Решение Арбитражного суда города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 21 февраля 2023 года Дело N А40-252294/2022

Резолютивная часть решения объявлена 14.02.2023.

Решение в полном объеме изготовлено 21.02.2023.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: г. Москва, ул. Б. Тульская, д. 17, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола помощником судьи Манько Е.А., при участии представителей истца Марияна В.Г. по доверенности от 22.06.2022 и ответчика Мерненко Э.С. по доверенности от 10.11.2022 N 33-Д-924/22, дело по иску ООО "Рентстрой" (ОГРН 1207700281821) к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423) о снижении размера неустойки, установил:

Истец просит суд уменьшить неустойку, начисленную на основании п. 13.11 договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), от 26.01.2021 N 00-00041/21, до 10 000 руб.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что неустойка, начисленная ответчиком по указанному договору, явно несоразмерна последствиям нарушения истцом обязательства, что является основанием для уменьшения судом неустойки по правилам ст. 333 ГК Российской Федерации. Кроме того, истец указал, что неустойка начислена ответчиком на основании акта Госинспекции по недвижимости города Москвы, которым установлен факт перепланировки арендованного истцом нежилого помещения, однако помещение передавалось истцу в аренду с имевшейся в нем перепланировкой, на что указано в п. 2 акта приема-передачи помещения в аренду.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что договор заключен сторонами по результатам аукциона, размер договорной нестойки согласован сторонами при заключении договора.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, заслушав объяснения представителей истца и ответчика, суд установил, что по договору аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), от 26.01.2021 N 00-00041/21, заключенному ответчиком в качестве арендодателя и истцом в качестве арендатора, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение площадью 163, 4 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Новая Басманная, д. 31 (подвал, пом. VIII, комн. 1, 3-16).

В соответствии с п. 3.1 договора передача объекта производится по акту приема-передачи; в п. 3.2 договора указано, что на момент подписания акта арендатор подтверждает, что надлежащим образом идентифицировал и ознакомился с реальным состоянием объекта аренды в результате осмотра, который осуществляется по адресу нахождения объекта.

П. 5.3.3 договора позволяет арендатору производить перепланировку объекта нежилого фонда в случае, если в результате перепланировки не нарушается несущая способность конструктивных элементов здания, соблюдаются требования технических регламентов, не создается угроза жизни, безопасности и здоровью граждан, не нарушаются права третьих лиц, с обязательным согласование такой перепланировки с Департаментом; в соответствии с п. 5.5.25 договора такое согласование производится до проведения работ, а по завершении работ по перепланировке арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о проведении работ в срок не позднее месяца с даты завершения перепланировки, при этом в случае изменения технических характеристик объекта арендатор обязан обратиться к арендодателю для внесения изменений в ЕГРН и договор и обеспечить внесение актуальных сведений в данные кадастрового и технического учета по результатам перепланировки.

Согласно пп. "в" п. 7.6 договора арендатор признается недобросовестным в случае проведения переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования со стороны арендодателя, а п. 7.11 и 13.11 договора устанавливают, что в случае выявления арендодателем факта нарушения арендатором обязанности, предусмотренной п. 5.3.3 договора, арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку (штраф) в размере годовой арендной платы и восстановить своими силами и за свой счет объект аренды в первоначальное состояние либо компенсировать расходы арендодателя на такое восстановление.

В п. 1.2 договора указано, что технические характеристики и иные сведения об объекте указаны в выписке из технического паспорта БТИ N 1042/10 по состоянию на 21.08.2018, а неотъемлемой частью договора являются выписка из технического паспорта БТИ, экспликация, поэтажный план и справка БТИ о состоянии здания.

Составленным Госинспекцией по недвижимости города Москвы актом от 13.10.2022 N 9012610/10/22 установлено, что в арендованном истцом помещении выполнены перепланировка и переоборудование, а именно в комн. 1, 7, 16 возведены перегородки, которые образуют дополнительные помещения; перегородки между комн. 3 и 4 демонтированы; в комн. 10, 11, 16 возведены перегородки, которые образуют коридор; в комн. 6 установлена раковина, в комн. 7 установлен душ.

Посчитав, что ответчиком в нарушение условий договора произведена перепланировка, не согласованная с арендодателем, истец начислил предусмотренную договором неустойку в размере 1 945 789 руб. 07 коп. и потребовал уплатить неустойку в претензии от 31.10.2022 N 33-6-508276/22-(0)-2.

Истец ссылается на то, что в акте приема-передачи от 09.02.2021 N 3310/21, по которому помещение передавалось истцу в аренду, указано, что на дату составления акта в помещении имеется перепланировка.

Вместе с тем в акте не указано, в чем именно состояла перепланировка, выполненная в помещении на дату передачи помещения в аренду истцу; в акте отсутствуют замечания истца относительно фактической планировки передаваемого в аренду помещения по сравнению с планировкой, зафиксированной экспликацией и поэтажным планом, прилагаемыми к договору.

В соответствии со ст. 65 АПК Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые ссылается как на основание своих требований и возражений.

В нарушение указанной нормы истец не доказал, что актом Госинспекции по недвижимости города Москвы от 13.10.2022 N 9012610/10/22 зафиксирована именно та перепланировка, которая имелась в помещении на дату передачи его истцу в аренду.

Кроме того, в судебном заседании представитель истца признал, что раковина в комн. 6 и душ с перегородкой в комн. 7 установлены истцом в период действия договора аренды.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 329-330 ГК Российской Федерацией исполнение обязательства может обеспечиваться различными способами, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Вместе с тем п. 1 ст. 333 ГК Российской Федерации предусматривает, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку, при этом если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Согласно п. 2 ст. 333 Кодекса уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

Как указано в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 69); если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 71).

При этом, как указано в п. 73 названного постановления, бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика, а в п. 77 постановления отмечено, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.

В п. 75 постановления отмечено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования. Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.

Принимая во внимание установленные судом обстоятельства, суд соглашается с мнением истца о несоразмерности начисленной истцом неустойки, в связи с чем уменьшает неустойку до 20 000 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 333 ГК Российской Федерации, постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7, ст. 65, 167-170 АПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично;

уменьшить неустойку, начисленную на основании п. 13.11 договора аренды объекта нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы (по результатам аукциона), от 26.01.2021 N 00-00041/21, до 20 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А. Березова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка