Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 14 ноября 2022 года Дело N А45-13019/2022

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Першуткиной Т.С., рассматривает в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, город Новосибирск, улица Нижегородская, дом 6, зал N 622, дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Техногаз" (ИНН 5404148259, Новосибирская область, село Верх-Тула), к закрытому акционерному обществу "Труд" (ОГРН 1025403207026, г. Новосибирск), о взыскании задолженности в размере 315 893, 00 руб.28 коп., при участии в судебном заседании представителей: истца - Жданова Елена Викторовна, доверенность N 19 от 04.04.2022 г., паспорт, диплом; ответчика - Фоменко Александр Сергеевич, нотариальная доверенность 54 АА 4321370 от 22.03.2022 г., паспорт, диплом,

Установил:

общество с ограниченной ответственностью "Техногаз" (ИНН 5404148259, Новосибирская область, село Верх-Тула), далее- истец, обратилось с иском к закрытому акционерному обществу "Труд" (ОГРН 1025403207026, г. Новосибирск), далее - ответчик, о взыскании задолженности в размере 315 893, 00 руб.28 коп., представляющую собой обеспечительный платеж.

Ответчик в отзыве на иск просит в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на отсутствие оснований для возврата обеспечительного платежа, так как его сумма была зачтена в счет возмещения убытков, причиненных помещениям.

Как следует из материалов дела, истец в обоснование исковых требований ссылается на то, что 15 августа 2014 г. между обществом с ограниченной ответственностью "Техногаз" (арендатором) и закрытым акционерным обществом "Труд" (арендодателем) был заключен договор аренды N 255Ц54, предметом которого являлись нежилые помещения, находящиеся по адресу: г. Новосибирск, Красный проспект, 79/1, на 5 этаже, общей площадью 595, 2 м2.

Пунктом 5.2.2.договора предусмотрена обязанность арендатора по внесению обеспечительного платежа, на расчетный счет ответчика, которая арендатором исполнена.

Договор неоднократно продлевался и действовал по 31 января 2021 года.

01 февраля 2021 г. между сторонами заключен договор аренды N 20КЦ51, предметом которого являлись нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Новосибирск, Красный проспект, 79/1, на 5 этаже, общей площадью 358,4 м2, (помещения отраженные на поэтажном плане NN 2, 3, 4, 5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 22, 23, 25, 26, 27, 33, 34. 35, 36).

Обеспечительный платеж, оплаченный истцом по договору N 255Ц54 от 15.08.2014 принят ответчиком во исполнение договора аренды N 20КЦ51 от 01 февраля 2021 г.

Пунктом 3.2.5 договора предусмотрено, что после истечения срока действия настоящего договора, а также в случае досрочного расторжения и удовлетворения требования арендодателя за счет суммы обеспечительного взноса в соответствии с п.3.1.4 настоящего договора ответчик обязуется возвратить арендатору остаток оплаченного обеспечительного взноса.

30 сентября 2021 г. в адрес арендодателя направлено уведомление о расторжении договора аренды.

30 ноября 2021 г. арендатор возвратил по акту приема-передачи N 2 имущество по договору аренды N 20КЦ51 от 01 февраля 2021 г., договор прекратил свое действие, однако арендодатель не возвратил обеспечительный платеж по договору.

Также 28 февраля 2018 г. между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения N 29КЦ58, общей площадью 30, 6 м2, также находящегося по адресу: г. Новосибирск, Красный проспект,79/1, на 5 этаже.

Обеспечительный платеж в соответствии с п.5.2.2 договора внесен в размере 22 950 руб.

31 октября 2021 г. договор прекратил свое действие по истечению его срока, арендатор возвратил по акту приема-передачи имущество, однако арендодатель не возвратил обеспечительный платеж по договору.

03 февраля 2020 г. между сторонами был заключен договор аренды N 180КЦ5С помещения, общей площадью 30, 5 м, находящегося по адресу: г. Новосибирск, Красный проспект,79/1, на 5 этаже. Обеспечительный платеж также внесен в соответствии с п.5.2.2.договора в размере 19 825 руб.

30 сентября 2021 г. в адрес арендодателя направлено уведомление о расторжении договора аренды. 31 декабря 2021 г. арендатор возвратил по акту приема-передачи имущество по договору аренды N 180КЦ50, договор прекратил свое действие.

Свои обязательства ответчик по возврату обеспечительных платежей не исполнил. 25 февраля 2022 г. в адрес ответчика направлены претензии о возврате обеспечительного платежа.

28 февраля 2022 г. в адрес истца от ответчика поступила претензия по договору аренды N 180 КЦ50 от "03" февраля 2020 г.

09 марта 2022 г. в адрес истца поступила претензия по договору аренды N 20КЦ51 со сметным расчетом, необходимым для восстановления помещений и с расчетом удержания компенсации за причиненный ущерб из обеспечительного платежа.

Истец с представленными претензиями не согласен, так как не согласен с замечаниями, указанными в актах приёма-передачи имущества.

Истец с удержанием ответчиком из суммы обеспечительного платежа сумм затрат на восстановление имущества не согласен, так как акты приема-передачи с дефектными ведомостями подписаны истцом с возражениями в части недостатков, составлены ООО "НовосибЦентрСтрой", аффилированным с ответчиком лицом.

Согласно п. 5 ст. 393 ГК РФ размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности.

Учитывая, что ответчик уклонился от выполнения условий договора, а именно согласования дефектной ведомости, у ответчика отсутствовали основания для удержания обеспечительного платежа, истец обратился с иском в арбитражный суд.

С учетом имеющейся задолженности истца за потребленную электроэнергию в размере 27 145, 24 руб. обеспечительный взнос, подлежащий возврату по договору аренды N 20КЦ51 от 01.02.2021 г. составляет 318 976 - 27 145,24 = 291 830,76 руб.

По договору аренды N 29КЦ58 от 28 февраля 2018 г. обеспечительный платеж предлежит возврату в полном объеме 22 950, 00руб.

С учетом имеющейся задолженности по оплате аренды по договору аренды N 180КЦ50 обеспечительный взнос, подлежащий возврату 19 825 руб. - 17135, 97 руб. - 1576,51 руб. = 1112,52 руб.

Согласно ч. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.

Таким образом, задолженность по возврату обеспечительного взноса составляет 315 893, 00 руб.28 коп.

Рассмотрев возражения ответчика, суд пришел к следующим выводам.

Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со ст. 4.4 договора арендатор обязан не позднее последнего дня срока действия договора или иного дня его расторжения полностью освободить арендуемое помещение от находящегося там имущества арендатора и передать его арендодателю свободным, в пригодном для использования состоянии с учетом нормального износа.

После прекращения договора аренды от 01.02.2021 г.N 20КЦ51 помещение передано арендодателю по акту приема - передачи N 2 в связи с окончанием срока действия Договора.

Состояние помещения отражено в дефектной ведомости от 30.11.2021г., являющейся приложением к акту приема-передачи N 2 от 30.11.2021г.

На основании дефектной ведомости ответчиком при участии специалиста составлен сметный расчет N 1, согласно которого стоимость восстановительного ремонта составляет 442 350 (четыреста сорок две тысячи триста пятьдесят) рублей 10 копеек (НДС не облагается).

В соответствии с п.3.1.4 Договора арендодатель имеет право при прекращении действия настоящего договора по любому основанию удержать из оплаченного арендатором обеспечительного взноса сумму компенсации за ущерб, причиненный арендуемому помещению.

Из оплаченного арендатором обеспечительного взноса в размере 318 976 (триста восемнадцать тысяч девятьсот семьдесят шесть) рублей арендодателем были удержаны следующие суммы:

- 27 145 (двадцать семь тысяч сто сорок пять) рублей 24 копейки - задолженность за потребленную электроэнергию.

- 291 830 (двести девяносто одна тысяча восемьсот тридцать) рублей 76 копеек - часть компенсации за причиненный помещению ущерб.

После удержания вышеуказанных сумм на 01.01.2022г. за ООО "Техногаз" числится непогашенная задолженность по оплате стоимости восстановительного ремонта помещения в части суммы - 150 519 (сто пятьдесят тысяч пятьсот девятнадцать) рублей 34 копеек.

После прекращения договора аренды от 03.02.2020 г. N 180КЦ50 31 декабря 2021г. помещение передано арендодателю по акту приема - передачи N 2.

Из представленной дефектной ведомости от 31.12.2021г., являющейся приложением к акту приема-передачи N 2 от 31.12.2021г. следует, что помещение имеет недостатки, требуется ремонт.

На основании дефектной ведомости ответчиком при помощи специалиста также составлен сметный расчет N 1, согласно которому стоимость восстановительного ремонта составляет 33 043 (тридцать три тысячи сорок три) рубля 40 копеек (НДС не облагается).

Из оплаченного арендатором обеспечительного взноса в размере 19 825 (девятнадцать тысяч восемьсот двадцать пять) рублей арендодателем были удержаны следующие суммы:

- 17 135 (семнадцать тысяч сто тридцать пять) рублей 97 копеек -в качестве погашения задолженности по арендной плате за декабрь 2021 г.

- 1 576 (одна тысяча пятьсот семьдесят шесть) рублей 51 копейка -в счет оплаты пени за несвоевременную оплату арендной платы за декабрь 2021г.

- 1 112 (одна тысяча сто двенадцать) рублей 52 копейки - в счет оплаты части компенсации за причиненный Помещению ущерб.

После удержания вышеуказанных сумм за ООО "Техногаз" на 01.01.2022г. числится непогашенная задолженность по оплате компенсации за причиненный помещению ущерб (стоимости восстановительного ремонта помещения) в сумме 31 930 (тридцать одна тысяча девятьсот тридцать) рублей 88 копеек.

Как следует из актов приема-передачи помещений в аренду, помещения были приняты арендатором от арендодателя в состоянии, не требующем ремонта.

Согласно п. 4.3. - п. 4.5. договора аренды арендатор обязан полностью компенсировать затраты Арендодателя по восстановлению Помещения или здания в случае, если зданию, в котором находится арендуемое Помещение, или арендуемому Помещению в результате любых действий или бездействия Арендатора (непринятия им необходимых своевременных мер) будет причинен какой-либо ущерб, либо состояние данного Помещения (здания) станет аварийным. Компенсация осуществляется в денежной форме.

Сумма компенсации может быть определена двумя способами:

1) На основании установленного экспертной организацией размера причиненного ущерба. Расходы по оплате услуг экспертной организации возлагаются на Арендатора.

2) На основании суммы затрат на восстановление имущества. Способ определения суммы компенсации за причиненный ущерб определяется Арендодателем.

Арендатор обязан не позднее последнего дня срока действия настоящего Договора или иного дня его расторжения полностью освободить арендуемое Помещение от находящегося там имущества Арендатора и передать его Арендодателю свободным, в пригодном для использования состоянии с учетом нормального износа. При этом составляется Акт приема - передачи N 2, подписываемый уполномоченными представителями обеих сторон.

При наличии замечаний к состоянию Помещений, лицами, подписывающими Акт приема-передачи N 2, составляется и подписывается дефектная ведомость, на основании которой определяется необходимая для восстановления Помещения сумма затрат и период восстановительных работ.

На основании актов приема-передачи от 30.11.2021 года, от 31.12.2021 года истец возвратил ответчику спорные помещения, состояние которых было отражено в дефектных ведомостях.

На основании дефектных ведомостей ответчиком определена сумма компенсации затрат по восстановлению помещения согласно локальным сметным расчетам, составленным обществом с ограниченной ответственностью "НовосибЦентрСтрой".

В соответствии с пунктами 1 - 3 статьи 381.1. Гражданского кодекса Российской Федерации денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.

При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Возражая против иска о возврате суммы обеспечительного платежа, ответчик сослался на его удержание в счет возмещения ущерба, причиненного арендованному помещению.

По существу компенсация суммы затрат на восстановление помещения представляет собой возмещение убытков.

Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства (пункт 1). Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьи 15 названного Кодекса (пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (пункт 1). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2).

Для применения такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков необходимо установление фактов наступления вреда, его размера, противоправности поведения причинителя вреда, его вины, а также причинно-следственной связи между действиями причинителя вреда и наступившими неблагоприятными последствиями. При этом факт возникновения убытков зависит от установления наличия или отсутствия всей совокупности указанных выше условий наступления гражданско-правовой ответственности.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 77 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно дефектной ведомости от 30.11.2021 года стены имеют потертости, загрязнения по всему периметру, имеются отверстия в стенах, нет плафона, демонтирована часть оборудования и другие повреждения.

Как следует из дефектной ведомости от 31.12.2021 года стены имеют потертости, загрязнения, а также отсутствуют 2 шт. потолочных плиток потолка "Армстронг", не закреплены направляющие.

Указанные дефектные ведомости подписаны комиссионно, с участием представителей строительной организации - ООО "НовосибирскЦентрСтрой" и управляющей компании - ООО УПК "Экопласт".

Опровергая доводы ответчика, истец указал, что помещение возвращено ответчику в состоянии, соответствующем уровню нормального износа; истец осуществлял нормальную эксплуатацию помещения, добросовестно относился к своим обязанностям в качестве арендатора.