Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 17 марта 2023 года Дело N А45-18230/2022

Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2023 года.

Решение изготовлено в полном объеме 17 марта 2023 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Петровой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Аюповой Д.Д., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью НСК "Авантаж" (ИНН 5404337810), г Новосибирск

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, товарищество собственников жилья "СВЯЗИСТОВ, 154" (ИНН 5404076491), общество с ограниченной ответственностью Управляющая Компания "КРАСНООБСК" (ИНН 5433950322), товарищество собственников жилья "У ОЗЕРА" (ИНН 5404216149)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 58834т от 27.10.2006 в размере 29 507 270 рублей 58 копеек, неустойки за период с 02.06.2020 по 06.04.2022 в размере 5 124 176 рублей,

при участии представителей:

истца - Никоненкова О.Ю. - доверенность от 09.01.2023, паспорт,

ответчика - не явился, уведомлен,

третьих лиц - не явились, уведомлены,

установил:

мэрия города Новосибирска (далее - истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью НСК "Авантаж" (далее - ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 58834т от 27.10.2006 в размере 29 507 270 рублей 58 копеек за период апреля 2020 года по март 2022 года, неустойки за период с 02.06.2020 по 06.04.2022 в размере 5 124 176 рублей.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены товарищество собственников жилья "СВЯЗИСТОВ, 154", общество с ограниченной ответственностью Управляющая Компания "КРАСНООБСК", товарищество собственников жилья "У ОЗЕРА".

Ответчик в судебное заседание не явился, в представленном отзыве (л.д.58-60) возражал против удовлетворения требований в заявленном размере, ссылаясь на то, что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062530:37 расположены два введенных в эксплуатацию многоквартирных дома, квартиры в которых принадлежат гражданам на праве собственности, соответственно размер арендной платы подлежит уменьшению исходя из площади названного земельного участка 10 538 кв.м, а не 24 664 кв.м

ТСЖ "СВЯЗИСТОВ, 154" в судебное заседание не явилось, в представленном отзыве (л.д.66) возражений по существу заявленных требований не заявило.

ООО УК "КРАСНООБСК" и ТСЖ "У ОЗЕРА" в судебное заседание не явились, отзыв на исковое заявление не представили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика и третьих лиц по имеющимся материалам дела.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в части, при этом исходит из следующего.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, 27.10.2006 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на территории города Новосибирск N 58834т (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 19.03.2009, N 2 от 05.11.2009, N 3 от 21.06.2012, N 4 от 08.11.2012,, N 5 от 20.06.2013, N 6 от 20.12.2013, N 7 от 28.01.2016), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование для строительства земельные участки из земель населенных пунктов, расположенные в пределах Ленинского района г. Новосибирска, с кадастровыми номерами 54:35:062530:37 площадью 24664 кв.м., 54:35:062530:323 площадью 26365 кв.м., 54:35:062530:325 площадью 256 кв.м., 54:35:062530:326 площадью 144 кв.м., 54:35:062530:327 площадью 153 кв.м. (п. 1.1 в редакции дополнительных соглашений N 5 от 20.06.2013, N 6 от 20.12.2013, N 7 от 28.01.2016).

Согласно пункту 1.3 договора (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 19.03.2009) земельные участки предназначены для строительства жилых домов с объектами общественного назначения, трансформаторной подстанцией, распределительным пунктом, канализационной насосной станцией, подземной автостоянкой со встроенной трансформаторной подстанцией, автономной газовой котельной.

В соответствии с пунктом 1 дополнительного соглашения N 3 от 21.06.2012 арендатором по договору является ООО НСК "Авантаж".

Срок действия договора определен сторонами до 27.10.2018 (пункт 1 дополнительного соглашения N 7 от 28.01.2016).

Согласно пункту 2.1 договора (в редакции дополнительного соглашения N 7 от 28.01.2016) размер арендной платы устанавливается на основании отчета независимого оценщика и составляет 11 605 000 рублей в год, или 967 083 рублей 33 копейки в месяц, при этом:

за земельный участок площадью 24664 кв.м. с кадастровым номером 54:35:062530:37 - 5 549 000 рублей в год, или 462 416, 67 рублей в месяц;

за земельный участок площадью 26365 кв.м. с кадастровым номером 54:35:062530:323 - 5 932 000 рублей в год, или 494 333, 33 рублей в месяц;

за земельный участок площадью 256 кв.м. с кадастровым номером 54:35:062530:325 - 58 000 рублей в год, или 4 833, 33 рублей в месяц;

за земельный участок площадью 144 кв.м. с кадастровым номером 54:35:062530:326 - 32 000 рублей в год, или 2 666, 67 рублей в месяц;

за земельный участок площадью 153 кв.м. с кадастровым номером 54:35:062530:327 - 34 000 рублей в год, или 2 833, 33 рублей в месяц.

Согласно пункту 2.3 договора (в редакции дополнительного соглашения N 3 от 21.06.2012) арендная плата вносится ежемесячно равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным.

Арендодатель вправе изменить размер арендной платы за земельный участок в бесспорном и одностороннем порядке в связи с изменением разрешенного использования земельного участка, и в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации и (или) Новосибирской области, г. Новосибирска, регулирующими исчисление арендной платы, в том числе в соответствии с указанными в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период уровнем инфляции - ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора, арендная плата изменяется на размер уровня инфляции, указанного на соответствующий финансовый год, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор (пункт 2.5 в редакции дополнительного соглашения N 3 от 21.06.2012).

В силу пункта 4.2.5 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей у него образовалась задолженность по арендной плате за период с апреля 2020 года по март 2022 года в размере 29 507 270 рублей 58 копеек.

Истец направил в адрес ответчика досудебное уведомление от 08.06.2021 N 31/20-3554 о необходимости погасить задолженность и неустойку по договору аренды не позднее 30 календарных дней со дня направления указанного уведомления.

Требование истца оставлено ответчиком без удовлетворения, в связи с чем истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 АПК РФ).

В силу статей 8, 9 АПК РФ стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (статья 421 ГК РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 24.03.2021 по делу N А45-12640/2020 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 54:35:062530:327 расположено здание с кадастровым номером 54:35:062530:1297 (введено в эксплуатацию в 2013 году, статус временный, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют).

Согласно ответу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области от 14.09.2020 N 01-18-6709/20 многоквартирный жилой дом по адресу: г. Новосибирск, ул. Связистов, 158 введен в эксплуатацию 20.12.2013 на основании разрешения на ввод в эксплуатацию N Ru 54303000-293. Государственная регистрация права собственности на первую квартиру в указанном доме осуществлена 05.09.2014. Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Связистов, 154 введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N Ru 5430300-381 от 31.12.2014, выданного Мэрией г. Новосибирска. Государственная регистрация права собственности на первую квартиру в данном доме осуществлена 10.12.2015.

Данные обстоятельства в силу части 2 статьи 69 АПК РФ обладают свойством преюдиции и не подлежат повторному доказыванию в рамках настоящего обособленного спора.

Таким образом, в данном случае у первого собственника квартиры (иного помещения) в соответствующем многоквартирном жилом доме наряду с возникновением права собственности на квартиру возникло неразрывно с ним связанное право на долю в общем имуществе, в том числе ту часть земельного участка, на которой расположен такой дом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В силу пунктов 3, 4 статьи 16 данного Федерального закона в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если же земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ (пункт 67 указанного постановления).

В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции, действовавшей на момент существования спорных правоотношений) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В настоящее время аналогичные положения установлены статьей 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова" положения частей 2 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" во взаимосвязи с частями 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 3 и пунктом 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации - как предусматривающие переход в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка под данным домом без принятия органами государственной власти или органами местного самоуправления решения о предоставлении им этого земельного участка в собственность и без государственной регистрации перехода права собственности на него - признаны не противоречащими Конституции Российской Федерации.

Таким образом, в силу перечисленных положений действующего законодательства в регулируемой сфере правоотношений с учетом разъяснений высших судебных инстанций земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, принадлежит собственникам жилых и нежилых помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права первого собственника на помещения в соответствующем многоквартирном жилом доме.

С момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность жильцов многоквартирного жилого дома, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им.

Аналогичные разъяснения даны в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Президиум Высшего Арбитражного Суда в Постановлении от 24.01.2012 по делу N 11642/11 указал, что исходя из положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.