Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 17 февраля 2023 года Дело N А45-17155/2022

Резолютивная часть решения объявлена 10 февраля 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Суворовой О.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Савченко А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации города Татарска Новосибирской области (ОГРН 1035405017284), г. Татарск,

к индивидуальному предпринимателю Шпильке Геннадию Александровичу (ОГРНИП 311548704100010), Татарск,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельного требований относительно предмета спора, Зиновьева Романа Николаевича,

об обязании обустроить территорию многоквартирных домов по адресу: Новосибирская область, город Татарск, улица Краснофлотская, дом 10, дом 12, согласно схеме планировочной застройки ООО "Архпроектсервис" шифр:08-13-АПС-ПЗУ,

при участии:

от истца: Азизова К.О. (паспорт, доверенность от 11.01.2023, диплом);

от ответчика: Куртукова А.А. (доверенность от 22.08.2022, паспорт, диплом),

от третьего лица: не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Татарска Новосибирской области (далее - истец, Администрация) обратилась в суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Шпильке Геннадию Александровичу (далее - ответчик, ИП Шпилька Г.А.) об обязании обустроить территорию многоквартирных домов по адресу: Новосибирская область, город Татарск, улица Краснофлотская, дом 10, дом 12, согласно схеме планировочной застройки ООО "Архпроектсервис" шифр:08-13-АПС-ПЗУ с учетом технологии производства работ и погодных условий, в срок до 30 мая 2023 года (с учетом уточнения исковых требований).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Зиновьев Р.Н.

Ответчик исковые требования не признал, указав, что никаким договорными обязательствами не предусмотрена обязанность ответчика осуществить благоустройство в соответствии с рабочей документацией ООО "Архпроектсервис" за номером 08-13- АПС-ПЗУ, данная документация не является приложением ни к одному из соглашений и договоров, заключенных со Шпилькой Г.А. При совершении купли-продажи у объектов незавершённого строительства Зиновьев Р.Н. (продавец) передал проектную документацию на строительство за N 08-13- АПС-КР, которая не содержит схемы планировочной застройки и благоустройства территории. Ответчик, как собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. ИП Шпилька Г.А. добросовестно исполнил обязанности, возложенные на него договором аренды, при этом как собственник объектов осуществил достройку объектов незавершенного строительства, как собственник данных объектов и в полном соответствии с переданной ему проектной документацией N 08-13- АПС-АР. При этом, как разрешение на строительство, так и разрешение на ввод в эксплуатацию не содержит ссылок на рабочую документацию, предоставленную истцом за N 08-13- АПС-ПЗУ. Вопрос организация благоустройства территории городского, сельского поселения, городского округа относится к вопросам местного значения городского, сельского поселения, городского округа (п. 19 ч. и 1 и ч. 3 ст. 14 и п. 25 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"). Также отдельно обращено внимание на то, что с истцом были заключены контракты купли-продажи отдельных квартир, а не договоры участия в долевом строительстве, что в свою очередь свидетельствует о надлежащем исполнении ответчиком именно договора купли-продажи недвижимости и передачи без дефектов и недостатков квартир в доме.

Проанализировав исковые требования, исследовав и оценив все представленные доказательства в совокупности согласно части 2 статьи 64, статье 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд установил следующее.

22.12.2020 между Администрацией (покупатель) и ИП Шпилька Г.А. (продавец) был заключен муниципальный контракт на приобретение жилого помещения (квартиры N 18), общей площадью 34, 3кв.м. по адресу: ул. Краснофлотская, д.12 город Татарск Новосибирская область.

27.06.2021 между Администрацией (покупатель) и ИП Шпилька Г.А. (продавец) был заключен муниципальный контракт на приобретение квартиры N 3, в рамках муниципальной адресной программы "О переселении граждан из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 1 января 2017 года, на 2019-2025 годы" рамках реализации мероприятия региональной адресной программы Новосибирской области по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2019-2025 годы, утвержденной постановлением Правительства Новосибирской области от 01.04.2019 N 122-п, общей площадью 50, 5 кв.м. по адресу: ул. Краснофлотская, д.10, город Татарск Новосибирская область.

Спорные квартиры были переданы истцу, право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке.

Помимо вышеуказанных квартир, по ул. Краснофлотская, 12 в муниципальной собственности города Татарска Новосибирской области находится квартиры:N 3, N 8, N 9, N 10, N 14, N 15, N 18; по ул. Краснофлотская,10- кв. N 2, N 8, N 14, N 15.

Согласно Описанию объекта закупки к муниципальным контрактам предусмотрено, что придомовая территория освещена и благоустроена; выполнено благоустройство прилегающей территории, обустройство дорожного покрытия придомовой территории. Жилые дома находятся в зоне жилой застройки населенного пункта с развитой социальной инфраструктурой; обеспечен подъезд транспортных средств к жилому дому, имеет в наличие площадку для хозяйственных целей.

02.12.2021 в адрес ответчика было направлено письмо о выполнении в срок до 31.12.2021 взятых на себя обязательств в рамках строительства МКД и обустройства территорий, введенных в эксплуатацию многоквартирных домов, согласно схеме планировочной застройки участка Шифр:08-13-АПС-ПЗУ по адресу: Новосибирская область, город Татарск, ул. Краснофлотская, д. 10, 12.

В связи с тем, что в установленный срок ответчиком не были выполнены работы по благоустройству придомовой территории, администрацией города Татарска Новосибирской области 28.01.2022 в адрес ответчика была направлена досудебная претензия о выполнении взятых на себя обязательств, в срок до 30 марта 2022 года.

Ответчиком в рамках проектной документации и согласно заключенным муниципальным контрактам на приобретение жилых помещений, обязанность взятых на себя обязательств по обустройству придомовой территории МКД N 10, 12 по ул. Краснофлотская в городе Татарске Новосибирской области фактически не исполнена. Ответчиком обустроены только дворовые проезды, что и послужило поводом обращения с настоящим иском в суд.

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

В силу статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

Согласно части 2 статьи 44 АПК РФ истцами являются организации и граждане, предъявившие иск в защиту своих прав и законных интересов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, при этом пределы осуществления гражданских прав определены в статье 10 ГК РФ, а способы защиты - в статье 12 ГК РФ.

По смыслу статей 11, 12 ГК РФ прерогатива в определении способа защиты нарушенного права принадлежит исключительно лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Учитывая изложенное, сторона контракта, надлежащим образом исполнившая свои обязательства, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по контракту со стороны контрагента, а при неисполнении обязательства другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования об устранении недостатков переданного жилого помещения.

В данном споре Администрация как орган местного самоуправления не только реализует права покупателя недвижимого имущества в соответствии со статьей 557 ГК РФ, но так же действует в защиту публичных интересов в порядке статьи 2 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и статьи 53 АПК РФ, то есть в защиту интересов лиц, проживающих, либо являющихся собственниками квартир, расположенных по адресу: Новосибирская область, город Татарск, улица Краснофлотская, дом 10, дом 12.

Согласно пункту 1 статьи 549 по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (пункт 1 статьи 552 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Так, согласно Описанию Объекта закупки к контрактам, придомовая территория освещена и благоустроена; выполнено благоустройство прилегающей территории, обустройство дорожного покрытия придомовой территории. Жилые дома находятся в зоне жилой застройки населенного пункта с развитой социальной инфраструктурой; обеспечен подъезд транспортных средств к жилому дому, имеет в наличие площадку для хозяйственных целей.

Таким образом, характеристики жилого дома подразумевают наличие благоустройства территории.

Передача гражданам жилых помещений, для чего и были заключены муниципальные контракты, подразумевает передачу также прав на соответствующую часть общего имущества многоквартирного дома, в состав которого также входят земельный участок, на котором расположены данные дома, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данных домов и расположенных на указанном земельном участке объектов (статьи 244, 247 ГК РФ, пункт 4 части 1 статьи 36 ЖК РФ).

Истец указывает, что придомовая территория домов не соответствует проектной документации, поскольку отсутствуют указанные выше элементы благоустройства.

Сторонами в ходе судебного разбирательства по делу был проведен совместный осмотр придомовой территории и установлен объём выполненных работ по благоустройству, а также замечания, в частности отсутствие:

Малых форм: детское игровое оборудование - 5 шт.; спортивное оборудование - 2 шт.; скамеек садово-парковые - 6шт.; урны -3шт.; контейнера ТКО-2шт.;

Озеленение: посадка деревьев - 10шт, кустарников - 142шт;

Покрытие площадок: площадки для игр детей - отсыпка ПГС 165, 95кв.м.; хозяйственная площадка - отсыпка ПГС - 35,91 кв.м.; площадка спортивная - отсыпка ПГС - 238кв. м.; площадка отдыха взрослых - отсыпка ПГС - 35,69кв.м.

В соответствии со статьей 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 475 ГК РФ ответчику неоднократно направлялись требования о принятии мер по устранению выявленных дефектов. Однако до настоящего времени указанные требования ответчик добровольно не исполнил.

Оспаривая исковые требования, ответчик ссылался на то обстоятельство, что ни условиями контрактов, ни какими иными документами не была предусмотрена обязанность застройщика производить благоустройство придомовой территории спорных домов на основании раздела проектной документации шифр:08-13-АПС-ПЗУ. Кроме того, указанной документацией ответчик не располагал. Ответчик произвел благоустройство территории в виде асфальтирования дорог. При этом, дома были введены в эксплуатацию, квартиры заказчику были переданы без возражений из замечаний, что свидетельствует об отсутствии заявленных истцом дефектов на момент приемке как домов, так и квартир.

Вместе с тем, суд не может согласиться с доводами ответчика в силу следующего.

08.05.2013 между Администрацией и ОАО "Корпорация "Стройсиб" заключены договора аренды N 145 и N 146, согласно которым арендатор (ОАО "Корпорация "Стройсиб") принимает в аренду земельные участки 54:37:010301:163, расположенный по адресу Новосибирская область, город Татарск, ул. Краснофлотская, д. N 10 и 54:37:010301:162, расположенный по адресу Новосибирская область, город Татарск, ул. Краснофлотская, д. N 12 для строительства многоэтажных домов.

03.06.2013 ОАО "Корпорация "Стройсиб" (прекратила деятельность 30.10.2019) получила разрешения на строительство многоквартирных домов, расположенных по адресу Новосибирская область, г. Татарск, ул. Краснофлотская, д. N 10, д. 12, на земельных участках с кадастровыми номерами 54:37:010301:163, 54:37:010301:162 за N 54-RU54523101-63-2013 и N 54-RU54523101-64-2013.

Согласно договорам аренды N 27 от 27.06.2018 и аренды N 28 от 27.06.2018 арендатор (ИП Зиновьев Р.Н.) принял в аренду земельные участки 54:37:010301:163, расположенного по адресу Новосибирская область, город Татарск, ул. Краснофлотская, д. N 10 и 54:37:010301:162, расположенного по адресу Новосибирская область, город Татарск, ул. Краснофлотская, д. N 12 для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

14.01.2020 между ИП Зиновьевым Р.Н. и ИП Шпилькой Г.А. были заключены соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельных участков - 54:37:010301:163 и 54:37:010301:162.

Ранее, 15.01.2019 между ИП Зиновьевым Р.Н. и ИП Шпилькой Г.А. был заключен договор купли-продажи объектов незавершенного строительства.

Строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Татарск, ул. Краснофлотская, N 12, было завершено в ноябре 2020 года, разрешение на ввод в эксплуатацию было выдано от 20.11.2020.

Строительство многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Татарск, ул. Краснофлотская, N 10, было завершено в марте 2021 года, разрешение на ввод в эксплуатацию было выдано от 15.11.2021.

Согласно п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации застройщиком является лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

Таким образом, ответственным за надлежащее проведение строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства является застройщик.

В данной ситуации, с учетом заключенных договоров аренды земельного участка, купли-пропажи объектов незавершенного строительства, застройщиком является ИП Шпилька Г.А., что обусловлено и получением ИП Шпилька Г.А. разрешений на ввод МКД в эксплуатацию.

Согласно ст. 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей (часть 2).

В силу ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки территории и проектом межевания территории.

В силу ч. 7 ст. 51 ГрК РФ застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка, выданный не ранее чем за три года до дня представления заявления на получение разрешения на строительство;

3) результаты инженерных изысканий и следующие материалы, содержащиеся в утвержденной в соответствии с частью 15 статьи 48 настоящего Кодекса проектной документации:

а) пояснительная записка;

б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, а в случае подготовки проектной документации применительно к линейным объектам проект полосы отвода, выполненный в соответствии с проектом планировки территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории);

в) разделы, содержащие архитектурные и конструктивные решения, а также решения и мероприятия, направленные на обеспечение доступа инвалидов к объекту капитального строительства (в случае подготовки проектной документации применительно к объектам здравоохранения, образования, культуры, отдыха, спорта и иным объектам социально-культурного и коммунально-бытового назначения, объектам транспорта, торговли, общественного питания, объектам делового, административного, финансового, религиозного назначения, объектам жилищного фонда);