Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 1 декабря 2022 года Дело N А45-15154/2022

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником Кучеровой Ю.Ю.

рассмотрев в судебном заседании дело

по заявлению общества с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ (ОГРН: 1195476033610, ИНН: 5407974687)

к мэрии города Новосибирска

при участии в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, Верхне-Обского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов, министерства природных ресурсов и экологии Новосибирской области, прокуратуры города Новосибирска, Новосибирской межрайонной природоохранной прокуратуры

о признании незаконными решений об отказе в удовлетворении ходатайств

при участии в судебном заседании представителей

заявителя: Бикунова В.В. по доверенности от 17.11.2021, удостоверение адвоката

заинтересованного лица: Ищенко А.А. по доверенности от 24.12.2021, служебное удостоверение, диплом

установил

Общество с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ обратилось с заявлением, уточнённым в процессе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконным изложенного по восьмому вопросу повестки дня в протоколе комиссии от 30.03.2022 и в письме от 04.04.2022 N 30/03.2/06540 решения мэрии города Новосибирска об отказе в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ о реализации МИП на земельном участке площадью 11 308, 97 кв. м в Первомайском районе города Новосибирска.

По мнению заявителя, изложенные в решении основания для отказа в удовлетворении ходатайства о реализации масштабных инвестиционных проектов не соответствуют фактическим обстоятельствам.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ поддержал заявленные требования.

Представитель мэрии города Новосибирска против удовлетворения заявленных требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

По существу спора судом установлены следующие фактические обстоятельства.

15.02.2022 общество с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ обратилось в мэрию города Новосибирска со следующими ходатайствами о рассмотрении возможности реализации проектов, связанных со строительством жилья на земельных участках, расположенных в Первомайском районе города Новосибирска, и о соответствии проектов критериям, установленным пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583-03:

о рассмотрении возможности реализации проекта "Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Первомайский район, г. Новосибирск, связанного со строительством жилья на земельных участках, общей площадью 14 757, 72 квадратных метров (далее - территория-2);

о рассмотрении возможности реализации проекта "Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Первомайский район, г. Новосибирск, связанного со строительством жилья на земельных участках, общей площадью 20 074, 57 квадратных метров (далее - территория-4);

о рассмотрении возможности реализации проекта "Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Первомайский район, г. Новосибирск", связанного со строительством жилья на земельных участках, общей площадью 14 841, 88 квадратных метров (далее - территория-5);

о рассмотрении возможности реализации проекта "Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Первомайский район, г. Новосибирск, связанного со строительством жилья на земельных участках, общей площадью 19 924, 75 квадратных метров (далее - территория-6);

о рассмотрении возможности реализации проекта "Многоквартирные многоэтажные жилые дома с общественными помещениями, расположенные по адресу: Первомайский район, г. Новосибирск, связанного со строительством жилья на земельных участках, общей площадью 11 308, 97 квадратных метров (далее - территория-7).

По смыслу пункта 3 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

Такие критерии установлены Законом Новосибирской области от 01.07.2015 N 583-ОЗ "Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов".

Постановлением мэрии города Новосибирска от 02.08.2016 N 3419 утвержден Порядок рассмотрения ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов, связанных со строительством жилья, и их соответствии критериям, установленным пунктами 2, 2.2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583-03 "Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов" (далее - Порядок).

Согласно пункту 1.3.2 Порядка ходатайством является обращение юридического лица (юридических лиц) в мэрию города Новосибирска о рассмотрении возможности реализации проекта, связанного со строительством жилья, на земельном участке и о соответствии проекта критериям, установленным пунктами 2 - 2.2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области.

В целях реализации проекта на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности города Новосибирска либо расположенном на территории города Новосибирска, государственная собственность на который не разграничена, инициатор проекта представляет ходатайство и документы в соответствии с пунктом 2.2 Порядка в департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска.

Согласно пункту 3.2 Порядка в течение 20 дней со дня регистрации документов, направленных в департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска, комиссия принимает решение о возможности удовлетворения ходатайства либо об отказе в удовлетворении ходатайства при выявлении оснований, предусмотренных пунктом 3.4 Порядка.

На официальном сайте департамента строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска (http://dsa.novo-sibirsk.ru/) 30.04.2022 опубликован протокол комиссии по рассмотрению ходатайств юридических лиц о реализации масштабных инвестиционных проектов и их соответствии критериям, установленным пунктами 2-2.2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583-ОЗ "Об установлении критериев, которым должны соответствовать объекты социально-культурного и коммунально-бытового назначения, масштабные инвестиционные проекты, для размещения (реализации) которых предоставляются земельные участки в аренду без проведения торгов" от 30.03.2022, в котором по вопросам с четвёртого по восьмой повестки дня изложены решения об отказе в удовлетворении ходатайств общества с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ о реализации МИП в Первомайском районе города Новосибирска (территории 2, 4, 5, б, 7).

Как следует из протокола, в удовлетворении всех ходатайств отказано по подпункту "б" пункта 3.4 Порядка, так как в документах, представленных инициатором проекта, выявлена недостоверная информация - по сведениям официальной статистики Федеральной службы государственной статистики средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых помещений по Новосибирской области по состоянию на декабрь 2021 составляет 54 120 рублей, что отличается от данных, указанных инициатором.

Вместе с тем, пунктом 2 части 1 статьи 1 Закона Новосибирской области от 01.07.2015 N 583-ОЗ установлены критерии, которым должен соответствовать масштабный инвестиционный проект, а именно: проект должен предполагать строительство многоквартирных домов общей площадью не менее 10 тысяч квадратных метров жилых помещений, из которых не менее 2, 5 процентов общей площади жилых помещений либо не менее аналогичного объема площади жилых помещений, находящихся в собственности инициатора проекта, подлежат передаче в собственность гражданам, пострадавшим от действий застройщиков, не исполнивших свои обязательства по передаче жилых помещений перед гражданами, вложившими денежные средства в строительство многоквартирных домов на территории Новосибирской области, и внесение денежных средств в размере не менее 30 миллионов рублей на завершение строительства многоквартирного дома, застройщик которого не исполнил свои обязательства о передаче жилых помещений гражданам, вложившим денежные средства в строительство многоквартирного дома на территории Новосибирской области.

В декларациях, прилагаемых к ходатайствам, обществом с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ была указана общая сумма инвестиций, предусмотренная проектом (пункт 13 декларации). Данный параметр никак не влияет на соответствие проекта установленным законом субъекта Российской Федерации критериям, на рейтинг ходатайства и не создаёт никаких правовых последствий или обязательств для заявителя. Очевидно, что в случае, если по итогам конкурсной процедуры земельный участок будет предоставлен именно заявителю, эти данные будут корректироваться на протяжении всего процесса проектирования и строительства, а окончательный и достоверный вывод об объёме привлеченных инвестиций можно будет сделать только по итогам реализации проекта.

Какими-либо нормативными правовыми актами не установлена обязанность заявителя по указанию в документах такого параметра как "средняя стоимость строительства 1 кв. м общей площади жилых помещений" и, тем более, по приведению её в соответствие со статистическими данными на какой-то определённый период, как следствие, не имеется оснований для отказа по подпункту "б" пункта 3.4 Порядка.

В силу пункта 3.1 Порядка при наличии оснований для отказа в удовлетворении ходатайств, предусмотренных подпунктом "б" пункта 3.4 Порядка, ДСА мэрии в течение 20 дней со дня регистрации ходатайства и документов направляет инициатору проекта письменный отказ в удовлетворении ходатайства с указанием основания для отказа и возвращает приложенные к ходатайству документы, а при отсутствии основания для отказа в удовлетворении ходатайства, предусмотренного подпунктом "б" пункта 3.4 Порядка, направляет ходатайство и документы в комиссию.

В данном случае ходатайства и документы были направлены в комиссию, что также свидетельствует об отсутствии основания для отказа, предусмотренного подпунктом "б" пункта 3.4 Порядка.

В протоколе в качестве основания для отказа в удовлетворении ходатайств о реализации МИП на территории 7 указано на невозможность предоставить земельные участки для реализации МИП на данной территории в связи с тем, что проект застройки не соответствует проекту планировки "Усть-Иня", утверждённому постановлением мэрии города Новосибирска от 06.02.2014 N 953, согласно которому в планировочном квартале 14 в зоне застройки жилыми домами смешанной этажности, по мнению мэрии, установлена этажность 4-5 этажей (территория 7).

Градостроительный кодекс Российской Федерации устанавливает иерархию градостроительной документации, которая выглядит следующим образом:

документы территориального планирования (генеральный план);

документы градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки);

документация по планировке территории (часть 3 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 10 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из анализа в совокупности части 3 статьи 9, частей 9 и 10 статьи 31, пункта 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации усматривается, что генеральный план городского округа является основополагающим документом территориального планирования, при этом он обязателен для органов местного самоуправления при принятии ими решений и реализации таких решений.

В соответствии с частью 9 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные параметры разрешённого строительства (в том числе, предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений), как и ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, относятся к градостроительным регламентам, определяющим правовой режим земельных участков (часть 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Пунктом 3 части 2 и пунктом 2 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что градостроительные регламенты устанавливаются исключительно Правилами землепользования и застройки, в них, в том числе, должны быть указаны предельные параметры разрешённого строительства в отношении земельных участков и объектов капитального строительства в пределах соответствующей территориальной зоны.

Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учётом особенностей её расположения и развития. Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений (часть 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации предельные (минимальные и (или) максимальные) параметры разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений. Аналогичные положения содержатся в статье 24 Правил землепользования и застройки города Новосибирска (решение Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 N 1288 "О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска").

Из содержания вышеизложенных норм права следует, что предельное количество этажей и высотность планируемых к строительству (реконструкции) зданий, строений, сооружений, относятся к предельным параметрам разрешённого строительства, которые устанавливаются градостроительными регламентами, что, безусловно, относится к вопросам градостроительного зонирования, подлежащим регулированию Правилами землепользования и застройки.

Следовательно, проект планировки территории, утверждённый постановлением мэрии города Новосибирска от 06.02.2014 N 953, относящийся к документации по планировке территории, не может устанавливать предельные параметры разрешённого строительства, в том числе, предельное количество этажей.

Правилами землепользования и застройки города Новосибирска (решение Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 N 1288 "О Правилах землепользования и застройки города Новосибирска" в редакции от 30.06.2021) территория 7 отнесена к зоне застройки жилыми домами смешанной этажности (Ж-1), подзоне застройки жилыми домами смешанной этажности различной плотности застройки (Ж-1.1), для которой статьёй 37 Правил (подпункт 3 пункта 2.1) установлены следующие предельные значения количества надземных этажей зданий, строений, сооружений: предельное минимальное количество надземных этажей зданий, строений, сооружений для объектов капитального строительства с видом разрешённого использования "многоквартирные многоэтажные дома" - 9 этажей, предельное максимальное - 30 этажей.

Генеральным планом города Новосибирска (решение Совета депутатов города Новосибирска от 26.12.2007 N 824 "О Генеральном плане города Новосибирска" в ред. от 24.03.2021) территория 7 отнесена к функциональной зоне "жилая зона с индексом 100", параметрами которой предусмотрено размещение многоэтажной (высотной) жилой застройки и установлена предельная максимальная этажность до 30 этажей.

Таким образом, предусмотренная проектами этажность жилых домов соответствует параметрам функциональной зоны, установленной Генеральным планом города Новосибирска, а также градостроительному регламенту, установленному Правилами землепользования и застройки города Новосибирска для соответствующей территориальной зоны.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришёл к выводу о том, что перечисленные в протоколе комиссии от 30.03.2022 обстоятельства не являются препятствием для предоставления земельного участка, что свидетельствует о незаконности оспариваемого отказа.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

Заявленные требования удовлетворить.

Признать незаконным изложенное по восьмому вопросу повестки дня в протоколе комиссии от 30.03.2022 и в письме от 04.04.2022 N 30/03.2/06540 решение мэрии города Новосибирска об отказе в удовлетворении ходатайства общества с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ о реализации МИП на земельном участке площадью 11 308, 97 кв. м в Первомайском районе города Новосибирска.

Обязать мэрию города Новосибирска в десятидневный срок со дня вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть ходатайство общества с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ о реализации МИП на земельном участке площадью 11 308, 97 кв. м в Первомайском районе города Новосибирска.

Взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ 3 000 рублей расходов по государственной пошлине по заявлению.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу по заявлению взыскателя.

Выдать обществу с ограниченной ответственностью СТРОЙ-АРТ справку на возврат из федерального бюджета 12 000 рублей государственной пошлины.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка