Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 30 ноября 2022 года Дело N А45-19271/2022

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Межонновой Е.О., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Администрации города Оби Новосибирской области, г. Обь (ИНН 5448107718)

к Управлению Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск (ИНН 5406299278)

о признании незаконным уведомления

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора:

Нестерова Надежда Валерьевна

Лихойда Елена Ивановна

Малахов Дмитрий Николаевич

Таюрский Сергей Валерьевич

Игнатова Людмила Максимовна

Бутаков Владимир Юрьевич

Шелковников Александр Валентинович

Крючков Владислав Львович

Семьянова Вера Семеновна

при участии в судебном заседании представителей:

заявителя - Ботвинко П.А., доверенность N 6 от 01.04.2020, паспорт, диплом

заинтересованных лиц - Попова Л.П., доверенность от 22.04.2021, паспорт диплом

третьих лиц - Нестерова Н.В., паспорт, онлайн

Лихойда Е.И.- не явился, уведомлена

Малахов Д.Н. - не явился, уведомлен

Таюрский С.В. - не явился, уведомлен

Игнатова Л.М. - не явился, уведомлена

Бутаков В.Ю. - не явился, уведомлен

Шелковников А.В. - не явился, уведомлен

Крючков В.Л. - не явился, уведомлен

Семьянова В.С. - не явился, уведомлен

установил: администрация города Оби Новосибирской области (далее - заявитель, администрация) обратилась заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее - заинтересованное лицо, управление) о признании незаконным приостановления государственной регистрации прав (уведомление от 06.07.2022 N КУВД-001/2022-26823270/2); об обязании управления произвести государственную регистрацию прекращения записи об ипотеке в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020206:450; об обязании управления исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020206:450.

Определением от 06.09.2022 к участию в деле в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Нестерова Надежда Валерьевна, Лихойда Елена Ивановна, Малахов Дмитрий Николаевич, Таюрский Сергей Валерьевич, Игнатова Людмила Максимовна, Бутаков Владимир Юрьевич, Шелковников Александр Валентинович, Крючков Владислав Львович, Семьянова Вера Семеновна.

По мнению администрации, в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка N 1/8-12а от 25.09.2012, заключенного между администрацией и обществом с ограниченной ответственностью "Инжиниринговая компания "Новолит" (ИНН 5406439711, ОГРН 1085406016420), ввиду ликвидации последнего, регистрационная запись об ипотеке и сведения о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020206:450 подлежат прекращению и исключению из Единого государственного реестра недвижимости.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал заявление.

Заинтересованное лицо с заявленными требованиями не согласно, указывает на то, что представленное в управление заявление о прекращении прочих ограничений прав и обременений объекта недвижимости ("погашение сделок долевого участия") представлено не надлежащим лицом, а именно лицом, не являющимся стороной сделки: долевого участия в строительстве. Также из содержания представленного заявления невозможно определить в отношении какого договора участия в строительстве и какой записи о сделке заявлено погашение. Полагает, что доводы заявителя о том, что он обратился в управление в связи с прекращением действия договора N 1/8-12а от 25.09.2021, ввиду ликвидации общества с ограниченной ответственностью "Инжиниринговая компания "Новолит" (далее - ООО "ИК "Новолит"), несостоятелен, поскольку к заявлению не было представлено ни одного документа и пояснений, в связи с чем, невозможно сделать вывод на каком основании было подано заявление.

Третье лицо, Нестерова Надежда Валерьевна, с заявленными требованиями не согласна, представила отзыв, в котором указывает на то, что администрация без согласия участников долевого строительства, заменила кадастровый номер объекта, а дом переведен в нежилое назначение, без согласия дольщиков осуществила отчуждение объекта строительства (секции N 1) и разделение земельного участка, обремененного правами дольщиков. Регистрационная запись об ипотеке на основании закона, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, является, на сегодняшний день, единственным инструментом, защищающим права участников долевого строительства от произвола и нарушения их прав.

Третье лицо, Лихойда Елена Ивановна, с заявленными требованиями так же не согласна, по мотивам, изложенным в отзыве. Полагает, что администрация настоящим заявлением пытается исключить дольщиков, нарушив их права, гарантированные законом об участии в долевом строительстве.

Иные третьи лица, надлежащим образом уведомленные, о времени и месте судебного разбирательства, отзывы не представили, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил.

25.09.2012 между администрацией и ООО "ИК "Новолит" заключен договор аренды земельного участка N 1/8-12а.

Между ООО "ИК "Новолит" (застройщик) и гражданами - участниками долевого строительства были заключены договоры на участие в долевом строительстве многоквартирного трехэтажного жилого дома в г. Обь Новосибирской области. По указанным договорам застройщик обязался в предусмотренный договорами срок построить многоквартирный дом и передать соответствующий объект долевого строительства участникам долевого строительства.

Определением Арбитражного суда Республики Тывы от 18.07.2017 завершено конкурсное производство в отношении ООО "ИК "Новолит" в связи с ликвидацией.

Ввиду ликвидации ООО "ИК "Новолит" прекращено действие договора аренды земельного участка N 1/8-12а от 25.09.2012, в связи с чем, администрация обратилась в управление с заявлением о прекращении регистрационной записи об ипотеке и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020206:450.

Уведомлением управления от 06.07.2022 N КУВД-001/2022-26823270/2, осуществление государственной регистрации прав в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка с кадастровым номером 54:36:020206:450, было приостановлено. Заявителю сообщено, что в целях устранения причин приостановления необходимо представление заявления лицами, установленными законодательством, а также документов, являющихся основанием для осуществления государственной регистрации погашения записей о договорах долевого участия в строительстве, между тем, заявитель не является стороной сделки, им не представлено документов, подтверждающих расторжение или прекращение договоров долевого участия.

Администрация полагает, что у управления отсутствовали правовые основания для отказа в совершении регистрационных действий по прекращению записи об ипотеке и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведения о регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении объекта недвижимого имущества земельного участка с кадастровым номером 54:36:020206:450, что послужило основанием для обращения администрации в суд с рассматриваемым заявлением.

Изучив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из статьи 200 АПК РФ, обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (часть 1 статьи 65 АПК РФ).

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ требование о признании недействительным ненормативного акта, незаконным решения и действия (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, может быть удовлетворено судом при одновременном наличии двух обстоятельств: оспариваемые ненормативный акт, решение, действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя.

В соответствии с пунктом 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

Одним из таких законов является Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве), призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

Согласно пункту 1 статьи 13 названного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в определении от 14.01.2014 N 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Предметом ипотеки по настоящему делу является право аренды застройщика - ООО "ИК "Новолит", которое возникло в силу положений специального закона - Закона о долевом участии в строительстве.

Согласно пункту 9 статьи 13 этого Закона к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения ГК РФ и Закона об ипотеке с учетом особенностей, установленных этим Законом.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В силу пункта 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.

Между тем, Закон о долевом участии и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положения ГК РФ и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Как следует из материалов дела, договоры долевого участия в строительстве заключены застройщиком ООО "ИК "Новолит" в 2012, 2013 годах.

06.12.2017 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности юридического лица - ООО "ИК "Новолит" в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда Республики Тывы от 18.07.2017 о завершении конкурсного производства.

Прекращение деятельности юридического лица свидетельствует о неспособности застройщика удовлетворить требования своих кредиторов - участников строительства по заключенным с ними договорам, завершить строительство и передать причитающиеся им квартиры.

Согласно положениям статьи 419 ГК РФ обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Учитывая, что аренда земельных участков прекращена, в связи с чем перестал существовать предмет ипотеки, суд приходит к выводу о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ, то есть в связи с прекращением заложенного права.

Таким образом, доводы третьих лиц, полагающих о возможности погашения записи об ипотеке только в связи с окончанием строительства многоквартирных жилых домов, в той ситуации, когда застройщик ликвидирован на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, нельзя признать обоснованными.

Судом отклоняются доводы заинтересованного лица об отсутствии в заявлении сведений и пояснений, из которых возможно сделать вывод, на каком основании подано заявление, поскольку из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН в отношении земельных участков следует, что записи об ограничениях прав и обременений объектов недвижимости не зарегистрированы, а, следовательно, заинтересованному лицу должно было быть известно о прекращении договора аренды земельных участков. Кроме того, причинами принятия оспариваемых уведомлений послужило указание заинтересованного лица на обращение с заявлением ненадлежащего лица в отсутствие доказательств, подтверждающих расторжение или прекращение договоров участия в долевом строительстве.

Из пояснений представителя администрации следует, что прекращение обременений в отношении земельного участка с кадастровым номером 54:36:020206:450 необходимо для рассмотрения вопроса по предоставлению земельного участка с целью реализации масштабного инвестиционного проекта в порядке, предусмотренном законом Новосибирской области от 01.07.2015 N 583-ОЗ "Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунальнобытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов".

С учетом изложенного суд приходит к выводу о незаконности оспариваемого приостановления государственной регистрации прав.

По смыслу главы 24 АПК РФ требование о понуждении органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя при заявлении, в том числе требования о признании решения либо действия (бездействия) незаконными, не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя.