Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 27 октября 2022 года Дело N А45-15340/2022

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником Кучеровой Ю.Ю.

рассмотрев в судебном заседании дело

по заявлению общества с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ

к мэрии города Новосибирска

о признании незаконными решений об отказе в удовлетворении ходатайств

при участии в судебном заседании представителей

заявителя: Бикунова В.В. по доверенности от 17.11.2021, адвокат

заинтересованного лица: Ищенко А.А. по доверенности от 24.12.2021, служебное удостоверение, диплом

установил

Общество с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ обратилось с заявлением, уточнённым в процессе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным изложенного по девятому вопросу повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583-ОЗ "Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов" от 30.03.2022 решения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации МИП в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583 на земельном участке площадью 35 333 кв. м, расположенном в Октябрьском районе города Новосибирска, незаконным изложенного по десятому вопросу повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583-ОЗ от 30.03.2022 решения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации МИП в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583 на земельном участке площадью 18 355, 05 кв. м, расположенном в Октябрьском районе города Новосибирска, незаконным изложенного по одиннадцатому вопросу повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583-ОЗ от 30.03.2022 решения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации МИП в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583 на земельном участке площадью 45 286, 87 кв. м, расположенном в Октябрьском районе города Новосибирска, незаконным изложенного по двенадцатому вопросу повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583-ОЗ от 30.03.2022 решения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации МИП в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583 на земельном участке площадью 20 818, 51 кв. м, расположенном в Октябрьском районе города Новосибирска, незаконным изложенного по тринадцатому вопросу повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583-ОЗ от 30.03.2022 решения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации МИП в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583 на земельном участке площадью 10 641, 54 кв. м, расположенном в Октябрьском районе города Новосибирска, незаконным изложенного по четырнадцатому вопросу повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583-ОЗ от 30.03.2022 решения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации МИП в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583 на земельном участке площадью 18 261, 13 кв. м, расположенном в Октябрьском районе города Новосибирска, незаконным изложенного по пятнадцатому вопросу повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583-ОЗ от 30.03.2022 решения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации МИП в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583 на земельном участке площадью 9 461, 78 кв. м, расположенном в Октябрьском районе города Новосибирска, незаконным изложенного по шестнадцатому вопросу повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583-ОЗ от 30.03.2022 решения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации МИП в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583 на земельном участке площадью 10 215, 62 кв. м, расположенном в Октябрьском районе города Новосибирска, незаконным изложенного по семнадцатому вопросу повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583-ОЗ от 30.03.2022 решения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации МИП в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583 на земельном участке площадью 14 473, 85 кв. м, расположенном в Октябрьском районе города Новосибирска, незаконным изложенного по восемнадцатому вопросу повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583-ОЗ от 30.03.2022 решения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации МИП в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583 на земельном участке площадью 14 943, 27 кв. м, расположенном в Октябрьском районе города Новосибирска, незаконным изложенного по девятнадцатому вопросу повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583-ОЗ от 30.03.2022 решения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации МИП в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583 на земельном участке площадью 13 623, 17 кв. м, расположенном в Октябрьском районе города Новосибирска, незаконным изложенного по двадцатому вопросу повестки дня в протоколе комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583-ОЗ от 30.03.2022 решения об отказе в удовлетворении ходатайства о реализации МИП в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583 на земельном участке площадью 29 956, 85 кв. м, расположенном в Октябрьском районе города Новосибирска.

По мнению заявителя, изложенные в оспариваемых решениях основания для отказа в удовлетворении ходатайств о реализации масштабных инвестиционных проектов, не соответствуют фактическим обстоятельствам, не обоснованы и ранее при рассмотрении аналогичных ходатайств со стороны мэрии города Новосибирска не предъявлялись.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ поддержал заявленные требования.

Представитель мэрии города Новосибирска против удовлетворения заявленных требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

По существу спора судом установлены следующие фактические обстоятельства.

14.02.2022 общество с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ обратилось в департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска с ходатайствами о рассмотрении возможности реализации проектов, связанных со строительством жилья на земельных участках и о соответствии проекта критериям, установленным пунктом 2 части 2 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2017 N 583-ОЗ, а именно в части возможности реализации проектов:

"Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Октябрьский район город Новосибирск", на земельном участке общей площадью 35 333 кв. м (территория N 2);

"Многоквартирные многоэтажные жилые дома, расположенные по адресу: Октябрьский район город Новосибирск", на земельном участке общей площадью 18 355, 05 кв. м (территория N 3);

"Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Октябрьский район город Новосибирск", на земельном участке общей площадью 45 286, 87 кв. м (территория N 4);

"Многоквартирные многоэтажные жилые дома, расположенные по адресу: Октябрьский район город Новосибирск", на земельном участке общей площадью 20 818, 51 кв. м (территория N 5);

"Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Октябрьский район город Новосибирск", на земельном участке общей площадью 10 641, 54 кв. м (территория N 6);

"Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Октябрьский район город Новосибирск", на земельном участке общей площадью 18 261, 13 кв. м (территория N 7);

"Многоквартирные многоэтажные жилые дома, расположенные по адресу: Октябрьский район город Новосибирск", на земельном участке общей площадью 9 461, 78 кв. м (территория N 8);

"Многоквартирные многоэтажные жилые дома, расположенные по адресу: Октябрьский район город Новосибирск", на земельном участке общей площадью 10 215, 62 кв. м (территория N 9);

"Многоквартирные многоэтажные жилые дома, расположенные по адресу: Октябрьский район город Новосибирск", на земельном участке общей площадью 14 473, 85 кв. м (территория N 10);

"Многоквартирные многоэтажные жилые дома, расположенные по адресу: Октябрьский район город Новосибирск", на земельном участке общей площадью 14 943, 27 кв. м (территория N 11);

"Многоквартирные многоэтажные жилые дома, расположенные по адресу: Октябрьский район город Новосибирск", на земельном участке общей площадью 13 623, 17 кв. м (территория N 12);

"Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Октябрьский район город Новосибирск", на земельном участке общей площадью 29 956, 85 кв. м (территория N 13).

30.03.2022 комиссией по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583-ОЗ на основании подпункта "а", подпункта "б", подпункта "д" пункта 3.4 Порядка N 3419 было принято решение об отказе в удовлетворении ходатайств.

04.04.2022 в адрес общества с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ было направлено письмо N 30/03.2/06540 об отказе в удовлетворении ходатайства.

При оценке спорных правоотношений суд исходит из следующего правового регулирования.

Пунктом 3 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжениям высшего должностного лица субъекта Российской Федерации, в том числе, для реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Законом Новосибирской области от 01.07.2017 N 583-ОЗ установлены критерии, которым должны соответствовать масштабные инвестиционные проекты, для реализации которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов.

По смыслу пункта 2 части 1 статьи 1 Закона 583-ОЗ земельный участок предоставляется в аренду без проведения торгов в целях реализации масштабных инвестиционных проектов, в том числе, в случае, если такие проекты соответствуют критерию: реализация масштабного инвестиционного проекта в соответствии с обосновывающими документами, представленными инициатором проекта, предполагает строительство многоквартирного дома (многоквартирных домов) общей площадью не менее 10 тысяч квадратных метров жилых помещений, из которых не менее 2, 5 процента общей площади жилых помещений либо не менее аналогичного объема площади жилых помещений, находящихся в собственности инициатора проекта, подлежат в порядке, установленном областным исполнительным органом государственной власти, осуществляющим государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, передаче в собственность гражданам, пострадавшим от действий застройщиков, не исполнивших свои обязательства по передаче жилых помещений перед гражданами, вложившими денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Новосибирской области, и внесение денежных средств в размере не менее 30 миллионов рублей на завершение строительства многоквартирного дома, застройщик которого не исполнил свои обязательства о передаче жилых помещений гражданам, вложившим денежные средства в строительство многоквартирного дома на территории Новосибирской области.

Постановлением Правительства Новосибирской области от 16.04.2019 N 138-п утверждён Порядок рассмотрения документов, обосновывающих соответствие масштабного инвестиционного проекта, связанного со строительством жилья, критериям, установленным Законом Новосибирской области от 01.07.2015 N 583-ОЗ "Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов".

Постановлением мэрии города Новосибирска от 02.08.2016 N 3419 утверждён Порядок рассмотрения ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов, связанных со строительством жилья, и их соответствии критериям, установленным пунктами 2, 2.2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583-ОЗ "Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов (далее - Порядок N 3419).

В силу пункта 2.1. Порядка N 3419 в целях реализации проекта на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности города Новосибирска, либо расположенном на территории города Новосибирска, государственная собственность на который не разграничена, инициатор проекта представляет ходатайство и документы в соответствии с пунктом 2.2 Порядка в департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска.

В соответствии с пунктом 1.3.3 Порядка N 3419 инициатор проекта - юридическое лицо (юридические лица), обращающееся (обращающиеся) в мэрию города Новосибирска с ходатайством и соответствующее (соответствующие) требованиям, установленным постановлением Правительства Новосибирской области.

Согласно пункту 3.2. Порядка N 3419 в течение 20 дней со дня регистрации документов, направленных департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска, комиссия принимает решение о возможности удовлетворения ходатайства либо об отказе в удовлетворении ходатайства при выявлении оснований, предусмотренных пунктом 3.4 Порядка.

В случае принятия комиссией решения об отказе в удовлетворении ходатайства департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска в течение пяти дней со дня принятия решения направляет инициатору проекта письменный отказ в удовлетворении ходатайства с указанием оснований для отказа и возвращает приложенные к ходатайству документы (пункт 3.3 Порядка N 3419).

Одним из оснований для отказа в удовлетворении ходатайств послужил вывод комиссии о том, что проект застройки на каждой территории не соответствует требованиям статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (территории расположены в нескольких территориальных зонах).

При проверке этого основания судом установлено следующее.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Земельные участки площадью 4 286, 87 кв. м (территория N 4), 20 818, 51 кв. м (территория N 5), 18 261, 13 кв. м (территория N 7), 9 461, 78 кв. м (территория N 8), 14 473, 85 кв. м (территория N 10), 13 623, 17 кв. м (территория N 12), испрашиваемые обществом с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ для реализации масштабных инвестиционных проектов, располагаются в двух территориальных зонах.

По смыслу статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации образование земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании утверждённого проекта межевания территории, проектной документации лесных участков либо утверждённой схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории

В силу части 7 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением земельного участка, образуемого для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов.

В соответствии с заключением от 05.03.2022 главного управления архитектуры и градостроительства по проекту для реализации масштабных инвестиционных проектов в Октябрьском районе территория N 4 отнесена к территориальной подзоне жилых домов смешанной этажности различной плотности застройки (Ж-1.1) и к зоне перспективной улично-дорожной сети (ИТ-6). Площадь пересечения составляет 0, 56 кв. м (в точке N 8).

В соответствии с заключением от 05.03.2022 главного управления архитектуры и градостроительства по проекту для реализации масштабных инвестиционных проектов в Октябрьском районе территория N 5 отнесена к территориальной подзоне жилых домов смешанной этажности различной плотности застройки (Ж-1.1) и к природной зоне (Р-1). Площадь пересечения составляет 0, 15 кв. м (в точке N 2).

В соответствии с заключением от 05.03.2022 главного управления архитектуры и градостроительства по проекту для реализации масштабных инвестиционных проектов в Октябрьском районе территория N 7 отнесена к территориальной подзоне жилых домов смешанной этажности различной плотности застройки (Ж-1.1) и к зоне озеленения (Р-2). Площадь пересечения составляет 0, 08 кв. м (в точках N 4, 5).

В соответствии с заключением от 05.03.2022 главного управления архитектуры и градостроительства по проекту для реализации масштабных инвестиционных проектов в Октябрьском районе территория N 8 отнесена к территориальной подзоне жилых домов смешанной этажности различной плотности застройки (Ж-1.1) и к зоне озеленения (Р-2). Площадь пересечения составляет 0, 01 кв. м (в точке N 1).

В соответствии с заключением от 05.03.2022 главного управления архитектуры и градостроительства по проекту для реализации масштабных инвестиционных проектов в Октябрьском районе территория N 10 отнесена к территориальной подзоне жилых домов смешанной этажности различной плотности застройки (Ж-1.1) и к природной зоне (Р-1). Площадь пересечения составляет 0, 39 кв. м (в точке N 11).

В соответствии с заключением от 05.03.2022 главного управления архитектуры и градостроительства по проекту для реализации масштабных инвестиционных проектов в Октябрьском районе территория N 12 отнесена к территориальной подзоне жилых домов смешанной этажности различной плотности застройки (Ж-1.1), к природной зоне (Р-1), к зоне улично-дорожной сети (ИТ-3). Площадь пересечения с зоной Р-1 составляет 0, 30 кв. м (в точках N 2, 3). Площадь пересечения с зоной ИТ-3 составляет 9, 83 кв. м (в точке N 4).

В территориальных зонах: природная зона (Р-1), зона озеленения (Р-2), зона улично-дорожной сети (ИТ-3), перспективной улично-дорожной сети (ИТ-6) не предусмотрено строительство многоэтажной жилой застройки (высотной застройки).

Согласно части 4 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

Таким образом, установлен законодательный запрет на формирование земельного участка, находящегося в различных территориальных зонах, ситуация, при которой сформированный земельный участок оказывается находящимся одновременно в нескольких территориальных зонах, и на него распространяется действие нескольких градостроительных регламентов, ведёт к возникновению правовой неопределённости в отношении правового режима земельного участка, в связи с чем решения комиссии в этой части признаны судом законными.

Довод общества с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ о том, что мэрия города Новосибирска не наделена полномочиями по установлению критериев, которым должен соответствовать масштабный инвестиционный проект, а значит подпункт "з" пункта 3.4 Порядка N 3419 не подлежит применению, судом проверен и признан необоснованным.