Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 1 ноября 2022 года Дело N А45-12305/2022

Резолютивная часть решения объявлена 27 октября 2022 года

Решение изготовлено в полном объеме 01 ноября 2022 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Пачколиной А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску акционерного общества "Новосибирское производственное объединение "Луч" (ОГРН 1115476080610), г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью "МАСТЕР ДИЗАЙН СУВЕНИР" (ОГРН 1125476084470), г. Новосибирск,

о взыскании 259 223 руб. 72 коп., обязании освободить помещение,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "МАСТЕР ДИЗАЙН СУВЕНИР" (ОГРН 1125476084470)

к акционерному обществу "Новосибирское производственное объединение "Луч" (ОГРН 1115476080610)

о взыскании 34 726 руб. 85 коп.

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

1) Аберле Вадима Эмильевича, г. Новосибирск,

2) Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Новосибирской области (ОГРН: 1095406019170), г. Новосибирск,

при участии в судебном заседании представителей:

АО "НПО "Луч": Жукова С.Н. (доверенность N 255-014 от 24.01.2022, паспорт, диплом); Устикова Е.В. (доверенность N 255-013 от 24.01.2022, диплом, паспорт);

ООО "МАСТЕР ДИЗАЙН СУВЕНИР": Булахов К.А. (доверенность от 16.05.2022, паспорт, диплом); Алексеенко Е.В. (доверенность от 16.05.2022, удостоверение адвоката);

третьего лица 1: Алексеенко Е.В. (нотариальная доверенность 54 АА 3949579 от 03.11.2021, удостоверение адвоката);

третьего лица 2: Домашова В.А. (доверенность N 54-ОГ/99 от 13.09.2022, служебное удостоверение),

установил:

акционерное общество "Новосибирское производственное объединение "Луч" (далее-истец, Арендодатель, АО "НПО "Луч") обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "МАСТЕР ДИЗАЙН СУВЕНИР" (далее-ответчик, Арендатор, ООО "Мастер Дизайн Сувенир") задолженности по арендной плате за период с 01.05.2021 по 31.03.2022 в размере 178 037 рублей 86 копеек, суммы неустойки за период с 10.05.2021 по 21.03.2022 в размере 81 185 рублей 26 копеек в связи с неисполнением Арендатором обязанности по оплате арендной платы по договору аренды N 299-14а от 29.03.2020г.

Также, Арендодатель просил в иске:

Обязать ООО "Мастер Дизайн Сувенир" освободить помещения, расположенные по адресу: г. Новосибирск, ул. Станционная 32, общей площадью - 97, 95 кв.м., (нежилые помещения, Столовая N 36, этаж: подвал), принадлежащие АО "НПО "Луч" в установленном порядке и передать помещения АО "НПО "Луч" в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу.

В случае неисполнения ООО "Мастер Дизайн Сувенир", в течение 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу в части освобождения помещений, расположенных по адресу: г. Новосибирск, ул. Станционная 32, общей площадью - 97, 95 кв.м., (нежилые помещения, Столовая N 36, этаж: подвал), принадлежащих АО "НПО "Луч" в установленном порядке и передаче помещений АО "НПО "Луч", взыскать с ООО "Мастер Дизайн Сувенир" судебную неустойку в размере 1 000 (одна тысяча) рублей за каждый календарный день неисполнения вступившего в законную силу судебного акта, начиная с 11 календарного дня, после вступления решения суда в законную силу.

В судебном заседании представитель истца доводы искового заявления поддержала.

Не согласившись с предъявленным иском ООО "Мастер Дизайн Сувенир" предъявил встречный иск о взыскании с АО "НПО "Луч" денежных средств в размере 34 726, 85 рублей, а именно: 32370,52 рублей в счет суммы основного долга и 2 356,33 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.

В качестве основания встречного иска Арендатор указал о том, что возвратил помещение Арендодателю по акту приема-передачи от 28.02.2021 года, больше его не использовал, при этом в целях избежания конфликтной ситуации перечислил на счет Арендодателя согласно платежному поручению N 252 от 09 марта 2021 16185 рублей 26 копеек и согласно платежному поручению N 419 от 08 апреля 2021 года было перечислено 16185 рублей 26 копеек в счет оплаты коммунальных расходов. Кроме этого, Арендатор указал что Арендодатель не имеет права на сдачу в аренду спорного помещения, поскольку не является его собственником. Также указал, что помещение представляет из себя коридор (т.е. помещение общего пользования).

В судебном заседании представители Арендатора доводы встречного искового заявления поддержали.

Третьи лица представили отзывы, в которых поддержали доводы ответчика.

Арбитражный суд, выслушав представителей сторон, третьих лиц, изучив доводы искового заявления, отзывов, встречного иска, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствие со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.

В силу п.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как видно из материалов дела между Истцом АО "НПО "Луч" (Арендодатель) и Ответчиком ООО "МДС" (Арендатор) 29.03.2020г. заключен Договор аренды нежилых помещений N 299-14а, (далее по тексту - Договор).

В соответствии с пунктом 1.1. Договора Истец передает, а Ответчик принимает за плату во временное пользование и владение помещения, расположенные по адресу: г. Новосибирск, ул. Станционная 32, общей площадью - 97, 95 кв.м., (нежилые помещения, Столовая N 36, этаж: подвал) п. 3.2. установлен размер арендной платы, с который состоит из двух частей: постоянной части в размере 16 185 рублей 26 копеек ежемесячно, в том числе НДС 20% и переменной части, размер которой определяется на основании данных по потребленным Ответчиком коммунальным услугам (электроэнергия, водоснабжение, отопление, телефонная связь).

Условиями договора определено: сумма постоянной части арендной платы 16185, 26 рублей (п.1.1) выплачивается Ответчиком Истцу не позднее 10 (десятого) числа текущего месяца (п.3.3.). Переменная часть арендной платы оплачивается не позднее 25 числа месяца, следующего за расчетным.

Помещение было передано Ответчику по акту приема-передачи от 29.03.2020г. Срок действия договора по 28.02.2021г.

В иске истец указывает, что до истечения срока действия договора N 299-14а, Ответчику был передан договор N 299-10а от 01.03.2021 на следующий период аренды. Ответчик подписанный экземпляр договора не вернул до сих пор.

В иске истец указывает, что Арендатор помещение не освободил, Истцу не передал и продолжает использовать помещение Истца в своих целях, на что Арендатор представил подписанный сторонами акт приема-передачи (возврата помещения) от 28.02.2021 года.

В ходе судебного разбирательства, представитель истца поясняла, что указанный акт передавался ответчику для подписания по окончании срока действия договора N 299-14а, вместе с новым договором N 299-10а от 01.03.2021 и был представлен ответчиком только в судебное заседание, при этом все это время ответчик пользовался помещением, фактически никогда его не возвращал, а воспользовался этим экземпляром акта, чтобы ввести суд в заблуждение.

Согласно п.1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Исследовав доказательства в их совокупности, суд отклоняет доводы ответчика о том, что помещение было передано им по акту 28.02.2021 и он прекратил пользование этими помещениями.

Суд учитывает, что истцом не было представлено достаточных в своем объеме доказательств того, что акт возврата помещений был подписан ответчиком в иную дату, нежели чем 28.02.2021 года. Представитель истца пояснила, не заявляет о фальсификации данного документа.

В тоже время все доказательства оценивается судом наряду с другими.

Во-первых, факт получения комплекта документов-последующего договора (после 28.02.2021) в период, когда датирован акт возврата помещения не оспаривается самим ответчиком. При этом ответчик указывает, что намереваясь продолжить сотрудничество АО "НПО "Луч" представило для подписания ООО "МДС" новый договор аренды нежилых помещений N 299-10а от 01 марта 2021 года, у представителей ООО "МДС" возникли сомнения в правомочности АО "НПО "Луч", как законного арендодателя.

Во-вторых, Арендатор не представил доказательств того, что возвращал Арендодателю подписанный акта возврата помещений в период его подписания. Данный акт был представлен в материалы дела только лишь в конце июня 2022 года вместе с встречным иском, то есть по истечении 1 года 4 месяцев после даты составления акта.

В третьих, в судебном заседании установлено, что после 28.02.2022 Арендатор оплачивал коммунальные расходы по счетам Арендодателя. Истец ежемесячно выставляет счета на оплату постоянной части арендной платы, первые два счета за март 2021 и апрель 2021 Ответчиком были оплачены платежным поручением N 252 от 09 марта 2021 на сумму 16185 рублей 26 копеек и платежным поручением N 419 от 08 апреля 2021 года на сумму 16185 рублей 26 копеек по счетам на оплату коммунальных расходов.

Оплата коммунальных расходов Арендатором вне всякого сомнения свидетельствует о продолжении пользования спорным помещением и согласуется с действиями Арендатора прекратившего внесение арендной платы после даты обозначенной в договоре N 299-14а в качестве даты его прекращения, ввиду появившихся сомнений в правомочности Арендодателя получать арендную плату.

Как указывает Арендатор, в связи с данным фактом, 22 марта 2021 года, ООО "МДС" направило письмо в адрес АО "НПО "Луч" с требованием представить правоустанавливающие документы на нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:061490:14:03:03, являющегося объектом аренды по договору N 299-10а от 01 марта 2021 года, до настоящего момента таких документов АО "НПО "Луч" не представило, материалы дела таких документов не содержат.

При этом Арендатор указывает, что в целях не прерывать партнерские отношения и не лишиться преимущественного права заключения договора аренды, ООО "МДС", как добросовестный участник гражданских правоотношений, продолжило оплачивать счета выставляемые АО "НПО "Луч", рассчитывая получить подтверждение права собственности на нежилое помещение от ответчика и впоследствии заключить договор аренды N 299-10а от 01 марта 2021 года.

Однако в этой части доводы Арендатора являются надуманными, непоследовательными и противоречивыми, высказанными только лишь с целью уклонения от установления факта пользования спорными помещениями после 28.02.2021 года.

В-четвертых, в ходе судебного разбирательства как Арендодателем, так и Арендатором было представлено множество фотографий, видеоматериалов, исходя из которых без особого труда идентифицируется визуально помещение, переданное в аренду. На представленных в материалы дела истцом 14.07.2022 (первоначально) фотографиях видно, что помещения не были освобождены от имущества ответчиком, пользование помещениями продолжается. Данное обстоятельство подтверждается актом осмотра помещения от 09.06.2022 года, составленного и подписанного тремя лицами (работниками Арендодателя). Вопреки доводам ответчика, суд принимает в качестве надлежащего доказательства акт осмотра, как согласующийся с фотоматериалом и дополнительными доказательствами (последующими фотографиями, видеосъемкой), согласно которых помещения были заняты ответчиком. Видео этих же помещений представлены самим ответчиком.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Поскольку договор N 299-10а не был заключен сторонами, а Арендатор продолжил пользоваться помещениями после 28.02.2021, то договор N 299-14а был продлен на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом положений п.1 ст. 614 ГК РФ, по смыслу ст. 65 АПК РФ обязанность представить доказательства оплаты задолженности, либо отсутствия оснований для её оплаты возлагается на ответчика (Арендатора).

Доказательств своевременной оплаты долга ответчиком не представлено, в связи с чем исковые требования о взыскании суммы основного долга являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Применительно к вопросу об обоснованности иска в части начисления пени арбитражный суд исходит из следующего.

В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Факт просрочки исполнения ответчиком денежного обязательства за весь период пользования объектом аренды установлен в ходе рассмотрения дела.

Истцом в соответствии с пунктом п. 3.3. и 3.4. договора ответчику начислены пени в размере 0, 3% за каждый день просрочки от суммы задолженности, что составило за период с 10.05.2021 по 21.03.2022 сумму в размере 81 185 рублей 26 копеек. Расчет неустойки ответчиком не оспорен, судом проверен и является математически верным, в связи с чем требования о взыскании неустойки являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Доводы Арендатора о том, что у него отсутствует обязанность производить оплату по договору Арендодателю в связи с тем, что спорное помещение представляет из себя имущество общего пользования не имеют правового значения и отклоняются судом.

Сама по себе передача в аренду мест общего пользования не запрещена законом и ни как не нарушает прав ответчика, пользовавшегося этим имуществом.

Согласно п.п 14, 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Кроме того, суд не принимает доводов Арендатора об отсутствии права у Арендодателя получать арендную плату в спорный период.

Так, согласно п.12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.

При рассмотрении споров по искам собственника, имущество которого было сдано в аренду неуправомоченным лицом, о взыскании стоимости пользования этим имуществом за период его нахождения в незаконном владении судам необходимо учитывать, что они подлежат разрешению в соответствии с положениями статьи 303 ГК РФ, которые являются специальными для регулирования отношений, связанных с извлечением доходов от незаконного владения имуществом, и в силу статьи 1103 ГК РФ имеют приоритет перед общими правилами о возврате неосновательного обогащения (статья 1102, пункт 2 статьи 1105 ГК РФ). Указанная норма о расчетах при возврате имущества из чужого незаконного владения подлежит применению как в случае истребования имущества в судебном порядке, так и в случае добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.

В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.