Решение Арбитражного суда города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 14 марта 2023 года Дело N А40-56358/2022

Резолютивная часть решения объявлена 22 февраля 2023года

Полный текст решения изготовлен 14 марта 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Чекмаревой Н.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Шарабакиным К.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИТАРНОГО ПРЕДПРИЯТИЯ ГОРОДА МОСКВЫ

"ЦЕНТР УПРАВЛЕНИЯ ГОРОДСКИМ ИМУЩЕСТВОМ" (111024, ГОРОД МОСКВА,

УЛИЦА 5-Я КАБЕЛЬНАЯ, ДОМ 12, СТРОЕНИЕ 6,, ОГРН: 1037700022975, Дата

присвоения ОГРН: 14.01.2003, ИНН: 7705059380)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ЕВРОПЕЙСКАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ

КОМПАНИЯ" (119858, ГОРОД МОСКВА, МОСФИЛЬМОВСКАЯ УЛИЦА, 1, 4,

ПОМ.6Б, ОГРН: 1047729040094, Дата присвоения ОГРН: 30.12.2004, ИНН:

7729433990),

третье лицо: Департамент городского имущества города Москвы (7705031674),

о взыскании задолженности,

и по встречному иску о признании обязанности АО "ЕЭК" по оплате арендной платы по Охранно-арендному договору N 94з на пользование недвижимым памятником истории и культуры "Дом А.Д. Черткова" по Мясницкой ул., 7, стр. 2 за период 09.12.2020 по 31.03.2022 в сумме 33 211 008, 31 руб., в т.ч. НДС, прекращенной путем

зачета затрат на ремонтно-реставрационные работы на объекте 2;

о признании обязанности АО "ЕЭК" по оплате арендной платы по Охранно-арендному

договору от 15.07.2002 N 94з/1 на пользование недвижимым памятником истории и культуры "Усадьба Черткова, XVIII-XIX вв." по Мясницкой ул. 7, стр. 1 за период 09.12.2020 по 31.03.2022 в сумме 51 310 129, 25 руб., в т.ч. НДС, прекращенной путем зачета затрат на ремонтно-реставрационные работы на объекте 2,

при участии:

от истца - Гарин Е.Д. по дов. от 09.01.2023 N Цд-05/23, диплом

от ответчика - Медянцева О.П. по дов. от 09.01.2023 N 01/2023, диплом; Резниченко

В.А. по дов. от 09.01.2023 N 03/2023

от третьего лица - Цебеков А.А. по дов. от 10.11.2022 N 33-Д-918/22, диплом

слушатель - Фомина Н.А. 26.06.1980 г.р.

УСТАНОВИЛ:

ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ГОРОДА МОСКВЫ "ЦЕНТР УПРАВЛЕНИЯ ГОРОДСКИМ ИМУЩЕСТВОМ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ЕВРОПЕЙСКАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ" о взыскании задолженности по договору на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 15.07.2002 N 94з/1, в размере 123 482 550 рублей 61 копейку, в том числе НДС 20% в размере 20 580 425 рублей 10 копеек, пени по договору от 15.07.2002 N 94з/1 в размере 162 404 857 рублей 85 копеек за период с 10.12.2020 по 16.03.2022;, задолженности по договору на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 01.04.2000 N 94з, в размере 157 096 769 рублей 52 копейки, в том числе НДС 20% в размере 26 182 794 рубля 92 копейки, пени по договору от 01.04.2000 N 94з, в размере в размере 206 614 443 рубля 88 копеек за период с 10.12.2020 по 16.03.2022, пени по договору на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 15.07, 2002 N 94з/1 за период с 17.03.2022 по день вынесения судом решения, исчисленные из расчета 0,5 % в сутки за каждый день просрочки, пени по договору на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 01.04.2000 N 94з за период с 17.03.2022 по день вынесения судом решения, исчисленные го расчета 0,5 % в сутки за каждый день просрочки.

Определением суда в порядке ст. 51 АПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен Департамент городского имущества города Москвы.

Определением суда от 21.10.2022г. в порядке ст. 132 АПК РФ для совместного рассмотрения с первоначальным иском принято для совместного рассмотрения с первоначальным иском встречное исковое заявление АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ЕВРОПЕЙСКАЯ ЭКОНОМИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ" к ГОСУДАРСТВЕННОМУ УНИТАРНОМУ ПРЕДПРИЯТИЮ ГОРОДА МОСКВЫ "ЦЕНТР УПРАВЛЕНИЯ ГОРОДСКИМ ИМУЩЕСТВОМ" о признании обязанности АО "ОЭК" по оплате арендной платы по Охранно-арендному договору N 94з на пользование недвижимым памятником истории и культуры "Дом А.Д. Черткова" по Мясницкой ул., 7, стр. 2 за период 09.12.2020 по 31.03.2022 в сумме 33 211 008, 31 руб., в т.ч. НДС, прекращенной путем зачета затрат на ремонтно-реставрационные работы на объекте 2; о признании обязанности АО "ОЭК" по оплате арендной платы по Охранно-арендному договору от 15.07.2002 N 94з/1 на пользование недвижимым памятником истории и культуры "Усадьба Черткова, XVIII-XIX вв." по Мясницкой ул. 7, стр. 1 за период 09.12.2020 по 31.03.2022 в сумме 51 310 129,25 руб., в т.ч. НДС, прекращенной путем зачета затрат на ремонтно-реставрационные работы на объекте 2.

Исковые требования по первоначальному иску мотивированы тем, что в нарушение условий договоров от 15.07.2002 N 94з/1, от 01.04.2000 N 94з на пользование недвижимым памятником истории и культуры ответчик не платил арендные платежи, в результате чего за ним образовалась задолженность. Истец исковые требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления со ссылкой на представленные доказательства, возражал против удовлетворения встречного иска по доводам письменного отзыва.

Ответчик исковые требования по первоначальному иску не признал по доводам письменного отзыва на иск. Поддержал исковые требования по встречному иску в полном объеме по изложенным в нем основаниям.

Третье лицо поддержало исковые требования истца по первоначальному иску, возражало против удовлетворения встречного иска по доводам письменных пояснений.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил, что первоначальное исковое заявление не подлежит удовлетворению, а встречное исковое заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (Департамент, арендодатель) и Акционерным обществом "Европейская экономическая компания" (ответчик, арендатор) были заключены:

-договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 15.07.2002 N 94з/1 (далее - Договор 1) в отношении объекта нежилого фонда, расположенного по адресу; г. Москва, ул. Мясницкая, д. 7, стр. 1, кадастровый номер: 77:01:0001036:2185, общей площадью 1 898, 7 кв.м (далее - Объект 1);

-договор на аренду нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы от 01.04.2000 N 94з (далее - Договор 2) в отношении объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 7, стр. 2, кадастровый номер: 77:01:0001036:2192, общей площадью 2 914, 2 кв.м (далее - Объект 2)

Объекты закреплены на праве хозяйственного ведения за Государственным унитарным предприятием города Москвы "Центр управления городским имуществом" (истец, арендодатель), о чём в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) внесены записи от 09.12.2020 N 77:01:0001036:2192-77/051/2020-2, от 09.12.2020 N 77:01:0001036:2185-77/051/2020-2.

В силу ст. 294 ГК РФ государственное унитарное предприятие, которому принадлежит имущество на праве хозяйственного ведения владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ.

По смыслу ст. 617 ГК РФ при переходе права собственности (в том числе владения и распоряжения в порядке хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу, договор аренды сохраняет своё действие, а новый собственник (владелец) имущества становится стороной договора аренды.

При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник (Арендодатель) утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренды,

Такая правовая позиция закреплена в п. 23 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, приведённого в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

Указанные права перешли к ГУП "ЦУГИ" с момента регистрации в ЕГРН права хозяйственного ведения согласно ст. 131 ГК РФ, а именно с 09.12.2020.

ГУП "ЦУГИ" уведомило Арендатора о замене стороны по Договорам в силу закона в соответствии со ст. 617 ГК РФ, а также указала банковские реквизиты для перечисления арендной платы, что подтверждается письмами от 22.12.2020 N Ц-04-5418/20, от 22.12.2020 N Ц-04-5420/20.

В соответствии с пунктом 6 договоров платежи вносятся поквартально не позднее 5-го числа 1 месяца текущего квартала.

Размер арендной платы в квартал по Договору от составляет 23 532 535 рублей 26 копеек, в том числе НДС 20% в размере 3 922 089 рублей 21 копейка из расчёта размера арендной платы в месяц 7 844 178 рублей 42 копейки, в том числе НДС 20 % в размере 1 307 363 рубля 07 копеек.

Размер арендной платы в квартал по Договору от 01.04.2000 N 94з составляет 29 938 523 рубля 70 копеек, в том числе НДС 20% в размере 4 989 753 рубля 96 копеек из расчёта размера арендной платы в месяц 9 979 507 рублей 90 копеек, в том числе НДС 20 % в размере 1 663 251 рубль 32 копеек.

В связи с систематическим неисполнением обязательств по Договорам, ГУП "ЦУГИ" направило ответчику уведомления о наличии задолженности по договору аренды от 25.05.2021 N Ц-04-2124/21, от 25.05.2021 N Ц-04-2123/21, досудебную претензию о погашении задолженности по договорам аренды от 16.02.2022 N Ц-04-787/22, которые ответчиком получены, однако оставлены без удовлетворения.

Согласно расчету истца, задолженность Арендатора по арендной плате составляет: по Договору 15.07.2002 N 94з/1 - 123 482 550 рублей 61 копейку, в том числе НДС 20% в размере 20 580 25 рублей 10 копеек; по Договору от 01.04.2000 N 94з -157 096 769 рублей 52 копейки, в том числе НДС 20% в размере 26 182 794 рубля 92 копейки.

В соответствии с пунктом 17 договоров невнесение платежей в сроки, установленные настоящим договором, влечёт за собой начисление пеней в размере 0, 5 % в сутки за каждый день просрочки.

В связи с систематическим нарушением условий договоров по оплате арендных платежей ГУП "ЦУГИ" начислило ответчику пени за период с 10.12.2020 по 16.03.2022: по Договору 15.07.2002 N 94з/1 в размере 162 404 857 рублей 85 копеек; по Договору от 01.04.2000 N 94з в размере 206 614 443 рубля 88 копеек.

В обоснование исковых требований по встречному иску ответчик ссылается на то, что силу положений ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки является обязательным при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих субъекту Российской Федерации, в целях их передачи в аренду.

Соответственно, арендная плата рассчитывается на основании проведенной по поручению ДГИ г. Москвы рыночной стоимости объекта, а далее в порядке, предусмотренном пунктом 3 Постановления N 809-ПП, применяется коэффициент-дефлятор к установленной рыночной ставке либо путем увеличения ставки на размер уровня инфляции.

Оценка по поручению ДГИ г. Москвы была проведена в 2014 году, которая была решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.05.2020 по делу N А40-213780/17-60-1957 была признана несоответствующей рыночной стоимости и установлена рыночная стоимость величины арендной платы на 2017 год в размере 18 900 000 рублей в год (без учета НДС) по Договору 2 и в размере 29 200 000 рублей в год (без учета НДС) по Договору 1.

Письмом N ДГИ-1-54427/18-1 от 03.08.2018 ДГИ г. Москвы уведомил ответчика, что ставка арендной платы на 2018 год сохранена на уровне 2017 года.

В соответствии с решением Арбитражного суда г. Москвы от 11.01.2021 по делу N А40-312795/18-23-2507 был проведен зачет затрат на ремонтно-реставрационные работы в счет арендной платы за период с 01.01.2018 по 31.12.2018 в сумме 29 200 000 рублей (без НДС), и в сумме 18 900 000 руб. (без НДС) по Договору 2, то есть в соответствии с рыночной стоимостью, установленной решением суда по делу N А40-213780/17-60-1957.

В дальнейшем (в 2019, 2020, 2021 годах) ДГИ г. Москвы направил уведомления N 33-6-291448/18-(0)-1 от 28.12.2018, N 33-6-310588/18-(0)-1 от 28.12.2018, N 33-6-502452/19-(0)-2 от 06.12.2019 и N 33-6-502448/19-(0)-2 от 06.12.2019, N 33-6-7068852/20-(0)-1 от 17.12.2020 и N 33-6-707005/20-(0)-2 от 17.12.2020, в которых сообщил, что рыночная ставка арендной платы в 2019, 2020, 2021 годах устанавливается с учетом коэффициента-дефлятора 1,05.

То есть, действующей является оценка, установленная решением суда по делу N А40-213780/17-60-1957, к которой применяются соответствующие коэффициенты.

Сумма арендной платы по Договорам за спорный период с 09.12.2020 по 31.03.2022 (период владения объектами на праве хозяйственного ведения ГУП "ЦУГИ" на дату, заявленную в иске ГУП "ЦУГИ") определяется следующим образом:

Сумма арендной платы по

Договору аренды N 1

(строение 1), в т.ч. НДС

Сумма арендной платы по

Договору аренды N 2

(строение 2), в т.ч. НДС

С 09.12.2020 по 31.12.2020

2 360 661, 12

1 527 962, 16

2021 г.

38 848 784, 23

25 145 274, 72

1 квартал 2022 г.

10 100 683, 90

6 537 771, 43

ИТОГО:

51 310 129, 25

33 211 008, 31

Как указывает ответчик, на основании охранно-арендных договоров ответчиком был произведен комплекс работ, согласованных в установленном порядке, направленных на сохранение арендуемых памятников истории и культуры и доведение их до состояния, пригодного для использования, принятых комиссией, что подтверждается Актом комиссии о приемке работ по сохранению объекта культурного наследия от 09.12.2009 N 16-11/1-140/8 и от 14.04.2009 N 16-11/1-139/8, утвержденными Правительством Москвы (Москомнаследие).

При этом согласно пункту 2 статьи 14 Федеральный закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" от 25.06.2002 N 73-ФЗ в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды (в ред. от 27.02.2003), согласно которому физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в государственной или муниципальной собственности, либо земельным участком или водным объектом, в пределах которых располагается объект археологического наследия, и обеспечившее выполнение работ по сохранению данного объекта в соответствии с настоящим Федеральным законом, имеет право на уменьшение установленной арендной платы на сумму произведенных затрат или части затрат. Порядок предоставления указанной компенсации и ее размер определяются договором аренды.

В соответствии с данным положением арендатор и арендодатель подписали дополнительные соглашения от 01.11.2004, которым были урегулированы условия по компенсации затрат. Арендодатель компенсирует обществу затраты на проведение ремонтно-реставрационных работ памятников истории и культуры (п. 3 соглашений). Компенсация затрат производится путем зачета расходов, произведенных обществом на данные работы, в счет арендной платы (п. 4.3 соглашений). Пунктами 4.5. соглашений установлено, что арендные платежи за пользование арендованным имуществом АО "ЕЭК" начинает производить после окончания компенсации затрат общества.