Решение Арбитражного суда города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 9 марта 2023 года Дело N А40-298987/2022

Арбитражный суд города Москвы в составе судьи - Гилаева Д.А.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Суслиной Л.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, ГОРОД МОСКВА, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, ГОРОД МОСКВА, УЛИЦА БОЛЬШАЯ ТУЛЬСКАЯ, 15, ОГРН: 1097746680822, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: 7726639745)

третье лицо: ООО "СТРОЙКА" (124489, ГОРОД МОСКВА, ЗЕЛЕНОГРАД ГОРОД, КОРПУС 601 А, ЭТ 2 НП 5, ОГРН: 1047796150808, Дата присвоения ОГРН: 10.03.2004, ИНН: 7735502440)

о признании незаконным решения Управления Росреестра по Москве, изложенное в письме 02.11.2022 N КУВД-001/2022-32220646/3, об отказе в государственной регистрации прекращения договора N 10-00256/2005 от 05.07.2005 об аренде нежилого помещения с кадастровым номером 77:10:0005003:5369, расположенное по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, к. 601 А

в судебное заседание явились:

от заявителя: Хабаров Д.С (удост., диплом, дов. от 22.11.2022)

от ответчика: не явился, извещен

от третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ обратился в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к УПРАВЛЕНИЮ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (далее - ответчика, Управление Росреестра по Москве) о признании незаконным решения изложенное в письме 02.11.2022 N КУВД-001/2022-32220646/3, об отказе в государственной регистрации прекращения договора N 10-00256/2005 от 05.07.2005 об аренде нежилого помещения с кадастровым номером 77:10:0005003:5369, расположенное по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, к. 601 А (с учетом уточнения заявленных требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Представитель заявителя поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились, суд, рассмотрел дело в порядке ст. 123 АПК РФ в отсутствие указанных лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Срок на обращение в суд, предусмотренный ст. 198 АПК РФ, заявителем не пропущен.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы заявителя, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд установил, что требования заявителя подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из заявления, Департамент обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее - Управление Росреестра по Москве) с заявлением о прекращении государственной регистрации договора аренды N 10-00256/2005 от 05.07.2005 об аренде нежилого помещения по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, к. 601А, к.н. 77:10:0005003:5369. В качестве оснований для совершения регистрационных действий представлены акт приема-передачи от 22.12.2020, письмо Департамента N ДГИ-И-72945/20 от 16.10.2020, договор N 59-6293 от 03.12.2019.

Уведомлением Управления Росреестра по Москве от 02.11.2022 N КУВД-001/2022-32220646/3 сообщено об отказе в совершении регистрационных действий. Свое решение государственный регистратор мотивировал непредставлением документов, отвечающих требованиям ст. 450 ГК РФ и свидетельствующих о расторжении договора аренды.

Посчитав отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве незаконным заявитель обратился в суд.

Удовлетворяя требования заявителя, суд соглашается с доводами заявителя, при этом исходит из следующего.

В соответствии с п. 12 ст. 29 Федерального закона N 218-ФЗ отказ в государственной регистрации права может быть обжалован заинтересованным лицом в суд.

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в силу пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим ведение государственного реестра саморегулируемых организаций, в отношении которых не определен уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по контролю (надзору) за их деятельностью.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Управление Росреестра по Москве, являясь регистрирующим органом, обязано осуществлять свою деятельность в соответствии с нормами Федерального закона N 218-ФЗ.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Департамент городского имущества города Москвы в соответствии с Положением, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП, выполняет полномочия собственника в отношении имущества города Москвы, вовлекает имущество города Москвы в хозяйственный оборот, осуществляет защиту интересов города Москвы в установленной сфере деятельности в судах.

В собственности города Москвы находится нежилое помещение площадью 406, 80 кв.м. по адресу: г. Москва, г. Зеленоград, к. 601А, к.н. 77:10:0005003:5369, о чем в ЕГРН имеется запись N 77-77/019-77/999/001/2016-3801/1 от 16.08.2016.

Данное помещение было предоставлено ООО "Стройка" (далее - Общество) на основании договора аренды N 10-00256/2005 от 05.07.2005, договор зарегистрирован в ЕГРН, запись N 77-77-10/014/2005-516 от 16.08.2016.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.04.2019, измененным постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2019, по делу N А40-243636/16 урегулированы разногласия между Департаментом и Обществом, возникшие при заключении сторонами договора купли-продажи недвижимости. Впоследствии между Департаментом и ООО "Стройка" заключен договор N 59-6293 от 03.12.2019 о купле-продаже указанного объекта в соответствии с состоявшимися судебными актами.

В силу п. 42 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 Договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения по делу N А40-243636/16, то есть 01.07.2019.

При исполнении договорных обязательств Обществом допущено нарушение условий по оплате, предусмотренные пунктом 3.4 Договора, а именно: с декабря 2019 г. по октябрь 2020 г. ежемесячные платежи не производились.

Обстоятельства неуплаты Обществом, в том числе, нашли свое отражение во вступивших в законную силу судебных актах по делу N А40-277313/2021 по исковому заявлению Департамента о взыскании задолженности.

Письмом Департамента N ДГИ-И-72945/20 от 16.10.2020 ООО "Стройка" уведомлен, что в случае неисполнения обязательств по оплате Договор будет считаться расторгнутым по истечении 30 (тридцати) дней с момента направления данного уведомления.

При этом, в случае неисполнения обязательств, Обществу предложено освободить занимаемый объект недвижимости не позднее 14 дней с момента прекращения Договора и передать по акту приема-передачи Департаменту, обратиться в орган регистрации прав в течение 10 дней с даты передачи объекта по акту Департаменту с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды.

По истечении 30-дневного срока ООО "Стройка" оплата по договору не произведена. По результатам осмотра помещения, оформленного Актом от 06.07.2022 N 01-460/22, установлено, что объект не используется.

Актом приема-передачи от 22.12.2020 ООО "Стройка" передало, а Департамент принял указанное нежилое помещение.

Таким образом, с 01.07.2019 договор аренды прекратил свое действие в силу закона на основании ст. 413 ГК РФ, поскольку арендатор и покупатель недвижимого имущества совпали в одном лице. Однако запись в ЕГРН о прекращении договора аренды не внесена.

Суд считает, отказ Управления Росреестра по Москве принят без проведения надлежащей правовой экспертизы представленных на регистрацию документов, по следующим основаниям.

Проведение правовой экспертизы документов, поступивших с заявлением о совершении регистрационных действий в ЕГРН, является одним из основных этапов регистрации права и направлено на выявление препятствий для регистрации, изложенных в ст. 26 Закона N 218-ФЗ.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с ч. 3 ст. 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

В соответствии с п. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении ряда условий, в том числе.

В соответствии с ч. 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

В соответствии с ч. 5 ст. 18 Закона N 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

Принимая решение об отказе в регистрации прекращения договора аренды государственным регистратором ошибочно применены требования законодательства, касающееся прекращения договорных отношений в силу прямого указания закона.

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с требованиями п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ судебный акт является основанием для осуществления государственной регистрации права и государственного кадастрового учета.

В соответствии со ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника с кредитором в одном лице, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Согласно п. 42 постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договоров" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Согласно пункту 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Таким образом, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды или нет.

При этом в случае, если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу положений норм федерального законодательства о государственной регистрации недвижимости любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРН записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился (пункт 6).

Таким образом, вопреки мотивам государственного регистратора, действие договора аренды N 10-00256/2005 от 05.07.2005 прекращено с момента заключения договора купли-продажи в силу прямого указания закона. Моментом заключения договора купли-продажи N 59-6293 от 03.12.2019 следует считать дату вступления в законную силу решения Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-243636/16, то есть 01.07.2019.

При таких, акт приема-передачи от 22.12.2020, письмо Департамента N ДГИ-И-72945/20 от 16.10.2020, договор N 59-6293 от 03.12.2019 являются достаточными документами, необходимыми для осуществления регистрации прекращения договора аренды N 10-00256/2005 от 05.07.2005.

Истребование же государственным регистратором каких-либо дополнительных документов, необходимость которых для целей осуществления регистрационных действий законом не предусмотрена, недопустимо в силу ч. 5 ст. 18 Закона N 218-ФЗ.

В связи с изложенным, решение об отказе в регистрации прекращения договора аренды принято государственным регистратором с нарушением требований ч. 5 ст. 18, ст.ст. 26, 29 Закона N 218-ФЗ, что выразилось в проведении ненадлежащей правовой экспертизы документов и отказе регистрирующим органом в осуществлении регистрационных действий по надуманным основаниям, а также необоснованно препятствует Департаменту в исполнении возложенных на него функциональных обязанностей по обеспечению учета и регистрации объектов недвижимости.

В связи с изложенным, решение Управления Росреестра по Москве не соответствует нормам материального права и подлежит признанию незаконным и отмене.

Согласно положениям ст. 200 АПК РФ на орган, который принял решение, воз­лагается обязанность доказывать наличие обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения.

Кроме того, ответчик, затребованные определением суда от 11.01.2023 г., 02.02.2023 г. доказательства соответствия оспариваемого решения закону в суд не представил в связи, с чем у суда отсутствует возможность проверки законности оспариваемого решения.

В настоящем же случае ответчик в нарушение ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ не представила доказательств соответствия оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для его принятия.

В соответствии с ч. 2 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.