Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 17 января 2023 года Дело N А45-12866/2022

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Айдаровой А.И. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ануфриевой О.В., рассматривает в судебном заседании в помещении арбитражного суда по адресу: 630102, город Новосибирск, улица Нижегородская, дом 6, зал N 622, вопрос о возобновлении производства по делу по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Метрополис" (ОГРН 1134217005581, г. Новосибирск),

к обществу с ограниченной ответственностью "Фитнесс - клуб "Европа" (ОГРН 1045403913500, г. Новосибирск),

о расторжении договора аренды и взыскании 1 329 834, 50 руб.,

при участии третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "ПСК "Авангард"; общества с ограниченной ответственностью "Вега С" (г. Новосибирск, ОГРН 1155476102220),

при участии в судебном заседании представителей:

истца - Брусенцева Дина Сергеевна, доверенность от 09.08.2022, паспорт, диплом;

ответчика - Казаков Вячеслав Олегович, доверенность от 21.01.2021, паспорт, диплом;

третьих лиц - не явились, извещены,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Метрополис" (ОГРН 1134217005581, г. Новосибирск), далее - истец, обратилось с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Фитнесс - клуб "Европа" (ОГРН 1045403913500, г. Новосибирск), далее - ответчик, о расторжении договора аренды и взыскании 1 329 834, 50 руб.

Истец в судебном заседании от 21.09.2022 года отказался от иска в части взыскания 1 329 рублей.

Дело рассматривается в отсутствие третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "ПСК "Авангард"; общества с ограниченной ответственностью "Вега С" (г. Новосибирск, ОГРН 1155476102220), в порядке положений пункта 3 статьи 156 АПК РФ.

15.08.2019г. между ООО "Метрополис" (арендодателем) и ООО "Фитнесс -клуб "Европа" (арендатором) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 08/МП-19 (далее именуемый договор) в редакции дополнительного соглашения к нему от 31.01.2020 года.

Срок аренды согласно п. 2.2. договора устанавливается на 10 (десять) лет с 15.08.2019г. по 14.08.2029г.

По условиям договора Арендодатель обязался передать Арендатору во временное владение и пользование помещения 2-4, 6-16, общей площадью 1563, 7 кв.м., расположенные на 3 этаже здания по адресу: г. Новосибирск, ул. Кропоткина, д. 130/5, именуемые в дальнейшем Помещения.

15.08.2019г. помещения были переданы Арендатору по акту приема-передачи. Помещения находятся на 3 этаже ТЦ "Плехановский".

На момент передачи помещений в аренду системы пожаротушения, пожарной сигнализации и оповещения о пожаре были работоспособны во всех режимах. Модули пожаротушения и элементы системы пожарной сигнализации (извещатели, оповещали, блоки) были размещены согласно проекту. Данные факты подтверждаются актом от 13.08.2019г. обследования автоматизации пожаротушения, пожарной сигнализации и оповещения о пожаре в административном здании по ул. Кропоткина, 130/5, составленном ООО ПСК "Авангард" и ООО "Востокспецавтоматика".

ООО ПСК "Авангард" является управляющей компанией и осуществляет функции по управлению зданием, оказанию услуг и выполнению работ по обслуживанию, надлежащему содержанию, ремонту общего имущества здания, имеет право заключать договоры с третьими лицами на предоставление услуг. ООО "Востокспецавтоматика" являлось на тот момент компанией, обслуживающей системы пожарной сигнализации, пожаротушения всего здания ТЦ "Плехановский". На момент рассмотрения спора компанией, обслуживающей системы пожарной сигнализации, пожаротушения всего здания ТЦ "Плехановский", является ООО "Интеко".

Ответчик после подписания договора аренды произвел в помещении ремонт, необходимый ему для осуществления своей коммерческой деятельности, в результате которого была полностью демонтирована имеющаяся в помещениях система пожаротушения, система охранно-пожарной сигнализации (ОПС), в том числе демонтированы порошковые модули пожаротушения.

Ответчик самостоятельно смонтировал только систему охранно-пожарной сигнализации (без системы пожаротушения) в рамках собственного проекта, который не соответствует утвержденному проекту системы пожаротушения всего здания.

На основании протокола встречи сторон от 25.11.2021 г. система пожаротушения в арендуемых ответчиком помещениях не была работоспособна, отсутствует автоматическая установка пожаротушения.

Данные нарушения являются существенными, в связи с чем арендодатель вправе потребовать расторжения договора аренды недвижимого имущества.

В протоколе также отражена позиция арендатора, который ссылается на то, что порошковые модули на момент проведения ремонта были с истекшим сроком годности, система дымоудаления отсутствовала, использование установки порошкового пожаротушения в помещениях модульного типа с количеством людей 50 человек и более запрещено. Установка системы автоматического пожаротушения, по мнению ответчика, является обязанностью арендодателя.

Между ответчиком и ООО "ПожСтройБезопасность" заключен договор на монтаж системы противопожарной защиты, в соответствии с которой произведен монтаж автоматической системы пожарной сигнализации и системы оповещения, однако подключение системы к системе противопожарной защиты не произведено.

Кроме того, 14.12.2021 года с целью побуждения ответчика к устранению нарушения условий договора и действующего законодательства истец направил в адрес ответчика проект дополнительного соглашения, предусматривающего сроки устранения нарушений, которое не было подписано ответчиком.

Кроме того, истец обеспечил ответчика модулями пожаротушения, к моменту рассмотрения спора был произведен монтаж не более трети модулей.

Ответчик, возражая против исковых требований, ссылается на то, за период рассмотрения спора ответчиком выполнены монтажные работы системы пожарной сигнализации и автоматического пожаротушения в нежилых помещениях 2-4, 6-16, общей площадью 1563, 7 кв.м., расположенных на 3 этаже здания по адресу: г. Новосибирск, ул. Кропоткина, д.130/5, в соответствии с проектной документацией 5Г 21-АПП "Ремонт автоматического порошкового пожаротушения", дата 02.2021 года, выполненной ООО "Горжилпроект".

Работоспособность системы подтверждается актом от 19.09.2022 года, подписанным ООО ПСК "Авангард", управляющей компанией и компанией, обслуживающей системы пожарной сигнализации, пожаротушения всего здания ТЦ "Плехановский", ООО "Интеко".

Истец участия в приемке системы пожарной сигнализации не принимал, в связи с чем просит назначить судебную экспертизу по вопросу, является ли восстановленная система пожарной сигнализации и автоматического пожаротушения полностью работоспособной и осуществлена ли их интеграция в общую систему пожарной сигнализации и автоматического пожаротушения здания, расположенного по адресу: г. Новосибирск ул. Кропоткина 130/5.

Ответчик возражал против назначения судебной экспертизы, ссылаясь на то, что истец имеет возможность самостоятельно проверить работоспособность смонтированной системы, однако также обратился с ходатайством о назначении судебной экспертизы, просит поручить ее проведение в иной экспертной организации, внес на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере 50 000 рублей по платежному поручению от 30.09.2022 года N 56.

Рассмотрев ходатайства истца и ответчика, суд пришел к следующим выводам. Поскольку вопрос о том, является ли восстановленная система пожарной сигнализации и автоматического пожаротушения полностью работоспособной и осуществлена ли их интеграция в общую систему пожарной сигнализации и автоматического пожаротушения здания, расположенного по адресу: г. Новосибирск ул. Кропоткина 130/5, имеет значение для правильного рассмотрения дела, в том числе с целью выяснения вопроса о соблюдении ответчиком обязанностей, предусмотренных договором аренды, и арбитражный суд не обладает специальными познаниями в этом вопросе, ходатайство сторон о назначении судебной экспертизы в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом удовлетворено.

Согласно экспертному заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью "Испытательная пожарная лаборатория 54" Новгородовой О.Н. от 26.12.2022 года N 30-2022 на вопросы суда получены следующие ответы эксперта.

1. Монтажные работы системы пожарной сигнализации в 2-4, 6-16, общей площадью 1563, 7 кв.м., расположенных на по адресу: г. Новосибирск, ул. Кропоткина, д. 130/5, выполнены с проектной документацией Шифр 5Г 21-АПП "Ремонт порошкового пожаротушения", дата 02.2021 года, проектная документация выполнена ООО "Горжилпроект".

На объекте сформирован пакет документов, указанных а акте проверки работоспособности системы автоматического порошкового пожаротушения помещения третьего этажа здания, расположенного по адресу Кропоткина, 130/5 от 26.08.2022г.

2. Восстановленная система пожарной сигнализации и автоматической системы пожаротушения является полностью работоспособной.

Срабатывание элементов систем противопожарной защиты (обнаружение пожара, запуск системы оповещения людей о пожаре, отключение вентиляции и кондиционирования кондиционирования, отключение фоновой музыки, остановка лифтовой кабины на первом этаже, остановка эскалаторов, запуск системы автоматического порошкового пожаротушения) объекта: "нежилые помещения 2-4, 6-16, общей площадью 1563, 7 кв.м., расположенные на третьем этаже здания по адресу: г. Новосибирск, ул. Кропоткина, д. 130/5," осуществлялось в требуемой последовательности действий, предусмотренных проектными решениями, исполнительной документацией, алгоритмом работы систем и сводов правил. Система пожарной сигнализации, система автоматического порошкового пожаротушения система оповещения людей о пожаре (проверялись только световые оповещатели) находятся в работоспособном состоянии, СООТВЕТСТВУЮТ проектной документации Шифр 5Г 21-АПП. Проведена интеграция системы автоматической пожарной сигнализации и системы автоматического порошкового пожаротушения установленных на третьем этаже здания в общую систему пожарной сигнализации и автоматического пожаротушения здания, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Кропоткина, 130/5. Фактическим подтверждением интеграции системы автоматической пожарной сигнализации и системы автоматического порошкового пожаротушения установленных на третьем этаже здания в общую систему пожарной сигнализации и автоматического пожаротушения здания, расположенного по адресу: г. Новосибирск, ул. Кропоткина, 130/5 является взаимодействие системы установленной на третьем этаже с инженерным оборудованием здания, а именно при переходе в режим "Пожар" системы пожарной сигнализации установленной на третьем этаже осуществляется: автоматическое включение оповещения о пожаре на всех этажах; отключение (остановка) эскалаторов; опускание лифтовой кабины на первый этаж.

Экспертом проверено, что на приборах пожарной сигнализации в помещении охраны на -1 этаже на территории подземной парковки появляется информация (звуковой световой, текстовый сигнал) при срабатывании системы пожарной сигнализации на третьем этаже здания.

3. В процессе проверки системы пожарной сигнализации и системы автоматического порошкового пожаротушения установлено, что при срабатывании двух и более извещателей в шлейфе, одного ручного пожарного извещателя, или устройства дистанционного пуска автоматического пожаротушения осуществляется отключение общеобменной вентиляции и кондиционирования.

Таким образом, судом установлено, что на момент рассмотрения заявления ответчиком нарушения условий договора устранены в полном объеме.

В силу п.1 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п.п. 3.1.2., 3.2.3. договора аренды арендатор обязан содержать в надлежащем техническом состоянии средства охранно-пожарной сигнализации, соблюдать в помещении правила пожарной безопасности, за счёт собственных средств укомплектовать Помещение необходимыми средствами пожаротушения; назначить по приказу лицо, ответственное за соблюдение требований пожарной и электро-безопасности. Копия приказов, журналов по пожарной безопасности и учета огнетушителей направляется Арендодателю в течение 5-ти (пяти) дней с момента передачи помещения.

До передачи помещения в аренду ответчику здание было оборудовано системой пожарной безопасности и пожаротушения, что подтверждается актами обследования от 13.08.2019 года.

Данная система была смонтирована и была частью общей системы пожаротушения.

Истец неоднократно обращался к ответчику с устранением системы пожаротушения.

Ответчик обязан был восстановить систему пожаротушения, восстановить порошковые модули, смонтировать пожарную сигнализацию.

Согласно п.п. 2.4., п. 2.4.1. арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора путем направления арендатору уведомления об отказе от договора в следующих случаях:

Арендатор пользуется Помещением с существенным нарушением условий договора или целевым назначением Помещения и если его действия причинили реальный материальный ущерб, привели к созданию аварийной ситуации или нарушению действующего законодательства РФ;

Как следует из материалов дела, ответчик принял меры к устранению нарушений условий договора, о чем свидетельствуют его пояснения и представленные доказательства.

20.04.2022 года ответчик заключил договор на восстановление порошковой системы пожаротушения. Согласно акту и письму ООО "Вега-С" имеются протечки кровли, которые ведут к замыканию в системе автоматического пожаротушения. Истец произвел акт осмотра с собственниками, из которого следует, что кровля подлежит текущему ремонту. Истец также заключил договор на ремонт кровли, конечный срок выполнения - 30.09.2022 года. Однако доказательств невозможности осуществления монтажа системы пожаротушения в результате протечки кровли ответчиком не представлено. Кроме того, монтаж данной системы выполнен.

29.07.2022 года стороны произвели совместный осмотр, были составлены акты об устранении недостатков, представлены в материалы дела.

Монтаж и работоспособность системы пожарной сигнализации и системы автоматического порошкового пожаротушения подтверждается актом от 19.09.2022 года, подписанным ООО ПСК "Авангард", управляющей компанией и компанией, обслуживающей системы пожарной сигнализации, пожаротушения всего здания ТЦ "Плехановский", ООО "Интеко", а также полученным по делу экспертным заключением, что в совокупности позволяет суду прийти к выводу об устранении арендатором нарушений договора аренды.

Исходя из положений статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны и, несмотря на предупреждение, обязательства так и не исполнены стороной добровольно.

Правомерны доводы истца о том, что указанные нарушения не были устранены в разумный срок арендатором.

Но в данном случае расторжение договора аренды, заключенного на длительный срок, с учетом принятых ответчиком мер по устранению нарушений условий договора, несоразмерно нарушению обязательства, и нарушило бы баланс интересов сторон с учетом того, что имущественные интересы арендодателя компенсированы установкой системы пожарной сигнализации и системы автоматического порошкового пожаротушения в полном объеме. На иные нарушения условий действующего договора истец не ссылался.

На основании вышеизложенного, основания для удовлетворения исковых требований суд не усматривает.

Рассмотрев заявленный отказ от иска, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, отказ истца от заявленных требований не противоречит закону и не нарушает права и законные интересы других лиц, что в силу статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации свидетельствует о наличии правовых оснований к принятию отказа истца от заявленных требований.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом, следовательно, производство по указанному делу подлежит прекращению в части взыскания 1 329 834, 50 рублей.

Государственная пошлина подлежит возврату истцу из дохода федерального бюджета в размере 70 процентов суммы уплаченной им государственной пошлины на основании подпункта 3 пункта 1 статьи 333.40 НК РФ.