Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 10 ноября 2022 года Дело N А45-2073/2022

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником Кучеровой Ю.Ю.

рассмотрев в судебном заседании дело

по заявлению общества с ограниченной ответственностью ФЛАГМАН

к администрации Новосибирского района Новосибирской области

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области

о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка в собственность

при участии в судебном заседании представителей

заявителя: Кучеренко Б.О. по доверенности от 24.12.2021

заинтересованного лица: Пантюхова Т.В. по доверенности от 26.09.2022

установил

Общество с ограниченной ответственностью ФЛАГМАН обратилось с заявлением о признании незаконным решения администрации Новосибирского района Новосибирской области об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:35:112001:10442 в собственность (письмо от 19.11.2021 N 14827/01-16/88).

Отказ мотивирован несоразмерностью площади испрашиваемого земельного участка, по мнению администрации Новосибирского района Новосибирской области, обществом с ограниченной ответственностью ФЛАГМАН не доказана необходимость земельного участка площадью 27 000 кв. м для эксплуатации объектов площадью 2 798 кв. метров.

Заявитель полагает, что отказ в предоставлении земельного участка испрашиваемой площади не соответствует требованиям статей 39.16, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку такого основания для отказа названные нормы права не содержат.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью ФЛАГМАН поддержал заявленные требования.

Представитель администрации Новосибирского района Новосибирской области против удовлетворения заявленных требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

По существу спора судом установлены следующие фактические обстоятельства.

Обществу с ограниченной ответственностью ФЛАГМАН на праве собственности принадлежат объекты недвижимого имущества с кадастровыми номерами 54:19:112001:14166 (гараж N 1 площадью 1 328, 1 кв. м), 54:10:112001:14167 (гараж N 2 площадью 1 328, 1 кв. м).

Указанные объекты недвижимого имущества расположены на земельном участке с кадастровым номером 54:19:112001:10442 площадью 27 000 кв. м, земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена, был предоставлен обществу с ограниченной ответственностью ФЛАГМАН на праве аренды на основании договора аренды земельного участка от 29.04.2019 N 33/2787/38-19, вид разрешённого использования земельного участка: обслуживание автотранспорта, срок договора - девять лет.

Арендодателем по договору аренды является департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (Закон Новосибирской области от 18.12.2015 N 27-ОЗ).

Предоставление земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, в порядке, установленном статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляет орган местного самоуправления - в рассматриваемом случае администрация Новосибирского района Новосибирской области (пункт 1 статьи 2 Закона Новосибирской области от 18.12.2015 N 27-ОЗ).

Согласно пункту 5.1.1 договора арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с целью и условиями его предоставления.

Согласно пункту 5.1.4 договора арендатор имеет право возводить на земельном участке объекты капитального строительства в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

Согласно пунктам 5.2.15, 5.2.16 арендатор обязан возводить объекты капитального строительства по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами, после ввода в эксплуатацию объектов недвижимости - принять меры к оформлению прав на земельный участок в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Таким образом, условия договора предусматривают возможность застройки арендуемого обществом с ограниченной ответственностью ФЛАГМАН земельного участка и обязанность арендатора после завершения строительства оформить права на земельный участок.

07.10.2020 администрацией Новосибирского района Новосибирской области обществу с ограниченной ответственностью ФЛАГМАН было выдано разрешение на строительство N 54-RU54519315-157-2020, предполагающее строительство на земельном участке с кадастровым номером 54:19:112001:10442 двух объектов недвижимого имущества (гаражи N 1, N 2), площадь каждого объекта - 1 328, 07 кв. метров.

26.08.2021 администрацией Новосибирского района Новосибирской области обществу с ограниченной ответственностью ФЛАГМАН было выдано разрешение на ввод объектов в эксплуатацию N 54-RU54519315-157-2020.

29.09.2021 и 04.10.2021 на объекты недвижимого имущества (гаражи N 1, N 2), возведённые на земельном участке с кадастровым номером 54:19:112001:10442, было зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью ФЛАГМАН.

19.10.2021 общество с ограниченной ответственностью ФЛАГМАН обратилось в администрацию Новосибирского района Новосибирской области с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:19:112001:10442 в собственность (заявление от 19.10.2021 N 20617/01-12/88) на основании пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом администрации Новосибирского района Новосибирской области от 19.11.2021 N 14827/01-16/88 в предоставлении земельного участка отказано с мотивировкой о несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади расположенных на нём объектов.

При оценке спорных правоотношений суд исходит из следующего правового регулирования.

По смыслу пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений.

В силу части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Буквальное толкование перечисленных положений Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствует об исключительном праве собственника объекта недвижимого имущества на приобретение земельного участка под таким объектом в собственность.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в поляке, предусмотренном статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришёл к выводу о наличии у общества с ограниченной ответственностью ФЛАГМАН исключительного права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 54:19:112001:10442 в собственность.

Судом установлено, что земельный участок расположен в территориальной зоне "зона транспортной инфраструктуры", вид разрешённого использования земельного участка "обслуживание автотранспорта".

Земельный участок предоставлен обществу с ограниченной ответственностью ФЛАГМАН на основании договора от 29.04.2019 N 33/2787/38-19, предусматривающего право арендатора на возведение на этом земельном участке объектов недвижимого имущества.

Такие объекты недвижимого имущества (гаражи N 1, N 2) возведены обществом с ограниченной ответственностью ФЛАГМАН в установленном законом порядке (при наличии выданных администрацией Новосибирского района Новосибирской области разрешений на строительство, на ввод объектов в эксплуатацию).

Назначение объектов недвижимого имущества соответствует территориальной зоне и виду разрешённого использования земельного участка.

Процент застройки земельного участка составляет 10, 36 % при минимальном проценте застройки 10 %, максимальном проценте застройки 80 %, то есть процент застройки земельного участка находится в пределах допустимых параметров.

Данное обстоятельство подтверждается документами, представленными как стороной заявителя, так и стороной заинтересованного лица, и не подвергалось сомнению в процессе судебного разбирательства.

Таким образом, фактический процент застройки участка в размере 10, 36 % не превышает нормативные предельные минимальные и максимальные значения процента застройки, установленные местными нормативами.

При проверке довода администрации Новосибирского района Новосибирской области о несоразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади судом в целях определения площади, необходимой для эксплуатации принадлежащих заявителю на праве собственности объектов, по ходатайству общества с ограниченной ответственностью ФЛАГМАН в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации была назначена судебная экспертиза.

Результат экспертизы оформлен экспертным заключением от 07.07.2022 N ТЭ-3096-2022, выполненным обществом с ограниченной ответственностью ЭКСПЕРТНО-КОНСАЛТИНГОВОЕ БЮРО СТИНЭКС.

Из проектной документации судом установлено, что заявитель на арендованном земельном участке осуществляет деятельность по обслуживанию автотранспорта, в том числе ремонт крупногабаритного грузового транспорта.

По этой причине эксперт, которым земельный участок исследовался непосредственно на местности (к экспертному заключению приложены фотографии, подтверждающие факт нахождения на земельном участке крупногабаритного автотранспорта), пришёл к выводу, что с учётом проектной документации, разработанной обществом с ограниченной ответственностью Р-ПРОЕКТ, помимо зданий гаражей N 1 и N 2 необходимо учитывать наличие в составе исследуемого производственного предприятия открытой площадки площадью 3 910 кв. м, предназначенной для обслуживания гусеничной техники, предусматриваемой технологическими решениями в проектной документацией (шифр 10-11-2020-ИОС5.7).

Из экспертного заключения также следует, что необходимо учитывать наличие в границах земельного участка охранной зоны электросетевого хозяйства площадью 4 416 кв. м, в пределах которой не допускается размещение объектов и осуществление каких-либо производственно-технологических операций, связанных с деятельностью производственного предприятия.

Проанализировав общие планировочные решения по размещению объектов исследуемого производственного предприятия на земельном участке с кадастровым номером 54:19:112001:10442, эксперт признаков нерационального использования земельных ресурсов не выявил, установив, что практически вся площадь участка занята теми или иными элементами, технологически связанными между собой и составляющими в совокупности единый имущественный комплекс производственного предприятия.

Взаимное расположение всех элементов исследуемого предприятия (зданий, открытых площадок, проездов) на земельном участке с кадастровым номером 54:19:112001:10442 обосновано, так как при этом обеспечивается:

функционально-технологическое зонирование участка (с учётом наличия на части земельного участка площадью 4 416 кв. м охранной зоны, в пределах которой запрещается размещение каких-либо объектов предприятия);

организация двух рассредоточенных выездов с территории предприятия согласно нормативным требованиям;

соблюдение необходимых противопожарных расстояний между объектами;

безопасное перемещение автотранспортных средств по площадкам и проездам;

беспрепятственный доступ по территории участка для пожарной техники и подразделений в случае возникновения пожара;

рациональное использование территории участка путём совмещения пожарных проездов и подъездных путей к зданиям и сооружениям для пожарной техники с функциональными проездами и подъездами;

соблюдение градостроительных регламентов, устанавливающих нормативную величину отступов от границ смежных земельных участков.

Согласно заключению площадь земельного участка с кадастровым номером 54:19:112001:10442, составляющая 27 000 кв. м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: обслуживание автотранспорта, для обслуживания следующих зданий: гараж общей площадью 1 328, 1 кв. м, кадастровый номер 54:19:112001:14166, гараж общей площадью 1 328, 1 кв. м, кадастровый номер 54:19:112001:14167, а также технологически связанной с гаражами открытой площадки для обслуживания гусеничной техники площадью 3 910 кв. м, является обоснованной как по критерию рационального использования земельных ресурсов, так и по критерию соответствия действующим градостроительным, строительным и противопожарным нормативным требованиям.

Экспертное заключение от 07.07.2022 N ТЭ-3096-2022, выполненное обществом с ограниченной ответственностью ЭКСПЕРТНО-КОНСАЛТИНГОВОЕ БЮРО СТИНЭКС, судом исследовано и признано относимым, допустимым и достоверным доказательством применительно к обстоятельствам, подлежащим доказыванию в рамках настоящего спора. Заключение соответствует требованиям действующего законодательства, отвечает на все поставленные перед экспертом вопросы, ответы даны с достаточной степенью обоснованности, исследование построено на имевшихся у эксперта документах с непосредственным осмотром земельного участка.

В дополнительных пояснениях эксперта опровергнут довод заинтересованного лица о представлении обществом с ограниченной ответственностью ФЛАГМАН поддельных документов, поскольку при получении разрешения на строительство заявителем была представлена только часть проекта, необходимая для получения такого разрешения, раздел 6 "Технологические решения" в состав представленной в администрацию проектной документации не входил. Каких-либо различий в документах, имеющихся в материалах дела, и представленных с заявлением о выдаче разрешения на строительство, не имеется. Разделы проектной документации не противоречат, а взаимно дополняют друг друга.

На момент экспертного осмотра экспертом установлено и зафиксировано, что на земельном участке находится колёсная и гусеничная техника, в том числе: автобусы, тягачи, самосвалы, прицепы и полуприцепы, трактора и экскаваторы на гусеничном ходу, то есть территория используется по своему прямому функциональному назначению.

Нахождение такой техники на открытой площадке рядом с объектами недвижимого имущества обусловлено особенностью её габаритов и составляющих. Как поясняет эксперт, здания с бетонными полами никогда не используются для размещения гусеничной техники по объективным причинам (бетонный массив пола разрушается от давления элементов гусениц в течение короткого периода времени).

Наличие в составе производственных предприятий автомобильной отрасли открытых площадок является общепринятой практикой, соответствующей положениям нормативных документов, устанавливающих требования к таким предприятиям.

Предлагаемый администрацией Новосибирского района Новосибирской области (заключение кадастрового инженера Цыплякова Д.Н. в акте полевого обследования от 11.03.2022) раздел земельного участка приведёт к невозможности нормативной эксплуатации объекта в целом, в соответствии с фактически существующим целевым назначением для диагностики, технического обслуживания и ремонта автомобилей, тракторов и спецтехники. Невозможность эксплуатации объекта, расположенного на земельном участке, в соответствии с целевым назначением и технологическим процессом будет являться нарушением требований, установленных частью 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод администрации Новосибирского района Новосибирской области об отсутствии доказательств организации на земельном участке предприятия как имущественного комплекса опровергается материалами экспертного заключения.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд пришёл к выводу о том, что испрашиваемый заявителем земельный участок площадью 27 000 кв. м соответствует цели его использования - для обслуживания автотранспорта с учётом фактически осуществляемой на этом земельном участке деятельности и является достаточным и необходимым для нормальной эксплуатации расположенных на данном земельном участке объектов.

Решение администрации Новосибирского района Новосибирской области об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 54:35:112001:10442 в собственность (письмо от 19.11.2021 N 14827/01-16/88) не соответствует пункту 6 части 2 статьи 39.3, части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При выборе способа восстановления нарушенного права суд, руководствуясь частью 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагает возможным обязать администрацию Новосибирского района Новосибирской области устранить допущенные нарушения прав заявителя путём принятия решения о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью ФЛАГМАН земельного участка с кадастровым номером 54:19:112001:10442 в собственность и направления в адрес заявителя проекта договора купли-продажи в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.

Судебные расходы по делу в виде уплаченной обществом с ограниченной ответственностью ФЛАГМАН в федеральный бюджет государственной пошлины в размере 3 000 рублей распределяются по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и с учётом результатов его рассмотрения относятся на администрацию Новосибирского района Новосибирской области.

Излишне уплаченная заявителем государственная пошлина подлежит возврату обществу с ограниченной ответственностью ФЛАГМАН (пункт 1 части 1 статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ: