Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 6 сентября 2022 года Дело N А45-1378/2022

Резолютивная часть решения объявлена 30 августа 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 06 сентября 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Амелешиной Г.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарями судебного заседания Шевчуком С.Ю., Гусевой И.В., Аюповой Д.Д., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, г. Новосибирск, ул. Нижегородская, 6, зал судебного заседания N 535, дело по объединенным делам

по иску общества с ограниченной ответственностью "БЁРНС" (ОГРН 1165476121931), г. Новосибирск, к обществу с ограниченной ответственностью "Апартвилль Рус" (ОГРН 1175476051255), г. Новосибирск, о взыскании 20 000 рублей обеспечительного платежа, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Зылева Михаила Михайловича,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Апартвилль Русс" (ОГРН 1175476051255), г. Новосибирск, к Обществу с ограниченной ответственностью "БЁРНС" (ОГРН 1165476121931), г. Новосибирск, о взыскании 56 598 руб. 22 коп. задолженности,

при участии в судебном заседании представителей: ООО "БЕРНС": Галактионовой Т.А., доверенность от 22.07.2022; ООО "Апартвиль Рус": Коваленко К.В., доверенность от 23.05.2022,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "БЁРНС" (далее - истец, ООО "БЕРНС") обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Апартвилль Рус" (далее - ответчик, ООО "Апартвиль Рус") о взыскании 20 000 руб. 00 коп. обеспечительного платежа, перечисленного по Договору аренды N 02-20/512 от 06 февраля 2020 г., повлекшим возбуждение производства по делу N А45-1378/2022.

К участию в деле привлечено третье лицо без самостоятельных требований относительно предмета спора Зылев Михаил Михайлович.

Общество с ограниченной ответственностью "Апартвилль Русс" (ОГРН 1175476051255) предъявило к обществу с ограниченной ответственностью "БЁРНС" (ОГРН 1165476121931) исковые требования о взыскании 56 598 руб. 22 коп. задолженности по арендной плате, задолженности по договору аренды машино-места, убытков, повлекшие возбуждение производства по делу N А45-2811/2022.

К взысканию с ООО "БЕРНС" предъявлено 56 598 руб. 22 коп., из которых:

42 568 руб. 56 коп. - задолженность по арендной плате по Договору N 02-20/512 от 06.02.2020, в том числе: 27 000 руб. 00 коп., с учетом перерасчета арендной платы в соответствии с п.п. 3.10, 3.11 Договора аренды N 20/512 от 06.02.202020/512 от 06.02.2020 за период с 06.12.2020 по 06.09.2021 (с 06.12.2020 по 06.04.2021 по 28 000 руб. 00 коп. в месяц; с 06.04.2021 по 06.09.2021 по 33 000 руб. 00 коп. в месяц);

7 962 руб. 90 коп. - убытки на основании акта от 28.09.2021, в том числе: 4 000 руб. 00 коп. - генеральная уборка, согласно прейскуранту от 01.09.2021; 1 300 руб. 00 коп. - стоимость поврежденного тюля на основании акта N 7196162845 от 30.04.2021; 256 руб. 00 коп. стоимость поврежденного коврика (стоимость определена на основании счета-фактуры N ОФ-24/11/002 от 24.11.2021; 222 руб. 00 коп. - стоимость поврежденного ножного полотенца - коврика 50*70 (стоимость определена на основании счета-фактуры N 211227019 от 27.12.2021); 2 000 руб. 00 коп. - замена слюды (стоимость определена на основании счета N 117 от 29.09.2021 ООО "Эн-Студио");

6 066 руб. 76 коп. - задолженность по договору аренды машино-мест в автостоянке N 04-20/78 от 11.02.2020, в том числе: 4 500 руб. 00 коп. - перерасчет арендной платы в соответствии с п. 3.5. договора аренды машино-мест в автостоянке N 04-20/78 от 11.02.2020 за период с 11.01.2021 по 11.09.2021; 2 566 руб. 76 коп. - арендная плата за период с 11.09.2021 по 24.09.2021 (из расчета 6 500 руб. в месяц). После зачета встречных однородных требований от 30.09.2021 задолженность ООО "БЕРНС" по договору аренды машино-мест в автостоянке N 04-20/78 от 11.02.2020 составила 6 066 руб. 76 коп. (3500 - перерасчет арендной платы, 2 566 руб. 76 коп. - арендная плата за период с 11.09.2021 по 24.09.2021 (из расчета 6500 руб. в месяц).

В соответствии со статьей 49 АПК РФ ООО "Апартвиль Рус" уменьшил размер взыскиваемых убытков до 7 843 руб. 28 коп.

Определением от 11 мая 2022 года объединены в одно производство дело N А45-2811/2022 с возникшим ранее делом N А45-1378/2022 с одновременным рассмотрением под номером А45-1378/2022.

В ходе судебного разбирательства стороны поддержали предъявленные каждым них исковые требования и отклонили иски друг друга как необоснованные.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности в порядке статьи 71 АПК РФ, выслушав объяснения представителей сторон, объяснения третьего лица и свидетеля Дёминой Екатерины Сергеевны, арбитражный суд пришел к выводам об отсутствии оснований для удовлетворения иска ООО "БЕРНС" и обоснованности исковых требований ООО "Апартвиль Русс", исходя из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как следует из материалов дела, между ООО "Апартвиль Русс" (Арендодатель) и ООО "БЕРНС" (Арендатор) 06.02.2020 заключен договор аренды N 02-20/512 (далее - Договор 1).

В соответствии с п.п. 2.1-2.4 договора, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование недвижимое имущество (далее - Апартамент) и иное имущество, указанное сторонами в Акте/Актах приема-передачи, подписанных к настоящему Договору (Приложении N 1).

Услуги по договору начинают оказываться с момента подписания настоящего Договора и Акта приема-передачи Апартамента и иного имущества между арендодателем и арендатором.

Апартамент и иное имущество, указанное в Актах приема-передачи, передается в состоянии, пригодном для его их нормального использования для целей договора (п.2.4.).

Апартамент передается в аренду в целях использования его только для временного проживания.

Арендатор имеет право использовать Апартамент в качестве временного жилья для себя, для членов своей семьи и/или иных граждан, согласованных с арендодателем.

Любое другое использование Апартамента строго запрещено и является безусловным основанием для одностороннего внесудебного расторжения договора арендодателем, если иное дополнительно не согласовано сторонами.

Иное имущество, переданное Арендатору по акту в аренду в дополнение к Апартаменту, используется Арендатором в соответствии с назначением этого имущества, его техническими характеристиками и правилами по его эксплуатации.

11.02.2020 между Арендодателем ООО "Апартвилль Русс" и Арендатором ООО "БЕРНС" заключен Договор аренды машино-мест в автостоянке N 04-20/78 (далее - Договор 2), в соответствии с условиями которого, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование машино-место N 78 (далее - Машино - место), расположенное в подземной автостоянке по адресу: г. Новосибирск, ул. Некрасова, д. 65а, именуемое далее "Объект". Целью использования Машино-места является хранение индивидуального легкового автотранспорта. Цель использования Машино-места изменению не подлежит.

Машино-место было передано Ответчиком Истцу по акту приема-передачи от 11.02.2020 г.

Договоры аренды N 1 и N 2 являются основанием возникновения правоотношений сторон и основанием иска. Договоры не изменены, не признаны недействительными, незаключенными в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последним имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом ( арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п.4.1 Договора 1 Арендатор в момент подписания настоящего договора вносит Обеспечительный платеж в размере 12 500 (Двенадцать тысяч пятьсот) рублей 00 копеек, НДС не облагается. В случае увеличения арендной платы размер Обеспечительного платежа соответственно увеличивается, и Арендатор должен пополнить Обеспечительный платеж в течение 3 (трех) дней с момента получения соответствующего уведомления.

Обеспечительный платеж обеспечивает исполнение обязательств Арендатора по настоящему договору.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения денежных обязательств арендатора по Договору аренды либо в случае причинения Арендатором убытков Арендодателю и другим Арендаторам, а также вреда имуществу Арендодателя, других арендаторов, Апартаменту, площадям Комплекса, автостоянке, территории, прилегающей к Объекту, а также в случае нарушения других положений Договора (в том числе задержка Арендатором внесения арендной платы), Арендодатель удерживает из суммы Обеспечительного платежа соответствующие суммы задолженности, компенсации, неустойки и т.д., причитающиеся арендодателю. Объем ущерба, за исключением случаев нарушения Арендатором сроков уплаты арендной платы, будет совместно оцениваться Сторонами и определяться в соответствующем акте. В каждом случае такого удержания арендатор должен будет восполнить (доплатить) Обеспечительный взнос до его первоначального размера в течение 3 (трех) дней с даты соответствующего уведомления арендатора арендодателем.

В случае нарушения Арендатором указанного в настоящем пункте срока восполнения (доплаты) Обеспечительного платежа, арендодатель вправе начислить арендатору пени в размере 0, 1% (ноль целых одна десятая процента) от суммы, подлежащей уплате за каждый день просрочки.

Оплата ООО "БЕРНС" 20 000 руб. 00 коп. обеспечительного платежа подтверждается материалами дела, ООО "Апартвиль Рус" не отрицается.

В соответствии с п.5.1 Договора 1, размер арендной платы за проживание в Апартаменте и оказание услуг составляет 25000 (двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек за месяц.

Арендная плата включает в себя плату за пользование арендуемым Апартаментом, стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг (за исключением электроэнергии, водоснабжения (холодной и горячей воды), водоотведения), стоимость услуг эксплуатирующей организации (управляющей компании), а также всех налогов, сборов, платежей, возможно подлежащих уплате Арендодателем в связи с заключением Настоящего Договора.

Стоимость аренды иного имущества, передаваемого в аренду по настоящему договору, включена в стоимость аренды Апартамента, если иное не определено сторонами отдельно при подписании акта приема-передачи имущества Арендатору.

Абонентская плата за индивидуальную охрану (постановка апартамента на пульт охраны) составляет 450 (четыреста пятьдесят) руб. 00 коп. в месяц, и является обязательной.

Расходы на оплату услуг связи, ТВ, высокоскоростного интернета, кабельного интернета, стоимость уборки Апартамента и ремонта/восстановления оборудования и отделки Апартамента в Арендную плату не включены.

Дополнительным соглашением N 4 к договору аренды N 02-20/512 от 06.01.2020, подписанным сторонами 06.12.2020, стороны уточнили п.1-16 договора.

Отказывая в иске ООО "БЕРНС" и удовлетворяя исковые требования ООО "Апартвиль Рус", суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверка доводов сторон, оценка представленных доказательств, приводит к следующему.

Исковое требование ООО "БЕРНС" о взыскании 20 000 руб. обеспечительного платежа мотивировано следующими обстоятельствами.

Согласно п. 12.4 Дополнительного соглашения от 06.12.2020, Арендатор имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке в любое время, предупредив арендодателя не менее, чем за три дня до предполагаемой даты расторжения договора. Арендная плата при этом рассчитывается, согласно п. 3.9-3.11. Договора аренды.

Истец в соответствии с условиями Договора уведомил Арендодателя о расторжении договора аренды с 06.09.2021, помещение и ключи от него возвращены Арендодателю.

В подтверждение состоявшегося расторжения договора аренды и сдачи помещения, ООО "Апартвиль Рус" в адрес ООО "БЕРНС" направлено подписанное им соглашение о расторжении договора аренды, согласно которому стороны договорились расторгнуть договор по инициативе ООО "БЕРНС" с 06.09.2021 г. ООО "Апартвиль Рус" направлен подписанный им акт от 06.09.2021 г. о передаче Апартамента и имущества, согласно которому Арендодатель не имеет претензий к Арендатору относительно качества переданного имущества.

В указанном выше соглашении о расторжении договора ООО "Апартвиль Рус" предлагает ООО "БЕРНС" произвести доплату за проживание в размере 27 000 руб. в связи с изменением арендной платы с декабря 2020 г. по сентябрь 2021 г., с указанием, что обеспечительный платеж в размере 20 000 руб. будет возвращен Арендатору в случае оплаты счета в сумме 42 768, 56 руб. Данное соглашение истцом не подписано.

Как следует из счета-фактуры N 209 от 06.09.2021, Арендатору ООО "БЕРНС" Арендодателем ООО "Апартвиль Рус" предъявлено к оплате за период 05.08.2021 по 06.09.2021 г.- 30 000 руб. за аренду апартаментов N 810, перерасчёт аренды апартаментов N 512, перерасчет аренды апартаментов N 810 с апреля по сентябрь 2021 г.

По мнению ООО "БЕРНС", основания для перерасчета арендной платы и предъявления ее к оплате отсутствуют, в связи с чем, удержание обеспечительного платежа в размере 20 000 руб. является незаконным.

Поскольку договор аренды расторгнут с 06.09, 2021, период аренды с 05.08.2021 по 06.09.2021 оплачен истцом в размере 25 000 руб.

Как следует из п. 4.1 Дополнительного соглашения, Арендатор вносит Арендодателю обеспечительный платеж в размере 12 500 руб. Обеспечительный платеж обеспечивает исполнение Арендатором своих обязательств по договору аренды, в том числе, в случае причинения убытков Арендодателю, а также причинения вреда имущества Арендодателя. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по договору, Арендодатель удерживает из суммы обеспечительного платежа соответствующие суммы задолженности.

На основании выставленных ответчиком счетов, 10.03.2020 истцом оплачен ответчику обеспечительный платеж в размере 12 500 руб., 19.05.2021 - 7500 руб..

В соответствии с Соглашением от 06.09.2021 о расторжении договора аренды N 02-20/512 от 06.02.2020, Арендодатель предлагает Арендатору возместить ущерб за поврежденное имущество. Как указано в данном Соглашении, обеспечительный платеж в размере 20 000 руб. будет возвращен Арендатору в случае оплаты счета в сумме 42 768, 56 руб.

Однако, Арендодателем не обосновано предъявление к возмещению ущерба стоимости наволочки, штор, придверного коврика, замены слюды.

ООО "БЕРНС" полагает, что поскольку Арендодателю арендуемое помещение передано в состоянии, отвечающем требованиям договора аренды 02-20/512, с учетом нормального износа, ООО "Апартвиль Рус" обязано вернуть ООО "БЕРНС" обеспечительный платеж в сумме 20 000 руб.

ООО "Апартвиль Русс" в обоснование исковых требований о взыскании с ООО "БЕРНС" 56 598 руб. 22 коп. и в обоснование возражений по иску ООО "БЕРНС" ссылается на следующие обстоятельства.

06.02.2020 г. между Истцом и Ответчиком был заключен Договор аренды N 02-20/512. Предметом договора является нежилое помещение N 512 общей площадью 29, 7 кв.м., состоящее из 1 комнаты, расположенное на 5 этаже в гостиничном комплексе, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. Некрасова, д. 65/1.

Размер арендной платы в месяц составлял 25 000, 00 руб. (п. 5.1. Договора аренды).

Срок аренды (п. 3.1. Договора аренды): 06.02.2020 г. - 06.12.2020 г.

06.12.2020 г. между Истцом и Ответчиком было подписано Дополнительное соглашение к Договору аренды, которым разделы NN 1-16 договора изложены в новой редакции. Срок аренды (п. 5.1. Договора аренды в редакции Дополнительного соглашения от 06.12.2020 г.): 06.12.2020 г. - 06.11.2021 г. Предмет договора (нежилое помещение) указанным дополнительным соглашением не менялся.

16.04.2020 между ООО "БЕРНС" и ООО "Апартвиль Рус" подписано Дополнительное соглашение к Договору аренды, в соответствии с которым:

- предметом аренды стало нежилое помещение N 810, общей площадью 37, 6 кв.м., состоящее из 2 комнат, расположенное на 8 этаже в гостиничном комплексе, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. Некрасова, д. 65/1;

- арендная плата увеличилась с 25 000, 00 руб. до 30 000,00 руб. в месяц;

- обеспечительный платеж увеличился с 12 500, 00 рублей до 20 000,00 руб.

Помещение N 810 передано Арендодателем Арендатору (ООО "БЕРНС") по Акту приема-передачи от 16.04.2021.

В соответствии с п. 12.4. Договора аренды (в редакции Дополнительного соглашения от 06.12.2020 г.) Арендатор вправе отказаться от исполнения Договора аренды и расторгнуть его в одностороннем порядке в любое время, при этом, он обязан уведомить об этом Арендодателя в письменной форме не менее чем за 3 дня до предполагаемой даты расторжения, подав администратору соответствующее уведомление.