Решение Арбитражного суда города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 16 марта 2023 года Дело N А40-224317/2022

Резолютивная часть решения объявлена 13 февраля 2023 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Трубайич Д.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению АО "Мосдачтрест"

к ответчику: ООО "МАНФС Зенит-Интер"

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: ООО "Роял-Зенит-Сервис", Департамент городского имущества города Москвы

о расторжении договора, об обязании погасить регистрационные записи, об обязании освободить и возвратить арендуемое имущество

и по объединенному делу по исковому заявлению АО "Мосдачтрест"

к ответчику: ООО "МАНФС Зенит-Интер"

об обязании устранить препятствия в пользовании, об обязании осуществить демонтаж

с участием: от истца - Ченцов С.А. по дов. от 29.12.2022, Кузнецов А.В. по дов. от 11.11.2022;

от ответчика - Курбанков Д.Б. по дов. от 17.03.2022;

от ООО "Роял-Зенит-Сервис" - Курбанков Д.Б. по дов. от 14.06.2022;

от Департамента городского имущества города Москвы - Кравец А.Г. по дов. от 22.12.2022;

УСТАНОВИЛ: АО "Мосдачтрест" (далее по тексту также - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о расторжении договора от 05.02.1992 N 53 в редакции изменений к договорам от 26.09.1995 и дополнительных соглашений от 17.03.1997 и от 01.01.2000, заключенного между истцом и ООО "МАНФС Зенит-Интер" (далее по тексту также - ответчик);

об обязании Управление Росреестра по Москве погасить регистрационные записи об аренде от 26.04.2022 N 77:08:0013013:1128-77/051/2022-1, от 26.04.2022 N 77:08:0013013:1129-77/051/2022, от 26.04.2022 N 77:08:0013013:1135-77/051/2022-1;

об обязании ответчика в пятидневный срок с даты вступления решения по делу в законную силу освободить занимаемые по договору здания, расположенные по адресу: г.Москва, 1-я линия Хорошевского Серебряного Бора, д.7 стр.1, д.7Б стр.1, д.10 стр.1, и передачи указанных зданий по акту приема передачи истцу;

об обязании ответчика устранить препятствия в пользовании истцом земельными участками с кадастровыми номерами NN 77:08:0013003:27, 77:08:0013003:26, 77:08:0013003:28, предоставив АО "Мосдачтрест" беспрепятственный доступ к ним, а также ключи от замков к воротам, шлагбаумам и иным запорным устройствам, расположенным по периметру земельных участков и в их границах;

об обязании ответчика в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу осуществить демонтаж летней веранды, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0013003:27.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ООО "Роял-Зенит-Сервис", Департамент городского имущества города Москвы.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении со ссылкой на то, что ответчиком были существенно нарушены условия договора от 05.02.1992 N 53, в связи с чем указанный договор подлежит расторжению.

Ответчик представил отзыв, возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме по доводам, изложенным в отзыве со ссылкой на их необоснованность, заявил о пропуске истцом срока исковой давности по заявленным требованиям.

Департамент городского имущества города Москвы представил пояснения, поддержал позицию истца.

ООО "Роял-Зенит-Сервис" письменную позицию по спору не представило.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, суд считает исковые требования обоснованными, однако подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что согласно выписки из ЕГРП, истец является собственником зданий, расположенных но следующим адресам: г. Москва, р-н Хорошево-Мневники, линия Хорошевского Серебряного Бора 1-я, вл, 7, строен. 1, кадастровый номер 77:08:0013013:1135; г. Москва, р-н Хорошево-Мневники, линия Хорошевскою Серебряного Бора 1-я, вл. 7Б, строен. 1, кадастровый номер 77:08:0013013:1 129; г. Москва, р-н Хорошево-Мневники, линия Хорошевского Серебряного Бора 1-я, вл. 10, строен, 1, кадастровый номер 77:08:0013013:1128.

Между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор), заключен договор аренды от 05.02.1992 N 53 (далее по тексту также - договор) в редакции изменений к договорам от 26.09.1995 и дополнительных соглашений от 17.03.1997 и от 01.01.2000, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в возмездное временное пользование и владение строения, расположенные по адресу: г. Москва, 1-я линия Хорошевского Серебряного Бора, ил. 7 стр. I, кадастровый номер 77:08:0013013:1135; г. Москна, 1-я линия Хорошевского Серебряного Бора, вл. 7Б стр. 1, кадастровый номер 77:08:0013013:1129; г. Москва, 1-я линия Хорошевского Серебряного Бора, вл. 10 стр. 1, кадастровый номер 77:08:0013013:1128.

Положением п. 1.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 17.03.1997 установлен срок аренды до 01.01.2050.

Преданное в аренду недвижимое имущество находится на земельных участках с кадастровыми номерами: 77:08:0013003:26 и 77:08:0013003:27, расположенных по адресу: г. Москва, 1-я линия Хорошевского Серебряного Бора, вл. 7 стр. I; вл. 7Б стр. 1, вл. 10 стр. 1.

Между Департаментом городского имущества города Москвы и истцом заключены следующие договоры:

- от 27.03.1997 N М-08-008426, в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2020, на аренду земельного участка площадью 521, 4 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, р-н Хорошево-Мневники, линия Хорошевского Серебряного Бора 1-я, вл. 10, строен. 1, кадастровый номер 77:08:0013003:26. На данном земельном участке расположено арендуемое ответчиком строение: отель "Роял-зенит II" площадью 1.343 кв.м, г. Москва, р-н Хорошево-Мневники, линия Хорошевского Серебряного Бора 1-я, вл. 10, строен. 1, кадастровый номер 77:08:0013013:1128.

- от 27.03.1997 N М-08-008428, в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2020, на аренду земельного участка площадью 5.437, 9 кв.м, расположенного по адресу: г. Москва, р-н Хорошево-Мневники, линия Хорошевского Серебряного Бора 1-я, вл. 7, строен. I, кадастровый номер 77:08:0013003:27. На земельном участке расположены арендуемые ответчиком строения: Офисный центр класса "А" по адресу: г. Москва, р-н Хорошево-Мневники, линия Хорошевского Серебряного Бора 1-я, вл. 7, строен. I, площадью 796,6 кв.м, кадастровый номер 77:08:0013013:1135; Офисный центр класса "А" по адресу: г. Москва, р-н Хорошево-Мневники, линия Хорошевского Серебряного Бора 1-я, вл. 7Б, строен. 1, площадью 685,5 кв.м, кадастровый номер 77:08:0013013:1129.

Как указывает истец, в рамках исполнения договорных правоотношений по договору аренды N 53 ответчиком были допущены существенные нарушения договорных условий, что является основанием для расторжения договора аренды N 53.

В ходе обследования объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером: 77:08:0013003:27, осуществленного специалистами Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, 18.08.2022 было установлено, что под поверхностью земельного участка с кадастровым номером: 77:08:0013003:27 имеется подземный туннель протяженностью 32 м, шириной 3, 75 метра. Общая площадь туннеля 120 кв.м. Туннель соединяет три здания, переданных в аренду ответчику по договору N 53.

Согласно актуальным на 2015 год данным технической инвентаризации ГБУ МосгорБТИ данный туннель в составе площади зданий не учтен, на поэтажных планах и в экспликации отсутствует.

Факт возведения туннеля не отражен в технических паспортах на домовладения 7 стр. 1 и 7Б стр. 1, составленных по состоянии на 20.03.1993 с изменениями от 24.01.2008, в техническом паспорте на домовладение N 10 стр. 1, составленном по состоянию на 20.03.1993 с изменениями от 30.10.2007, в актах государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта от 10.12.1996 N 1, N 2, N 3, утвержденных распоряжением Супрефекта СЗАО M.Г. Хацкевич N 613 от 26.12.1996.

В настоящее время туннель на кадастровый учет не поставлен, имущественные права в установленном законом порядке не оформлены, в общей площади зданий не учтен. Разрешительная документация для строительства туннеля не оформлена. Земельный участок под цели строительства/реконструкции туннеля не предоставлялся.

В обосновании исковых требований истец ссылается на то, что строительство тоннеля само по себе приводит к ухудшению земельных участков, титульным владельцем которых является истец, в связи с чем приведенные обстоятельства свидетельствуют о наличии существенных нарушений условий договора аренды N 53 и существенном ухудшении имущества арендодателя, что согласно положениям ни. 1 и. 2 ст. 450, п. 2 ст. 619 ГК РФ является основанием для досрочного расторжения договора N 53.

Кроме того, истец ссылается на то, что допуск на территории земельных участков с кадастровыми номерами 77:08:0013003:27 и 77:08:0013003:26 осуществляется исключительно с ведома ответчика, земельный участок с кадастровым номером 77:08:0013003:26 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 77:08:0013003:27, при этом по периметру земельного участка с кадастровым номером 77:08:0013003:27 ответчиком возведен сплошной забор, установлены автоматические въездные ворота, осуществляется круглосуточная охрана объектов недвижимости и видеонаблюдение, на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0013003:27 построен контрольно-пропускной пункт, действует пропускной режим посещения, в связи с чем арендатор отказывает представителям арендодателя в доступе на территорию земельною участка с кадастровым номером: 77:08:0013003:27 и 77:08:0013003:26.

Истец неоднократно направлял в адрес ответчика требования об изменении условий договора аренды и обеспечении доступа к арендуемому имуществу, однако доступ на объекты недвижимости не был предоставлен ответчиком.

29.08.2022 истец направил в адрес ответчика требование N 190 об устранении нарушений и расторжении договора аренды N 53 от 05.02.1992 с приложением соглашения о расторжении договора аренды N 53 от 05.02.1992 и Актом приема-передачи нежилых зданий к соглашению о расторжении договора N 53 от 05.02.1992.

Согласно п.2 ст.450 Гражданского кодекса РФ договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке, в том числе при существенном нарушении договора другой стороной в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств из которых стороны исходили в момент заключения договора. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно условиям договора "МАНФС Зенит-Интер" как арендатор вправе проводить реконструкцию только строений (капитальных коробок), расположенных на указанном земельном участке по адресу: г. Москва, 1-я линия Хорошевского Серебряного Бора, вл.7 стр. 1, вл. 7Б стр. 1, вл. 10 стр. 1.

Однако без каких-либо правовых оснований ООО "МАНФС Зенит-Интер" прооизвел возведение туннеля, соединяющего три здания, переданных в аренду по договору.

При этом условиями договора не предусмотрено право проведения каких-либо работ на указанном земельном участке.

Вместе с тем, уполномоченными органами ответчику не предоставлялось право возведения туннеля на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0013003:27, доказательства иного ответчиком в материалы дела не предоставлено.

Факт незаконного возведения туннеля является существенным ухудшением земельного -участка с кадастровым номером 77:08:0013003:27, а также его нецелевым использованием и нарушением условий договора, что является основанием согласно пп. 1 п. 2 ст. 450, п. 2 ст. 19 ГК РФ для его досрочного расторжения.

Земельный участок с кадастровым номером 77:08:0013003:27 предоставлен истцу в соответствии с действующим в настоящее время договором аренды от 27.03.1997 N М-08-008428 для эксплуатации предприятий торговли, согласно пункту 5.1 которого АО "МОСДАЧТРЕСТ" обязано использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления.

ООО "МАНФС Зенит-Интер" не опровергается, что в здании по адресу: Москва, 1-я линия Хорошевского Серебряного Бора, вл. 7Б, стр. 1, расположены офисы, а не предприятия торговли.

Земельный участок с кадастровым номером 77:08:0013003:27 для размещения офисов не предоставлялся, распорядительный акт полномочного органа власти города Москвы об изменении целевого назначения земельного участка не выносился.

В письменных пояснениях Департамент городского имущества города Москвы указал, что ввиду неправомерного недопуска со стороны ООО "МАНФС Зенит-Интер" представителей АО "МОСДАЧТРЕСТ" на территорию указанного земельного участка установить до настоящего времени факт нарушения его использования не представлялось возможным.

По периметру земельного участка с кадастровым номером 77:08:0013003:27 ответчиком возведены сплошной забор, контрольно-пропускной пункт, установлены автоматические въездные ворота, а также осуществляется круглосуточная охрана объектов недвижимости и видеонаблюдение.

Положениями п. 1 и п. 3 ст. 615, п. 1 ст. 619 ГК РФ предусмотрено право арендодателя осуществлять контроль за использованием арендатором переданного последнему имущества, польку в случае нарушений в использовании со стороны арендатора, у арендодателя возникает право расторжения договора в одностороннем порядке и возмещения убытков.

Ввиду того, что переданные по договору нежилые здания находятся на земельном участке, расположенном на территории памятника природы "Серебряный бор", обязанность осуществлять контроль за соблюдением арендаторами режима особой охраны территории памятника природы установлена Положением о памятнике природы "Серебряный Бор", утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 15.02.2005 N 86-ПП "О памятнике природы "Серебряный Бор".

Возведение ответчиком сооружения без согласования с истцом как арендодателем по договору, а также с уполномоченными органами, проведения конкретного вида работ, их объема и стоимости, является нарушением условий использования как переданного в аренду ответчику имущества (нежилых зданий), так и прав истца, как арендатора земельного участка, что находит свое отражение в многочисленной судебной практике, в частности, в Определении Верховного РФ от 01.12.2021 по делу N А41-65968/2020, Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2017 N Ф05-4838/2017 по делу N А41-29163/2016 и Постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.06.2011 N Ф03-2181/2011 по делу N А51-15765/2010.

Ввиду изложенного требование истца о расторжении договора от 05.02.1992 N 53 в редакции изменений к договорам от 26.09.1995 и дополнительных соглашений от 17.03.1997 и от 01.01.2000 заявлено обоснованно и подлежит удовлетворению.

В соответствии со ст.622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды, в том числе в случае расторжения договора аренды по решению суда, арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Доказательства возврата истцу предмета аренды ответчиком в материалах дела отсутствуют, в связи с чем требование истца об освобождении занимаемых ответчиком по договору здания и передачи их истцу заявлены также обоснованно и подлежит удовлетворению.

Истцом также заявлено требование об обязании ответчика в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу осуществить демонтаж летней веранды, расположенной на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0013003:27.

Вместе с тем доказательств наличия "летней веранды" на земельном участке с кадастровым номером 77:08:0013003:27 истцом в материалы дела не представлено, в связи с чем у суда отсутствую основания для удовлетворения требований в части демонтажа "летней веранды".

Истцом также заявлено требование об обязании Управление Росреестра по Москве погасить регистрационные записи об аренде от 26.04.2022 N 77:08:0013013:1128-77/051/2022-1, от 26.04.2022 N 77:08:0013013:1129-77/051/2022, от 26.04.2022 N 77:08:0013013:1135-77/051/2022-1, однако Управление Росреестра по Москве не является лицом, участвующим в деле.

Кроме того, ст.2 АПК РФ предусмотрено, что задачами судопроизводства в арбитражных судах являются защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно ст.4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных прав и законных интересов.

Целью обращения в суд является именно восстановление нарушенного права, в связи с чем, ст.201 АПК предусмотрена необходимость указания в резолютивной части решения на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Вместе с тем суд указывает на то, что согласно ст.65 АПК РФ заявитель должен доказать, каким образом оспариваемые действия ответчика нарушают его права и законные интересы, а также в защиту и на восстановление каких прав предъявлены вышеуказанные требования.

Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 утвержден Порядок ведения ЕГРН, согласно которым погашение регистрационных записей производится в случае прекращения права на объект недвижимости.

После регистрации прекращения прав записи соответствующих подразделов ЕГРН подлежат постоянному хранению в погашенном виде и не могут быть изъяты, исключены или аннулированы из реестра.

Ввиду изложенного требование об обязании Управление Росреестра по Москве погасить регистрационные записи об аренде заявлено необоснованно и удовлетворению не подлежит.

Кроме того, требования истца в части передачи ответчиком ключей от замков к воротам, шлагбаумам и иным запорным устройствам, расположенным по периметру земельных участков и в их границах также не подлежат удовлетворению, поскольку истцом не представлено доказательств наличия вещного права на истребуемое имущество, наличие индивидуально-определенного имущества у незаконного владельца в натуре, незаконность владения ответчиком спорным имуществом.