Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 23 декабря 2022 года Дело N А45-13880/2022

Резолютивная часть решения объявлена 21 декабря 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме 23 декабря 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Грязновой Т.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по первоначальному иску Публичного акционерного общества Банк "Финансовая Корпорация Открытие" (ОГРН 1027739019208, г. Москва, Филиал Сибирский, г. Новосибирск),

к обществу с ограниченной ответственностью "ПЧГ 24" (ОГРН 1135476164108), г. Новосибирск, о взыскании 1 885 166 руб. 65 коп.,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ПЧГ 24" (ОГРН 1135476164108)

к Публичному акционерному обществу Банк "Финансовая Корпорация Открытие" (ОГРН 1027739019208) об уменьшении размера арендной платы,

при участии в судебном заседании представителей:

ПАО Банк "Финансовая Корпорация Открытие": представитель отсутствует, извещен;

ООО "ПЧГ 24": Ляпунова М.И. (доверенность от 02.06.2022, диплом, паспорт; участвует онлайн),

установил:

ПАО Банк "ФК Открытие" (далее - Первоначальный истец, Арендодатель, Банк) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с исковым заявлением, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), к Обществу с ограниченной ответственностью "ПЧГ 24" (далее - ООО "ПЧГ 24", Первоначальный ответчик, Арендатор) о взыскании:

- 793 928, 57 рублей - задолженность по арендным платежам (постоянная часть арендной платы) за период с 21.11.2021 г. по 17.02.2022 г. по договору аренды от 02.10.2014;

- 647 211, 46 рублей - задолженность по пени за неуплату арендных платежей (постоянной части арендной платы) за период с 11.05.2017 г. по 17.02.2022 г.;

- 245 740, 44 рублей - задолженность по пени за неуплату возмещения коммунальных платежей (переменной части арендной платы) за период с 04.07.2019 г. по 17.02.2022 г.

ООО "ПЧГ 24" в судебном заседании и письменным отзывом по делу отклонило требования истца в части взыскания арендной платы и пени за спорный период как необоснованные и не подлежащие удовлетворению, ссылаясь на ограничительные меры, введенные на территории Красноярского края, в части взыскания задолженности по возмещению коммунальных платежей после предоставления ПАО Банк "ФК Открытие" счетов на оплату на сумму 178 860, 28 рублей в ходе рассмотрения дела, произвело оплату в полном объеме и представило доказательство оплаты в материалы дела.

Обществом с ограниченной ответственностью "ПЧГ-24" (далее - истец по встречному иску) подан встречный иск к ПАО Банк "ФК Открытие" (далее - ответчик по встречному иску), в котором Общество с ограниченной ответственностью "ПЧГ-24" просит уменьшить арендную плату за сентябрь 2020 года до суммы 81 000 рублей, октябрь 2020 года до суммы 81 000 рублей, за январь 2021 года до суммы 135 000 рублей, за февраль 2021 года до суммы 135 000 рублей, за март 2021 года до суммы 135 000 рублей, за апрель 2021 года до суммы 135 000 рублей ссылаясь на ограничительные меры, введенные на территории Красноярского края

ПАО Банк "ФК Открытие" письменным отзывом по делу отклонило требования встречного истца как необоснованные, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для уменьшения арендной платы по спорному договору аренды.

Ответчик, надлежащим образом уведомленный о времени и месте судебного разбирательства по правилам статей 121-123 АПК РФ, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявлял.

Суд, учитывая мнение представителя истца, руководствуясь п.3 ст. 156, ст. 123 АПК РФ определил рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, арбитражный суд находит требования истца по первоначальному иску подлежащими удовлетворению частично, требования истца по встречному иску подлежащими удовлетворению в полном объеме, ввиду нижеследующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, ООО "ПЧГ 24" является арендатором помещения по адресу г. Красноярск, проспект им. Газеты Красноярский рабочий, д. 27/4, пом. 32 (ТВК "Республика") на основании Договора аренды помещения N 117 от 02.10.2014 (далее - Договор аренды), заключенного между ООО "Проектная компания" (далее - Первоначальный Арендодатель) и ООО "ПЧГ 24".

В период с 14.04.2017 по 18.02.2022 Арендодателем по Договору являлся ПАО Банк "ФК Открытие" в связи со сменой собственника помещений.

В соответствии с п. 3.8. Договора аренды начиная с 7 (седьмого) месяца аренды, ежемесячная арендная плата за владение и пользованием Помещением (постоянная часть арендной платы) составляет 270 000 (двести семьдесят тысяч) рублей в месяц, в том числе НДС, и подлежит внесению Арендатором до 10 числа текущего месяца аренды.

Согласно п.3.2. Договора аренды помимо внесения указанной суммы Арендатор обязуется ежемесячно оплачивать стоимость электроэнергии и водоснабжения на основании счетов, выставляемых Арендодателем, в соответствии с показаниями счетчиков.

Согласно дополнительному соглашению к договору аренды от 29.12.2021 г. стороны договорились установить размер арендной платы:

- с 01 марта 2020 г. по 31 августа 2020 г. в размере 81 000 (восемьдесят одна тысяча) рублей 00 коп., за помещение в месяц, в т.ч. НДС, по ставке согласно действующему законодательству;

- с 01 ноября 2020 г. по 30 ноября 2020 г. в размере 81 000 (восемьдесят одна тысяча) рублей 00 коп., за помещение в месяц, в т.ч. НДС, по ставке согласно действующему законодательству;

- с 01 декабря 2020 г. по 31 декабря 2020 г. в размере 135 000 (сто тридцать пять тысяч) рублей 00 коп., за помещение в месяц, в т.ч. НДС, по ставке согласно действующему законодательству.

Истец указывает, что за ответчиком образовалась задолженность по постоянной арендной плате, а также задолженность по возмещению коммунальных расходов (электроэнергии, водоснабжения).

Арендатору 18.04.2022 г. было направлено требование (претензия) о погашении задолженности N 01-4-10/12619 с требованием погасить задолженность по постоянной арендной плате и переменной арендной плате (возмещению коммунальных расходов по электроэнергии и водоснабжения) в общем размере 1 939 166 рублей 67 копеек.

В ходе судебного разбирательства ответчик оплатил задолженность по коммунальным платежам в размере 178861, 06 рублей.

Первоначальный ответчик с первоначальным иском не согласился, представил отзыв, в котором указал, что предъявленная к уплате задолженность по арендным платежам (постоянная часть арендной платы) за период с 21.11.2021 г. по 17.02.2022 г. формируется за период, в котором арендатор просил о снижении арендной платы ввиду принятия ограничительных мер на территории Красноярского края, задолженность по возмещению коммунальных платежей (переменной части арендной платы), а также пени за неуплату возмещения коммунальных платежей за период с 28.01.2022 г. по 17.02.2022 г. не могут быть взысканы, поскольку счета на оплату коммунальных платежей (переменной части арендной платы) за указанные периоды не предъявлялись, просил о снижении задолженности по пени за неуплату арендных платежей (постоянной части арендной платы) в порядке статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, ООО "ПЧГ 24" ссылаясь на то, что арендодателем необоснованно было отказано арендатору в уменьшении арендной платы за период за периоды с 01.09.2020 по 31.10.2020 и с 01.01.2021 по 30.04.2021 годы при наличии установленной законом обязанности по ее снижению, обратился со встречным иском в арбитражный суд.

Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив в порядке статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства во взаимосвязи и в совокупности с иными обстоятельствами по делу, вопреки доводам истца, суд приходит к выводу о том, что арендная плата по договору аренды N 117 от 02.10.2014 подлежит уменьшению за периоды сентябрь 2020 года до суммы 81 000 рублей/месяц; за октябрь 2020 года до суммы 81 000 рублей/месяц, за периоды январь - апрель 2021 года до суммы 135 000 рублей/месяц., при этом исходит из следующего.

01.04.2020 вступил в силу Федеральный закон от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Федеральный закон N 98-ФЗ).

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 г. N А45-35070/2020 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" (в редакции Закона N 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно Обзору по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) N 2, утвержденным Президиумом

Верховного Суда РФ от 30.04.2020 года были даны следующие разъяснения в части спорных моментов правоприменения положений Закона N 98-ФЗ:

- арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

- арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона N 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны. В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы (размер уменьшения) определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Материалами дела подтверждается, что помещение было передано ООО "ПЧГ 24" для размещения познавательно-развлекательного центра, в данном помещении располагается развлекательный центр "Парк чудес "Галилео" (пункт 1.2 договора аренды).

В марте 2020 года на территории г. Красноярска органами власти субъекта были введены ограничительные меры, вызванные распространением новой коронавирусной инфекции.

Согласно Указу Губернатора Красноярского края от 27.03.2020 N 71-уг "О дополнительных мерах, направленных на предупреждение распространения коронавирусной инфекции, вызванной 2019-nCoV, на территории Красноярского края", Указу Губернатора Красноярского края от 31.03.2020 N 73-уг "Об ограничении посещения общественных мест гражданами (самоизоляции) на территории Красноярского края" деятельность развлекательных центров была приостановлена.

На протяжении 2020-2021 годов в Указ Губернатора Красноярского края от 27.03.2020 N 71-уг вносились изменения согласно Указам Губернатора Красноярского края от 03.06.2020 N 141-уг, от 11.06.2020 N 153-уг, от 25.06.2020 N 165-уг, от 30.06.2020 N 172-уг, от 09.07.2020 N 181-уг, от 13.07.2020 N 185-уг, от 07.08.2020 N 206-уг, от 27.08.2020 N 227-уг, от 14.09.2020 N 249-уг, от 01.10.2020 N 256-уг, от 23.10.2020 N 288-уг, от 01.11.2020 N 300-уг, от 23.11.2020 N 325-уг, от 16.12.2020 N 346-уг, от 24.12.2020 N 360-уг, от 19.01.2021 N 7-уг, согласно которым вводились различные ограничительные меры на целевую деятельность Арендатора, в результате чего к своей целевой деятельности в арендованном помещении Арендатор смог вернуться лишь в мае 2021 года.

Из материалов дела следует, что в связи с введением указанных ограничительных мер, Арендатор неоднократно обращался к Арендодателю с предложением о снижении постоянной части арендной платы за периоды март 2020 - апрель 2021. Было направлено более пяти писем, ни на одно из которых Арендодатель ответ не предоставил.

При урегулировании разногласий в части внесения Арендатором арендной платы за период с 31.05.2020 по 31.05.2021 года, основанных на претензии Арендодателя от 19.10.2021 N 01-4-10/43129, ответе Арендатора на претензию, сторонами только в декабре 2021 года было достигнуто соглашение о внесении изменений в Договор аренды в части размера арендной платы (его уменьшении), но не за все периоды, о снижении арендной платы в которые просил Арендатор, а только лишь за следующие периоды:

- с 01.03.2020 по 31.08.2020 до размера 81 000 рублей,

- с 01.11.2020 по 30.11.2020 в размере 81 000 рублей,

- с 01.12.2020 по 31.12.2020 в размере 135 000 рублей.

Указанные изменения стороны закрепили подписанием Дополнительного соглашения от 29.12.2021 г. к Договору аренды.

Вместе с тем, суд полагает, что усматриваются основания для уменьшения размера арендной платы также и за периоды с 01.09.2020 по 31.10.2020 и с 01.01.2021 по 30.04.2021 годы, поскольку в указанные периоды на территории г. Красноярска продолжали действовать ограничительные меры, введенные органами власти субъекта и вызванные распространением новой коронавирусной инфекции.

Арендодатель считает, что в соответствии с Указом Губернатора Красноярского края от 27.08.2020 N 227-уг деятельность развлекательных и досуговых учреждений была разрешена, поэтому в период сентябрь 2020 года и октябрь 2020 года Арендатор мог использовать помещение по его целевому назначению, следовательно, в уменьшении арендной платы в сентябре 2020 и октябре 2020 года было отказано правомерно.

Вместе с тем данный довод противоречит законодательным нормам, принятым на территории Красноярского края.

Указом Губернатора Красноярского края от 27.08.2020 N 227-уг были внесены изменения в Указ Губернатора Красноярского края от 27.03.2020 N 71-уг, в соответствии с которыми введен п. 1.6, устанавливающий, что развлекательные и досуговые заведения, детские игровые комнаты, детские развлекательные центры осуществляют деятельность с соблюдением требования к предельному количеству лиц, которые одновременно могут находиться в помещении, определяемому из расчета 1 человек, включая работников, на 4 кв.м. площади помещения, а также обязательного соблюдения санитарно-эпидемиологических правил СП 3.1./2.4.3598-20; методических рекомендаций МР 3.1/2.1.0204-20 (Рекомендаций по организации работы аквапарков в условиях рисков распространения новой коронавирусной инфекции (COVID-19), других сэп и методических рекомендаций.

При этом пунктом 2.1. санитарно-эпидемиологических правил СП 3.1./2.4.3598-20 запрещается проведение массовых мероприятий с участием различных групп лиц, а также массовых мероприятий с привлечением лиц из иных организаций в закрытых помещениях.

Для арендатора данное ограничение означало, что исходя из целей его деятельности, не будут организовываться дни рождения детей в данный период, не могут быть проведены целевые экскурсии. Более того, условия, которые установлены для посещения культурно-досуговых учреждений, а именно: ограничения по части количества одновременного нахождения посетителей на территории Арендатора лишает Арендатора возможности принять любого посетителя.

Таким образом, в период с 01.09.2020 по-прежнему действовали ограничительные меры, не позволяющие Арендатору использовать помещение в соответствии с целевым назначением в полном объеме.

В октябре 2020 года вновь были ужесточены ограничительные меры на деятельность Арендатора - Указом Губернатора Красноярского края от 23.10.2020 N 288-уг пункт 2 дополнен абзацем 3 о приостановлении на территории Красноярского края проведение публичных мероприятий, досуговых, развлекательных, зрелищных, культурных, просветительских, рекламных и иных публичных мероприятий с очным присутствием граждан, за исключением конгрессной и выставочной деятельности".

Таким образом, вопреки доводам Арендодателя, и в сентябре 2020 года, и в октябре 2020 года, действовали ограничительные меры, не позволяющие Арендатору использовать помещение по его целевому назначению в полном объеме, аналогично, как и в периодах март-август 2020 года, ноябрь-декабрь 2020 года, в которых Арендодателем позже была уменьшена арендная плата до 81 000 рублей и до 135 000 рублей в декабре 2020.

Таким образом, суд считает, что арендная плата за сентябрь и октябрь 2020 года должна быть уменьшена до суммы 81 000 рублей в месяц.