Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 2 ноября 2022 года Дело N А45-16524/2022

Резолютивная часть решения объявлена 01 ноября 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме 02 ноября 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пачколиной А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску товарищества собственников недвижимости "Новая волна" (ОГРН 1045403237461), г. Новосибирск,

к обществу с ограниченной ответственностью "Компания БСТ" (ОГРН 1025403195047, г Новосибирск,

о взыскании 480 393 руб. 58 коп.,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: Рослякова Е.А. (доверенность от 10.06.2022, диплом, паспорт);

ответчика: Косоухова Т.М. (доверенность N 27/07 от 27.07.2022, диплом, свидетельство о заключении брака, паспорт), Горбунова А.С. (доверенность N 10/10 от 10.10.2022, паспорт),

установил:

товарищество собственников недвижимости "Новая волна" (далее-истец, Арендодатель, ТСЖ "Новая волна") обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Компания БСТ" (далее-ответчик, Арендатор, ООО "Компания БСТ") задолженности по арендной плате за период с 01.09.2019 года по 31.03.2022 в размере 246 750 рублей, суммы неустойки за период с 16.10.2019 по 31.03.2022 в размере 105 280 рублей 07 копеек в связи с неисполнением Арендатором обязанности по договору аренды части фасада здания от 01 июля 2016 года.

В судебном заседании представитель истца доводы искового заявления поддержала.

Ответчик представил отзывы, в которых возражал против удовлетворения иска в полном объеме. Указал, что 29.07.2019 Ответчиком в адрес Истца было направлено уведомление о расторжении договора аренды с 01.11.2019, которое было получено Истцом, после чего прекратились выплаты по договору. Указал, что у истца отсутствует право на заключение Договора аренды без согласия общего собрания собственников этого дома. Указал, что является одним из собственников нежилых помещений в МКД. С даты расторжения договора, часть фасада здания (размещенная конструкция) предоставляется им арендаторам и используется уже не в качестве рекламы, а в качестве информационной вывески. То есть объект не является рекламной конструкцией, а содержит коммерческое обозначение, что преследует цель извещения о месте нахождения, и не содержит сведений рекламного характера, плата за размещение которой не взимается.

В судебном заседании представитель ответчика доводы отзыва поддержала.

Арбитражный суд, выслушав представителя истца, ответчика, изучив доводы искового заявления, отзывов, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как указано в п.7 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" по соглашению сособственников общего имущества допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как видно из материалов дела, согласно заключенного договора аренды от 01 июля 2016 года ТСН "Новая волна" (арендодатель) сдает, ООО "Компания БСТ" (арендатор) принимает в аренду часть фасада здания, расположенного г. Новосибирск, дом 44, площадью 32, 9 кв.м. размере 32.9x1 м. (пункт 1.1. Договора).

Срок аренды на 11 месяцев с 01.07.2016 по 01.16.2017 года (пункта 2.1. Договора).

В силу п.2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно пункта 10.2. Арендатор имеет преимущественное право на продление Договора аренды на тех условиях. В случаи если за 5 рабочих дней до истечения срока действия Договора ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действия, Договор считается продленным на такой же срок и на тех же условиях.

Согласно п.1 ст. 165.1 ГК РФ Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Арендодатель предоставил в материалы дела уведомление от 29.07.2019 об отказе от договора аренды с 01.11.2019 года, однако доказательств направления данного уведомления Арендодателю представлено не было.

Кроме этого, по условиям п.2.4 договора в обязанность Арендатора входит по истечении трех дней с момента прекращения договора аренды возвратить по акту приема-передачи объект Арендодателю.

Доказательств совершения таких действий Арендатором представлено не было.

Исходя из этого, доводы ответчика о расторжении договора в 2019 году не могут быть приняты во внимание.

Также не могут быть приняты во внимание доводы ответчика о том, что арендная плата не подлежит взысканию в связи с тем, что арендаторы ответчика используют данную вывеску в качестве информации (п. 3.1. "Правил к распространению наружной рекламы и информации в городе Новосибирске", утвержденных решением Городского совета Новосибирск от 25 октября 2006 г. N 372).

Во-первых, доказательств того что данная вывеска перестала использоваться ответчиком в качестве рекламной, в период взыскания задолженности, суду представлено не было. Ответ Управления художественного облика города за исх. N 04-8/1105 представленный истцом датирован 16.06.2022 г., в то время как период взыскания задолженности с 01.09.2019 года по 31.03.2022. Кроме того, согласно представленного ответа от 16.06.2022 года N 04-8/1105 Управления художественного облика города Департамента строительства и архитектуры Мэрии г. Новосибирска, "... в настоящее время по адресу: ул. Гоголя 44, отсутствуют информационные конструкции, соответствующие требованиям правил и постановления мэрии города Новосибирска от 29.10.2019 N 3979 "Об архитектурно-художественном регламенте размещения информационных и рекламных конструкций в городе Новосибирске."

В связи с чем, собственникам рекламных конструкций были вынесены предписания (Пункт 2, 3).

Во-вторых, арендатор вправе использовать объект аренды любым, не запрещенным законом способом, а также не использовать вообще, что однако, не прекращает его обязательств по внесению арендной платы по договору. В рассматриваемом случае, ответчик, сдавая в аренду свои помещения, получая доход от использования своих помещений, предоставил также этим арендаторам возможность размещать конструкцию на фасаде здания. В связи с этим, доводы ответчика о том, что он не обязан оплачивать арендую плату только лишь потому, что эти арендаторы размещают информацию не содержащую рекламный характер, судом не могут быть приняты во внимание.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом положений п.1 ст. 614 ГК РФ, по смыслу ст. 65 АПК РФ обязанность представить доказательства оплаты задолженности, либо отсутствия оснований для её оплаты возлагается на ответчика (Арендатора).

Арендная ставка по настоящему договору составляет 250 руб. за 1 кв.м. (пункт 3.1.) Общая сумма арендной платы по настоящему договору составляет 8 225 руб. (пункт 3.2.)

Оплата производиться путем перечисления денежных средств в размере, определённом п. 3.2, Договора, на расчетный счет арендодателя ежемесячно, не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным месяцем, (пункт 3.3.).

В нарушение ст. 65 АПК РФ ответчиком не было представлено доказательств оплаты арендной платы, в связи с чем, исковые требования о взыскании суммы основного долга заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Применительно к вопросу об обоснованности иска в части начисления пени арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Факт просрочки исполнения ответчиком денежного обязательства за весь период пользования объектом аренды установлен в ходе рассмотрения дела.

Согласно пункту 9.4. договора, при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных п. 3.2. п. 3.3. договора, арендатор обязуется уплатить арендодателю неустойку в размере 0, 1% от суммы просрочки за каждый день просрочки.

Истцом заявлено о взыскании с ответчика неустойки за период с 16.10.2019 по 31.03.2022 в размере 105 280 рублей 07 копеек. Расчет неустойки судом проверен и является математически верным, в связи с чем требования о взыскании неустойки являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (пункт 2 статьи 36 Кодекса).

Товарищество собственников жилья представляет интересы собственников помещений и действует в их интересах.

Отсутствие согласия собственников на сдачу в аренду имущества МКД вовсе не означает, что ответчик заключивший договор аренды обязан оплачивать арендную плату и нести обязанности вытекающие из такого договора.

В Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" сформирован подход, согласно которого доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

В соответствие со ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны, в связи с чем оплаченная истцом при подаче искового заявления государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Сумма излишне оплаченной государственной пошлины подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Компания БСТ" в пользу товарищества собственников недвижимости "Новая волна" сумму задолженности в размере 246 750 рублей, сумму неустойки в размере 105 280 рублей 07 копеек, расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 041 рублей.

Возвратить товариществу собственников недвижимости "Новая волна" из федерального бюджета сумму излишне оплаченной государственной пошлины в размере 3567 рублей.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Б.Б. Остроумов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка