Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 21 марта 2023 года Дело N А45-173/2022

Резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 21 марта 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Амелешиной Г.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мушкачевой Т.А., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании посредством системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел", в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, г. Новосибирск, ул. Нижегородская, 6, зал судебного заседания N 535, дело по иску индивидуального предпринимателя Варданяна Алика Вазгеновича (ОГРНИП 313547634600114), г. Новосибирск, к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 54" (ОГРН 1135476084006), г. Новосибирск, о взыскании 22 748 216 руб. 05 коп. задолженности,

при участии в судебном заседании представителей: истца: Блынский Ф.М., доверенность от 22.09.2022; ответчика: Цацулин А.Н., доверенность от 26.09.2022,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Варданян Алик Вазгенович (далее - истец), обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торгсервис 54" (далее - ответчик) о взыскании 22 748 216 руб. 05 коп. задолженности.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком денежного обязательства по оплате аренды нежилого помещения, переданного в пользование по договору аренды недвижимого имущества.

В судебном заседании истец поддержал иск в полном объеме.

Ответчик письменным отзывом и в ходе судебного разбирательства отклонил исковые требования как необоснованные, ссылаясь на то, что объект аренды невозможно использовать по назначению для организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией, поскольку помещения не соответствуют требованиям договора аренды, а именно: здание не обеспечено водоснабжением, электроснабжением, водоотведением; арендная плата не подлежит взысканию с арендатора, так как он лишен возможности пользоваться арендованным помещением, которое ему не было передано по акту приема-передачи.

В ходе судебного разбирательства стороны заявили о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения технических характеристик помещения.

Определением от 01.08.2022 приостановлено производство по делу в связи с назначением судебной технической экспертизы, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Независимая экспертная лаборатория", эксперты: Осипенко Александр Владимирович; Беляев Глеб Юрьевич.

Определением от 15.11.2022 возобновлено производство по делу.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ, выслушав объяснения представителей сторон, арбитражный суд находит иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, между ИП Варданяном А.В. (арендодатель) и ООО "ТОРГСЕРВИС 54" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 20 от 21.09.2019г. (далее - Договор).

В соответствии с п.п. 1.1.-1.5 договора, Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое(-ые) помещение(-я) общей площадью 1071_ мг, расположенное(-ые) по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Гусинобродское шоссе, д. 62/1 с кадастровым номером 54:35:071590:37 (далее по тексту - нежилое помещение), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли Арендатором.

План нежилого помещения, передаваемого по Договору в аренду, является неотъемлемой частью Договора (приложение N 1 к Договору).

Арендодатель является собственником нежилого помещения на основании Свидетельства о государственной регистрации от 07.07.2016 г.

Нежилое помещение будет использоваться в следующих целях: организация торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией.

Доходы и иные выгоды, полученные Арендатором в результате использования нежилого помещения, являются его собственностью.

Расходы, связанные с государственной регистрацией Договора, несет Арендодатель.

Дополнительным соглашением N 1 от 22.10.2019г. к Договору аренды стороны определили уменьшение площади арендуемого помещения до 805, 56 кв.м. Однако, до настоящего момента часть помещения площадью 265,44 кв.м. ООО "ТОРГСЕРВИС 54" не возвращена в пользование ИП Варданяна А.В.

Договор аренды является основанием возникновения правоотношений сторон и основанием иска. Договор не изменен, не признан недействительным, незаключенным в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последним имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом ( арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п.п. 3.1.-3.5. договора, Арендная плата составляет 2 (два) % (НДС не предусмотрен) от ежемесячного товарооборота Арендатора за предыдущий месяц в арендуемом помещении. В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии. Оплата электроэнергии производится Арендатором согласно показаниям прибора, установленного для учёта потребления электроэнергии именно по арендуемому Арендатором помещению. Электроэнергия, затраченная на обеспечение электрического отопления и кондиционирования, включена в арендную плату.

В случае изменения режима налогообложения, влияющего на уплату НДС, Арендодатель обязан незамедлительно уведомить об этом Арендатора.

Начисление арендной платы производится от даты начала коммерческой деятельности Арендатора. Под датой начала коммерческой деятельности подразумевается день официального открытия магазина для покупателей и начало их обслуживания. До даты начала коммерческой деятельности Арендатора начисление и оплата арендной платы не производятся (арендные каникулы). Дата начала коммерческой деятельности подтверждается подписанным Арендодателем и Арендатором Актом начала коммерческой деятельности.

Оплата арендной платы производится Арендатором в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента получения Арендатором от Арендодателя счёта на оплату арендной платы, выставленного на основании отчёта о товарообороте и согласно пункту 2.1.18 настоящего Договора, путём перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя, а равно по соглашению сторон оплата может быть произведена наличными денежными средствами или другими способами. Расчетным периодом для начисления арендной платы является календарный месяц.

Основанием для начисление арендной платы является ежемесячный отчёт о товарообороте (приложение N 4 к Договору), составленный на основании кассовых z-отчётов (отчётов контролёров- кассиров по унифицированной форме КМ-6) и книг контролёров-кассиров Арендатора за календарный месяц. Арендатор ведёт верный и точный/учёт, обеспечивает наличие, подготавливает, систематизирует и хранит отчётность всего товарооборота. Такая отчётность включает в себя необходимою налоговые декларации, а также иную отчётность, которая обычно ведётся Арендатором, в том числе копии ежедневных отчётов и книг контролёров-кассиров Арендатора по всем установленным и зарегистрированным кассовым аппаратам.

В случае внесения арендной платы за срок, составляющий неполный календарный месяц, арендная плата рассчитывается пропорционально сроку фактического пользования нежилым помещением исходя из того, что продолжительность расчетного месяца равняется количеству дней в текущем календарном месяце.

Истец, полагая, что ответчик, пользуясь объектом аренды, безосновательно уклоняется от оплаты аренды, обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Требования истца основаны на следующих обстоятельствах:

Исходя из взаимосвязанных условий пунктов 1.3, 2.2.1, 3.2 Договора аренды, а также с учетом воли сторон при согласовании условия об арендных каникулах, в пункте 3.2. договора стороны предусмотрели право арендатора не вносить арендную плату за пользование арендованным помещением исключительно в период подготовки арендованного помещения к открытию магазина.

Срок открытия магазина сторонами в договоре не согласован, при этом, воля сторон при согласовании условия об арендных каникулах направлена на то, чтобы арендная плата не начислялась в период подготовки арендатором арендованного помещения к открытию магазина.

До настоящего времени от ООО "ТОРГСЕРВИС 54" в адрес ИП Варданяна А.В. не поступило уведомлений о начале коммерческой деятельности, что не исключает обязанность пользоваться помещениями на возмездной основе и вносить арендную плату за период действия договора, учитывая, что истек разумный срок, по истечении которого ответчик мог и должен был принять меры к открытию магазина в арендуемом помещении.

Бездействие ООО "ТОРГСЕРВИС 54", выразившееся в невыполнении мероприятий по подготовке арендуемого помещения к открытию магазина, свидетельствует о недобросовестном содействии арендатором не наступлению условия, предусмотренного пунктом 3.2 Договора аренды, для начала начисления арендных платежей по договору. Использование арендованного помещения с нарушением, согласованного в договоре аренды условия о целевом назначении без внесения арендной платы, можно расценивать как злоупотребление ответчиком правом.

Условия пункта 3.2. договора, предусматривающего начало исполнения обязательства по уплате аренды от даты начала коммерческой деятельности арендатора, не может быть применен в сложившейся ситуации, ввиду недобросовестного и длительного бездействия ответчика по началу коммерческой деятельности.

Истец полагает, что длительное бездействие ответчика, выразившееся в невыполнении мероприятий по подготовке арендуемого помещения к открытию магазина, свидетельствует о недобросовестном содействии арендатором не наступлению условия, предусмотренного пунктом 3.2 договора, для начала начисления арендных платежей по договору. Использование арендованного помещения с нарушением, согласованного в договоре аренды условия о целевом назначении без внесения арендной платы, следует расценивать как злоупотребление Ответчиком правом.

Поскольку по общему правилу договор аренды недвижимого имущества является возмездным, фактические обстоятельства подтверждают использование ответчиком арендованного помещения не в соответствии с условиями договора о целевом назначении, в данном случае условия пункта 3.2 договора об арендных каникулах не применяются, а ответчик обязан оплатить в пользу истца арендную плату за период владения и пользования объектом аренды с 21.09.2019 по 20.07.2020.

Поскольку до момента начала коммерческой деятельности размер арендной платы не согласован сторонами договора аренды, в силу правил абзаца 2 пункта 1 статьи 614, пункта 3 статьи 424 ГК РФ размер арендной платы должен определяться, исходя из среднерыночной стоимости аренды помещений.

Согласно отчету N 152-Р-21 от 27.12.2021 об определении рыночной стоимости арендной платы за недвижимое имущество: нежилые помещения, расположенные по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ш. Гусинобродское, д. 62/1, итоговая рыночная стоимость арендной платы за период с 22.09.2019 г. по 23.12.2021 г. помещений площадью 1071 кв.м. составляет: 22 748 216, 05 руб.

Соответственно, размер задолженности по арендной плате, исчисленной из определенной рыночной стоимости арендной платы, за период с 22.09.2019 по 23.12.2021 составляет 22 748 216, 05 руб.

Ответчик, отрицая факт возникновения обязательства по внесению арендной платы, ссылается на то, что фактическая передача нежилого здания между сторонами не состоялась и помещение во владении Ответчика не находилось и не находится в связи с тем, что помещение не соответствует требованиям договора аренды, а именно, не было обеспечено водоснабжением, электроснабжением, водоснабжением и водоотведением. Акт приема передачи, на который ссылается Истец, представляет собой форму акта приема-передачи помещения, которая, по своей сути, является образцом акта приема-передачи, который должен подписываться во время фактической приемки помещения, что также подтверждается отсутствием даты в форме акта приема-передачи помещения.

Данный довод ООО "Торгсервис 54" о характере приложенного к Договору акта приема-передачи, являющегося, по его утверждению, образцом акта, а не актом, подтверждающим фактическую передачу в пользование объекта аренды, не опровергнут в ходе судебного разбирательства.

В материалах дела не имеется, истцом вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ, не представлены надлежащие доказательства составления сторонами акта приема-передачи имущества, фактической передачи помещения и ключей от помещения, фактического пользования Обществом помещением, нахождением в помещении имущества ответчика.

Ответчиком заявлено и не доказано иное, что при осмотре экспертом объекта аренды, именно истец открывал ключом спорное помещение.

Кроме того, как утверждает ответчик, согласно договору аренды заключенному между ООО "Торгсервис 54" и ИП Варданян А.В. помещение передавалось для использования в целях организации торговли продовольственными и (или) промышленными товарами, в том числе алкогольной продукцией, а так же Арендодатель обязался обеспечить здание тепло- водо- и электроснабжением.

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Учитывая то обстоятельство, что Истец не предпринимает никаких действий по подготовке помещения к передаче в аренду, а Ответчик фактически данное помещение не принимал, ООО "Торгсервис 54" добросовестно полагает, что заключая договор аренды, Истец не преследовал цели передать помещение Ответчику: заключение такого договора аренды могло иметь своей истинной целью связывание Ответчика обязательством на будущее.

В соответствии с п.2.1 договора, арендодатель обязан передать не позднее десяти календарных дней после подписания настоящего Договора нежилое помещение Арендатору по Акту приема-передачи (приложение N 2 к Договору) в состоянии, пригодном для его использования по целевому назначению в соответствии с условиями Договора, в состоянии, соответствующем действующему законодательству РФ. Днем приема-передачи нежилого помещения считается день подписания Акта приема-передачи.

Перед передачей нежилого помещения Арендодатель обязан проинформировать Арендатора обо всех правилах, требованиях и особенностях, которые необходимо знать при пользовании нежилым помещением. В случаях возникновения каких-либо ситуаций, возникших при несоблюдении правил, требований и особенностей, о которых Арендатор не был уведомлен, Арендатор не несёт в таких случаях ответственность за понесённые Арендодателем убытки. В случае отсутствия перед передачей нежилого помещения Арендодатель обязан установить приборы учёта электроэнергии.

Арендодатель обязан:

обеспечивать нежилое помещение теплоснабжением и электроснабжением мощностью не менее 40 кВт. В случае возникновения неисправностей, аварийных ситуаций обеспечить их скорейшую ликвидацию.

обеспечивать нежилое помещение водоснабжением (холодным и горячим), канализацией, вентиляцией, а также, при необходимости, системами кондиционирования. В случае возникновения неисправностей, аварийных ситуаций обеспечить их скорейшую ликвидацию.

обеспечивать в нежилом помещении нормальный температурный режим: температура з арендуемых помещениях должна быть не ниже 18°С и не выше 24°С.

Факт непригодности помещения к использованию его по целевому назначению, установлен в ходе судебного разбирательства.

Судом с целью установления возможности использования ответчиком сданного в аренду помещения по ходатайствам сторон была назначена по делу судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Независимая экспертная лаборатория" (ОГРН: 1082204004618; адрес регистрации: 659303, Алтайский край, Г.О. город Бийск, ул. Петра Мерлина, д. 51; директор Осипенко Александр Владимирович; телефон/факс: +7 (3854) 555 723, +7-905-084-82-54; эл. почта: expertiza22@inbox.ru. Сайт: экспертиза22.рф), эксперты: Осипенко Александр Владимирович; Беляев Глеб Юрьевич.

Эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, о чем имеется подписка в экспертном заключении.

Перед экспертами поставлены следующие вопросы, ответы на которые отражены в представленном в материалы дела Заключении экспертов N 99-22-10-09 от 14.10.2022:

Вопрос N 1:

Соответствует ли помещение, расположенное по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Гусинобродское шоссе, д. 62/1, кадастровый номер 54:35:071590:37, требованиям, предъявляемым к объектам торговли, предусмотренным нормативно-технической документацией, а также условиям договора аренды?

Выводы экспертов:

Выявлены несоответствия помещения, расположенного по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, ул. Гусинобродское шоссе, д. 62/1, требованиям Договора аренды N 20 недвижимого имущества от 21.09.2019 года, а именно:

- помещение не соответствует п. 2.1.6, а именно: не обеспечено надлежащим образом электроснабжением, поскольку подключение к электросети выполнено опосредованное через третье лицо и не оформлено надлежащим образом, соответственно, на договорной и технической основе не определена максимальная мощность;

- при условии отсутствия у собственника соответствующего пакета документов на источник водоснабжения питьевой водой, выполненное в здании холодное водоснабжение нельзя считать пригодным для использования, что будет не соответствовать п. 2.1.7.;