Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 13 декабря 2022 года Дело N А45-20173/2022

Резолютивная часть решения объявлена 13 декабря 2022 года.

Решение в полном объёме изготовлено 13 декабря 2022 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания Шашенко В.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Соловьева Александра Сергеевича, г. Новосибирск, ИНН: 540407319512

к мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск

третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью Производственно-коммерческая фирма "Морепродукт К", г. Новосибирск, ИНН: 5405196287, 2) общество с ограниченной ответственностью "Нерпа", г. Новосибирск, ИНН: 5406213827

о признании права собственности

при участии представителей:

от истца: Чернова С.В., доверенность N 4 от 09.08.2022, паспорт, диплом

от ответчика: не явился, извещен,

от третьих лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Соловьев Александр Сергеевич (далее - истец) обратился в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к мэрии города Новосибирска (далее - ответчик) о признании права собственности на здание - нежилое, общей площадью 5085, 4 кв.м., этажность - 6 этажей, с кадастровым номером 54:35:021305:221, расположенное по адресу: г.Новосибирск, ул.Фабричная, д. 17, строение 3 на земельном участке с кадастровым номером 54:35:021305:1112.

Ответчик и третьи лица в судебное заседание не явились, отзывы по существу заявленных требований в материалы дела не представили.

В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик и третьи лица считаются извещенными надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные исковые требования, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы истца, арбитражный суд приходит к выводу о наличии правовых основания для удовлетворения заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

Истцу и третьим лицам - ООО ПКФ "Морепродукт К" и ООО "Нерпа" (учредителем обществ является ИП Соловьев А.С.) принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с кадастровым номером 54:35:021305:773, расположенный по адресу: г.Новосибирск, ул. Фабричная.

Земельный участок относится к категории земель: земли населенных пунктов, в перечень видов разрешенного использования входит "Спорт (5.1) - размещение объектов капитального строительства в качестве спортивных клубов, спортивных залов, бассейнов".

На указанном земельном участке расположено Здание (крупоцех), общей площадью 4128 кв.м., этажность - 5 этажей, кад. N 54:35:021305:221, адрес: г. Новосибирск, ул. Фабричная, д. 17, строение 3.

Указанный объект недвижимости принадлежит истцу на праве собственности на основании Договора купли-продажи N 178/1-20/10/14 от 02.10.2014г. и дополнительного соглашения к нему от 03.10.2014г, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Это здание входит в комплекс объектов недвижимости, которые с 2018 года используются как многофункциональный спортивный комплекс. Министерством спорта РФ указанный многофункциональный спортивный комплекс в 2020 году был внесен во Всероссийский реестр объектов спорта, что подтверждается Письмо Минспорта России от 27.01.2020г.

С начала эксплуатации указанного комплекса зданий в нем разместилось Государственное автономное учреждение Новосибирской области "Спортивная школа самбо", учрежденная Правительством Новосибирской области, здание было оборудовано под осуществление спортивно-воспитательного процесса детей и подростков.

В связи с обращением руководства школы о необходимости в дополнительных площадях, было принято решение о реконструкции спорного здания.

Поскольку полученный Градостроительный план земельного участка от 04.05.2017 подтверждал возможность реконструкции в виде дополнительного спортивного блока, истец приступил к разработке проектной документации, 22.05.2019 проект здания был разработан OA "Запсибагропромспецпроект" (реконструкция состояла в надстройке одного шестого этажа и монтаже лифтовой шахты с лифтовым механизмом), после чего истец обратился к ответчику с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию.

Уведомлением от 30.05.2019г. истцу было отказано в выдаче разрешения на реконструкцию с указанием на необходимость представления дополнительных документов.

После устранения замечаний, 13.08.2019г. истец повторно обратился за получением разрешения на реконструкцию, с представлением необходимого пакета документов.

Уведомлением от 21.08.2019г. истцу вновь было отказано в выдаче разрешения на реконструкцию ввиду отсутствия необходимых документов.

В 2019-2020 годы подрядная организация начала строительные работы, до ноября 2020 года все строительные работы бы завершены.

В результате проведенной реконструкции площадь спорного здания увеличилась и стала составлять 5085, 4 кв.м., количество этажей - 6.

После завершения работ по реконструкции в целях соблюдения досудебного порядка оформления самовольных построек истец 29.06.2022 г. обратился с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако Уведомлением от 04.07.2022г. истцу было отказано в выдаче указанного разрешения ввиду отсутствия необходимой разрешительной документации.

Ссылаясь на то, что в административном порядке легализовать спорный объект не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Между тем, строительство (реконструкция) спорного объекта осуществлено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности, с выполнением требований градостроительных и строительных норм и правил, но без получения разрешения на строительство (реконструкцию).

В качестве доказательств, подтверждающих соответствие спорного объекта градостроительным и строительным, пожарным и санитарно - эпидемиологическим нормам и правилам, истцом в материалы дела представлены:

- градостроительный план земельного участка от 04.05.2017;

- заключение N ТЭ-3108-2022 от 14.07.2022 о соответствии технического состояния строительных конструкций строительным нормам и правилам, в соответствии с которым несущая способность конструкций всего здания находится в работоспособном состоянии, сохранение самовольной постройки позволяет эксплуатировать объект по назначению, не нарушает градостроительные и строительные нормы и правила, права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

- заключение о соответствии объекта требованиям пожарной безопасности N 109 от 07.10.2022, составленное ООО "ВПО "Пирант", в соответствии с которым объект соответствует требованиям, нормам и правилам пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

- экспертное заключение ООО Аккредитованный центр "Санитарно-эпидемиологические экспертизы и лабораторные исследования" N 8/525 от 02.08.2022, согласно которому объект соответствует требованиям санитарных норм и правил, установленных СанПиН 2.2.1/2.1.1200-03 "Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. Новая редакция";

- заключение кадастрового инженера от 12.09.2022 с дополнением от 07.10.2022, согласно которому спорный объект не нарушает требования Правил землепользования и застройки города Новосибирска, требования в части соблюдения минимальных отступов соблюдены и не нарушены;

- постановление мэрии г.Новосибирска N 4440 от 09.12.2022, согласно которому ИП Соловьеву А.С. предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства в части уменьшения минимального отступа от границ земельного участка, за пределами которого запрещен строительство зданий, строений, сооружений, с кадастровым номером 54:35:021305:1112, площадью 7987 кв.м., по адресу: Российская Федерация, Новосибирская область, г.Новосибирск, ул. Фабричная (зона делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1), подзона делового, общественного и коммерческого назначения с объектами различной плотности жилой застройки (ОД-1.1) для спортивного комплекса с 3 м до 0 м со стороны земельного участка с кадастровым номером 54:35:021305:1111 в габаритах объекта капитального строительства.

Таким образом, при возведении (реконструкции) самовольной постройки не были допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается вышеуказанными заключениями.

Как следует из представленного в материалы дела технического плана здания, схемы расположения спорного объекта и заключения кадастрового инженера спорный объект находится в пределах земельного участка, принадлежащего истцу на праве общей долевой собственности.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Требования истца основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности, на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом не оспаривается, что спорное строение возведено (реконструировано) без получения необходимого разрешения на строительство (реконструкцию), получение которого предусмотрено Федеральным законом "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" и Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Следовательно, спорный объект соответствует признакам самовольной постройки.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключением.

Исходя из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Учитывая вышеизложенное, суд констатирует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и, если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться лишь в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном законом.

Сам по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 названной статьи имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 8, 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме.

Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Разрешение на строительство представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства либо реконструкции.

Истец подтвердил факт обращения в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство (реконструкцию) и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и документов, необходимых для оформления самовольной постройки; отказ уполномоченного органа в удовлетворении такого заявления; проверку самовольной постройки на соответствие предусмотренным законодательством нормам и правилам для решения вопроса о возможности её сохранения.