Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 17 февраля 2023 года Дело N А45-14989/2022

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником Кучеровой Ю.Ю.

рассмотрев в судебном заседании дело

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Сибирская перспектива" (ОГРН: 1055475800500, ИНН: 5433157642)

к администрации Новосибирского района Новосибирской области

при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, администрации Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области

о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка

при участии в судебном заседании представителей

заявителя: Андриевский А.И. по доверенности от 01.08.2022. паспорт

заинтересованного лица: Пантюхова Т.В. по доверенности от 26.09.2022, паспорт, диплом

установил

Общество с ограниченной ответственностью "Сибирская перспектива" обратилось с заявлением о признании незаконным отказа администрации Новосибирского района Новосибирской области в предоставлении в собственность за плату без торгов земельного участка с кадастровым номером 54:19:060501:92 площадью 34 759 кв. м (письмо от 02.03.2022 N 2022/01-16/88).

Заявление общества с ограниченной ответственностью "Сибирская перспектива" о предоставлении земельного участка мотивировано наличием на испрашиваемом земельном участке четырёх объектов недвижимого имущества, которые принадлежат заявителю на праве собственности и представляют собой единый производственный комплекс.

В качестве правового основания указан пункт 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Решение об отказе в предоставлении испрашиваемого обществом с ограниченной ответственностью "Сибирская перспектива" земельного участка мотивировано наличием на земельном участке с кадастровым номером 54:19:060501:92 иных объектов, право собственности на которые не зарегистрировано за заявителем, а также дороги, право собственности на которую зарегистрировано за администрацией Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (кадастровый номер объекта 54:19:000000:5406).

В качестве правового обоснования отказа указана часть 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

По мнению общества с ограниченной ответственностью "Сибирская перспектива", решение об отказе не соответствует требованиям действующего законодательства, поскольку имеющиеся на земельном участке объекты принадлежат заявителю, а объект с кадастровым номером 54:19:000000:5406 расположен за пределами испрашиваемого им земельного участка.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью "Сибирская перспектива" поддержал заявленные требования.

Представитель администрации Новосибирского района Новосибирской области против удовлетворения заявленных требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Администрация Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области явку своего представителя в судебное заседание не обеспечила, уведомлена надлежащим образом.

По существу спора судом установлены следующие фактические обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью "Сибирская перспектива" является арендатором земельного участка 54:19:060501:92 площадью 34 759 кв. метров.

Земельный участок был предоставлен обществу с ограниченной ответственностью "Сибирская перспектива" в аренду на основании договора аренды земельного участка от 17.06.2007 N 95, заключённого с администрацией Новосибирского района Новосибирской области, срок договора с 17.07.2007 по 17.07.2056, цель использования земельного участка: для размещения бетонно-смесительного центра.

В соответствии с пунктом 5.1.3 договора арендатор имеет право возводить на земельном участке строения в соответствии с действующим законодательством.

На основании договора и разрешений на строительство арендатором на земельном участке возведены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 54:19:060501:639, 54:19:060501:640, 54:19:060501:641, 54:19:060501:642, зарегистрировано право собственности общества с ограниченной ответственностью "Сибирская перспектива".

27.12.2021 на государственный кадастровый учёт поставлен объект недвижимого имущества "Единый недвижимый комплекс - предприятие по производству строительных материалов. Установка бетонно-смесительного узла. Открытый склад N 1. Открытый склад N 2. Открытый склад N 3" с кадастровым номером 54:19:060501:638.

В составе единого недвижимого комплекса указаны объекты недвижимости с кадастровыми номерами 54:19:060501:639, 54:19:060501:640, 54:19:060501:641, 54:19:060501:642.

Право собственности на единый недвижимый комплекс зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью "Сибирская перспектива".

Общество с ограниченной ответственностью "Сибирская перспектива" обратилось в администрацию Новосибирского района Новосибирской области с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность за плату без торгов на основании пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 02.03.2022 N 2022/01-16/88 администрация Новосибирского района Новосибирской области отказала обществу с ограниченной ответственностью "Сибирская перспектива" в предоставлении земельного участка.

Отказ мотивирован наличием на земельном участке дороги с кадастровым номером 54:19:000000:5406, принадлежащей иному лицу, наличием на участке иных объектов (материал стен - деревянные, количество этажей - 1, материал кровли - металл), не указанных в заявлении общества с ограниченной ответственностью "Сибирская перспектива".

При оценке спорных правоотношений суд исходит из следующего правового регулирования.

По смыслу пункта 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений.

В силу части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Буквальное толкование перечисленных положений Земельного кодекса Российской Федерации свидетельствует об исключительном праве собственника объекта недвижимого имущества на приобретение земельного участка под таким объектом в собственность.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьёй 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришёл к выводу о наличии у общества с ограниченной ответственностью "Сибирская перспектива" исключительного права на приобретение земельного участка с кадастровым номером 54:19:060501:92 в собственность.

Судом установлено, что в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Сибирская перспектива" в целях размещения бетонно-смесительного центра был предоставлен земельный участок площадью 34 759 кв. метров.

На момент заключения договора аренды на земельном участке отсутствовали объекты недвижимости третьих лиц, иное условиями договора аренды не оговорено.

В соответствии с абзацем вторым статьи 613 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности даёт арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости дорога с кадастровым номером 54:19:000000:5406 и право публичного сервитута на неё зарегистрировано 05.04.2018.

При этом, как утверждает общество с ограниченной ответственностью "Сибирская перспектива", никаких работ по строительству дороги на арендуемом им земельном участке третьими лицами за период аренды не производилось.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 27.12.2022 по делу N А45-17778/2022 признано отсутствующим право собственности администрации Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области на объект с кадастровым номером 54:19:000000:5406, сооружение автомобильного транспорта, протяжённостью 789 м, расположенное по адресу: Новосибирская область, Новосибирский район, посёлок Красный Восток.

Из буквального содержания части 4 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов не может быть отказано в случае, если на испрашиваемом земельном участке расположены сооружения, размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута.

Согласно части 4 статьи 39.37 Земельного кодекса Российской Федерации публичный сервитут устанавливается в целях размещения автомобильных дорог.

Таким образом, даже наличие на испрашиваемом заявителем земельном участке автомобильной дороги не является препятствием для принятия решения о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Сибирская перспектива" арендуемого им земельного участка в собственность.

Второе основание для отказа в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Сибирская перспектива" испрашиваемого им земельного участка в собственность, обоснованное наличием на земельном участке иных объектов (материал стен - деревянные, количество этажей - 1, материал кровли - металл), не указанных в заявлении общества с ограниченной ответственностью "Сибирская перспектива", также не может быть признано законным.

Во-первых, администрацией Новосибирского района Новосибирской области не представлено доказательств принадлежности выявленных объектов на праве собственности иным лицам.

Во-вторых, обществом с ограниченной ответственностью "Сибирская перспектива" представлены доказательства принадлежности этих объектов самому обществу (объекты являются временными и имеют вспомогательное назначение по отношению к объектам капитального строительства).

Согласно Правилам землепользования и застройки Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, утверждённым Приказом Министерства строительства Новосибирской области от 24.07.2017 N 256, земельный участок с кадастровым номером 54:19:060501:92 находится в территориальной зоне "Производственная зона", минимальный процент застройки - 10 %, максимальный процент застройки - 80 процентов.

Согласно заключению общества с ограниченной ответственностью "Р-проект" площадь земельного участка с кадастровым номером 54:19:060501:92 соответствует площади размещённого на нём объекта недвижимости, запроектированные на земельном участке здания и сооружения расположены с учётом противопожарных разрывов и проездов, в соответствии с требованиями Генерального плана, Правил землепользования и застройки Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области, СП 4.13130.2013 "Системы противопожарной защиты, ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объёмно-планировочным и конструктивным решениям", СП 18.13330.2019 "Производственные объекты. Планировочная организация земельного участка". С учётом принятых технологических решений здания и сооружения запроектированы без нарушений Правил землепользования и застройки, с учётом требований норм пожарной безопасности, уменьшение площади земельного участка, а также его конфигурации нарушит установленные требования.

Согласно заключению кадастрового инженера Логвенко Е.В. от 01.02.2023 N КМ 02/02 земельный участок с кадастровым номером 54:19:060501:92 с видом разрешённого использования: для размещения бетонно-смесительного центра площадью 34 759 кв. м расположен в "Коммунально-складской зоне в границах земель населённых пунктов (нК)", установленной Приказом Министерства строительства Новосибирской области от 24.07.2017 N 256, согласно Правилам землепользования и застройки Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области предельный (минимальный) размер земельного участка в данной зоне составляет 2 000 кв. м, предельный (максимальный) размер земельного участка в данной зоне составляет 500 000 кв. м, максимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства составляет 80 %, минимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства равен 10 процентам.

По результатам обследования объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 54:19:060501:92, кадастровым инженером определена площадь застройки земельного участка, которая составила 4 642 кв. м из расчёта:

единый недвижимый комплекс - "Предприятие по производству строительных материалов. Установка бетонно-смесительного узла. Открытый склад N 1. Открытый склад N 2. Открытый склад N 3" - 3 513, 9 кв. м, что составляет 10, 1 % и соответствует Правилам землепользования и застройки Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области (минимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства равен 10 %);

объекты незавершённого строительства - 508, 1 кв. м;

вспомогательные здания и сооружения для обслуживания единого недвижимого комплекса ("предприятия по производству строительных материалов") - 620 кв. метров.

Общий процент застройки земельного участка составляет 13, 4 %, что соответствует Правилам землепользования и застройки Верх-Тулинского сельсовета Новосибирского района Новосибирской области.

Таким образом, на основании представленных в материалы дела доказательств судом установлено, что на предоставленном обществу с ограниченной ответственностью "Сибирская перспектива" в аренду земельном участке с целевым использованием "для размещения бетонно-смесительного центра" с правом арендатора на возведение объектов капитального строительства заявителем при получении разрешений на строительство в установленном законом порядке возведены объекты капитального строительства, составляющие единый недвижимый комплекс - предприятие по производству строительных материалов, зарегистрировано право собственности на эти объекты, объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности иным лицам, на земельном участке не имеется, процент застройки земельного участка соответствует Правилам землепользования и застройки, иные основания для отказа в предоставлении земельного участка в собственность, предусмотренные статьёй 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствуют.

Следовательно, отказ администрации Новосибирского района Новосибирской области в выкупе земельного участка не соответствует закону и нарушает права общества с ограниченной ответственностью "Сибирская перспектива", гарантированные ему пунктом 4 части 2 статьи 39.3, частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

При выборе способа восстановления нарушенного права заявителя суд исходит из следующего правового регулирования.

По смыслу пункта 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определённые действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Признав оспоренное решение, действие (бездействие) незаконным, суд независимо от того, содержатся ли соответствующие требования в административном исковом заявлении (заявлении), вправе указать административному ответчику (наделённым публичными полномочиями органу или лицу) на необходимость принятия решения о восстановлении права, устранения допущенного нарушения, совершения им определённых действий в интересах административного истца (заявителя) в случае, если судом при рассмотрении дела с учётом субъектного состава участвующих в нём лиц установлены все обстоятельства, служащие основанием материальных правоотношений.

Суд вправе отказать в удовлетворении требований о возложении на орган или лицо, наделённые публичными полномочиями, обязанности принять решение, совершить действия, если установлены обстоятельства, исключающие возможность удовлетворения таких требований.

Для обеспечения исполнимости судебного решения, в котором указано на принятие административным ответчиком (органом или лицом, наделёнными публичными полномочиями) конкретного решения, совершение определённого действия, в резолютивной части решения суда указывается разумный срок принятия решения, совершения действия.

Если в соответствии с законом за наделёнными публичными полномочиями органом или лицом сохраняется возможность принять то или иное решение по существу вопроса, затрагивающего права, свободы, законные интересы административного истца (заявителя), суд вправе ограничиться возложением на него обязанности повторно рассмотреть поставленный гражданином, организацией вопрос. При таком рассмотрении наделённые публичными полномочиями орган или лицо обязаны учитывать правовую позицию и обстоятельства, установленные судом в результате рассмотрения дела.

Соответствующие разъяснения даны в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 N 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".

Поскольку судом проверены все фактические обстоятельства, имеющие существенное значение при принятии решения о предоставлении испрашиваемого обществом с ограниченной ответственностью "Сибирская перспектива" земельного участка в собственность без торгов и установлено отсутствие правовых оснований для отказа в предоставлении заявителю земельного участка с кадастровым номером 54:19:060501:92 в собственность без проведения торгов, перечисленных в статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, что свидетельствует об отсутствии у администрации Новосибирского района Новосибирской области иного варианта выбора принятия решения, суд, в целях реального восстановления нарушенных прав заявителя (что составляет цель и смысл судопроизводства) и недопущения волокиты в административных процедурах счёл возможным обязать администрацию Новосибирского района Новосибирской области подготовить проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:19:060501:92 и направить его в адрес общества с ограниченной ответственностью "Сибирская перспектива" в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу.