Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 23 октября 2022 года Дело N А45-20178/2022

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ге О.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН 5406285846)

к обществу с ограниченной ответственностью строительная компания "Селар", г. Новосибирск (ИНН 5405965782)

о взыскании 2021331 рубля 25 копеек, расторжении договора, освобождении земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей

истца: не явился, уведомлен

ответчика: не явился, уведомлен

установил: мэрия города Новосибирска (далее - истец, мэрия) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью строительная компания "Селар" (далее - ответчик, общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка от 02.04.2018 N 130639р за период с мая 2021 года по май 2022 года в размере 1 854 094 рубля 71 копейка, неустойки за период с 02.06.2021 по 02.06.2022 в размере 167 236 рублей 54 копейки, о расторжении договора аренды земельного участка от 02.04.2018 N 130639р, об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:111105:19, площадью 13 765 кв.м.

02.04.2018 между мэрией и обществом с ограниченной ответственностью "Альфакомплектация" заключен договор аренды земельного участка N 130639р (далее - договор), согласно которому в аренду передан земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:111105:19, площадью 13765 кв.м расположенный в пределах Калининского района города Новосибирска для строительства цеха по производству строительных материалов по ул. Магистральной (пункты 1.1 и 1.2 договора).

26.09.2018 между обществом с ограниченной ответственностью "Альфакомплектация" и ответчиком заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска, согласно которому ответчик принимает на себя все права и обязанности арендатора по договору.

Дополнительным соглашением N 1 от 02.03.2021, заключенным между истцом и ответчиком, срок действия договора продлен до 01.04.2024.

Согласно пункту 2.3.2 арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Согласно пункту 2.1 договора в соответствии с постановлением правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п размер арендной платы по договору устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 1 513 000 рублей в год (или 126 083 рубля 33 копейки в месяц).

В соответствии с пунктом 2.4 договора, арендодатель имеет право изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, г. Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе, в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год после заключения договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен договор.

Согласно уведомлению N 20-1397 от 03.02.2021 размер годовой арендной платы составил 1 685 540 рублей 60 копеек (или 140 461 рубль 72 копейки в месяц).

Согласно уведомлению N 20-5629 от 15.04.2022 размер годовой арендной платы составил 1 752 962 рубля 22 копейки (или 146 080 рублей 19 копеек в месяц).

Ввиду несвоевременной оплаты за ответчиком образовалась задолженность за период с мая 2021 года по май 2022 года в размере 1 854 094 рублей 71 копейки.

Согласно пункту 2.3.3 за нарушение внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0, 05 % от суммы задолженности за истекший месяц.

За несвоевременное внесение арендной платы истец начислил ответчику неустойку за период с 02.06.2021 по 02.06.2022 в размере 167 236 рублей 54 копеек.

Мэрией в адрес общества направлено досудебное уведомление N 31/20-1368 от 06.04.2022, в котором мэрия сообщила о наличии задолженности и указала на необходимость оплаты имеющейся задолженности в срок до 04.05.2022 и предложением расторжения договора аренды земельного участка в срок до 05.05.2022.

Ответчик в добровольном порядке задолженность не погасил, согласие на расторжение договора не высказал, в связи с чем, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив и проверив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Факт наличия задолженности по арендной плате подтвержден материалами дела, ответчиком не оспорен.

Таким образом, требование истца о взыскании долга по арендной плате в сумме 1 854 094 рублей 71 копеек подлежит удовлетворению.

Истцом предъявлена к взысканию пеня, начисленная ответчику на основании пункта 2.3.3 договора.

Согласно расчету истца пени за период с 02.06.2021 по 02.06.2022 составляет 167 236 рублей 54 копейки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, неустойка является способом обеспечения исполнения должником денежного обязательства и подлежит уплате с даты наступления начала просрочки исполнения обязательства.

Как следует из материалов дела, заключая договор аренды земельного участка, стороны согласовали уплату и размер пени при просрочке внесения арендных платежей.

В связи с наличием задолженности по арендной плате, начисление неустойки правомерно.

Расчет неустойки судом проверен и признан правильным.

Однако при начислении неустойки истцом не учтены следующие обстоятельства.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей (за исключением лиц, указанных в пункте 2 данного постановления).

На основании пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац 10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Из анализа вышеприведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в период действия моратория (с 01.04.2022 до 01.10.2022) на требования, возникшие до введения моратория, финансовые санкции не начисляются.

Правила о моратории, установленные Постановлением Правительства Россий-ской Федерации от 28.03.2022 N 497, распространяют свое действие на всех участников гражданско-правовых отношений (граждане, включая индивидуальных предпринимателей, юридические лица), за исключением лиц, прямо указанных в пункте 2 данного постановления (застройщики многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов), независимо от того, обладают они признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

Таким образом, в период действия указанного моратория не подлежит взысканию неустойка с 01.04.2022 по 04.05.2022, начисленная на задолженность возникшую до введения моратория.

При таких обстоятельствах, суд произвел перерасчет неустойки.

Согласно расчету суда неустойка за период с 02.06.2022 по 31.03.2022 и за период с 05.05.2022 по 02.06.2022 составляет 118 108 рублей 68 копеек.

Кроме того, истец заявил о расторжении договора и обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:111105:19, площадью 13 765 кв.м.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Феде-рации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дано разъяснение, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка; не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Исходя из указанных норм права при рассмотрении заявленного требования, суд обязан установить следующие обстоятельства: неисполнение арендатором возложенной на него договором обязанности по уплате арендных платежей в установленные сроки более двух раз подряд, отказ арендатора либо неполучение арендодателем от арендатора в определенные законом сроки ответа на письменное предложение о расторжении договора.

Частью 3 пункта 6.3 договора стороны предусмотрели, что договор досрочно прекращается при его расторжении судом по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязанностей, предусмотренных пунктом 4.2 договора.

В соответствии с частью 8 пункта 4.2 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

Судом установлено, что арендатор не вносил арендную плату за период с мая 2021 года по май 2022 года, чем допустил существенное нарушение условий договора.

Материалами дела подтверждается, что мэрия направляла обществу уведомление N 31/20-1368 от 06.04.2022, согласно которому указала на необходимость выполнения обязанности по уплате задолженности с указанием конкретных сроков, а также о намерении досрочно расторгнуть договор.

Данное уведомление было оставлено ответчиком без ответа, доказательства обратного в материалы дела не представлены.

Учитывая изложенное, арбитражный суд пришел к выводу, что ответчик допустил существенные нарушения условий договора в части внесения арендной платы, досудебный порядок урегулирования спора истцом соблюден. При таких обстоятельствах требование о расторжении договора подлежит удовлетворению.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При прекращении договора аренды недвижимого имущества арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 2 статьи 655 ГК РФ).

Принимая во внимание правомерность требования истца о расторжении договора аренды земельного участка, требование истца об освобождении земельного участка, являющегося предметом аренды, также подлежат удовлетворению в силу статьи 622 ГК РФ, земельный участок подлежит освобождению и передаче арендодателю.

При таких обстоятельствах исковое заявление подлежит удовлетворению частично.

Судебные расходы по делу относятся на ответчика в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд