Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 19 января 2023 года Дело N А45-17856/2022

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Галкиной Н.С., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ге О.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ЗСЖБ N 6-Новосибирск" (ИНН 5402065494)

к Администрации города Оби Новосибирской области (ИНН 5448107718) Новосибирской области

об установлении рыночной стоимости права аренды земельного участка

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - оценщик общества с ограниченной ответственностью агентство независимой оценки "Лавр" Подзолкина Алёна Олеговна

при участии в судебном заседании представителей

истца (онлайн) - Верёвкина Е.В., доверенность от 31.08.2022, паспорт, диплом

ответчика - Ботвинко П.А., доверенность от 01.04.2020., паспорт, диплом,

третье лицо - Подзолкина Алёна Олеговна, паспорт

установил: общество с ограниченной ответственностью "ЗСЖБ N 6-Новосибирск" (далее - истец, общество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к администрации города Оби Новосибирской области (далее - ответчик, администрация), в котором просит установить рыночную стоимость права аренды земельного участка в виде рыночной стоимости годового размера арендной платы (11.01.2022-11.01.2023) по состоянию на 01.01.2022 для целей исчисления арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 54:36:020201:27 по договору N 1/1-22а от 11.01.2022 с 11.01.2022.

Требования истца мотивированы тем, что размер арендной платы, установленный в договоре N 1/1-22а от 11.01.2022 на основании отчета об оценке от 27.01.2021 N 4-44-ЭМ, является очевидно завышенной, ссылаясь на положения Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" указал, что в случае, если сведения в отчете об оценке не соответствуют действительности, значит и выводы эксперта не достоверны, соответственно, такой отчет нельзя использовать при определении рыночной стоимости права аренды земельного участка, так как указанные обстоятельства влекут нарушение прав общества, как правообладателя земельного участка.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования. Пояснил, что в рассматриваемом случае размер арендной платы является регулируемым, следовательно, общество имеет право на установление иного размера арендной платы.

Ответчик исковые требования не признал, ссылаясь на то, что победителю аукциона, после государственной регистрации права собственности на приобретенный объект незавершенного строительства в соответствии с подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, необходимо заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020201:27, проект которого с указанием всех условий, являлся приложением к извещению о проведении аукциона и находился в открытом доступе. В соответствии с заявкой на участие в открытом аукционе по продаже с публичных торгов объекта незавершённого строительства от 06.12.2021 поданной обществом, последнее обязуется заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 54:36:020201:27, проект (с указанием условий) которого является приложением к извещению. Ссылаясь на позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 14.01.2020 по делу N АПЛ19-491 указывает, что размер арендной платы за право пользования муниципальным имущество по договору, заключенному на торгах (в том числе, если торги признаны несостоявшимися), не подлежит нормативному регулированию со стороны органа власти, изменение размер арендной платы осуществляется в сроки и порядке, предусмотренные условиями заключенного договора. Арендная плата не является регулируемой со стороны публичного образования, а определяется заявкой на участие в конкурсе (аукционе) является выражением согласия участника с условиями, содержащимися в документации о проведении торгов. Решение сторон об изменении размера арендной платы в сторону снижения, при условии, что право аренды было выставлено на торги, вне зависимости от количества участников таких торгов, является незаконным, такие действия противоречат смыслу торгов, главная задача которых предложить это право всем заинтересованным лицам и заключить договор на аренду права по наилучшей цене. Снижение цены договора после проведения торгов также может свидетельствовать о злоупотреблении своими правами хозяйствующим субъектом, с которым заключен соответствующий договор, и создании такому лицу необоснованных преимуществ при осуществлении предпринимательской деятельности, а также снижение цены договора после проведения торгов нарушает действующее законодательство РФ, права и интересы потенциальных участников таких торгов

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал возражения против иска, указав, что условия договора аренды земельного участка были известны обществу до заключения договора, были им приняты, отчет об оценке обществом не оспорен.

Третье лицо также указало, что отчет об оценке не признан недействительным, оснований для изменения размера арендной платы не имеется.

Истец в возражениях на отзыв указал, что в рассматриваемом случае по результатам торгов был заключен не договор аренды земельного участка, а договор купли-продажи объекта незавершенного строительства. Цена права аренды земельного участка не являлась существенным условием аукциона и не составляла его предмет.

Также ответчик указал, что согласно заключению специалиста N 03-22к на отчет об оценке от 27.10.2021 N 4-44-ЭМ, указанный отчет содержит нарушения требований Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Истец заявил ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости годового размера арендной платы (11.01.2022 - 11.01.2023) за земельный участок с кадастровым номером 54:36:020201:27 по состоянию на 01.01.2022.

Суд, рассмотрев ходатайство о назначении экспертизы, отказал в его удовлетворении по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Рассмотрев материалы дела, суд полагает, что в данном случае в деле имеется достаточно относимых, допустимых и достоверных доказательств для рассмотрения спора по существу без проведения экспертизы.

Рассмотрев материалы дела, суд установил.

По результатам открытого аукциона, проведенного администрацией по продаже объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:36:020201:592, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:36:020201:27, местоположение: Новосибирская область, г. Обь, ул. Геодезическая, меду домами N 72 и N 61, между администрацией и обществом заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 54:36:020201:592.

На основании постановления администрации N 1192 от 29.12.2022 "О предоставлении в аренду для завершения строительства обществу с ограниченной ответственностью "ЗСЖБ N 6-Новосибирск" (ИНН 5402065494, ОГРН 1215400008306) земельного участка с кадастровым номером 54:36:020201:27" администрация и общество подписали договор N 1/1-22а аренды земельного участка от 11.01.2022 (далее - договор аренды). На основании договора аренды общество приняло за плату во временное владение и пользование земельный участок из категории земель "земли населенных пунктов", с кадастровым номером 54:36:020201:27, площадью 15756 кв. м, местоположение: Новосибирская область, г. Обь, ул. Геодезическая, между домом N 72, КНС и домом N 61.

Пунктом 2.1. договора аренды размер годовой арендной платы составляет 29190000 рублей. Годовой размер арендной платы устанавливается на 12 месяцев с даты подписания заключенного договора аренды. В дальнейшем по истечении 12 месяцев с даты подписания заключенного договора, размер арендной платы за земельный участок изменяется ежегодно путем корректировки на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и не чаще одного раза в год.

Изменение размера арендной платы путем корректировки на размер уровня инфляции на текущий финансовый год осуществляется арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением арендатора.

Также пунктом 2.1. предусмотрено, что арендная плата по договору не может быть пересмотрена сторонами в сторону уменьшения.

Указывая на то, что ознакомившись с иными предложениями по аренде земельных участков, которые были размещены администрацией, у общества возникли сомнения в правильности определения рыночной стоимости права аренды.

Полагая, что стоимость права аренды, указанная в договоре аренды, является завышенной, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Изучив и проверив представленные доказательства, доводы сторон, суд пришел к следующим выводам.

Одним из основных принципов земельного законодательства Российской Федерации является принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (подпункт 7 пункта 1 статьи 1, пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).

В силу пункта 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пунктов 4, 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (статья 421 ГК РФ).

Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 ЗК РФ).

Пунктом 3 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено ЗК РФ или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области.

Размер арендной платы по договору на основании отчета независимого оценщика.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В абзаце четвертом пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Учитывая, что договор аренды между обществом и администрацией, в котором размер арендной платы определен на основании отчета от 27.10.2021 N 4-44-ЭМ, заключен 11.01.2022, оспаривание согласованного сторонами размера арендной платы после заключения договора по мотиву недостоверности ранее проведенной оценки не допускается, оснований для удовлетворения заявленных требований суд не усматривает.

Достоверность отчета о рыночной стоимости земельного участка не была оспорена истцом в порядке статьи 13 Закона N 135-ФЗ до момента заключения договора аренды земельного участка.

В материалах дела не имеется доказательств направления истцом ответчику протоколов разногласий до заключения спорного договора.

Между тем в случае несогласия с определенной арендной платой истец имел возможность инициировать преддоговорный спор с целью определения такого размера в судебном порядке.

Договор подписан арендатором без протокола разногласий, сторонами исполнялся.

Истец имел возможность осуществить мониторинг рыночной стоимости аналогичных земельных участков и оценить возможность выполнения принимаемых на себя обязательств, поскольку данная обязанность следует из природы осуществляемой им предпринимательской деятельности, которая согласно пункту 1 статьи 2 ГК РФ осуществляется на свой риск.

Тем более что размер арендной платы был известен обществу до заключения договора аренды, так как проект договора с указанием размера годовой арендной платы являлся приложением к извещению об открытом аукционе по продаже объекта незавершенного строительства.

В этой связи ссылка истца на наличие заключения специалиста, содержащего вывод о составлении отчета от 27.10.2021 N 4-44-ЭМ с нарушением положений Закона N 135-ФЗ, судом отклоняется.

Суд обращает внимание, что в данном случае размер арендной платы согласован сторонами при заключении договора и включен в договор в качестве его условия, а не определяется на основании направляемых арендодателем уведомлений (при отсутствии в договоре аренды конкретного размера арендной платы).

Доводы, приводимые обществом, направлены на внесение изменений в договор аренды в части уменьшения арендной платы вопреки установленному законом порядку и при отсутствии к тому правовых оснований, а также вопреки достигнутым ранее договоренностям сторон.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Государственная пошлина по иску по правилам части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится на истца.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее мотивированное решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".

Руководствуясь статьями 167, 168, 169, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

арбитражный суд РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "ЗСЖБ N 6-Новосибирск" (ИНН 5402065494) с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области денежные средства в сумме 100000 рублей, перечисленные за проведение экспертизы платежным поручением N 93485 от 29.11.2022.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Н.С. Галкина


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка