Решение Арбитражного суда города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 6 марта 2023 года Дело N А40-35000/2022

Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2023 года

Полный текст решения изготовлен 06 марта 2023 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Председательствующего судьи Федоровой Д.Н. (единолично),

при ведении протокола секретарем судебного заседания Рупчевым К.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ГУП "ЦУГИ" (ОГРН: 1037700022975, ИНН: 7705059380)

к ответчикам 1. ТСЖ "СТАРОПИМЕНОВСКИЙ - 13" (ОГРН: 1027710026112, ИНН: 7710445871), 2. ИП ПАВЛЕНКО АЛЕКСАНДРУ АЛЕКСАНДРОВИЧУ (ОГРНИП: 310774613800552) 3. ИП МУРАВЬЕВУ МИХАИЛУ АНДРЕЕВИЧУ (ОГРНИП: 321774600281821)

третье лицо ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ

о признании договора аренды, выселении из занимаемых помещений

при участии:

от истца - Биргауз И.В. по дов. от 09.01.2023 N Цд-01/23, Батурина А.В. по дов. от 09.01.2023 N Цд-03/23

от ответчика (ТСЖ "СТАРОПИМЕНОВСКИЙ - 13") - Санинский В.А. по дов. от 26.04.2022 Nб/н

от ответчика (ИП Муравьева М.А.) - Чекулаев Д.П. по дов. от 30.01.2023 N 1

УСТАНОВИЛ:

ГУП "ЦУГИ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ТСЖ "СТАРОПИМЕНОВСКИЙ - 13", ИП ПАВЛЕНКО АЛЕКСАНДРУ АЛЕКСАНДРОВИЧУ, ИП МУРАВЬЕВУ МИХАИЛУ АНДРЕЕВИЧУ о признании договора аренды расторгнутым, выселении из занимаемых помещений.

Протокольным определением от 16.02.2023 судом в порядке ст. 49 АПК РФ приняты уточненные исковые требования о признании Договора аренды N 12-2/18 от 28.02.2018 между Товариществом собственников жилья "Старопименовский переулок-13" и Индивидуальным предпринимателем Павленко Александром Александровичем, расторгнутым с 20.01.2019 года, выселении Товарищество собственников жилья "Старопименовский переулок-13" из занимаемых нежилых помещений техподполья (цоколя) 1 этажа площадью 233.3 кв.м, комнаты 1, 1а, 2, 3, 4, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, составляющих общее имущество многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, Старопименовский переулок, д.13, стр.4, поскольку это не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчики после истечения срока действия договора аренды в установленном порядке договор не расторгли, помещение не передали, а в настоящее время в отсутствие правовых на то оснований занимают помещения, расположенные по адресу: г. Москва, Старопименовский переулок, д. 13, стр.4.

В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований по доводам иска.

В судебном заседании представитель ТСЖ "СТАРОПИМЕНОВСКИЙ - 13" возражал относительно заявленных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

В судебном заседании представитель ИП Муравьева М.А. возражал относительно заявленных исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Ответчик (2), третье лицо, извещенные о дате, времени и месте проведения судебного заседания в соответствии со ст. ст. 121, 122 Арбитражного процессуального кодекса РФ надлежащим образом, в суд не явились, своих представителей в суд не направили.

Дело рассмотрено без участия ответчика (2), третье лица, в порядке ст. ст. 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основание заявленного иска, доводы отзыва на иск, выслушав в судебном заседании представителей сторон, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований.

При этом суд исходит из того, что в соответствии со ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Вместе с тем, согласно ч.2 ст.9 Арбитражного процессуального кодекса РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Из материалов дела следует, что между Товариществом собственников жилья "Старопименовский переулок 13" (далее - Арендодатель, ТСЖ) и ИИ Павленко A.A. (далее - Арендатор) был заключен договор аренды от 28.02.2018 на срок до 31.12.2021 года (далее - Договор аренды), согласно которому Арендодатель передал Арендатору по акту приема-передачи 30.04.2018 нежилое помещение техподполья (цоколя) 1 этажа площадью 215, 3 кв.м., как помещения общего имущества многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, Старопименовский переулок, д.13, стр.4 (далее - МКД).

На основании указанного договора аренды, между ИП Павленко А.А. (далее - Арендодатель) и ИП Павлов Р.В. (далее - Субарендатор) был заключен договор субаренды N 3/19 от 01.11.2019 сроком на 11 месяцев, согласно которому ИП Павленко А.А. передал ИП Павлову Р.В. по акту приема-передачи от 01.11.2019 помещение на 1 этаже МКД площадью 18 кв.м., комнаты 2 и 3, являющиеся нежилыми помещениями общего имущества МКД.

В соответствии с решением общего собрания собственников помещений в МКД от 28.02.2020 (Протокол N 1) способом управления общим имуществом МКД выбрано непосредственное управление собственниками помещений.

На ГУП "ЦУГИ" возложены функции по выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

По результатам состоявшегося 20.01.2022 выезда и осмотра нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, Старопименовский переулок, д. 13, строение 4, установлено, что этаж 1, комнаты 2, 3 используются ИП Муравьёв М.А. в качестве точки по продаже кофе формата "на вынос".

По состоянию на 20.01.2021 срок договора аренды истек.

На основании Протокола N 2 от 10.09.2020 внеочередного общего собрания собственников помещений, проведенного 07.09.2020, было принято решение о расторжении всех договоров аренды на места общего пользования в МКД. Таким образом, договоры считаются расторгнутыми с 07.09.2020 года.

ГУП "ЦУГИ" обратилось с требованиями к ответчикам о возврате помещений и передачи их по акту приема-передачи в ГУП "ЦУГИ", о чем 04.02.2022 были направлены соответствующие претензии, оставленные ответчиками без удовлетворения.

В случае нарушенного права, истец вправе избирать способ защиты гражданских прав (ст. 12 ПК РФ).

Согласно п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как указано в п. 11 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора; в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 622 ГК РФ).

В соответствии со статьей 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества (пункт 1 статьи).

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи (пункт 2 статьи).

Норма п. 1 ст. 622 ГК РФ, согласно которой арендатор при прекращении договора аренды обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, - не предоставляет арендодателю право не принимать предложенное арендатором исполнение по возврату объекта аренды по окончании срока аренды.

Как следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора", в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

В соответствии с актом приемки-передачи (возврата) помещения от 20.01.2019 Договор аренды N 12-2/18 от 28.02.2018 г. расторгается по обоюдному согласию сторон в соответствии с тем, что данный договор не прошел регистрацию в Росреестре сначала по причине приостановки (ответ Росреестра от 16.03.2018 г.) в связи с заявлением ДГИ гор. Москвы об оформлении в собственность помещений ОН, а потом в связи отказом Росреестра в регистрации (ответ Росреестра от 09.01.2019 г.) в связи с невозможностью ТСЖ "Старопименовский переулок - 13" в установленные сроки устранить "красные линии" из-за наличия перепланировки помещения 1-го этажа по БТИ от 1978г.

Пунктом 2 указанного акта установлено, что с 20 января 2019 г. Арендатор передает обратно в пользование Арендатору помещения общего имущества в МКД, находящееся по адресу: г. Москва. Старопименовский переулок, дом 13, стр. 4, 1-й этаж площадью 215, 3 кв.м. в нормальном состоянии.

В соответствии с актом приема-передачи от 06.12.2023 ИП Муравьев М.А. передал ТСЖ "Старопименовский переулок - 13" (ТСЖ") нежилые помещения общего имущества N 2 и 3 в МКД, расположенные по адресу: г. Москва. Старопименовский переулок, дом 13, стр. 4.

Исходя из анализа предоставленных в материалы документов, арбитражный суд приходит к выводу, что Договора аренды N 12-2/18 от 28.02.2018 фактически прекращен между сторонами и арендуемые помещения возвращены арендодателю.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых о признании Договора аренды N 12-2/18 от 28.02.2018 между Товариществом собственников жилья "Старопименовский переулок-13" и Индивидуальным предпринимателем Павленко Александром Александровичем, расторгнутым с 20.01.2019 года не имеется.

Доводы ответчика об обязанности истца инициировать общее собрание собственников или получить от других собственников помещений доверенность на обращение в суд с настоящим иском, судом изучены и отклонены ввиду следующего.

Согласно положениям части 3 статьи 69 АПК РФ вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле.

Решением Тверского районного суда г. Москвы от 28.03.2022 по административному делу N 2а-0064/2022 по иску Мостового А.В. к Правительству Москвы о признании недействующим заключения Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы, оставленным без изменения Апелляционным определением Московского городского суда от 05.12.2022, установлено, что в хозяйственном ведении ГУП "ЦУГИ" находятся 7 объектов жилого фонда площадью 1 057, 1 кв.м, (90,7% от общей площади всех собственности физических лиц находится 3 комнаты в квартире N 41 общей площадью 69,7 кв.м. (6% от общей площади всех помещений), что также подтверждается протоколом N 1 от 28 февраля 2020 внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД, которое было проведено в очно-заочной форме, приложением N 1 к протоколу.

Не проведение общего собрания собственников помещений в МКД с постановкой вопросов в соответствии с п.п. 17.1, 17.2 Положения о Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Москвы, утвержденным постановлением Правительства г. Москвы N 274-ПП от 18 июня 2012 года, с учетом распределения в процентом соотношении общей площади жилого помещения, где 90, 7% находится в собственности г. Москвы, передано в хозяйственное ведение ГУП "ЦУГИ", не имеет правового значения при рассмотрении вопроса о вынесении заключения о признании дома аварийным и подлежащий реконструкции или сносу.

Распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 10.06.2019 N 22079 за Государственным унитарным предприятием города Москвы "Центр управления городским имуществом" (ГУП "ЦУГИ") закреплены на праве хозяйственного ведения объекты жилищного фонда, расположенные по адресу: г. Москва, пер. Старопименовский, д. 13, стр. 4, находящиеся в собственности города Москвы (приложение).

Согласно пункта 1 статьи 164 Жилищного кодекса Российской Федерации при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

Решением, принятым в протоколе N 1 от 28.02.2020 внеочередного общего собрания в очно-заочной форме собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Москва, Старопименовский пер., д. 13, стр. 4 (далее - Протокол) реализована часть требований пункта 1 статьи 164 по исполнению функций по содержанию и ремонту общего имущества. Функции возложены на ГУП "ЦУГИ" (пункт 4 Протокола).

Согласно экспликации ГБУ "МосгорБТИ", общая площадь всех помещений (жилых и нежилых) многоквартирного дома составляет 1860, 9 кв. м.

По информации, представленной в письме ГУП "ЦУГИ" (исх. от 29.07.2022 N Ц- 04-3719/22), учреждение распоряжается на праве хозяйственного ведения объектами жилого фонда, общей площадью 1-057, 1 кв. м. в доме по вышеуказанному адресу, которые находятся в собственности города Москвы.

ГУП "ЦУГИ" является подведомственным учреждением Департамента городского имущества города Москвы (https://cugimos.ru/o-predpriyatii/o-nas/).

Способ управления, многоквартирным домом определен решением как непосредственное управление собственниками помещений (пункт 3.2 Протокола).

Легитимность избрания непосредственного способа управления МКД и возложения на ГУП "ЦУГИ" функций по содержанию общего имущества МКД также подтверждается письмом Жилищной инспекции по ЦАО города Москвы от 23.08.2022, которым подтверждается, что решением, принятым в протоколе N 1 от 28.02.2020 внеочередного общего собрания в очно-заочной форме собственников помещений в МКД реализована часть требований пункта 1 статьи 164 ЖК РФ по исполнению функций по содержанию к ремонту общего имущества. Функции возложены на ГУП "ЦУГИ".

В силу статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит его собственнику.

В целях защиты своего права собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (статья 301 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, принадлежат также лицу, владеющему имуществом на праве хозяйственного ведения.

Принимая во внимание отсутствие у ответчика прав на занятие спорных помещений и наличие зарегистрированного в установленном порядке права хозяйственного ведения истца, требования истца о выселении Товарищество собственников жилья "Старопименовский переулок-13" из занимаемых нежилых помещений техподполья (цоколя) 1 этажа площадью 233.3 кв.м, комнаты 1, 1а, 2, 3, 4, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, составляющих общее имущество многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, Старопименовский переулок, д.13, стр.4 являются правомерными.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 27, 49, 64, 65, 71, 110, 112, 121, 122, 123, 131, 156, 159, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ суд

РЕШИЛ:

Выселить Товарищество собственников жилья "Старопименовский переулок-13" (ОГРН: 1027710026112, ИНН: 7710445871) из занимаемых нежилых помещений техподполья (цоколя) 1 этажа площадью 233, 3 кв.м, комнаты 1, 1а, 2, 3, 4, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, составляющих общее имущество многоквартирного жилого дома по адресу: г. Москва, Старопименовский переулок, д. 13, стр.4.

В остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ТСЖ "СТАРОПИМЕНОВСКИЙ - 13" (ОГРН: 1027710026112, ИНН: 7710445871) в пользу ГУП "ЦУГИ" (ОГРН: 1037700022975, ИНН: 7705059380) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства, в Девятом арбитражном апелляционном суде, в течение месяца после его принятия судом.

Судья:

Д.Н. Федорова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка