Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 21 сентября 2022 года Дело N А45-19909/2022

Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 21 сентября 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурковой А.Л., рассмотрев дело по иску закрытого акционерного общества "Рямовское", с. Петропавловка 1-Я, ИНН: 5419100595

к 1) администрации Венгеровского района Новосибирской области, с. Венгерово; 2) администрации Петропавловского 1-го сельсовета Венгеровского района Новосибирской области, с. Петропавловка

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (Отдел государственной регистрации недвижимости N 6 Управления Росреестра по Новосибирской области)

о признании права собственности на объект недвижимости - административное здание общей площадью 599, 4 кв.м., расположенное по адресу: Новосибирская область, Венгеровский район, село Петропавловка - 1-я, улица Юбилейная, дом 11

при участии в судебном заседании представителей:

истца: Коледенко Е.Н. по доверенности от 13.07.2022 (срок доверенности 2 года), диплом ИВС 0569074 от 18.03.2003, паспорт,

ответчика: не явился, извещен,

от третьего лица: не явился, извещен,

установил:

закрытое акционерное общество "Рямовское" (ЗАО "Рямовское") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением к администрации Венгеровского района Новосибирской области и администрации Петропавловского 1-го сельсовета Венгеровского района Новосибирской области о признании права собственности на объект недвижимости - административное здание общей площадь. 599, 4 кв. м., расположенное по адресу: Новосибирская область, Венгеровский район, с. Петропавловка - 1 -я, улица Юбилейная, дом 11.

Ответчики и третье лицо, извещенные надлежащим образом, в судебное разбирательство явку своих представителей не обеспечили.

От ответчиков в материалы дела поступили отзывы по требованиям ЗАО "Рямовское" о признании права собственности на административное здание, в котором возражений против предъявленного иска не заявлено. Рассмотрение дела ответчики просят провести в отсутствие своих представителей.

Представитель истца в судебном заседании полностью поддержала предъявленные требования.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика, проверив обстоятельства дела в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), арбитражный суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения предъявленного иска, при этом суд учитывает следующее.

ЗАО "Рямовское" является владельцем административного здания (контора) общей площадью 599, 4 кв.м., расположенного по адресу: Новосибирская область, Венгеровский район, с. Петропавловка-1-я, ул. Юбилейная, д. 11.

Данный объект недвижимости возводился совхозом "Рямовский" хозяйственным способом, а по окончании строительства в 1969 году был принят на балансовый учет хозяйства, соответственно, с момента принятия здания на баланс и по сегодняшний момент предприятие осуществляет его техническое обслуживание и содержание.

ЗАО "Рямовское" является правопреемником совхоза "Рямовский", который реорганизован на основании Постановления администрации Венгеровского района Новосибирской области N 87 от 23.03.1992, зарегистрировано как закрытое акционерное общество, получено свидетельство о государственной регистрации предприятия серия 54 N 001022804.

Процедура реорганизации хозяйства и непосредственно принятие постановления администрации Венгеровского района Новосибирской области N 87 от 23.03.1992 обусловлено Законом РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24.12.1990 N 443-1, Законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности" от 25.12.1990 N 445-1, Указом Президента РФ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" от 27.12.1991 N 323, Постановлением Правительства РФ "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" от 29.12.1991 N 86, Постановлением Правительства РФ "О ходе и развитии аграрной реформы в РФ" от 06.03.1992 N 138, Постановлением Правительства РФ "О порядке приватизации и реорганизации предприятий и организаций агропромышленного комплекса" от 04.09.1992 N 708, устанавливающих обязательность изменения правого статуса предприятий для развития модели рыночной экономики.

Согласно пункту 1.1 Устава закрытого акционерного общества "Рямовское", принятого решением внеочередного общего собрания акционеров ЗАО "Рямовское" 01.11.2004, хозяйство является правопреемником совхоза "Рямовский", на базе которого создано Предприятием получены все активы реорганизованного хозяйства в свое владение, пользование и распоряжение, в том числе и спорный объект.

С учетом действующих в настоящее время положений законодательства о регистрации недвижимости, при государственной регистрации права собственности спорного объекта недвижимости на свое имя, истцу необходимо представление в регистрирующий орган разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта, которые у ЗАО "Рямовское" отсутствуют.

Указанные обстоятельства и послужили основанием для обращения с иском в суд.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом I статьи 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.

Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее - Закон о недвижимости), содержит норму о том, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, участков недр (пункты 6 и 8 ст. I).

В соответствии со ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.05.2022) "О государственной регистрации недвижимости" основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

В силу ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно пунктам 3 и 5 статьи 1 Закона о регистрации недвижимости - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ, при этом, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

На основании п. 1 ст. 69 Закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ, права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона о регистрации прав, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, в

Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей, а пунктом 10 статьи 40 освещаемого Закона о недвижимости предусмотрено, что государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

На основании с п. 5 ст. 58 ГК РФ при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (изменении организационно-правовой формы) к вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом.

В соответствии с п. 1 ст. 129. ст. 387 ГК РФ с даты утверждения сводного передаточного акта происходит универсальное правопреемство по всем правам и обязанностям.

Согласно пункту 11 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при решении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22) право собственности на недвижимое имущество в случае реорганизации возникает с момента завершения реорганизации юридического лица (ст. 16 Закона о регистрации).

Наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после принятия наследства или завершения реорганизации.

В этом случае, если право собственности правопредшественника не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правоустанавливающими являются документы, подтверждающие основание для перехода права в порядке правопреемства, а также документы правопредшественника, свидетельствующие о приобретении им права собственности на недвижимое имущество.

По создаваемым в настоящее время объектам недвижимости к числу обязательных удостоверяющих документов относятся разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (статьи 51.-55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, принятого в 2004 году), при этом разрешение на ввод в эксплуатацию выдается при наличии разрешения на строительство, а последнее подлежит выдаче до начала строительства.

Поэтому, с учетом действующих в настоящее время положений законодательства о регистрации недвижимости, при государственной регистрации права собственности спорных объектов недвижимости на свое имя закрытым акционерным обществом необходимо представление в регистрирующий орган передаточного акта, разрешения на ввод в эксплуатацию спорных объектов и разрешения на строительство.

Однако ЗАО "Рямовское" располагает передаточным актом от своего предшественника, но не располагает разрешением на строительство и разрешением на ввод в эксплуатацию спорного объекта.

По объектам, построенным до введения в действие вышеназванного Градостроительного кодекса РФ, для государственной регистрации прав должны предъявляться требования по предоставлению тех документов (разрешений), которые являлись необходимыми на момент создания этих объектов.

В период строительства спорного объекта, выдача разрешений на строительство регламентировалась Постановлением Совета Народных Комиссаров РСФСР от 22.05.1940 N 390 "О мерах борьбы с самовольным строительством в городах, рабочих, курортных и дачных поселках", которым обязанность выдавать застройщикам разрешения на строительство была возложена на органы государственного строительного контроля, городские и поселковые исполнительные комитеты, соответственно в городах, рабочих, курортных и дачных поселках, но не расположенных в сельской местности.

Между тем, постановлением Совмина СССР "О порядке приемки в эксплуатацию законченных строительством предприятий зданий и сооружений" от 15.09.1962 N 949 устанавливалось, что вновь построенные или реконструированные предприятия, здания и сооружения подлежат обязательной приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями.

Отменяющим данное постановление постановлением Совмина СССР от 13.07.1970 N 538 "О порядке приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов жилищно-гражданского назначения" также предусматривалось, что законченные строительством (реконструкцией) объекты жилищно-гражданского назначения предъявляются заказчиками (застройщиками) государственным приемочным комиссиям к приемке в эксплуатацию после выполнения всех строительно-монтажных работ и работ по благоустройству территории, а также при условии обеспеченности объектов оборудованием и инвентарем в полном соответствии с утвержденными в установленном порядке проектами и сметами.

В отношении объектов производственного назначения было принято постановление Совмина СССР "О порядке приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов производственного назначения" от 22.01.1966 N 57, в 1 пункте которого содержалось, что объекты производственного назначения, законченные строительством (или реконструкцией) в соответствии с проектом и подготовленные к эксплуатации, предъявляются к приемке заказчиком (застройщиком) государственным приемочным комиссиям.

Между тем, сначала Порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством предприятий зданий и сооружений, определенный в 1962 году, затем Порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов жилищно-гражданского назначения, установленный в 1970 г., а также Порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов производственного назначения, принятый в 1966 г., распространялись на те объекты жилищно-гражданского и производственного назначения, которые строились за счет централизованных капитальных вложений, выделенных министерствам и ведомствам, в свою очередь которые возводились путем подрядного способа.

Совхоз "Рямовский", правопреемником которого является закрытое акционерное общество "Рямовское", осуществляло строительство оговариваемого объекта хозяйственным способом и за счет собственных средств и возможности приемки его в эксплуатацию в приведенном из порядков у него не имелось, и в настоящее время нет возможности его восполнить или воспользоваться ныне действующим порядком.

Кроме того, поскольку ранее законодательством не было установлено, каким именно документом подтверждается факт создания объекта недвижимости, Госстрой России своим письмом от 05.11.2001 NЛБ - 6062 определил, что документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимости, является акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта.

С учетом изложенного, в связи с отсутствием разрешения на строительство, фактическим окончанием строительства объекта, получить разрешение на ввод его в эксплуатацию, либо равным образом акт приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта и, следовательно, оформить право собственности, воспользовавшись ныне действующим порядком, истец кроме как в судебном, не может.

Факт отсутствия и невозможности получения, либо восстановления какой-либо соответствующей документации, подтверждающей строительство спорного объекта в период его возведения, непосредственно подтверждается информацией архивного отдела администрации Венгеровского муниципального района Новосибирской области от 13.07.2022 N 73.

Вместе с тем, отсутствие указанной документации на строительство указанного объекта не свидетельствует о невозможности оформления права собственности на него с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлениях Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12048/11, от 25.09.2012 N 5698/12, согласно которой здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу статьи 109 Гражданского кодекса РСФСР (1964 год) не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 12048/11 отмечено, что понятие "самовольная постройка" распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222ГК РФ, которая применяется с 01.01.1995, и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 5698/12 указано, что поскольку требования были заявлены в отношении объектов недвижимости, возведенных правопредшественником истца хозяйственным способом, но без получения разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, у правопредшественника истца в силу части 1 статьи 7, статьи 14 Закона РСФСР "О собственности в РСФСР" возникло право собственности на построенные им хозяйственным способом объекты недвижимости производственного, назначения, которое впоследствии, в связи с реорганизацией перешло к истцу.

Кроме всего, аналогичный вывод содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 01.07.2014 N 4240/14, где также указано, что поскольку возведение хозяйственным способом объекта недвижимости окончено в 1994 году, то данное здание не может быть признано самовольной постройкой по основанию возникновения права собственности на это здание, которое впоследствии перешло к истцу.

Более того, в данном постановлении указано, что требования истца сводятся к подтверждению права собственности на здание, возникшего до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" у его правопредшественника и перехода этого права к истцу в силу реорганизации как к универсальному правопреемнику, а ввиду того факта, что истец исчерпал предусмотренные законом возможности легализовать спорное здание в административном, внесудебном порядке, отказ в удовлетворении иска при указанных обстоятельствах повлечет правовую неопределенность в правах на здание.

В силу части 1 статьи 7 Закона РСФСР от 24.12.1990 N 443-1 "О собственности в РСФСР" гражданин или другое лицо приобретают право собственности на имущество, полученное по не противоречащим закону основаниям, в том числе на созданные ими вещи, если иное не предусмотрено законом или договором.

При этом, согласно ст. 14 названного закона хозяйственные общества и товарищества, кооперативы, коллективные и иные предприятия, созданные в качестве собственников имущества и являющиеся юридическими лицами, обладают правом собственности на имущество, переданное им в форме вкладов и других взносов их участниками, а также на имущество, полученное в результате своей предпринимательской деятельности и приобретенное по иным основаниям, допускаемым законом.

Согласно пункту 8 Постановления Правительства РФ "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" от 29.12.1991 г. N 86 стоимость основных и оборотных средств колхоза и совхоза составляет общую долевую собственность членов колхоза или работников совхоза.

В соответствии с п. 8 ст. 37 Закона РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности" от 25.12.1990 г. N 445-1 при преобразовании одного предприятия в другое к вновь возникшему предприятию переходят все имущественные права и обязанности прежнего предприятия.

Согласно пункту 11 Положения о бухгалтерских отчетах и балансах, утвержденного Постановлением Совмина СССР от 29 июня 1979 года N 633, в основные средства предприятий зачисляются, кроме прочего, законченные строительством здания и сооружения, возведенные в установленном порядке.

Таким образом, сам по себе бухгалтерский учет объекта в качестве здания либо сооружения, осуществляемый хозяйствующими субъектами, подразумевает, что такие здания и сооружения уже приняты и введены в эксплуатацию в установленном порядке.

В бухгалтерском учете совхоза объект числился как здание, что подтверждается инвентарной карточкой на спорный объект.

Поэтому у правопредшественника ЗАО "Рямовского", а впоследствии - у самого истца в силу закона возникло право собственности на построенный до 1994 года хозяйственным способом спорный объект недвижимости.