Решение Арбитражного суда города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 22 февраля 2023 года Дело N А40-244217/2022

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Уточкина И.Н.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Потаповой Ю.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению: ООО "Инвест Дионикс"

к ответчику Департамент городского имущества г. Москвы

о признании недействительным обращение Департамента городского имущества города Москвы от 07.10.2022 г. N 33-5-93861/22-(0)-2;

об обязании восстановить право ООО "Инвест Дионикс" в преимущественном выкупе нежилого помещения,

при участии:

от заявителя: Сайпуллаев У.А. дов. от 01.10.2022, паспорт, диплом;

от ответчика: Минин Д.С. дов. от 22.11.2022 N 33-Д-996/22, сл. удост., диплом;

УСТАНОВИЛ:

ООО "Инвест Дионикс" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с заявлением к Департаменту городского имущества г. Москвы об обязании восстановить право ООО "Инвест Дионикс" в преимущественном выкупе нежилого помещения.

Заявитель поддержал заявленные требования.

Заинтересованное лицо возражало против удовлетворения заявленных требований.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства, суд признал заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Кодекса, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В соответствии с п. 1 Положения о Департаменте городского имущества города Москвы, утв. постановлением Правительства Москвы от 20.02.2013 N 99-ПП, Департамент городского имущества Москвы является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим функции по разработке и реализации государственной политики в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом города Москвы, в том числе управления полномочий собственника в отношении имущества города Москвы: функции по управлению государственных услуг в сфере имущественно-земельных отношений.

Как установлено судом, у Общества с ограниченной ответственностью "Инвест Дионикс" находится во владении и пользовании (аренде) нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Первомайская, д. 110, общей площадью 207, 4 кв.м, кадастровый номер 77:10:0007001:3744 на основании:

Договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы N 28.10.2003;

договора аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности г. Москвы N 04-629/04 от 16.09.2004 г.;

дополнительное соглашение к договору аренды N 04-629/04 от 06.07.2005 г.;

договора аренды 04-326/06 от 29.07.2006 г.;

дополнительное соглашение от 07.06.2010 г. к договору аренды N 04-00408/07 от 24.07.2007 г.;

дополнительное соглашение от 24.07.2007 г. аренды N 04-00408/07 от 24.07.2007 г., зарегистрированные в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре аренды и дополнительных соглашениях к нему.

На основании статей 125, 215 ГК РФ, Положения "О Департаменте городского имущества города Москвы" утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 20 февраля 2013 г. N 99-ПП, Ответчик является органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим полномочия по управлению и распоряжению объектами государственной и муниципальной собственностью города Москвы, представляет имущественные интересы города Москва.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном Законом.

Заявитель имеет преимущественное право на выкуп арендуемого помещения в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, согласно которому Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее -Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при следующих условиях: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Заявитель владеет указанным помещением непрерывно с 16.06.2006 г., то есть арендуемое помещение находится в аренде - 16 лет.

отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления.

У заявителя отсутствует задолженность по арендной плате за арендуемое имущество.

Арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Истец находится в перечне реестра субъектов малого и среднего предпринимательства (согласно выписке из Реестра МСП).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что арендуемое помещение может быть приобретено в упрощенном порядке хозяйствующим субъектом, имеющим преимущественное право на его приобретение, при одновременном соблюдении всех четырех вышеуказанных условий.

Таким образом, ООО "Инвест Дионикс" полностью соответствует всем критериям, установленным ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества" и имеет право выкупа арендуемого помещения на вышеуказанных условиях.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ Истец 27.09.2022. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, в связи с чем. в личном электронном кабинете Истца к запросу был присвоен N 33-5-93861/22-(0)-0).

Признав за заявителем право преимущественного приобретения арендуемого помещения Ответчиком направлен в адрес истца проект Договора купли-продажи N 59-7904 от 22.08.2022 г. согласно которому установленная цена Объекта составляет 29 521 00 (двадцать девять миллионов пятьсот двадцать одна тысяч) руб. 00 коп., в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 04.08.2022 N М225-2014-П/2022 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Центр оценки Аверс".

Заявитель считает, что представленный ДГИ отчет составлен с нарушениями законодательства об оценке, выразившимися в том, что стоимость выкупаемого помещения является несоизмеримой и явно завышенной.

Судом установлено следующее.

Выкупная стоимость арендуемого помещения должна быть равной рыночной стоимости помещения и определяться независимым оценщиком с учетом требований Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и не должна нарушать права субъекта малого и среднего предпринимательства.

Заявитель, посчитав цену существенно завышенной, не соответствующей рыночным ценам за аналогичное имущество, обратился в специализированную оценочную компанию ООО "ЭсВиАр Групп". Завышенный характер оценки рыночной стоимости помещения, выполненный ООО "Центр оценки Аверс" был подтвержден. В соответствии с подготовленным заключением об оценке рыночной стоимости спорных нежилых помещений "Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 207, 4 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Первомайская, д. 110, общей площадью 207,4 кв.м по состоянию на 13 октября 2022 г.", рыночная цена объекта составила 14 833 333 (Четырнадцать миллионов восемьсот тридцать три тысячи триста тридцать три рубля) 00 коп (без учета НДС), то есть существенно ниже суммы, указанной Департаментом городского имущества города Москвы.

Таким образом, не согласившись с условиями в части завышенной стоимости выкупаемого помещения, а также отсутствием надлежащей оценки помещения, Истцом был отправлен протокол разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена выкупаемого помещения определена в размере 14 833 333 (Четырнадцать миллионов восемьсот тридцать три тысячи триста тридцать три рубля) 00 коп (без учета НДС) в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 207, 4 кв.м.. расположенного по адресу: г. Москва, ул. Первомайская, д. 110, выполненный ООО "ЭсВиАр Групп".

Департаментом городского имущества г. Москвы посредством электронной связи было направлено в личный кабинет заявителя обращение от 07.10.2022 г. N 33-5-93861/22-(0)-2 об утере преимущественного права выкупа помещения в связи с пропуском срока.

Как указывает заявитель, он не получил установленным законом способом - заказным письмом, направленным почтой РФ необходимые документы.

В момент, когда документы были получены - ООО "Инвест Дионикс" направил протокол разногласий в срок - уложившись в 30-дневный срок.

Также необходимо отметить, что Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ не содержит положений относительно окончательной утраты преимущественного права выкупа в случае не заключения договора купли-продажи по первому обращению арендатора, арендатор не лишен возможности обратиться повторно, а ограничительное толкование положений нормативного акта со стороны ДГИ г. Москвы является незаконным и нарушает права Клиента как субъекта малого предпринимательства.

Согласно ч. 10.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, субъект малого или среднего предпринимательства, утративший по основаниям, предусмотренным пунктом 1 или 2 части 9 настоящей статьи, преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, в отношении которого уполномоченным органом принято предусмотренное частью 1 настоящей статьи решение об условиях приватизации государственного или муниципального имущества вправе направить в уполномоченный орган в соответствии со статьей 9 настоящего Федерального закона заявление при условии, что на день подачи этого заявления арендуемое имущество, в отношении которого таким субъектом ранее было утрачено преимущественное право на его приобретение, находится в его временном владении и (или) временном пользовании в соответствии с договором ил договорами аренды такого имущества.

Таким образом, данное положение прямо указывает на возможность неоднократного использования преимущественного права выкупа при условии соблюдения критериев, установленных федеральным законом.

Положения ч. 10.1 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ не содержат ограничений относительно их применения в зависимости от того, была ли инициирована реализация преимущественного права приобретения имущества уполномоченным органом или самим арендатором.

Данная позиция подтверждается Постановлением ФАС Московского округа от 14.06.2018 по делу N А40-180140/2017, а также Определением Верховного суда РФ N 305- ЭС18-15876 от 12.10.2018, Решением АС г. Москвы по делу N А40-217982/19-139-1923.

Кроме того, в соответствии с п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 г. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности или собственности субъекта РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" при применении положений ст.3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 ГК Российской Федерации).

В период с 2003 г. по 2022 г. Истец добросовестно исполняет условия Договора аренды и на момент обращений соответствует всем критериям, предусмотренным Федеральным законом от

22.07.2008 N 159-ФЗ для реализации своего преимущественного права приобретения имущества, а именно: заявитель с 2003г. арендует объект; заявитель является субъектом малого предпринимательства; отсутствует задолженность по арендной плате, пени, штрафам по Договору аренды, в связи с чем суд приходит к выводу, что оснований для отказа в предоставлении государственной услуги не имеется.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, предусмотренным настоящим Кодексом.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Предмет судебной проверки и оценки представленных сторонами доказательств определен частью 4 статьи 200 АПК РФ, согласно которой при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых актов или их отдельных положений и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа, который принял оспариваемые акты, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые акты права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Обязанность доказывания соответствия оспариваемых ненормативных правовых актов закону или иному нормативному правовому акту, наличия у органа надлежащих полномочий на принятие оспариваемых актов, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемых актов, возлагается на орган, который принял акты (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Согласно ч.2 ст.201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Поскольку указанные факты судом установлены, заявленные требования подлежат удовлетворению.

Кроме того, положения п. 3 ч. 5 ст. 201 АПК РФ предусматривают обязанность арбитражного суда указать на обязанность соответствующих государственных органов, органов местного самоуправления, должностных лиц совершить определенные действия, направленные на устранения допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок, в связи с чем суд полагает необходимым обязать ответчика устранить допущенные нарушения прав заявителя в установленном законом порядке.

Суд возлагает на Департамент обязанность в течение месяца с даты вступления решения в законную устранить нарушение прав и законных интересов ООО "Инвест Дионикс" путем предоставления государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Первомайская, д. 110, общей площадью 27, 4 кв.м., кадастровый номер 77:10:0007001:3744..

Расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст. ст. 29, 65, 71, 75, 110, 167-170, 176, 198, 200, 201 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Проверив на соответствие действующему законодательству РФ, признать недействительным обращение Департамента городского имущества города Москвы от 07.10.2022 г. N 33-5-93861/22-(0)-2.

Обязать Департамент городского имущества г. Москвы в течение месяца с даты вступления решения в законную устранить нарушение прав и законных интересов ООО "Инвест Дионикс" путем предоставления государственной услуги "Возмездное отчуждение недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности города Москвы" в отношении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Первомайская, д. 110, общей площадью 27, 4 кв.м., кадастровый номер 77:10:0007001:3744.

Взыскать с Департамента городского имущества г. Москвы в пользу ООО "Инвест Дионикс" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья Уточкин И.Н.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка