Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 22 сентября 2022 года Дело N А45-19459/2022

Резолютивная часть решения объявлена 15 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 22 сентября 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Гребенюк Д.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бойковой И.А., рассмотрев в судебном заседании дело по первоначальному иску индивидуального предпринимателя Новикова Алексея Владимировича (ОГРНИП 315547600009950), г. Новосибирск,

к обществу с ограниченной ответственностью "Лидер и Ко" (ОГРН 1115476088331), г. Новосибирск,

о признании действий общества с ограниченной ответственностью "Лидер и Ко" по расторжению договора от 15.09.2021 в одностороннем порядке неправомерными; признании недействительными требования общества с ограниченной ответственностью "Лидер и Ко" об уплате дополнительного инвестиционного взноса в размере 4 642 536 рублей; об изменении размера заключенного инвестиционного взноса, осуществив его соразмерное уменьшение на сумму затрат, которые будет вынужден произвести индивидуальный предприниматель Новиков Алексей Владимирович на восполнение недостатков работ общества с ограниченной ответственностью "Лидер и Ко"; обязании общество с ограниченной ответственностью "Лидер и исполнить договорные обязательства надлежащим образом, в соответствии с положениями законодательства и договора от 15.09.2021,

по встречному иску - о признании договора инвестирования строительства N 1/5б от 15.09.2021 прекратившим действие,

при участии представителей:

истца - Алиев Р.И., доверенность от 24.06.2022, паспорт, диплом;

ответчика - Соловьева О.М., доверенность N 1 от 01.03.2021, паспорт, диплом,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Новиков Алексей Владимирович (далее по тексту - истец) обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Лидер и Ко" (далее по тексту - ответчик) о признании действий общества с ограниченной ответственностью "Лидер и Ко" по расторжению договора от 15.09.2021 в одностороннем порядке неправомерными; признании недействительными требования ООО "Лидер и Ко" об уплате дополнительного инвестиционного взноса в размере 4 642 536 рублей; об изменении размера заключенного инвестиционного взноса, осуществив его соразмерное уменьшение на сумму затрат, которые будет вынужден произвести ИП Новиков А.В. на восполнение недостатков работ ООО "Лидер и Ко"; обязании ООО "Лидер и Ко" исполнить договорные обязательства надлежащим образом, в соответствии с положениями законодательства и договора от 15.09.2021.

Определением от 22.08.2022 к производству принято встречное исковое заявление ООО "Лидер и Ко" о признании договора инвестирования строительства N 1/5б от 15.09.2021 прекратившим действие.

Встречный иск мотивирован ненадлежащим исполнением истцом (заказчиком) обязанности по внесению платежей по договору инвестирования.

В обоснование исковых требований указано на неправомерные действия застройщика по расторжению договора инвестирования строительства N 1/5б от 15.09.2021, выставления требования об уплате дополнительного инвестиционного взноса в размере 4 642 536 рублей.

Ответчик иск не признал по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление и дополнениях к нему, указав на недоказанность заявленных требований.

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности, заслушав представителей сторон, (часть 2 статьи 64, статьи 71, 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между ИП Новиковым А.В. (далее - инвестор) и ООО "Лидер и Ко" (далее - застройщик) был заключен инвестиционный договор N 1/5б, согласно условиям которого инвестор обязуется передать (оплатить) застройщику денежные средства для осуществления строительства объекта - здания объекта делового управления с помещениями для временного проживания (блок А) - I этап строительства объекта делового управления по ул. Инженерная в Советском районе г. Новосибирска, ориентировочной общей площадью 22 367, 91 кв.м., в том числе автостоянка ориентировочно 3 176, 07 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:091395:18, а застройщик обязуется использовать переданные денежные средства в соответствии с договором и передать в собственность инвестору предмет инвестирования.

Предметом инвестирования согласно пунктов 2.1.1, 2.1.2 договора являются:

- нежилые помещения с ориентировочной площадью 574, 58 кв. м., расположенных на 5 этаже в осях Ж/1-П/1-8 Объекта (здание долевого управления с помещениями для временного проживания (блок А) - I этап строительства объекта долевого управления по ул. Инженерная в Советском районе г. Новосибирска, ориентировочной площадью 22 397,91 кв. м., в т. ч. автостоянка ориентировочно 3 176,07 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:091395:18, запись в ЕГРН от 16.08.2019 54:35:091395:18-54/001/2019-22);

- доля в размере 3628/7559 в праве общей долевой собственности на нежилые помещения с ориентировочной общей площадью 75, 52 кв. м., расположенная на 5 этаже в осях Г-М / 2-5 Объекта (здание долевого управления с помещениями для временного проживания (блок А) - 1 этап строительства объекта долевого управления по ул. Инженерная в Советском районе г. Новосибирска, ориентировочной площадью 22 397,91 кв. м., в т. ч. автостоянка ориентировочно 3 176,07 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:091395:18, запись в ЕГРН от 16.08.2019 54:35:091395:18-54/001/2019-22).

Согласно пункту 5.1 договора инвестор передает (оплачивает) застройщику инвестиционный взнос в размере 58 031 700 рублей. Указанная сумма вносится в соответствии с пунктом 5.2 договора на основании установленного графика.

В пункте 5.5 договора стороны пришли к соглашению о том, что инвестиционный взнос, необходимый для строительства объекта до получения застройщиком решения на ввод объекта в эксплуатацию, может увеличиваться в течение срока строительства, до передачи собственность предмета инвестирования инвестору, на основании документально подтвержденных застройщиком потребностей в дополнительном финансировании строительства объекта не более чем на 8 %, за исключением случаев, описанных в пунктах 2.3, 3.3.1 и 5.6. Под документально подтверждёнными потребностями застройщика в дополнительном финансировании стороны понимают увеличение стоимости закупаемых материалов и оборудования в течение срока действия договора.

Как следует из материалов дела, письмом исх. N 3 от 02.06.2022 застройщик известил инвестора о необходимости дополнительного финансирования в срок до 08.07.2022 в сумме 4 642 536 рублей.

06.07.2022 истец направил в адрес ответчика мотивированный отказ от уплаты дополнительного инвестиционного взноса и подписания соответствующего дополнительного соглашения.

22.06.2022 представитель инвестора произвел осмотр объекта недвижимости, являющегося предметом инвестирования в рамках заключенного договора, в ходе которого их указано на следующие недостатки:

отсутствие установленных алюминиевых радиаторов отопления (вместо таковых установлены металлические радиаторы отопления);

отсутствие установленных пластиковых подоконников и откосов на всех окнах помещения.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что указанные недостатки были отражены истцом в промежуточном акте осмотра, при производстве которого принимали участие представители сторон, итоговая сдача объекта инвестору не осуществлялась в связи с неполной оплатой по договору. Указанное обстоятельство истцом не оспаривалось.

06.07.2022 в адрес застройщика истцом направлено письмо, содержащее расчет стоимости выполнения работ по устранению недостатков, допущенных застройщиком. Также ИП Новиковым А.В. заявлено требование о соразмерном уменьшении (корректировки) суммы заключительного инвестиционного взноса.

Письмом N 2 от 11.07.2022 ответчик отказался от производства соразмерного уменьшения суммы заключительного инвестиционного взноса, мотивируя тем, что состояние помещения соответствует положениям проектной документации, а изменение технических характеристик (то есть установка металлических радиаторов отопления вместо алюминиевых и отсутствие установленных пластиковых откосов на окнах) не ухудшает состояние нежилого помещения.

Как указано в исковом заявлении, ввиду обнаруженных промежуточных недостатков выполненных застройщиком работ, отказа застройщика от соразмерного уменьшения размера заключительного инвестиционного взноса или добровольного устранения выявленных недостатков, в совокупности с отклонениями от сроков ввода объекта недвижимости в эксплуатацию, инвестор ИП Новиков А.В., приостановил исполнение своего обязательства в части уплаты заключительного инвестиционного взноса.

В соответствии с положениями пункта 5.6 договора окончательный инвестиционный взнос должен быть уточнен до получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но после обмера реальных площадей предмета инвестирования специализированной организацией по технической инвентаризации объектов недвижимости и будет оформлен в виде подписания дополнительного соглашения к договору.

13.07.2022 ответчик направил в адрес истца уведомление N 3 о расторжении договора в одностороннем порядке, в обоснование которого указывает на допущенную трижды просрочку осуществления платежей, а именно: платеж N 4 (28.02.2022 - 05.03.2022), N 7 (31.05.2022 - 10.06.2022), платеж N 8 (30.06.2022 -08.07.2022) не произведен на момент направления уведомления.

Полагая, что решение застройщика о расторжении договора и требование об уплате дополнительного инвестиционного взноса является не правомерным, истец обратился с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Согласно статьям 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктами 5.1, 5.2 договора установлена обязанность инвестора по уплате инвестиционного взноса в согласованном размере в указанные сроки, с исполнением которой у застройщика возникает встречное обязательство по передаче инвестору предмета инвестирования. Истцом определенная условиями договора сумма уплачена не была как в согласованный сторонами срок, так и в период рассмотрения спора.

Согласно пункту 5.2 договора платеж N 4 должен быть произведен с 28.02.2022 по 05.03.2022, платеж N 7 - с 31.05.2022 по 10.06.2022, платеж N 8 - с 30.06.2022 по 08.07.2022.

Тогда как платеж N 4 внесен по частям: 05 марта 2022 в размере 4 602 500 рублей, 09 марта 2022 в размере 4 420 550 рублей, платеж N 7 в размере 8 704 755 рублей осуществлялся по частям: 01 июня 2022 в размере 3 805 750 рублей, 02 июня 2022 в размере 1 929 600 рублей, 14 июня 2022 в размере 2 969 405 рублей, заключительный платеж N 8 в размере 8 704 755 рублей не осуществлен.

На данные обстоятельства истец указал в отзыве на встречный иск.

В связи с чем, довод истца о надлежащем исполнении обязанностей по оплате не соответствует фактическим обстоятельствам и представленным ответчиком доказательствам о датах фактического поступления денежных средств на расчетный счет ответчика.

Ссылки истца на положения статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации не обоснованы, так как реализация права на приостановление встречного исполнения возможно только в ответ на неисполнение своих обязательств другой стороной обязательства.

В сложившихся отношениях сторон на истца возлагается обязанность на основании пунктов 5.1, 5.2 осуществить финансирование строительства по согласованному графику. Обязанность по передаче построенных нежилых помещений в силу пункта 3.5. договора инвестирования возникает у ответчика только при условии полной оплаты инвестиционного взноса в размере, указанном в пункте 5.1 договора, а также исполнения пунктов 5.4, 5.5, 5.6 договора инвестирования. В виду неисполнения истцом вышеуказанных условий обязанность по передаче истцу нежилых помещений отсутствует.

Кроме того, право на приостановление исполнения обязательства или отказа от исполнения этого обязательства (пункт 2 статьи 328 328 Гражданского кодекса Российской Федерации) приобретает застройщик в момент неполучения оплаты по договору инвестирования и отказа истца от подписания дополнительного соглашения об увеличении инвестиционного взноса в связи с удорожанием строительства по пункту 5.5 договора инвестирования.

Истцом неверно произведена правовая квалификация заключенного сторонами договора инвестирования в качестве договора купли-продажи будущей вещи.

Согласно пункту 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 328 Гражданского кодекса Российской Федерации) продавец должен обладать правом собственности на него.

Ответчик права собственности на построенные помещения в силу договора инвестирования не приобретает. После ввода здания в эксплуатацию право собственности инвесторов возникает на основании акта приема-передачи предмета инвестирования инвестору и подлежит государственной регистрации сразу на инвестора.

Таким образом, положения законодательства о купле-продаже недвижимости, которая будет создана в будущем, не подлежат применению к отношениям инвестора и застройщика, возникшим из договора инвестирования.

Доводы истца в отношении признания неправомерным требования ответчика об уплате дополнительного инвестиционного взноса в размере 4 642 536 рублей судом не принимаются по следующим основаниям.

Пункт 5.5 договора предоставляет ответчику право требования увеличения инвестиционного взноса на сумму не более 8% в случае удорожания строительства.

В подтверждение увеличения стоимости закупаемых материалов и оборудования в течение срока действия договора в соответствии с пунктом 5.5 договора в материалы дела ответчиком представлены товарные накладные, письма поставщиков о повышении цен. Кроме того, сведения об изменении стоимости закупаемых материалов и оборудования предоставлялись ответчиком истцу вместе с письмом N 2 от 11.07.2022, содержащим предложение об увеличении инвестиционного взноса. На повышение стоимости материалов и оборудования ответчик также указывал и в письме исх. 3 от 02.06.2022.

Суд также констатирует, что информация о повышении цен на оборудование и материалы в начале 2022 году является широко известной.

Обратившись к истцу с требованием о подписании дополнительного соглашения, ответчик действовал в соответствии с положениями договора инвестирования. Предложение заключить дополнительное соглашение является правом ответчика, а процесс обмена подтверждающими документами является частью переговорного процесса, является длящимся.

Как установлено судом, в ответ на предложение ответчика о подписании дополнительного соглашения об увеличении инвестиционного взноса на 4 642 536 рублей истец не предложил ответчику представить дополнительные документы, не вступил в переговорный процесс с ответчиком, а передал ответчику письмо от 06.07.2022 об отказе от подписания дополнительного соглашения и оплаты дополнительного инвестиционного взноса.

Данные действия в силу пункта 8.1. договора являются уклонением от подписания дополнительного соглашения согласно пунктам 5.5. и 5.6 договора, что также предоставляет ответчику право на односторонний отказ от исполнения договора инвестирования.

Требование ответчика об оплате дополнительного взноса не может быть признано неправомерным, так как данное требование является предусмотренным гражданским законодательством и договором инвестирования правом ответчика.

В отношении заявленного требования истца об изменении размера инвестиционного взноса по договору инвестирования и соразмерном уменьшении его на сумму затрат, которые истец понесет в будущем, судом не усматривается оснований для его удовлетворения в виду следующего.

Действующее законодательство, заключенный договор инвестирования не предусматривает право истца на изменение по своему усмотрению в одностороннем порядке размера инвестиционного взноса по договору инвестирования.

Факт наличия недостатков в построенных помещениях и стоимость таких недостатков является предметом доказывания по отдельному требованию, право на которое может возникнуть у истца только после фактической передачи построенных помещений истцу. Как установлено судом, ответчик построенные нежилые помещения не передавал, так как истец не исполнил перед ответчиком обязательства по оплате.

Как установлено судом и не оспаривается ответчиком, по результатам осмотра нежилых помещений истец выявил несоответствие между состоянием помещений, описанным в пункте 3.3.1 договора, и фактическим состоянием построенных помещений.

Полагая возможным изменить порядок оплаты истец совершил задержку последнего платежа на сумму 8 704 755 рублей и обратился к ответчику с требованием о снижении последнего платежа на общую сумму 908 800 рублей.

Ответчик факт наличия в построенных нежилых помещениях недостатков и сумму планируемых работ в размере 908 800 рублей не признал.

На основании пункта 3.1 договора истец обязуется построить объект в соответствии с утвержденной проектной документацией. Проектная документация на объект разработана ООО "Проектные системы".

Согласно письму ООО "Проектные Системы" N 50 от 27.07.2022 проектной документацией на объект - "Объект делового управления с помещениями для временного проживания и отдельно стоящая трансформаторная подстанция по ул. Инженерная в Советском районе г. Новосибирска" в соответствии с утвержденным Техническим заданием предусмотрена установка в офисных помещениях стальных панельных радиаторов Kermi FTV.

Положениями проектной документации на объект установлена возможность замены оборудования на аналогичное. Установленные на объекте стальные панельные радиаторы LF.MAX PREMIUM соответствуют требованиям проектной документации. Установка алюминиевых радиаторов отопления невозможна ввиду несоответствия данного оборудования проектной документации.

Также проектной документацией на объект не предусмотрена установка пластиковых подоконников и пластиковых откосов внутри офисных помещений, в соответствии с утвержденным Техническим заданием предусмотрено состояние построенных помещений "под самоттделку".

Таким образом, в договоре инвестирования было приведено состояние нежилых помещений, которые должен был передать ответчик после завершения строительства. Одновременно с этим были предусмотрены положения об обязательном соответствии построенных помещений проектной документации, в ином случае объект не может быть введен в эксплуатацию до устранения нарушений требований проектной документации.

Истец не доказал, как именно его права были нарушены тем фактом, что нежилые помещения были построены ответчиком согласно требованиям проектной документации.