Решение Арбитражного суда Новосибирской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

РЕШЕНИЕ

от 22 сентября 2022 года Дело N А45-10001/2022

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Поляковой В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником Кучеровой Ю.Ю.

рассмотрев в судебном заседании дело

по иску мэрии города Новосибирска

к обществу с ограниченной ответственностью РОСТА ИНН 7802345010

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка

при участии в судебном заседании представителя ответчика Писаренко О.В. по доверенности от 01.04.2022, паспорт, диплом

установил

Мэрия города Новосибирска обратилась с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью РОСТА 321 408 рублей 57 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 18.10.2016 N 127126м за период с четвёртого квартала 2018 года по четвёртый квартал 2021 года, 90 241 рубля 67 копеек неустойки за период с 10.01.2019 по 27.01.2022.

Исковые требования мотивированы фактом неисполнения ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 18.10.2016 N 127126м.

В качестве правового обоснования иска указана статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 309, 310, 330, 395, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В судебное заседание мэрия города Новосибирска явку своего представителя не обеспечила, извещена надлежащим образом.

Представитель общества с ограниченной ответственностью РОСТА против удовлетворения заявленных требований возражал, полагая, что общество не было арендатором по договору в спорный период (начиная с 25.12.2018), заявил о пропуске мэрией города Новосибирска срока исковой давности.

По существу спора судом установлены следующие фактические обстоятельства.

Между мэрией города Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью РОСТА был заключён договор аренды земельного участка на территории города Новосибирска с множественностью лиц на стороне арендатора от 18.10.2016 N 127126м.

По условиям договора арендодатель передаёт, арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 54:35:101295:29 площадью 2 815 кв. м с возникновением у арендатора обязательств соразмерно доле в праве собственности на недвижимое имущество.

Договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приёма-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, охарактеризованный и согласованный сторонами в приложении 1 к договору (пункт 7.1 договора).

На земельном участке, указанном в пункте 1.1 договора, расположены следующие объекты недвижимости: административное здание с помещениями торгового назначения по адресу: город Новосибирск, Центральный район, улица Фрунзе, 88 (пункт 1.2 договора).

Земельный участок предоставляется арендатору для эксплуатации помещений по улице Фрунзе, 88:

помещение площадью 1 791, 1 кв. м в доле 488/10000;

помещения площадью 1 791, 1 кв. м в доле 99/10000;

помещения площадью 1 791, 1 кв. м в доле 637/10000;

помещения площадью 21, 6 кв. м в доле 1/8;

помещения площадью 21, 6 кв. м в доле 1/8;

помещения площадью 21, 6 кв. м в доле 1/8;

помещения площадью 1 170, 7 кв. м;

помещения площадью 881, 8 кв. м;

помещения площадью 181 кв. м;

помещения площадью 314, 4 кв. м в доле 3437/10000;

помещения площадью 314, 4 кв. м в доле 2635/10000;

помещения площадью 314, 4 кв. м в доле 314, 4/10000.

Срок действия договора определён сторонами с 18.10.2016 по 17.10.2026 (пункт 1.5 договора).

В соответствии с пунктом 4.2.6 договора арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за землю.

Порядок взимания и размер арендной платы по договору определяется ежегодно в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 10.06.2015 N 219-п "Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, расположенные на территории Новосибирской области", решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2015 N 1404 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 2.4.2 договора арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца квартала, следующего за расчётным кварталом.

В случае неуплаты платежей в установленный срок арендатор уплачивает арендодателю неустойку за каждый день просрочки в размере 0, 05 % от суммы задолженности (пункт 2.4.3 договора).

Согласно пункту 6.2 договора с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, расположенный на земельном участке, от арендатора к другому лицу, договор считается расторгнутым.

Как утверждает истец, обществом обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнялись, в связи с чем за период с четвёртого квартала 2018 года по четвёртый квартал 2021 года образовалась задолженность в размере 321 408 рублей 57 копеек.

В связи с неисполнением обязательств арендатором мэрией города Новосибирска на основании пункта 2.4.3 договора начислена неустойка, размер которой за период с 10.01.2019 по 27.01.2022 составил 90 241 рубль 67 копеек.

При оценке спорных правоотношений суд исходит из следующего правового регулирования.

По смыслу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пункту 1 статьи 329, пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, неустойкой признаётся определённая законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник недвижимости (пункт статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

В силу пункта 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.

Таким образом, покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 27.10.2009 N 8611/09, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Поскольку в отношении основных помещений право собственности общества с ограниченной ответственностью РОСТА было прекращено 12.11.2018, с этого момента ответчик выбыл из договора аренды.

Судом установлено, что право собственности на помещения с кадастровыми номерами 54:35:101295:102, 54:35:101295:99, 54:35:101295:100 с 12.11.2018 перешло закрытому акционерному обществу РАДУГА ПРОДАКШН.

Указанное обстоятельство подтверждается договором купли-продажи от 01.12.2017 N 01-12-17/1Н и выписками из единого государственного реестра недвижимости.

С 25.12.2018 право собственности на помещения с кадастровыми номерами 54:35:101295:102, 54:35:101295:100, 54:35:101295:99 принадлежит Забанову Сергею Николаевичу, что подтверждается выписками из единого государственного реестра недвижимости.

Остальные помещения, указанные в пункте 1.4 договора, с правом долевой собственности были отчуждены обществом с ограниченной ответственностью РОСТА в пользу закрытого акционерного общества РАДУГА ПРОДАКШН по договору от 27.03.2019, переход права зарегистрирован 02.04.2019, что подтверждается выписками из единого государственного реестра недвижимости.

При этом факт оформления договора по продаже помещений, указанных в пункте 1.4 договора в качестве долевой собственности, 27.03.2019 и государственной регистрации 02.04.2019 не свидетельствует о том, что эти помещения использовались обществом с ограниченной ответственностью РАДУГА, поскольку их функциональное назначение является вспомогательным по отношению к объектам с кадастровыми номерами 54:35:101295:102, 54:35:101295:99, 54:35:101295:100.

Назначение помещений, находящихся в долевой собственности, - лестницы, коридоры, туалеты - означает, что они не могут быть использованы субъектом долевой собственности в качестве самостоятельных объектов.

Поскольку основные помещения были отчуждены ответчиком 12.11.2018 (дата государственной регистрации перехода права), вспомогательные помещения с этого момента также не могли быть использованы им.

В отношении оставшегося периода четвёртого квартала подлежит применению срок исковой давности, о чём было заявлено ответчиком в процессе судебного разбирательства.

Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

По смыслу статей 195, 196 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года со дня, определяемого в соответствии со статьёй 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Мэрия города Новосибирска, являясь арендодателем по договору, о наличии задолженности по арендной плате должна была узнать с момента возникновения просрочки исполнения арендатором обязательства, при этом обратилась в суд согласно почтовому штемпелю на конверте 11.04.2022.

В этой связи с учётом правила пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям, возникшим до 11.03.2019, истёк.

По этой причине исковые требования о взыскании с общества с ограниченной ответственностью РОСТА задолженности по договору аренды земельного участка от 18.10.2016 N 127126м за период с четвёртого квартала 2018 года по первый квартал 2019 года удовлетворению не подлежат.

С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истёкшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию (пункт 1 статьи 207 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании изложенного и руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, -

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (город Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (город Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Решение будет изготовлено в течение пяти рабочих дней.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети интернет не позднее следующего дня после дня его принятия.

судья В.А. Полякова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка