Решение Арбитражного суда города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 16 марта 2023 года Дело N А40-261937/2022

Резолютивная часть решения изготовлена 14 февраля 2023г.

Полный текст решения изготовлен 16 марта 2023г.

Арбитражный суд в составе:

Председательствующего судьи Дружининой В.Г., единолично,

Рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ХХII ВЕК ОФИС" (107023, ГОРОД МОСКВА, СУВОРОВСКАЯ УЛИЦА, ДОМ 8, ОФИС 5, ОГРН: 1077746077628, Дата присвоения ОГРН: 17.01.2007, ИНН: 7718622120)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКОФМ" (123112, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ПРЕСНЕНСКИЙ, ПРЕСНЕНСКАЯ НАБ., Д. 8, СТР. 1, ПОМЕЩ. 231М, КОМ. 2, ОГРН: 1197746508728, Дата присвоения ОГРН: 14.08.2019, ИНН: 9703000554)

о взыскании по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2021г. N 09/07/21 убытков в виде стоимости восстановительного ремонта в размере 197 085руб. 79коп.,

по встречному иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЭКОФМ"

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ХХII ВЕК ОФИС"

о взыскании по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2021г. N 09/07/21 неосновательного обогащения в виде невозвращенного обеспечительного взноса после прекращения действия договора в размере 32 500руб. 00коп.,

УСТАНОВИЛ:

ООО "ХХII ВЕК ОФИС" обратилось в суд с иском к ООО "ЭКОФМ" о взыскании убытков в виде стоимости восстановительного ремонта в размере 197 085руб. 79коп. по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2021г. N 09/07/21.

Определением от 05.12.2022г. исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

ООО "ЭКОФМ" обратилось в суд со встречным иском к ООО "ХХII ВЕК ОФИС" о взыскании неосновательного обогащения в виде невозвращенного обеспечительного взноса после прекращения действия договора в размере 32 500руб. 00коп. по договору аренды нежилого помещения от 08.07.2021г. N 09/07/21.

Определением от 12.01.2023г. встречное исковое заявление принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

14.02.2023г. судом принята резолютивная часть решения по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства в порядке ст. 229 АПК РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 229 АПК РФ по заявлению лица, участвующего в деле, по делу, рассматриваемому в порядке упрощенного производства, арбитражный суд составляет мотивированное решение.

Ответчик обратился в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о составлении мотивированного решения арбитражного суда, а также с апелляционной жалобой.

Поскольку заявление о составлении мотивированного решения поступило в сроки, установленные ч. 2 ст. 229 АПК РФ, заявление подлежит удовлетворению.

В обоснование иска истец указал, что ответчиком по окончании аренды возвращено помещение с недостатками, которые не являются естественным износом, ответчик уклонился от их устранения и возмещения стоимости восстановительного ремонта, внесенный ответчиком обеспечительный взнос был зачтен истцом в счет исполнения ответчиком обязанности по оплате стоимости восстановительного ремонта, и возражал против удовлетворения встречного искового заявления по доводам, изложенным в отзыве на встречное исковое заявление, указав, что ответчиком ненадлежащим образом исполнены обязательства по возврату помещения аренды, основания для возврата обеспечительного взноса отсутствуют.

Ответчик возражал против удовлетворения требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, указав, что истец не явился 30.06.2022г. для передачи помещения и подписания акта приема-передачи, в результате чего ответчиком акт приема-передачи передан менеджеру истца, ключи сданы на пост охраны с занесением записи в журнал, в тот же день ответчик получил от истца акта приема-передачи помещения из аренды с указанием недостатков в помещениях, ответчиком приняты в аренду помещения в том состоянии, в котором были возвращены истцу из аренды, истцом не представлены доказательства того, что ответчиком помещения возвращены с недостатками, а также того, что те повреждения, которые указаны в акте истца, причинены ответчиком, и сослался в обоснование встречных исковых требований на неисполнение истцом обязанности по возврату внесенного ответчиком обеспечительного взноса после прекращения действия договора с учетом исполнения ответчиком обязательств по договору надлежащим образом.

Исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Между ООО "XXII век офис" (арендодатель) и ООО "ЭкоФм" (субарендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 08.07.2021г. N 09/07/21, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а субарендатор принимает во временное пользование нежилое помещение в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Суворовская, д. 8, площадью 26 кв.м, которое располагается на втором этаже, офис N 9.

В соответствии с п. 1.4 договора объект аренды будет использоваться субарендатором под офис.

В п. 6.1 договора установлено, что договор вступает в силу после подписания сторонами акта передачи объекта аренды и действует до осуществления сторонами взаиморасчетов и подписания акта приема-передачи объекта аренды.

Согласно п. 6.2 договора срок аренды по договору устанавливается с 12.07.2021г. по 30.06.2022г. включительно.

В силу ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В п. 2.1.1 договора установлена обязанность арендодателя предоставить субарендатору объект аренды для использования в целях, указанных в п. 1.4 договора, и передать его субарендатору по акту приема-передачи в течение 3 дней с момента начала срока аренды при условии оплаты с указанием состояния объекта аренды на момент передачи.

Передача истцом помещения в пользование ответчика подтверждается обоюдным актом приема-передачи объекта аренды от 12.07.2021г., в котором ответчик признал, что претензий к состоянию и обеспеченности объекта аренды не имеет.

Пунктом 2.3.1 договора установлена обязанность субарендатора принять объект по акту приема-передачи и использовать его по назначению в соответствии с п. 1.4 договора.

В соответствии с п. 2.3.5 договора субарендатор обязуется своевременно вносить арендную плату и другие платежи в соответствии с разделом 3 договора.

Положениями ст. 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы).

В п. 3.1.2 договора установлено, что для обеспечения интересов арендодателя субарендатор обязан в течение 3 дней с момента подписания договора внести на расчетный счет арендодателя обеспечительный взнос в размере 32 500руб. 00коп., НДС не облагается (применение УСН).

Внесение ответчиком обеспечительного взноса подтверждается платежным поручением от 09.07.2021г. N 528.

Пунктом 3.1.3 договора предусмотрено, что обеспечительный взнос используется арендодателем в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения денежных обязательств субарендатора по договору либо в случае причинения субарендатором вреда имуществу, принадлежащему арендодателю, объекту, территории, прилегающей к объекту, а также в случае нарушения положений договора, при этом арендодатель удерживает из суммы обеспечительного взноса соответствующие суммы задолженности, компенсации, штрафов, пени, стоимость ремонта помещения или оборудования, причитающихся арендодателю в соответствии с условиями договора. В случае досрочного расторжения договора по инициативе субарендатора обеспечительный взнос возврату не подлежит. Удержание обеспечительного взноса в связи с досрочным расторжением договора по инициативе субарендатора является мерой компенсационного характера, направленной на возмещение убытков в виде упущенной выгоды, в связи с досрочным расторжением договора аренды на период поиска новых арендаторов.

Согласно п. 2.3.7 договора субарендатор обязуется за свой счет устранять повреждения, причиненные объекту аренды в процессе его использования, а также возникшие в результате аварий, допущенных по вине субарендатора либо его посетителей, за свой счет проводить ежедневную уборку и техническое обслуживание объекта аренды (менять перегоревшие лампы, ремонтировать замки, ручки, розетки, кондиционеры и т.п.).

В п. 2.3.11 договора установлена обязанность субарендатора письменно не позднее, чем за 3 месяца сообщить арендодателю о досрочном освобождении объекта и передать его арендодателю по акту в состоянии, позволяющем его дальнейшее использование с учетом естественного износа.

Ответчиком в адрес истца направлено письмо от 27.05.2022г. N 01-27/05, в котором сообщалось о том, что ООО "ЭкоФМ" расторгает договор и готово освободить занимаемую площадь 30.06.2022г., получение истцом подтверждается соответствующей отметкой истца на письме.

В соответствии с п. 6.4 договора по истечении срока договора субарендатор обязан принять меры к освобождению объекта аренды и возвратить его арендодателю в последний день срока действия договора.

Согласно п. 8.1 договора возврат объект аренды осуществляется не позднее 14час. 00мин. последнего рабочего (буднего) дня срока аренды, предусмотренного п. 6 договора.

Пунктом 2.3.12 договора предусмотрена обязанность субарендатора при освобождении объекта аренды при необходимости выполнить косметический ремонт, самостоятельно ликвидировать либо оплатить расходы по ликвидации выявленных совместной комиссией из представителей субарендатора и арендодателя недостатков, ухудшивших состояние объекта в аренде и не относящихся к естественному износу, а также передать без возмещения затрат субарендатора все произведенные им с согласия арендодателя либо без его согласия улучшения, неотделимые без вреда для конструкций объекта аренды.

В соответствии с п. 8.2 договора объект аренды считается переданным субарендатором и принятым арендодателем с момента подписания сторонами или их уполномоченными представителями, соответствующего акта приема-передачи (возврата) объекта аренды.

Согласно п. 8.3 договора в случае отказа субарендатора от участия в комиссии по передаче объекта аренды и от подписания акта приема-передачи либо в случае освобождения объекта аренды до подписания акта приема-передачи арендодатель вправе принять объект аренды в одностороннем порядке с составлением соответствующего акта.

В соответствии с п. 4.3 договора арендодатель не несет ответственность за недостатки объекта аренды, которые не были оговорены им при заключении договора, не отмечены в акте приема-передачи и заранее были известны субарендатору либо должны быть обнаружены субарендатором при приеме объекта аренды.

Истцом в материалы дела представлен акт приема-передачи (возврата) объекта аренды от 30.06.2022г., на котором имеется отметка о том, что представитель ООО "ЭкоФМ" от подписания акта отказался, а также зафиксированы недостатки помещения.

Ответчиком в материалы дела представлен акт приема-передачи объекта аренды от 30.06.2022г., подписанный со стороны ответчика, в котором указано, что ответчиком помещение передается истцу в удовлетворительном состоянии, получение истцом подтверждается отметкой истца на сопроводительном письме от 30.06.2022г. N 01/30 и не оспаривается истцом.

Истцом в адрес ответчика направлено письмо от 30.06.2022г. N 4 о том, что истец не согласен с актами ответчика, так как при осмотре помещения были выявлены повреждения и недостатки, получение ответчиком подтверждается соответствующей отметкой ответчика на письме.

В ответном письме от 01.07.2022г. N 01-01/06 ответчик сообщил истцу о том, что замечания, которые указаны в письме от 30.06.2022г. N 4, являются следствием естественного износа и не входят в перечень обязательств субарендатора, отраженные в п. 2.3 договора, и просил подписать акт возврата без указания таких повреждений и вернуть сумму обеспечительного взноса.

В письме от 14.07.2022г. N 01-14/07 ответчик указал, что ответчиком помещение возвращено арендодателю в удовлетворительном состоянии, и требовал вернуть сумму обеспечительного взноса.

Истцом в адрес ответчика направлена телеграмма от 01.08.2022г. с просьбой прибыть 04.08.2022г. в 14час. 00мин. для осмотра повреждений, нанесенных в результате эксплуатации офиса, что подтверждается почтовыми квитанциями и отметкой АО "Почта России" на телеграмме.

В заключении эксперта от N 0408-22/15-08-2022, выполненным ООО "Объединение Независимых Экспертов Траст", содержатся выводы о том, что дефекты возникли в результате физического износа, вызванное воздействием человека, дефекты значительные, явные, устранимые, выявленные по результатам натурного осмотра недостатки не соответствуют естественному (нормальному) износу, стоимость устранения недостатков составляет 229 858руб. 79коп.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием оплатить стоимость восстановительного ремонта возвращенного из аренды помещения, содержащая уведомление о зачете внесенного ответчиком обеспечительного взноса в счет стоимости восстановительного ремонта помещения, что подтверждается почтовой квитанцией.

В соответствии с п. 3.1.5 договора в случае, если субарендатор выполнит все предусмотренные условия договора, арендодатель обязуется вернуть субарендатору сумму обеспечительного взноса, оставшуюся после прекращения арендных отношений и полного взаиморасчета сторон, в течение 15 дней после подписания акта приема-передачи объекта аренды.

В силу ст. 381 ГК РФ денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, а также обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 1062 данного Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон другой стороне определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. Если обстоятельства, указанные в абз. 2 п. 1 указанной статьи, не наступили в предусмотренный договором срок либо обеспеченное обязательство прекратилось, обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

В соответствии со ст.ст. 9, 65 АПК РФ стороны обязаны доказывать обстоятельства своих требований или возражений и несут риск последствий совершения или несовершения процессуальных действий.

На основании ч. 3 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно ст. 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Убытки являются общей мерой гражданско-правовой ответственности, целью которой является возмещение отрицательных последствий, наступивших в имущественной сфере потерпевшего в результате нарушения договорного обязательства и (или) совершения гражданского правонарушения.

В предмет доказывания убытков входит наличие в совокупности четырех необходимых элементов: факт нарушения права истца; вина ответчика в нарушении права истца; факта причинения убытков и их размера; причинно-следственная связь между фактом нарушения права и причиненными убытками.

Причинно-следственная связь между фактом нарушения права и убытками в виде реального ущерба должна обладать следующими характеристиками: 1) причина предшествует следствию, 2) причина является необходимым и достаточным основанием наступления следствия.

В соответствии со ст. 410 ГК РФ, обязательства прекращаются полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

На основании ч. 6 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд не может считать доказанным факт, подтверждаемый только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен или не передан в суд оригинал документа, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств.