Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 23 сентября 2022 года Дело N А45-18020/2022

Резолютивная часть решения объявлена 20 сентября 2022 года

Полный текст решения изготовлен 23 сентября 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Лузаревой И.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Клименко А.А., рассмотрев дело по иску индивидуального предпринимателя Еремеева Михаила Павловича, с. Венгерово, ИНН: 541910001102

к 1) администрации Венгеровского района Новосибирской области, с. Венгерово; 2) администрации Венгеровского сельсовета Новосибирской области, с. Венгерово

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области

о признании права собственности на объекты недвижимости

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Коледенко Е.Н., по доверенности от 02.06.2022, диплом N ИВС0569074 от 8.03.2003, паспорт,

от ответчика: не явился, извещен,

от третьих лица: не явились, извещены,

установил:

индивидуальный предприниматель Еремеев Михаил Павлович обратился в арбитражный суд с иском к администрации Венгеровского района Новосибирской области и администрации Венгеровского сельсовета Новосибирской области о признании права собственности на следующие объекты недвижимости:

- административное здание (контора) общей площадью 263, 9 кв.м., год ввода в эксплуатацию 1986, инвентарный номер 318, кадастровый номер 54:04:010127:315;

- нежилое здание-склад общей площадью 236, 6 кв.м., год ввода в эксплуатацию 1983, инвентарный номер 318:Д, кадастровый номер 54:04:010127:316;

- нежилое здание - мастерская общей площадью 595, 0 кв.м., год ввода в эксплуатацию 1987, инвентарный номер 318:Е, кадастровый номер 54:04:010127:317;

- нежилое здание - гараж общей площадью 894, 5 кв.м., год ввода в эксплуатацию 1984, инвентарный номер 318:Г, кадастровый номер 54:04:010127:318;

- нежилое здание - гараж общей площадью 985, 6 кв.м., год ввода в эксплуатацию 1983, инвентарный номер 318:В, кадастровый номер 54:04:010127:319.

Суд, в порядке ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Третье лиц, извещенное надлежащим образом, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, ходатайство о невозможности рассмотрения дела в его отсутствие либо об отложении судебного разбирательства не заявило.

От администрации Венгеровского района Новосибирской области и администрации Венгеровского сельсовета Новосибирской области в материалы дела поступили отзывы, в которых ответчики возражений относительно предъявленных требований не заявили, дело просят рассмотреть в отсутствие своих представителей.

Рассмотрев материалы дела, заслушав пояснения представителя истца в ходе судебного разбирательства, исследовав и оценив доказательства, представленные в материалы дела, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

07.11.2019 между обществом с ограниченной ответственностью "КАМАЗЫ" (Продавец) и индивидуальным предпринимателем - Главой крестьянско-фермерского хозяйства Еремеевым Михаилом Павловичем (Покупатель)заключен договор купли-продажи 5 (пяти) объектов недвижимости, расположенных по адресу: 632241 Новосибирская область, Венгеровский район, село Венгерово, улица Ленина, д. 196Б на сумму 1500000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей:

- административное здание (контора) общей площадью 263, 9 кв.м, год ввода в эксплуатацию 1986, инвентарный номер 318, кадастровый номер 54:04:010127:315.

-нежилое здание-склад общей площадью 236, 6 кв.м, год ввода в эксплуатацию 1983, инвентарный номер 318:Д, кадастровый номер 54:04:010127:316.

-нежилое здание-мастерская общей площадью 595, 0 кв.м, год ввода в эксплуатацию 1987, инвентарный номер 318:Е, кадастровый номер 54:04:010127:317.

-нежилое здание-гараж общей площадью 894, 5 кв.м, год ввода в эксплуатацию 1984, инвентарный номер 318:Г, кадастровый номер 54:04:010127:318.

-нежилое здание-гараж общей площадью 985, 6 кв.м, год ввода в эксплуатацию 1983, инвентарный номер 318:В, кадастровый номер 54:04:010127:319.

Вышеуказанные объекты недвижимости переданы Покупателю 07.11.2019 на основании передаточного акта.

Оплата за объекты недвижимости произведена на счет, указанный Продавцом в полном объеме, что подтверждается следующими платежными поручениями: платежное поручение N 275 от 07.11.2019 года на сумму 200000 (двести тысяч) рублей; платежное поручение N 291 от 13.11.2019 года на сумму 100000 (сто тысяч) рублей; платежное поручение N 302 от 25.11.2019 года на сумму 200000 (двести тысяч) рублей; платежное поручение N 11 от 24.01.2020 года на сумму 300000 (триста тысяч) рублей; платежное поручение N 18 от 31.01.2020 года на сумму 300000 (триста тысяч) рублей; платежное поручение N 24 от 05.02.2020 года на сумму 250000 (двести пятьдесят тысяч) рублей; платежное поручение N 26 от 07.02.2020 на сумму 150000 (сто пятьдесят тысяч) рублей.

Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке площадью 4, 2 га, переданном в пользовании АООТ "КАМАЗЫ" на основании Постановления от 15.07.1992 N 208 администрации Венгеровского района Новосибирской области.

АООТ "КАМАЗЫ" преобразовано из Венгеровского АТП сельского хозяйства на основании Постановления администрации Венгеровского района от 12.05.1993 N 144.

На основании приказа N 5 от 21.01.2005 АООТ "КАМАЗЫ" преобразованы в ОАО "КАМАЗЫ".

Согласно выписке из ЕГРЮЛ ОАО "КАМАЗЫ" 27.03.2018 исключено из реестра юридических лиц, в связи с прекращением деятельности.

17.03.2016 создано ООО "КАМАЗЫ".

20.03.2016 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества ООО "КАМАЗЫ" приобрело у ОАО "КАМАЗЫ" административное здание (1986 года постройки), здание мастерской (ПТО) 1987 года постройки, здания гаража 1983 года постройки, здание гаража 1984 года постройки, здание склада 1983 года постройки.

25.06.2021 ООО "КАМАЗЫ" исключено из реестра юридических лиц, в связи с прекращением деятельности, что подтверждается сведениями ЕГРЮЛ.

Признание права собственности в качестве способа защиты гражданских прав предусмотрено статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Признание права собственности в судебном порядке является исключительным способом защиты прав, который может быть применен только в случае невозможности приобретения права в ином порядке.

Иных способов формализации отношений по поводу спорного объекта кроме обращения за судебной защитой с данным иском истец не усматривает.

На основании статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Пункт 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определяет, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

03.06.2022 индивидуальный предприниматель - Глава крестьянско-фермерского хозяйства Еремеев Михаил Павлович обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с заявление о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, приобретенные по договору купли-продажи от 07.11.2019.

20.06.2022 Еремеевым М.П. получено уведомление о приостановлении государственной регистрации права.

Основанием для приостановления государственной регистрации права явилось отсутствие в договоре купли-продажи недвижимого имущества от 07.11.2019 точных адресов местонахождения сторон; точного описания проданных объектов недвижимости; отсутствие зарегистрированного права собственности на продаваемые объекты недвижимости у ООО "КАМАЗЫ", отсутствие совместного заявления на регистрацию с ООО "КАМАЗЫ".

В связи с ликвидацией ООО "КАМАЗЫ" и исключения данного юридического лица из реестра юридических лиц 25.06.2021, в настоящее время не предоставляется возможным предоставить на регистрацию данным юридическим лицом указанных в Уведомлении от 20.06.2022 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии документы, за исключением документов, подтверждающих произведенные расчеты по договору купли-продажи.

ООО "КАМАЗЫ" не исполнило своего обязательства участвовать в регистрации договора в связи с прекращением своей деятельности и ликвидировано до момента государственной регистрации права.

Действующим законодательством не установлены какие-либо сроки осуществления государственной регистрации.

Учитывая, что договор совершен в надлежащей форме, он нуждается в сохранении и исполнении независимо от того, сохраняется ли к моменту государственной регистрации договора по отчуждению недвижимости правоспособность за ООО "КАМАЗЫ".

Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 01.05.2022) "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации) и иными нормативными правовыми актами не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности в отсутствие государственной регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества и на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

Наличие пробела в законодательстве в части порядка регистрации перехода права собственности при ликвидации одной из сторон договора и отсутствии регистрации ранее возникшего права этой стороны затрудняет для участников гражданских правоотношений выбор способа защиты нарушенного права.

Отношения, возникающие в случае прекращения правоспособности одной из сторон до момента государственной регистрации прав, состоят в невозможности участия этой стороны в осуществлении государственной регистрации. Эти отношения очевидно сходны с отношениями, возникающими при уклонении стороны от участия в государственной регистрации права.

Поэтому ст. 165, 551 ГК РФ к случаям прекращения сторонами правоспособности до момента государственной регистрации права должны применяться по аналогии в той части, что государственная регистрация в этих случаях должна осуществляться на основании решения суда.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном звоном порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В соответствии с п.62 Пленума N 10/22, на основании ст. ст. 58, 1110, 1112 ГК РФ, обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст. 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При ликвидации продавца - юридического лица покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Поскольку в настоящем случае отсутствие продавца является не единственным препятствием для регистрации перехода права собственности, в ЕГРН отсутствует также и запись о праве собственности продавца на спорное имущество, то надлежащим способом защиты права истца является обращение в арбитражный суд с требованием о признании права собственности по правилам искового производства, на основании заключенного договора купли-продажи, на действительность которого не влияет само по себе отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на дату заключения договора купли-продажи.

При этом и в том, и в другом случаях обязательным условием является обращение истца в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрацией перехода права собственности на приобретенное имущество.

Как следует из материалов дела, обязательное условие для обращения в арбитражный суд с настоящим иском истцом соблюдено - доказательство обращения в регистрирующий орган и получение отказа в государственной регистрации представлено в материалы дела.

Как указывает истец, несмотря на то, что им в полном объеме выполнены обязанности по вышеуказанным договорам, имущество фактически ему передано, зарегистрировать переход права собственности истец не может по не зависящим от него причинам, поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация перехода права осуществляется на основании заявлений обеих сторон договора, однако продавец имущества ликвидирован.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В порядке статьи 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, стороны (сторон) договора.

Заявления о государственной регистрации подают все стороны договора, если права возникают на основании сделок, не требующих нотариального удостоверения. При уклонении одной из сторон от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны. Таким образом, статья 551 ГК РФ, статья 16 Закона о государственной регистрации закрепляют гарантии от неисполнения одной из сторон договора своего обязательства по совершению действий в целях соответствующей государственной регистрации.

Диспозицией нормы статьи 551 ГК РФ охватываются лишь случаи уклонения одной из сторон договора от осуществления государственной регистрации. В данном же случае сторона полностью исполненного договора прекратила свое существование как юридическое лицо без перехода прав и обязанностей к другому лицу.

Законодательством возникающие в связи с этим отношения прямо не урегулированы.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты нарушает права истца и не позволяет ему в полной мере осуществлять правомочия собственника, поскольку единственным доказательством наличия права собственности на недвижимое имущество является в силу статьи 2 Закона о государственной регистрации его государственная регистрация.

Поэтому, исходя из положений статьи 6 ГК РФ, к сложившимся отношениям по аналогии подлежит применению норма пункта 3 статьи 551 ГК РФ в случаях, когда обязанность продавца недвижимости (юридическое лицо) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.