Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 31 августа 2022 года Дело N А45-10226/2022

Резолютивная часть решения объявлена 30 августа 2022 года.

Решение в полном объёме изготовлено 31 августа 2022 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Шишкиной С.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Содружество", г. Новосибирск (ИНН 5401311186)

к Мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ИНН 5406285846)

о признании права собственности,

при участии представителей:

от истца: Риммер О.А., доверенность от 14.04.2022, паспорт, диплом;

от ответчика: не явился, извещен;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Содружество" (далее - истец, ООО "Содружество") обратилось в арбитражный суд с иском к мэрии города Новосибирска (далее - ответчик, мэрия) о признании права собственности на нежилое здание - магазин смешанных товаров, общей площадью 641, 3 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:014205:969, по адресу: г.Новосибирск, Дзержинский район, ул.Есенина.

Истец в судебном заседании поддержал заявленные требования.

Ответчик в судебное заседание не явился, в представленном отзыве не возражал в отношении удовлетворения заявленных требований, при условии соответствия спорного объекта действующим нормам и правилам.

В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик считается извещенным надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в его отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев заявленные исковые требования, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, выслушав доводы истца, арбитражный суд приходит к выводу о наличии правовых основания для удовлетворения заявленных исковых требований, при этом исходит из следующего.

Истец (арендатор) является арендатором земельного участка, площадью 1006 кв.м., с кадастровым номером 54:35:014205:969, из земель населенных пунктов, расположенного в пределах Дзержинского района города Новосибирска, на основании договора аренды земельного участка N 115911р от 24.10.2013, заключенного с ответчиком (арендодатель).

По условиям договора п. 1.1 Арендодатель предоставил Арендатору земельный участок для строительства магазина смешанных товаров по ул. Есенина.

Срок договора определен с 24 октября 2013 года по 24 октября 2016 года. Письмом мэрии г. Новосибирска N 31/19/15436 от 15.12.2016 года договор аренды N 115911р от 24.10.2013 года на основании п.2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации был возобновлён на тех же условиях на неопределенный срок.

28.01.2016 года истец обратился в мэрию г. Новосибирска за получением градостроительного плана земельного участка.

10.02.2016 года был выдан градостроительный план N RU543030006511.

В 2018 году ООО "Проект-М" был разработан рабочий проект спорного объекта.

06.06.2018 года было получено разрешение на строительство магазина смешанных товаров N 54-RU54303000-117-2018. Площадь застройки составляла 671, 5 кв.м.

После получения разрешения на строительства истец приступил к освоению и застройки земельного участка.

После завершения строительства ООО "Содружество" обратилось в ООО Группа Компаний "ЗемГеоКад" за получением технического паспорта.

Площадь застройки после проведенных замеров составила 641, 3 кв.м.

Истец 23.06.2022 обратился в мэрию города Новосибирска, с заявлением о выдаче разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, однако, уведомлением N 11/1/11.1-04/01623 от 29.06.2022 истцу было отказано в выдаче такого разрешения, так как были допущены нарушения (отклонения от проекта).

Ссылаясь на то, что строительство здания было произведено, не в соответствии с выданным разрешением на строительство, что исключает легализацию построенного здания в административном порядке, истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Между тем, строительство (реконструкция) спорного объекта осуществлено на земельном участке, принадлежащем истцу на праве аренды и предоставленном под строительство, с выполнением требований градостроительных и строительных норм и правил, но без получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В качестве доказательств, подтверждающих соответствие спорного объекта градостроительным и строительным, пожарным и санитарно - эпидемиологическим нормам и правилам, истцом в материалы дела представлены:

- градостроительный план земельного участка от 10.02.2016;

- разрешение на строительство от 06.06.2018 N 54-RU54303000-117-2018;

- заключение от января 2022 года, составленное ООО "Дайм", по результатам технического обследования магазина, в соответствии с которым несущая способность конструкций всего здания находится в работоспособном состоянии, сохранение самовольной постройки не нарушает градостроительные и строительные нормы и правила, права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

- заключение о соответствии объекта требованиям пожарной безопасности N 11/22 от 01.02.2022, составленное ООО "Пожарно - техническая экспертиза и безопасность", в соответствии с которым объект соответствует требованиям, нормам и правилам пожарной безопасности, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан;

- экспертное заключение N 8/34 от 04.02.2022, составленное ООО Аккредитованный центр "Санитарно - эпидемиологические экспертизы и лабораторные исследования", согласно которому объект соответствует требованиям санитарных норм и правил, установленных СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 "Санитарно - защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов", Новая редакция;

- заключение N 22/02-01-2 от 01.02.2022 составленное ООО Группа Компаний "ЗемГеоКад" (в ред. дополнений N 22/08-01-1 от 22.08.2022), согласно которому спорный объект не нарушает требования Правил землепользования и застройки г.Новосибирска, требования в части соблюдения минимальных отступов соблюдены и не нарушены;

- постановление мэрии г.Новосибирска N 3529 от 28.04.2014 "О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства", в соответствии с которым ООО "Содружество" (на основании заявления с тем, что рельеф земельного участка является неблагоприятным для застройки) предоставлено разрешение в части уменьшения минимального отступа от границ земельного участка, за пределами которого запрещено строительство зданий, строений, сооружений, с кадастровым номером 54:35:014205:969, площадью 0, 1006 га, расположенного по адресу: обл.Новосибирская, г.Новосибирск, ул.Есенина в Дзержинском районе (зона делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1), с 3 м до 0 м с восточной стороны земельного участка в габаритах объекта капитального строительства.

Таким образом, при возведении (реконструкции) самовольной постройки не были допущены нарушения градостроительных и строительных норм и правил, постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждается вышеуказанными заключениями.

Как следует из представленного в материалы дела технического плана здания, схемы расположения спорного объекта и заключения кадастрового инженера спорный объект находится в пределах земельного участка, предоставленного истцу на праве аренды.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Требования истца основаны на положениях статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов судебной защиты гражданских прав.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Действующее законодательство Российской Федерации (гражданское, земельное и градостроительное) регламентирует, что условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов (пункт 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации), то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством; а также государственная регистрация права на такой объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации). Несоблюдение при создании объекта недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов влечет за собой признание последнего самовольной постройкой, право собственности, на которую не возникает в силу пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом не оспаривается, что спорное строение возведено (реконструировано) без получения необходимого разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, получение которого предусмотрено Федеральным законом "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" и Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Следовательно, спорный объект соответствует признакам самовольной постройки.

Возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке предусмотрена пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и является исключением.

Исходя из пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Учитывая вышеизложенное, суд констатирует, что иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало меры.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, возведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку, при условии, что она расположена на земельном участке, предоставленном этому лицу под возведенную постройку, и, если постройка не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ" разъяснено, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться лишь в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном законом.

Сам по себе факт самовольного возведения строения и наличие в гражданском законодательстве права судебной легализации такого объекта по правилам статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации не могут быть приняты судом в качестве достаточного основания для удовлетворения иска. В противном случае при удовлетворении требований на основании пункта 3 названной статьи имел бы место упрощенный порядок легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Строительство и реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 8, 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации застройщик имеет право осуществлять строительство только на основании разрешения на строительство, выданного уполномоченным органом власти по установленной форме.

Выдача разрешений на строительство объектов недвижимости относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Разрешение на строительство представляет собой единственное законное основание для осуществления строительства либо реконструкции.

Истец получил разрешение на строительство и подтвердил факт обращения в уполномоченный орган для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и документов, необходимых для оформления самовольной постройки; отказ уполномоченного органа в удовлетворении такого заявления; проверку самовольной постройки на соответствие предусмотренным законодательством нормам и правилам для решения вопроса о возможности её сохранения.

Таким образом, истец предпринял все зависящие от него меры для узаконения самовольной постройки в административном порядке.

Учитывая изложенное, суд констатирует, что единственным признаком спорной самовольной постройки является отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, к получению которого истец принимал меры; сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что подтверждает наличие совокупности условий, позволяющих признать за истцом право собственности на самовольно возведенный (реконструированный) объект недвижимости.

Поскольку ответчик в материально-правовых отношениях с истцом не состоял, каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца не совершал, расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью "Содружество", г. Новосибирск (ИНН 5401311186) на нежилое здание - магазин смешанных товаров, общей площадью 641, 3 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 54:35:014205:969, по адресу: г.Новосибирск, Дзержинский район, ул.Есенина.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Ю.Н.Голубева


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка