Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 16 декабря 2022 года Дело N А45-18474/2022

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ге О.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Департамента имущества и земельных отношений Новосибирской области (ИНН 5406214965)

к Обществу с ограниченной ответственностью "Сибтрейд" (ИНН 5401979336)

о взыскании долга и пени в сумме 4043442 рублей 27 копеек, расторжении договора, освобождении земельного участка

при участии в судебном заседании представителей

истца - Корчуганова Е.В., доверенность от 13.01.2022, служебное удостоверение, диплом

ответчика - генеральный директор Янученко А.Г., паспорт, приказ N 1 от 10.10.2017

установил: департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области (далее - истец, департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью "Сибтрейд" (далее - ответчик, общество) о расторжении договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов от 26.10.2021 N 576-ЗНП, обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок от имущества, находящегося на земельном участке, и передать истцу земельный участок площадью 4845 кв.м, с кадастровым номером 54:35:051925:4924, местоположение: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Зорге, в надлежащем состоянии, пригодном для дальнейшего использования, с учетом нормального износа, по акту приема-передачи в течение трех дней с момента вступления в силу решения суда;

о взыскании с ответчика в пользу бюджета Новосибирской области задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка из земель населенных пунктов от 26.10.2021 N 576-ЗНП за период с 01.06.2022 по 29.11.2022 в размере 3 518 000 рублей 02 копейки (с указанием в резолютивной части решения, что взыскание арендной платы производится до момента возврата земельного участка с кадастровым номером 54:35:051925:4924 по акту приема-передачи);

о взыскании с ответчика в пользу бюджета Новосибирской области пени по договору аренды земельного участка из земель населенных пунктов от 26.10.2021 N 576-ЗНП, за период с 01.04.2022 по 28.11.2022 в размере 525 442 рубля 25 копеек (с указанием в резолютивной части решения, что взыскание пени производится до момента фактического исполнения обязательств по оплате арендной платы, начисляемой за каждый день просрочки в размере 0, 1 % суммы ежемесячной арендной платы за истекшие периоды).

Требования истца обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка 26.10.2021 N 576-ЗНП.

Ответчик по существу исковые требования не оспорил, в судебном заседании представитель ответчика пояснил, что ответчик по мере поступления денежных средств погашает задолженность по арендной плате, но в связи с больший размером ежемесячной арендной платы накапливается задолженность, в настоящее время оформил заем для погашения задолженности по арендной платы. Также представитель ответчика пояснил, что им подано заявление о расторжении договора и изменении вида разрешенного использования земельного участка, пояснил, что в дальнейшем намерен заключить договор аренды на новых условиях и продолжать осваивать земельный участок. Также представитель ответчика заявил о неправомерности начисления неустойки на период действия моратория.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил.

26.10.2021 между департаментом и обществом заключен договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов N 576-ЗНП (далее - договор), согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов общей площадью 4845 кв.м, с кадастровым номером 54:35:051925:4924, местоположение: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Зорге; имеющий вид разрешенного использования: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы) (4.2) -Объекты общей площадью свыше 5000 кв. метров для размещения организаций, осуществляющих продажу товаров и (или) оказание услуг в сфере банковской и страховой деятельности, общественного питания, гостиничного обслуживания, развлечения, обслуживания автотранспорта; гаражи и (или) стоянки для автомобилей сотрудников и посетителей торгового центра, находящегося в собственности Новосибирской области (далее - земельный участок) (пункт 1.1 договора).

Договор заключен сроком на 88 месяцев (пункт 2.1 договора).

В соответствии с пунктами 3.1 и 3.4 договора, размер ежегодной арендной платы за участок составляет 7 136 000 рублей, которая вносится ежемесячно равными частями не позднее 25 числа отчетного месяца.

В соответствии с пунктом 5.2.3 договора арендатор обязан своевременно вносить арендую плату за земельный участок. Несвоевременна оплата арендных платежей, а также внесение платежей не в полном объеме является основанием для расторжения договора.

За нарушение сроков внесения арендных платежей арендатор уплачивает пеню за каждый календарный день просрочки в размере 0, 1% от суммы задолженности за истекший период (пункт 6.2 договора).

В связи с невнесением платежей за аренду земельного участка у арендатора возникла задолженность по арендной плате за период с февраля 2022 года по май 2022 года в размере 2 127 763 рублей 46 копеек.

В процессе судебного разбирательства ответчиком были предприняты меры по погашению задолженности, но в связи с сохраняющимися отношениями, продолжалось начисление текущих арендных платежей, в связи с чем, истцом был уточнен период взыскания задолженности и сумма основного долга. В связи с принятым к рассмотрению уточненным исковым заявлением, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сумма основного долга за период с 01.06.2022 по 29.11.2022 составила 3 518 000 рублей 02 копейки.

За несвоевременное внесение арендной платы на основании пункта 6.2 договора, ответчику была начислена неустойка за каждый календарный день просрочки в размере 0, 1% от суммы задолженности за истекший период. Начисленная неустойка за период с 01.04.2022 по 28.11.2022 составила 525 442 рубля 25 копеек.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 31.05.2022 N 8365-05-38 с требованием оплаты задолженности и указанием на то, что в случае не поступления указанной задолженности департамент обратится в суд с иском о взыскании задолженности и расторжении договора аренды.

Требования истца в установленный срок не исполнены, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

В силу пункта 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий.

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Факт наличия задолженности по арендной плате подтвержден материалами дела, ответчиком не оспорен.

Таким образом, требование истца о взыскании долга по арендной плате в сумме 3 518 000 рублей подлежит удовлетворению.

Истцом предъявлена к взысканию пеня, начисленная ответчику на основании пункта 6.2 договора.

Согласно расчету истца пени за период с 01.04.2022 по 28.11.2022 составляет 525 442 рубля 25 копеек. Также истцом заявлено о взыскании пени с 29.11.2022 по день фактической оплаты долга в сумме 3518000 рублей, исходя из 0, 1% за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Таким образом, неустойка является способом обеспечения исполнения должником денежного обязательства и подлежит уплате с даты наступления начала просрочки исполнения обязательства.

Как следует из материалов дела, заключая договор аренды земельного участка, стороны согласовали уплату и размер пени при просрочке внесения арендных платежей.

В связи с наличием задолженности по арендной плате, начисление неустойки правомерно.

Однако истцом не учтены следующие обстоятельства

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" с 01.04.2022 на территории Российской Федерации сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей (за исключением лиц, указанных в пункте 2 данного постановления).

На основании пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац 10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Из анализа вышеприведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в период действия моратория (с 01.04.2022 до 01.10.2022) на требования, возникшие до введения моратория, финансовые санкции не начисляются.

Правила о моратории, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 N 497, распространяют свое действие на всех участников гражданско-правовых отношений (граждане, включая индивидуальных предпринимателей, юридические лица), за исключением лиц, прямо указанных в пункте 2 данного постановления (застройщики многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов), независимо от того, обладают они признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

Таким образом, в период действия указанного моратория не подлежит взысканию неустойка с 01.04.2022 по 01.10.2022, начисленная на задолженность возникшую до введения моратория.

При таких обстоятельствах, суд произвел перерасчет неустойки.

Согласно расчету суда неустойка за период с 02.10.2022 по 28.11.2022 составляет 281550 рублей 67 копеек.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).

Само по себе взыскание договорной неустойки в судебном порядке по день фактического исполнения денежного обязательства соответствует принципу процессуальной экономии и требованию эффективности судопроизводства, поскольку исключает для истца обращение с последующими исками в суд и несению дополнительных судебных расходов.

Как следует из материалов дела, у ответчика имелась задолженность по арендной плате в размере 3 518 000 рублей, и неустойке, начисленной за период с 01.04.2022 по 28.11.2022 в размере 525 442 рубля 25 копеек.

Наличие данной задолженности послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд, в том числе, с требованием о расторжении договора, обязании ответчика освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:051925:4924.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Частью 3 статьи 619 ГК РФ установлено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается факт несвоевременного исполнения обязательства по внесению платы за спорный период.

Вместе с тем общество в период судебного разбирательства погасило задолженность за период с февраля 2022 года по май 2022 года, предприняло меры по погашению задолженности в виде оформления займа.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Арбитражный суд в порядке пунктов 1, 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 установил факт несвоевременного исполнения обязательства по внесению платы за спорный период, вместе с тем полагает, что основания для удовлетворения требований о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка отсутствуют.

По своей правовой природе расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны, и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и не выгодным для другой стороны.

С учетом того, что общество погасило задолженность за период с февраля 2022 года по май 2022 года и предприняло меры для полного погашения задолженности и пени, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

В рассматриваемом случае, при намерении ответчика в дальнейшем арендовать и использовать спорный земельный участок, суд полагает возможным сохранить договорные отношения сторон, даже при наличии волеизъявления ответчика о расторжении договора.

Удовлетворение требования о расторжении договора, влечет удовлетворение требования об освобождении земельного участка, в чем ответчик, исходя из пояснений представителя, не заинтересован. Даже при удовлетворении требования о расторжении договора, обязанность по оплате арендных платежей в любом случае сохранялась до вступления решения суда в законную силу.

Поскольку договор аренды является действующим, правовые основания для обязания общества освободить земельный участок с кадастровым номером 54:35:051925:4924 отсутствуют.

Требование истца о взыскании арендной платы до момента возврата земельного участка с кадастровым номером 54:35:051925:4924 по акту приема-передачи так же не подлежит удовлетворению ввиду того, что судом отказано в удовлетворении требования истца об обязании ответчика освободить земельный участок, следовательно, у ответчика не возникает обязанности по освобождению земельного участка и передачи его истцу по акту приема-передачи.

При таких обстоятельствах исковое заявление подлежит удовлетворению частично.

Судебные расходы по делу относятся на ответчика в порядке, предусмотренном частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 169, 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд