Решение Арбитражного суда города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 21 февраля 2023 года Дело N А40-54322/2022

Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2023года

Полный текст решения изготовлен 21 февраля 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

председательствующего судьи: Романенковой С.В., единолично,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Летовым А.В.,

от истца: Соболь Л.Я. (доверенность б/н от 04.08.2022, предъявлен паспорт и документ о ВЮО) - до и после перерыва,

от ответчика: Григорьев Р.Р. (доверенность N 33-Д-921/22 от 10.11.2022г., предъявлено служебное удостоверение N 1653/22 и документ о ВЮО) - до перерыва, Мерненко Э.С. (доверенность N 33-Д-924/22 от 10.11.2022г., предъявлено служебное удостоверение N 338/22 и документ о ВЮО) - после перерыва,

от третьего лица: Гарин Е.Д. (доверенность N Цд-05/23 от 09.01.2023, предъявлен паспорт и документ о ВЮО) - до перерыва, после перерыва - не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "САЧ" (121354, РОССИЯ, МОСКВА Г., МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ МОЖАЙСКИЙ ВН.ТЕР.Г., ГРИШИНА УЛ., Д. 2, К. 2, ЭТАЖ/ПОМЕЩ./КОМ. 1/IV/1-6, ОГРН: 1137746031741, Дата присвоения ОГРН: 21.01.2013, ИНН: 7731439607, КПП: 773101001)

к ответчику ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674, КПП: 770301001),

с участием в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ГОРОДА МОСКВЫ "ЦЕНТР УПРАВЛЕНИЯ ГОРОДСКИМ ИМУЩЕСТВОМ" (111024, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА 5-Я КАБЕЛЬНАЯ, ДОМ 12, СТРОЕНИЕ 6,, ОГРН: 1037700022975, Дата присвоения ОГРН: 14.01.2003, ИНН: 7705059380, КПП: 772201001)

об обязании заключить договор купли-продажи арендуемых помещений,

установил: Общество с ограниченной ответственностью "САЧ" обратилось в арбитражный суд города Москвы с иском, уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ, к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании заключить Договоры купли-продажи объектов недвижимости:

нежилого помещения, общей площадью 52, 2 кв.м. с кадастровым 77:07:0008002:14710, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гришина, д.2, к.2;

нежилого помещения, общей площадью 75, 5 кв.м. с кадастровым 77:07:0008002:14711, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гришина, д.2, к.2 на условиях прилагаемого проекта.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что обратился в службу "одного окна" Департамента городского имущества города Москвы с заявлением о выкупе арендованных помещений, общей площадью 52, 2 кв.м. с кадастровым 77:07:0008002:14710, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Гришина, д.2, к.2; нежилого помещения, общей площадью 75,5 кв.м. с кадастровым 77:07:0008002:14711, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Гришина, д.2, к.2.

Однако ответчик не подписал договор в предложенной истцом редакции, в связи с чем, истец со ссылкой на ст.ст. 421, 446 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящим требованием.

Определением суда от 29.03.2022г. в соответствии со ст. 51 АПК РФ, привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: ГОСУДАРСТВЕННОЕ УНИТАРНОЕ ПРЕДПРИЯТИЕ ГОРОДА МОСКВЫ "ЦЕНТР УПРАВЛЕНИЯ ГОРОДСКИМ ИМУЩЕСТВОМ".

В судебном заседании истец поддержал исковые требования, с учетом уточнения, ссылаясь на доказательства по делу.

Ответчик в судебном заседании и письменных пояснениях на иск возражал против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что истец неправомочен на заключение договора, на проведение оценки нежилого помещения, принадлежащего на праве собственности городу Москва.

Третье лицо поддержало позицию ответчика, возражало против удовлетворения исковых требований истца.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела, ООО "САЧ" (истец) является арендатором нежилых помещений общей площадью 52, 2 кв.м. кадастровый номер 77:07:0008002:14710 (1 этаж, пом. III, ком. 1-5) далее - Объект 1, договор аренды N 08-466/06 от 14.08.2006 г. и нежилых помещений общей площадью 75,5 кв.м. кадастровый номер 77:07:0008002:14711 (1 этаж, пом. IV, ком. 1-6) далее - Объект 2, договор аренды N 08-465/06 от 11.08.2006г., расположенных по адресу: г. Москва, ул. Гришина, д. 2, корп. 2.

Задолженности по арендным платежам отсутствуют.

ООО "САЧ" является субъектом малого предпринимательства в силу соответствия критериям, установленным положениями ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" от 24.07.2007 N 209-ФЗ.

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и субъектов российской федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской федерации", которые вступили в силу с 01.01.2009 (часть 2 статьи 10 закона).

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в российской федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта российской федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в российской федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов российской федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта российской федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в российской федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественное право на приобретение имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие всем перечисленным критериям.

Судом и материалами дела установлено, что истец является субъектом малого предпринимательства, согласно выписке из базы данных реестра субъектов малого и среднего предпринимательства Москвы, арендуемое имущество находится в пользовании истца в течение двух и более лет со дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 N 159-фз, отсутствует задолженность по арендной плате, а площадь арендуемого помещения, не превышает значения площади, установленного ч. 2 ст. 12 закона города Москвы "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 17.12.2008 N 66.

Суд установил, что истец обладает правом на преимущественное приобретение арендованных им помещений.

Как указывает истец, ООО "САЧ" 25.09.2017 г. обратилось в Департамент городского имущества города Москвы за предоставлением государственной услуги: возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы (ВХ. N 33-5-129427/17-(0)-(0).

Департаментом 22.02.2018г. в испрашиваемой услуге отказано с указанием на отсутствие зарегистрированного права города Москвы.

Однако, впоследствии, право города было зарегистрировано в установленном законном порядке, а спорные помещения закреплены на праве хозяйственного за ГУП "Центр управления городским имуществом".

30.11.2020 года истцом получено уведомление ГУП "ЦУГИ" об изменении стороны по договору аренды в силу закона, арендуемые обществом объекты закреплены на праве хозяйственного ведения за ГУП "Центр управления городским имуществом", запись о регистрации от 28.10.2020 г. N 77:07:0008002:13285-77/051/2020-1.

ООО "САЧ" обратилось в АНО "Коллегия независимых экспертов" для определения рыночной стоимости арендованных помещений.

Согласно Экспертному Заключению о стоимости, рыночная стоимость арендованных помещений составляет 761 715 рублей, том числе:

Объект 1 - нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0008002:14710 площадью 52, 2 кв.м. (1 этаж, пом. III, ком. 1-5) рыночная стоимость 2 763 990 рублей;

Объект 2 - нежилое помещение с кадастровым номером 77:07:0008002:14711 площадью 75, 5 кв.м. (1 этаж, пом. IV, ком. 1-6) рыночная стоимость 3 997 725 рублей.

В силу подп. 12 п. 2 ст. 146 Налогового Кодекса РФ в выкупную цену Объекта недвижимости обоснованно не включен НДС (20%).

03.02.2022 г. направлена Претензия о заключении договора купли-продажи с приложением проектов договора в трех экземплярах.

Письмом от 05.03.2022 г. N ДГИ-1-9580/22-1 ответчик сообщил, что в настоящее время указанные объекты недвижимости закреплены на праве хозяйственного ведения за ГУП "Центр управления городским имуществом" в соответствии с распоряжением Департамента от 24.09.2020 N 31658. Государственная регистрация права хозяйственного ведения произведена 28.10.2020 г. По вопросу выкупа нежилых помещений необходимо обратиться в ГУП "ЦУГИ".

Истец указывает на то, что ответчик уклонился от осуществления своих установленных законом обязанностей, по заключению договора купли-продажи, передача спорных объектов в хозяйственное ведение направлено на создание препятствий в реализации арендатору преимущественного права на выкуп, в связи с чем, обратился с настоящим иском в суд.

В соответствии с пунктом 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", в силу части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле, а также может назначить экспертизу по своей инициативе, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства или проведения дополнительной либо повторной экспертизы.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом.

Из изложенного следует, что вопрос о необходимости проведения экспертизы, установление круга вопросов, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы, определение экспертного учреждения, которому будет поручено проведение экспертизы, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу.

На основании ч. 2. ст. 64, ч. 3. ст. 86 АПК РФ заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Таким образом, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, а следовательно, требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Определением арбитражного суда г. Москвы от 24.10.2022 г. назначена судебная строительно-техническая экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по делу N А40-54322/22-77-357, проведение которой поручено ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЦЕНТРАЛЬНОЕ БЮРО ОЦЕНКИ", эксперту Волконской Надежде Геннадьевне. На разрешение эксперта поставить следующий вопрос: 1.Какова рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 52, 2 кв.м. кадастровый номер 77:07:0008002:14710 (1 этаж, пом. III, ком. 1-5) далее - Объект 1, и нежилых помещений общей площадью 75,5 кв.м. кадастровый номер 77:07:0008002:14711 (1 этаж, пом. IV, ком. 1-6) далее - Объект 2, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Гришина, д. 2, корп. 2 по состоянию на 25.09.2017г. и на 11.02.2022г.?

Согласно Заключению эксперта N 11/2022-45АС рыночная стоимость (без учета НДС):

- Нежилых помещений, общей площадью 52, 2,5 кв. м, с кадастровым номером 77:07:0008002:14710 (Объект 1), по адресу: г. Москва, Ул. Гришина, д. 2, по состоянию на 11.02.2022 г. составляет: 3 460 000 рублей РФ, по состоянию на 25.09.2017 г. составляет: 3 262 500 рублей РФ;

- Нежилых помещений, общей площадью 75, 5 кв. м, с кадастровым номером 77:07:0008002:14711 (Объект 2), по адресу: г. Москва, Ул. Гришина, д. 2, корп. 2, по состоянию на 11.02.2022 г. составляет: 5 005 000 рублей РФ, по состоянию на 25.09.2017 г. составляет: 4 718 333 рубля РФ.

Данная оценка соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 N 73-Ф "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, 255, 256 и от 25.09.2014 N 611 в связи с чем, истец просит обязать ответчика совершить сделку по цене, определенной в названном экспертном заключении, сделанном в ходе рассмотрения спора в судебном заседании арбитражного суда.

Оценив, экспертное заключение, суд нашел его соответствующим требованиям статей 82, 83, 86 АПК РФ, отражающим все предусмотренные частью 2 статьи 86 АПК РФ сведения, основанным на материалах дела, и пришел к выводу, об отсутствии оснований не доверять выводам экспертов, поскольку они согласуются с обстоятельствами дела и иными доказательствами по делу, в этой связи экспертное заключение является надлежащим доказательством по делу, в связи с чем, цена сделки определяется в соответствии с оценкой заключения эксперта.

Довод ответчика, что цену выкупаемого объекта определяет именно собственник спорного имущества, отклоняется судом, как необоснованный.

Исходя из положений частей 2, 3 ст. 9 закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 этого закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном федеральным законом "об оценочной деятельности в российской федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного законом N 159-фз преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении президиума высшего арбитражного суда РФ N 7240/12 от 18 октября 2012 г.

В силу статьи 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности льготной категории покупателей производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

По смыслу названной статьи цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать рыночной стоимости имущества, определенной независимым оценщиком. При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

Таким образом, Законом N 159-ФЗ предусмотрена обязательность для сторон сделки определенной независимым оценщиком величины стоимости объекта оценки. В силу части 5 статьи 10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.