Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 15 марта 2023 года Дело N А45-14687/2022

Резолютивная часть решения объявлена 09 марта 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 15 марта 2023 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Амелешиной Г.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мушкачевой Т.А., рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, г. Новосибирск, ул. Нижегородская, 6, зал судебного заседания N 535, дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Меренкова Олега Юрьевича (ИНН 541005014720), г. Новосибирск, к обществу с ограниченной ответственностью "Фэмели стокс" (ИНН 5403342447), г. Новосибирск, о взыскании 197 241 руб. 00 коп.,

при участии третьих лиц без самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью "Продгрупп" (ОГРН 1155476133438); общества с ограниченной ответственностью "Прод-терминал" (ОГРН 1165476147561); общества с ограниченной ответственностью "Союз-продукт" (ОГРН 1155476012581),

при участии в судебном заседании представителей: истца: Руденко М.И., доверенность 01.10.2019; ответчика: Жукова А.Е., доверенность от 10.06.2022; третьего лица ООО "Союз-продукт": - Шабала А.Г., директор, выписка ЕГРЮЛ; третьего лица ООО "Продгрупп": Зиновьев А.С., директор, решение единственного участника N 1 от 11.04.2019,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Меренков Олег Юрьевич (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фэмели стокс" о взыскании 197 241 руб. 00 коп. ущерба в размере стоимости материалов и работ по устранению повреждений помещения, выявленных после возвращения ответчиком объекта аренды.

Исковые требования обоснованы статьями 309, 310, 15, 393 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком договорных обязательств, предусмотренных пунктами 2.2.2., 2.2.3, 2.2.4, 2.2.6, по содержанию арендуемого помещения в полной исправности, проведению текущего ремонта, возмещению Арендодателю соответствующего ущерба, причиненного арендуемому помещению.

К участию в деле привлечены третьи лица без самостоятельных требований относительно предмета спора общество с ограниченной ответственностью "Продгрупп" (ОГРН 1155476133438); общество с ограниченной ответственностью "Прод-терминал" (ОГРН 1165476147561); общество с ограниченной ответственностью "Союз-продукт" (ОГРН 1155476012581).

Истец в судебном заседании поддержал иск в полном объеме.

Ответчик письменным отзывом и в ходе судебного разбирательства отклонил исковые требования как необоснованные, ссылаясь на отсутствие оснований для возмещения истцу заявленных убытков в заявленном размере.

Возражения ответчика сводятся к следующему.

Для признания требования о возмещении ущерба необходимо установить совокупность следующих факторов: виновность арендатора в причинении ущерба, объем повреждений и стоимость их устранения; факт несения расходов на устранение этих недостатков.

В данном случае отсутствует совокупность вышеуказанных обстоятельств.

Объект аренды возвращен в том состоянии, в котором он был получен, с учетом нормального износа. Согласно пунктам 2.2.3 и 2.2.6 Договора аренды, арендатор обязан производить текущий и косметический ремонт только при необходимости, а компенсировать расходы арендодателю арендатор должен лишь в случае приведения объекта в аварийное состояние - пункт 2.2.7 Договора. Все указанные истцом недостатки возникли вследствие естественного износа. Указанное помещение сдавалось в аренду более 10 лет. За этот период закончился срок службы межкомнатных дверей. За указанный период обои в области радиаторов могли отклеиться, что также свидетельствует о естественном процессе износа отделочных покрытий. Помещение не находится в аварийном состоянии и пригодно для его использования по назначению.

Истцом не представлено относимых и допустимых доказательств, позволяющих заявить требование о взыскании убытков и отнести заявленный перечень недостатков к капитальному или текущему ремонту.

Третьи лица письменными отзывами подтвердили, что ранее являлись арендаторами спорного помещения; при приемке помещений в аренду имел место ряд недостатков помещения, как загрязнение двери, отслойка пленочного покрытия, загрязнение стен.

В ходе судебного разбирательства ответчик заявил о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения характера дефектов, а также характера необходимых ремонтных работ по устранению недостатков объекта аренды.

Определением от 22 декабря 2022 приостановлено производство по делу в связи с назначением судом судебной технической экспертизы, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Негосударственное судебно-экспертное учреждение "Мидель", эксперты Глушков Сергей Сергеевич, Колосницына Валентина Витальевна.

На разрешение экспертов поставлены вопросы:

Поставить на разрешение экспертов следующие вопросы:

1. Являются ли дефекты межкомнатных дверей в количестве 16 штук в здании, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, улица Петухова, д. 47, естественным износом или следствием истечения срока эксплуатации, и какова причина образования дефектов стен (обоев)?

2. Какие материалы необходимы для ремонта по замене межкомнатных дверей в количестве 16 штук в здании, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, улица Петухова, д. 47? Какова стоимость этих материалов?

3. Какие работы необходимы для ремонта по замене межкомнатных дверей в количестве 16 штук в здании, расположенном по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, улица Петухова, д. 47? Какова стоимость этих работ?

4. Какие материалы необходимы для ремонта стен внутренних помещений здания, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, улица Петухова, д. 47? Какова стоимость этих материалов?

5. Какие работы необходимы для ремонта стен внутренних ремонта стен внутренних помещений здания, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Кировский район, улица Петухова, д. 47? Какова стоимость этих работ?

По результатам проведения экспертизы составлено и представлено в материалы дела Заключение эксперта N 001/23 от 27.01.2023, содержащее ответы на поставленные судом вопросы (далее - Заключение эксперта).

Определением от 13.02.2023 производство по делу возобновлено.

После возобновления производства по делу истец в порядке статьи 49 АПК РФ уточнил размер требований и просил взыскать с ответчика 188 676 руб. 48 коп. стоимости материалов и восстановительного ремонта.

Ответчик заявил о несогласии с Экспертным заключением, мотивируя тем, что из содержания Заключения эксперта не ясно, каким образом, им установлена причинно-следственная связь между дефектами дверных полотен и эксплуатацией объекта арендатором ООО "Фемили стоке". Документов подтверждающих хронологию образования дефектов непосредственно в момент эксплуатации здания арендатором не представлено, следовательно, причину образования данных дефектов эксперт не мог установить однозначно. Часть дефектов или все могли быть образованы и до начала эксплуатации.

Из акта приема-передачи арендуемого помещения арендатору невозможно определить, в каком именно состоянии находилось помещение. Отсутствие в акте каких-либо зафиксированных недостатков помещения на момент передачи его в аренду не является однозначным и достаточным доказательством возникновения недостатков, имеющихся в помещении на момент его возврата из аренды по вине общества.

Согласно акту возврата арендуемого помещения от 10.02.2022, помещение находится в удовлетворительном состоянии, пригодном к использованию по назначению в соответствии с условиями договора аренды (данный факт подтверждается также тем, что после расторжения договора аренды с ответчиком данное помещение было сразу же сдано в аренду другому арендатору. Помещение оснащено всеми необходимыми инженерными сетями, коммуникациями, оборудованием в исправном состоянии, установленными на своих местах.

Из содержания акта приема-передачи арендуемого помещения от 01.03.2017 арендатору не следует, что помещение было передано ему без дефектов, зафиксировано лишь то, что помещение находится в нормальном состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с условиями договора аренды, что не означает, что дефекты отсутствовали.

Из Отчета эксперта не усматривается время возникновения повреждений.

Из Заключения эксперта не видно, на каком основании сделан вывод об устранении выявленных дефектов дверных полотен методом полной замены полотен. Дефекты, установленные экспертом, носят локальный характер, следовательно, при технической возможности устранения дефектов локально используются соответствующие технологические процессы. Возможность замены покрытия дверных полотен локально существует методом замены обивки полотен на аналогичные элементы. Так же существует метод реставрации полотен, путем замены оклеенной поверхности полотен в дефектных участках. В заключении отсутствует информация о фактическом объеме дефектов, расчеты, так же отсутствует возможность определить данные недостатки в ходе анализа экспертизы, так как в ней отсутствует обмерный план, план дефектов и дефектная ведомость. Объем фактических явных недостатков не определен. Объем предложенных судебным экспертом ремонтных работ не обоснован и не подтверждён результатами обследования.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ, выслушав объяснения представителей сторон, третьих лиц, арбитражный суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, между ИП Меренковым О.Ю. (арендодатель) и ООО "Фэмели стоке" (арендатор) заключен Договор аренды недвижимого имущества от 01.03.2021 г. N 2 (далее - Договор).

В соответствии с п.п. 1.1.-1.3 договора, Арендодатель сдает Арендатору за плату в аренду помещение, площадью 227.4м2 (далее "Объект", "нежилое помещение"), расположенного по адресу: г. Новосибирск. Кировский район, улица Петухова, д. 47.

Назначение объекта аренды: офисное помещение

Передаваемый в аренду Объект находится в хорошем состоянии, отвечающем требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемых объектов.

Сдаваемое в аренду нежилое помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности. Кадастровый номер: 54:35:051125: 313

Согласно п. 5.1 Договора срок аренды устанавливается с 01 марта 2021 г. по 31 января 2022 г.

Договор аренды является основанием возникновения правоотношений сторон и основанием иска. Договор не изменен, не признан недействительным, незаключенным в установленном законом порядке.

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 01.03.2021, в целях исполнения Договора аренды недвижимого имущества N 2 от "01" марта 2021 г. Арендодатель передает, а Арендатор принимает за плату в аренду отдельно стоящее нежилое здание, находящееся но адресу: г. Новосибирск. Кировский район, улица Петухова. д. 47. Общая площадь здания: 227.4 м2. Общее состояние здания: хорошее, отвечающее требованиям, предъявляемым к эксплуатируемым нежилым помещениям, используемым для коммерческих и иных целей в соответствии с назначением арендуемого Объекта.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 2 статьи 616 ГК РФ, Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно п. 2.2.2 Договора, арендатор обязуется самостоятельно или с привлечением третьих лиц содержать Объект и принятое по акту приема-передачи и находящееся на Объекте имущество и оборудование в полной исправности и образцовом техническом и санитарном состоянии в соответствии с требованиями установленных норм и правил, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность, соблюдать правила техники безопасности, при необходимости установки пожарной и охранной сигнализации, установка производится за счет Арендатора.

В силу п. 2.2.3 Договора арендатор обязан своевременно и при необходимости за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт, замену электро и сантехнического оборудования.

В соответствии с п. 1.5 Договора арендодатель вправе потребовать расторжения настоящего Договора и возмещения убытков в случае, когда им будут установлены факты использования Объекта не в соответствии с условиями Договора аренды или назначением арендованного помещения.

Как следует из искового заявления, материалов дела, и документально не опровергнуто ответчиком, что 10.11.2021 арендодатель направил в адрес арендатора уведомление о необходимости проведения текущего, косметического ремонта офиса в соответствии с п. 2.2.3 Договора в срок до 30.11.2021 г., включающий в себя, в том числе:

1. Ремонт Рольставни электрические 3 шт.

2. Ремонт водонагревателя "Аристон".

3. Замена дверного полотна межкомнатных дверей с восстановлением дверных замков.

4. Ремонт стен и потолочной плитки офиса.

01.12.2021 г. арендодатель уведомил арендатора о намерении расторгнуть договор.

В ответе на уведомление о расторжении от 01.12.2021 г., арендатор письмом N 4 от 07.12.2021 гарантировал возврат из аренды объекта в первоначальном состоянии.

08.12.2021 стороны составили Акт о выявлении нарушений исполнения обязательств арендатора по Договору, которым зафиксированы неисправности Объекта.

19.01.2021 арендодатель повторно уведомил арендатора о необходимости проведения текущего и восстановительного ремонта до момента возврата Объекта.

10.02.2022 стороны заключили Соглашение о расторжении Договора, подписали Акт приёма-передачи (возврата) Объекта, в котором арендатор подтвердил наличие неисправностей, повреждений Объекта по сравнению с первоначальным состоянием Объекта:

1. Шторы рулонные в количестве 2 шт. - не исправны.

2. Домофон не работает из-за отсутствия магнитного замка и кнопки открывания.

3. Двери межкомнатные в количестве 16 шт. - имеются потертости, трещины, сколы.

4. Требуется косметический ремонт стен внутренних помещений - коридора, приемной, кабинета директора и кабинета менеджеров.

В соответствии с п. 3.11 Договора, в случае освобождения Арендатором Объекта аренды до истечения срока аренды или в связи с окончанием срока Договора он обязан уплатить Арендодателю сумму стоимости не произведенного им и являющегося его обязанностъю косметического или текущего ремонта помещения для приведения арендуемых помещений в первоначальный вид.

21.02.2022 г. в связи с не устранением неисправностей и повреждений Объекта, арендодатель направил в адрес арендатора претензию с приложенной сметой стоимости восстановительного ремонта.

Оставление ответчиком без удовлетворения претензионного требования истца о возмещении ущерба, явилось причиной обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Применительно к вопросу об обоснованности иска, надлежит констатировать наличие оснований для возмещения за счет ответчика причиненного истцу ущерба.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

С учетом выводов эксперта, истец правомерно уменьшил размер возмещаемого ущерба до 188 676 руб. 48 коп., исходя из следующего.

Экспертом установлено, что повреждения обойного покрытия, заключающиеся в механических повреждениях, в том числе монтажных отверстиях в помещениях NN 2, 3, 7, 9, 15 не являются естественным износом или результатом истечения срока эксплуатации. Стоимость материалов, необходимых для устранения повреждений стен внутренних помещений - коридора, приемной, кабинета директора и кабинета менеджеров по состоянию на 10.02.2022 составляет 14 577 руб. 46 коп. Стоимость строительно-монтажных работ по ремонту стен внутренних помещений - коридора, приемной, кабинета директора и кабинета менеджеров по состоянию на 10.02.2022 составляет 136 237 руб. 20 коп.

14 577 руб. 46 коп. + 136 237 руб. 20 коп. = 150 814 руб. 66 коп. - стоимость ремонта стен внутренних помещений - коридора, приемной, кабинета директора и кабинета менеджеров.

37 861 руб. 82 коп. (стоимость 6-ти межкомнатных дверей) + 150 814 руб. 66 коп. (стоимость ремонта стен внутренних помещений - коридора, приемной, кабинета директора и кабинета менеджеров) = 188 676 руб. 48 коп.