Шихан", с другой стороны - мэрия города Новосибирска.

Таким образом, ОАО "Сибэнергоремонт" не имел прав собственности на доли земельных участков, приобретенных ООО "Шихан" и ООО "Фортуна" непосредственно у мэрии города Новосибирска.

Суд признает ошибочным довод истца о том, что признание нежилых помещений с кадастровым номером 54-35-061640-127 общим имуществом, а право собственности ООО "Фортуна" на них, в связи с этим отсутствующим автоматически определяет вопрос о признании общим имуществом 329/10000 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 54-35-061640S как земельный участок, предназначенный для обслуживания указанных выше нежилых помещений" ввиду следующего. Под зданием с кадастровым номером 54:35:061640:16, как и под иными зданиями, расположенными там же, земельные участки не выделены в натуре, т.е. не определены в границах и размерах, весь земельный участок с кадастровым номером 54:35:061640:8 является общим имуществом собственников зданий, расположенных на нем.

При этом, как спорная доля 329/10000, так и все остальные доли в праве собственности, являются номинальной величиной в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:061640:8, на котором размещено не только здание с кадастровым номером 54:35:061640:16, но и здания (кадастровые номера 54:35:061640:15, 54:35:061640:118, 54:35:061640:119, 54:35:061640:153, 54:35:061640:154, 54:35:061640:161), в которых размещены помещения и иных собственников.

В случае если собственникам необходимо определить, кому принадлежат конкретные части земельного участка, следует произвести раздел или выдел участка в натуре. В случае если выдел доли невозможен, собственники могут определить порядок пользования имуществом (стаья 247 ГК РФ).

Суд полагает, что в рассматриваемом случае, регистрация права собственности за предпринимателем на 165/10000 долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:061640:8 не может нарушать права какого-либо собственника нежилых помещений с кадастровым номером 54:35:061640:128, расположенных на данном земельном участке, т.к. предприниматель также является участником общедолевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:061640:8 и собственником нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:061640:184 общей площадью 946, 6 кв. м, расположенном в здании с кадастровым номером 54:35:061640:161 расположенном на этом земельном участке. Регистрация 164/10000 доли в праве общедолевой собственности на земельный участок, на котором размещены нежилые помещения и строения, принадлежащие ООО "Шихан", так же не могут нарушать права какого-либо из собственников нежилых помещении с кадастровым номером 54:35:061640:128, тем более, что само ООО "Шихан" имеет в собственности помещения в этом здании.

Как следует из пояснений ответчиком, при определении долей в праве собственности на земельный участок, стороны (общество, ООО "Фортуна", и ООО "Шихан") учитывали площадь основания помещений, находящихся в собственности сторон, а также требуемые сторонам дополнительные квадратные метры земельного участка для использования в хозяйственной деятельности, в том числе, необходимые им для размещения контейнеров, временных строений, парковки автомобилей сотрудников и клиентов, погрузки/разгрузки и т.д., что и было оформлено соглашением сторон в пакете документов при заключении сторонами договора выкупа земельного участка у мэрии города Новосибирска.

Впоследствии к новым собственникам, в частности, к предпринимателю вместе с нежилыми помещениями перешли права на те или иные доли в праве собственности на земельный участок и эти доли не являются прямо пропорциональными площади нежилых помещений в их собственности.

В каждом случае возникновение права собственности на земельный участок в праве общедолевой собственности осуществлялось на основании договора купли-продажи.

В связи с этим ссылка истца на положения статьи 36 ЖК РФ к данным правоотношениям является ошибочной. Аналогичная позиция изложена в определении N 307-КГ15-14692 от 03.03.2016 (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)).

В обоснование исковых требований истец ссылается на статью 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), указывая на то, что в пункте 1 статьи 35 ЗК РФ речь идет о переходе прав на земельный участок не только в процессе купли-продажи расположенной на нем недвижимости, но и при любом переходе права собственности на расположенное на земельном участке здание, строение, сооружение. Общее правило сводится к тому, что к покупателю в процессе купли-продажи права собственности на недвижимость переходят права на соответствующей земельный участок, с учетом требований пункта 1 статьи 35 ЗК РФ необходимо распространять на случаи мены, дарения, внесения недвижимости в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ и т.п.

Как указывает истец, иного недвижимого имущества ООО "Фортуна" на указанном земельном участке не имеет, а доля 329/10000 была целевым образом выделена для размещения и обслуживания технических помещений, признанных арбитражным судом общим имуществом.

Таким образом, можно сделать вывод, что признание нежилых помещений с кадастровым номером 54:35:061640:127 общим имуществом, а право собственности ООО "Фортуна" на них, в связи с этим, отсутствующим, автоматически определяет вопрос о признании общим имуществом 329/10000 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:35:061640:8, как земельный участок, предназначенный для обслуживания указанных выше нежилых помещений.

Данный довод судом отклоняется.

Из материалов дела следует, что основанием прекращения права собственности ООО "Фортуна" на нежилое помещение общей площадью 134, 4 кв.м (помещения 1-8 в подвале административного здания с кадастровым номером 54:35:061640:16) явилось утрата права собственности ООО "Фортуна" на имущество согласно решению Арбитражного суда Новосибирской области по делу А45-24193/2016.

Согласно решению суда, подвальное помещение с кадастровым номером 54:35:061640:127 обладает признаками общего имущества и не предназначено для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием пятиэтажного административного здания.

Право собственности на указанное подвальное помещение в настоящее время ни за кем не зарегистрировано и не может быть отчуждено кому-либо в будущем, так как не предназначено для самостоятельного использования и не является самостоятельным объектом недвижимости.

Иными словами, у собственника нежилых помещений с кадастровым номером 54:35:061640:128, как и у ООО "Шихан" - собственника помещений с кадастровым номером 54.35:061640:126, в силу решения суда по делу А45-24193/2016 возникло право общедолевой собственности на нежилые помещения 1-8, общей площадью 134, 4 м.кв, находящиеся в подвале пятиэтажного административного здания с кадастровым номером 54:35:061640:16, которые по функциональному назначению являются местами общего пользования, не являющиеся самостоятельным объектом недвижимости, право на которое ни за кем не может быть зарегистрировано.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, исключением из общего правила, установленного пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ, является отчуждение части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с чатью земельного участка, то есть, земельный участок для обслуживания нежилых помещений 1-8, общей площадью 134, 4 кв.м, расположенного в подвале пятиэтажного административного здания, не требуется. Потому, спорная доля 329/10000 не может иметь целевого назначения - для обслуживания мест общего пользования, не являющихся самостоятельными объектами недвижимости, право на которое ни за кем не может быть зарегистрировано.

Таким образом, к настоящим спорным правоотношениям применима норма подпункта 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, поскольку данная статья касается права собственности на такой объект недвижимости, зарегистрировать право собственности на который, как самостоятельный объект невозможно.

Таким образом, истцом не доказано, что для обслуживания подвального помещения, расположенного в здании с кадастровым номером 54:35:061640:16 необходима 329/10000 доли в праве собственности земельного участка, и довод о том, что указанный земельный участок предназначен для облуживания подвального помещения с кадастровым номером 54:35:061640:127 не обоснован.

Не является обоснованным довод истца о правовом статусе спорной доли в праве собственности на земельный участок.

На дату совершения сделки 30.01.2018 право собственности ООО "Фортуна" на 329/10000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 54:356061640:8, расположенный по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, ул. Станционная, 2а, было зарегистрировано в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Новосибирской области (запись регистрации N 54-54-01/636/2010-343 от 29.12.2010). Право собственности ООО "Фортуна" никем не было оспорено, имущество в залоге, обременении, пр. не находилось. ООО "Шихан" и предприниматель являлись и являются собственниками недвижимого имущества, расположенного на спорном земельном участке.