Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 25 октября 2022 года Дело N А45-19069/2022

Резолютивная часть решения объявлена 18 октября 2022 года.

Решение изготовлено в полном объеме 25 октября 2022 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аюповой Д.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Инская" (ИНН 5406973049), г. Новосибирск

к Мэрии города Новосибирска (ИНН 5406285846), г. Новосибирск, Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска (ИНН 5406102806), г. Новосибирск

о признании пункта 3.3 договора купли-продажи земельного участка N 20244 от 03.03.2022 недействительным, взыскании 3 045 808 рублей 50 копеек неосновательного обогащения,

при участии представителей:

истца - не явился, уведомлен

ответчиков - Морозов А.В. - доверенность от 30.12.2021, служебное удостоверение,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Инская" (далее - истец, ООО "Инская") обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к Мэрии города Новосибирска, Департаменту земельных и имущественных отношений Мэрии города Новосибирска о признании недействительной части сделки - пункта 3.3 договора купли-продажи земельного участка N 20244 от 03.03.2022 года и взыскании с ответчиков солидарно 3 045 808 рублей 50 копеек неосновательного обогащения.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил заявленные требования и просил признать недействительной часть сделки - пункт 3.3. договора купли продажи земельного участка N 20244 от 03.03.2022, взыскать с ответчиков солидарно 2 202 324 рублей 80 копеек неосновательного обогащения.

В соответствии со статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

При изложенных обстоятельствах суд удовлетворил ходатайство истца.

Ответчики в судебном заседании и представленном отзыве (л.д.37-38) возражали против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на принцип свободы договора, а также на наличие между истцом и Мэрией арендных правоотношений, в связи с чем денежные средства, перечисленные ООО "Инская", представляют собой исполнение договорного обязательства и не могут быть признаны неосновательным обогащением.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

18.03.2015 между истцом (арендатор) и Мэрией города Новосибирска (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска N 120431р, сроком действия с 18.03.2015 по 18.03.2018, получателем денежных средств по которому является Департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска. По условиям указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 54:35:074660:368, расположенный в пределах Октябрьского района города Новосибирска, площадью 3121 кв.м. для строительства здания общественного назначения с автостоянкой по ул. Инской.

Истцом на указанном земельном участке построен объект недвижимости - автомобильная газозаправочная станция, кадастровый номер 54:35:074660:483, право собственности на который зарегистрировано 23.06.2020, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.16-17).

Как указывает истец, он неоднократно обращался в мэрию города Новосибирска с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:074660:368 (17.08.2020, 19.03.2021), однако каждый раз ему отказывалось в заключении договора.

31.03.2021 истец в очередной раз обратился в Мэрию города Новосибирска с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 54:35:074660:368. Решением, выраженным в письме от 14.06.2022 N 31/20/09156 (л.д.19), Департамент земельных и имущественных отношений г. Новосибирска отказал в предоставлении земельного участка в собственность.

Решением от 13.12.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N 45-А45-15402/2021 признано незаконным решение мэрии города Новосибирска об отказе обществу с ограниченной ответственностью "Инская" в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:074660:368, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Инская, выраженного в письме от 26.04.2021, на мэрию города Новосибирска возложена обязанность в месячный срок со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу принять решение о предоставлении в собственность обществу с ограниченной ответственностью "Инская" земельного участка с кадастровым номером 54:35:074660:368, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Инская, и направить проект договора в адрес заявителя.

03.03.2022 между Мэрией города Новосибирска (продавец) и истцом (покупатель) заключен договор N 20244 купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность земельный участок из земель населенных пунктов площадью 3 121 кв.м. с кадастровым номером 54:35:074660:368.

Пунктом 3.3. договора купли-продажи определено, что договор аренды земельного участка от 18.03.2015 N 120431р считается расторгнутым с 14.01.2022.

Ссылаясь на то, что указание в пункте 3.3 договора купли-продажи даты расторжения договора аренды 14.01.2022 противоречит требованиям закона, на допущенное мэрией города Новосибирска уклонение от заключения договора купли-продажи земельного участка, наличие права с момента завершения строительства вносить плату за фактическое использование земельного участка в размере 1, 5% от кадастровой стоимости земельного участка, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части, учитывая следующее.

Как установлено судом и следует из материалов дела, договор аренды N 120431р от 18.03.2015, заключен между Фондом поддержки ветеранов органов внутренних дел "Безопасность и право" и мэрией города Новосибирска в целях осуществления строительства здания общественного назначения с автостоянкой по ул. Инской на земельном участке с кадастровым номером 54:35:074660:368 сроком действия с 18.03.2015 года по 18.03.2018.

Из дополнительного соглашения N 2 к договору аренды земельного участка от 18.03.2015 N 120431р следует, что арендатором по договору является ООО "Инская". Наличие арендных отношений лицами, участвующими в деле, не оспаривалось, установлено вступившим в законную силу решением от 13.12.2021 Арбитражного суда Новосибирской области по делу N А45-15402/2021.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу ее признания таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьями 167, 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ закреплено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

Согласно пункту 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Таким образом, положениями статьи 39.6 ЗК РФ определены случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации), и общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов (пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с подпунктом 6 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ в целях завершения строительства объекта договор заключается сроком до трех лет.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что новый договор аренды сторонами не заключался. Учитывая действующее правовое регулирование земельных правоотношений, не предусматривающее возможность возобновления договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства, на неопределенный срок, суд приходит к выводу об истечении срока действия договора 18.03.2018, отсутствии оснований для включения в условия договора купли-продажи земельного участка пункта 3.3 о том, что договор аренды земельного участка от 18.03.2015 N 120431р считается расторгнутым с 14.01.2022, как следствие, его недействительности.

Кроме того, включение данного условия в договор фактически направлено на установление истцу препятствий в осуществлении защиты своих прав в связи с допущенным мэрией города Новосибирска уклонением от заключения договора купли-продажи земельного участка.

Между тем, отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом (пункт 2 статьи 9 ГК РФ).

С учетом изложенного, требования в указанной части подлежат удовлетворению.

Требования истца о солидарном взыскании с ответчиков неосновательного обогащения в размере 2 202 324 рублей 80 копеек основаны на обстоятельствах завершения истцом строительства объекта, а также длительного уклонения мэрии города Новосибирска от заключения договора купли-продажи, при этом представитель истца в судебном заседании пояснил, что размер платы за использование земельного участка для эксплуатации объекта соответствует размеру земельного налога.

Рассмотрев указанное требование истца, суд находит его подлежащим удовлетворению в части.

Действительно, земельным законодательством установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Однако действующим законодательством не предусмотрен автоматический порядок перерасчета арендной платы в связи с завершением строительства, а определена процедура предоставления земельных участков в целях, не связанных со строительством, в связи с чем доводы истца в указанной части подлежат отклонению как основанные на неверном толковании закона.

Учитывая заявленные исковые требования истца, доводы, приводимые в обоснование заявленных требований, суд приходит к выводу, что фактически истцом заявлено, в том числе, о возмещении убытков, причиненных несвоевременным оформлением земельного участка в собственность.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ). В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 "О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога" плательщиком земельного налога является лицо, которое в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.

Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

Как разъяснено в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель - бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, - до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Согласно позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2017 N 305-ЭС16-20734, при рассмотрении вопроса о причинении убытков, возникших в связи с незаконным бездействием либо действием органа местного самоуправления, необходимо учесть, что размер земельного налога ниже арендной платы.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 31.03.2020 ООО "Инская" обратилось в мэрию с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 54:35:074660:368 под объектом недвижимости с кадастровым номером 54:35:074660:483 (автомобильная газозаправочная станция).

Своим решением, выраженным в письме от 26.04.2021 N 31/19/06064, заинтересованное лицо отказало в предоставлении земельного участка в собственность на основании того, что площадь застройки не соответствует градостроительным регламентам, разрешением предусмотрено 2 этапа строительства и только после окончания 2 этапа возможно приобретение в собственность земельного участка. Указанные обстоятельства явились предметом рассмотрения дела N А45-15402/2021, которым решение мэрии города Новосибирска об отказе обществу с ограниченной ответственностью "Инская" в предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 54:35:074660:368, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Инская, выраженного в письме от 26.04.2021 признано незаконным.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, вступившим в законную силу судебным актом по делу N А45-15402/2021 были установлены неправомерные действия Мэрии города Новосибирска, выраженные в отказе в предоставлении земельного участка в собственность.