Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 18 ноября 2022 года Дело N А45-10431/2022

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником Кучеровой Ю.Ю.

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску общества с ограниченной ответственностью МЕРКАС ИНН 772645050

к мэрии города Новосибирска

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи

при участии в судебном заседании представителей

истца: Соловьёва М.Ю. по доверенности от 01.07.2022, паспорт, диплом

ответчика: Владимирова Т.Б. по доверенности от 30.12.2021, служебное удостоверение, диплом

установил

Общество с ограниченной ответственностью МЕРКАС обратилось с иском, уточнённым в процессе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2813 в части определения выкупной стоимости земельного участка.

По мнению истца, выкупная стоимость земельного участка должна быть определена в размере 242 850 рублей, исходя из 2, 5 % от размера кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 30.12.2021 (9 714 000 рублей), на основании пункта 1 статьи 2, пункта 2.2 статьи 3 федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункта 4 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 N 280-п.

В судебном заседании представитель общества с ограниченной ответственностью МЕРКАС поддержал заявленные требования.

Представитель мэрии города Новосибирска против удовлетворения заявленных требований возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

По существу спора судом установлены следующие фактические обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью МЕРКАС, являясь собственником объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 54:35:061490:2813, и арендатором этого земельного участка, обратилось в мэрию города Новосибирска с заявлением о заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2813 без торгов по льготной цене в размере 2, 5 % от кадастровой стоимости земельного участка на основании пункта 6 части 2 статьи 39.3, статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 2 федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Мэрией города Новосибирска в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи земельного участка N 20234, согласно которому цена земельного участка определена в размере 1 701 506 рублей 64 копеек.

Цена определена мэрией города Новосибирска на основании пункта 6 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 N 280-п.

Истец направил ответчику протокол разногласий с предложением установить размер выкупной стоимости земельного участка - 242 850 рублей, исходя из 2, 5 % от размера кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 30.12.2021 (9 714 000 рублей), на основании пункта 1 статьи 2, пункта 2.2 статьи 3 федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункта 4 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 N 280-п.

Не получив ответа мэрии города Новосибирска на протокол разногласий на предложенных покупателем условиях, общество с ограниченной ответственностью МЕРКАС обратилось в арбитражный суд в порядке урегулирования спора на стадии заключения договора.

При оценке спорных правоотношений суд исходит из следующего правового регулирования.

По смыслу пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в её редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Установление льготной цены земельного участка в размере 2, 5 % от его кадастровой стоимости обосновывается истцом следующим.

Общество с ограниченной ответственностью МЕРКАС имеет в собственности объект недвижимости - здание с кадастровым номером 54:35:061490:3001, расположенное на испрашиваемом земельном участке, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них, в случаях, предусмотренных статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется без проведения торгов.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьёй или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, цена земельного участка, согласно статье 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации определяется:

Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

органом государственной власти субъекта Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:2813 относится к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена.

Следовательно, к спорным правоотношениям подлежит применению Постановление Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 N 280-п "О Порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов".

По смыслу пункта 4 Порядка при продаже земельных участков в случаях, предусмотренных пунктом 2.2 статьи 3 федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", цена земельного участка устанавливается в размере двух с половиной процентов его кадастровой стоимости.

В силу пункта 2.2 статьи 3 федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим приобретателям объекта недвижимости.

Общество с ограниченной ответственностью МЕРКАС соответствует критериям, предусмотренным статьёй 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2.2 статьи 3 федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для лиц, имеющих право приобретения земельных участков в собственность по льготной цене, а именно:

наличие права собственности на здание с кадастровым номером 54:35:061490:3001, расположенное на испрашиваемом земельном участке;

создание здания с кадастровым номером 54:35:061490:3001 (1976 год) до 01.07.2012, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости;

наличие права на аренду испрашиваемого земельного участка в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с приобретением здания по договору купли-продажи от 07.06.2021 у открытого акционерного общества НПО "СИБСЕЛЬМАШ", владевшим земельным участком на праве аренды на основании договора от 10.05.2017 N 125597 / 168-17;

возникновение у предыдущего собственника здания права аренды на земельный участок в связи с переоформлением им права постоянного (бессрочного) пользования до 1 июля 2012 года.

Совокупность вышеуказанных фактов даёт истцу право на приобретение земельного участка в собственность по цене 2, 5 % от его кадастровой стоимости.

Приведённое толкование соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 30.03.2015 N 310-КГ14-5503 по делу N А35-10888/2013.

Для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" достаточно установить факт своевременного (до 1 июля 2012 года) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.

Истец является последующим собственником здания, расположенного на земельном участке, ранее принадлежавшем производственному объединению "СИБСЕЛЬМАШ" на праве постоянного бессрочного пользования, переоформленном на право аренды до 01.07.2012.

Здание с кадастровым номером 54:35:061490:3001 ранее также принадлежало производственному объединению "СИБСЕЛЬМАШ".

В процессе приватизации здание было передано открытому акционерному обществу "НПО "СИБСЕЛЬМАШ".

В 1985 году производственному объединению "СИБСЕЛЬМАШ" для эксплуатации имущественного комплекса, в том числе здания с кадастровым номером 54:35:061490:3001, был предоставлен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании государственного акта на право пользования землёй от 07.05.1985 N А-1 N 557084.

В 2001 году (то есть до 01.07.2012) производственное объединение "СИБСЕЛЬМАШ" (предшествующий правообладатель земельного участка, на котором расположено здание с кадастровым номером 54:35:061490:3001) переоформило право постоянного (бессрочного) пользования землёй на право аренды.

Данное обстоятельство подтверждается постановлением мэрии города Новосибирска от 08.11.2001 N 3177 "Об утверждении планов границ земельных участков и о предоставлении государственному предприятию Новосибирскому производственному объединению "СИБСЕЛЬМАШ" в аренду занимаемых земельных участков в Ленинском районе".

В 2003 году здание было передано ОАО "НПО "СИБСЕЛЬМАШ" в процессе приватизации государственного имущества, что подтверждается распоряжением департамента земельных и имущественных отношений администрации Новосибирской области от 25.12.2003 N 3146-р и передаточным актом (приложение N 1 строка 153).

В 2014 году вышеуказанное здание было поставлено на кадастровый учёт, присвоен кадастровый номер 54:35:061490:3001.

В 2021 году здание в составе единого лота продано на торгах обществу с ограниченной ответственностью МЕРКАС, что подтверждается договором купли-продажи имущества от 06.07.2021 (выписка из единого государственного реестра недвижимости).

После переоформления производственным объединением "СИБСЕЛЬМАШ" права постоянного бессрочного пользования земельным участком на право аренды данный земельный участок неоднократно подвергался разделу, в результате чего был сформирован земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:2813, используемый для эксплуатации здания с кадастровым N 54:35:061490:3001.

Учитывая вышеизложенное и то, что земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:2813, используемый для эксплуатации здания с кадастровым номером 54:35:061490:3001, расположен в пределах границ земельного участка, предоставленного предыдущему правообладателю здания в 1985 году на праве постоянного (бессрочного пользования), при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2813 для расчёта цены подлежат применению пункт 2.2 статьи 3 федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", пункт 4 Порядка определения цены земельных участков, находящихся в собственности Новосибирской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утверждённого Постановлением Правительства Новосибирской области от 27.07.2015 N 280-п.

В этой связи цена земельного участка должна быть установлена в размере 2, 5 % от его кадастровой стоимости, действующей на дату подачи заявления о заключении договора купли-продажи.

Судом установлено, что общество с ограниченной ответственностью МЕРКАС с заявлением о выкупе земельного участка обратилось в мэрию города Новосибирска 30.12.2021.

По состоянию на 30.12.2021 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2813 составляла 9 714 000 рублей, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости.

Таким образом, размер выкупной стоимости земельного участка должен быть установлен в сумме 242 850 рублей.

Довод мэрии города Новосибирска о том, что испрашиваемый обществом с ограниченной ответственностью МЕРКАС в собственность земельный участок не входит в состав земельного участка, переданного на праве аренды производственному предприятию СИБСЕЛЬМАШ (и ранее предоставленному на праве постоянного бессрочного пользования), судом проверен и признан необоснованным, поскольку полностью опровергается заключениями кадастрового инженера от 25.03.2022, от 09.11.2022, согласно которым земельный участок, предоставленный производственному объединению "СИБСЕЛЬМАШ" на праве постоянного бессрочного пользования на основании государственного акта на право пользования землёй от 07.05.1985 N 278 является исходным земельным участком для земельного участка, предоставленного государственному предприятию Новосибирское производственное объединение "СИБСЕЛЬМАШ" на основании постановления мэрии города Новосибирска от 08.11.2001 N 3177, договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска от 04.12.2001 N 19801 с кадастровым номером 54:35:061490:0074, в свою очередь земельный участок с кадастровым номером 54:35:061490:0074 является исходным для земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2813.

Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключён договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации (абзац первый пункта 2.2 статьи 3 федерального закона "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации).

Аналогичные выводы сделаны судами по делу N А45-10433/2022, а также содержатся в постановлении Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 25.01.2018 по делу N А45-4984/2017.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Урегулировать возникшие между обществом с ограниченной ответственностью МЕРКАС и мэрией города Новосибирска при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 54:35:061490:2813 разногласия в части определения цены, установив выкупную стоимость земельного участка в размере 242 850 рублей, исходя из 2, 5 % от размера кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 30.12.2021 (9 714 000 рублей).

Взыскать с мэрии города Новосибирска в пользу общества с ограниченной ответственностью МЕРКАС 6 000 рублей расходов по государственной пошлине по иску.

Исполнительный лист выдать после вступления решения суда в законную силу по заявлению взыскателя.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка