Решение Арбитражного суда города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 20 марта 2023 года Дело N А40-221331/2022

Резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2023 г.

Решение в полном объеме изготовлено 20 марта 2023 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

истец:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРМУС" (164500, АРХАНГЕЛЬСКАЯ ОБЛАСТЬ, СЕВЕРОДВИНСК ГОРОД, ГРУЗОВОЙ ПРОЕЗД, ДОМ 27, ОФИС 206, ОГРН: 1192901003240, Дата присвоения ОГРН: 12.03.2019, ИНН: 2902086627)

ответчик:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

Об урегулировании разногласий при заключении договора

В судебное заседание явились:

От истца - Овсянкин Д.В., дов. от 04.10.2022г.

От ответчика - Минин Д.С., дов. N 33-Д-996/22 от 22.11.2022г.

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен с учетом принятого судом в порядке ст. 49 АПК РФ уточнения исковых требований об урегулировании разногласий, возникших между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРМУС" (164500, АРХАНГЕЛЬСКАЯ ОБЛАСТЬ, СЕВЕРОДВИНСК ГОРОД, ГРУЗОВОЙ ПРОЕЗД, ДОМ 27, ОФИС 206, ОГРН: 1192901003240, Дата присвоения ОГРН: 12.03.2019, ИНН: 2902086627) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674), возникшие при заключении Договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Некрасовская, д. 9, пом. 4/1, с кадастровым номером 77:04:0006003:7278, общей площадью 139, 5 кв.м., изложив спорные условия договора в следующей редакции:

Пункт 3.1. Договора: 3.1. Цена Объекта составляет 13 855 833 (тринадцать миллионов восемьсот пятьдесят пять тысяч восемьсот тридцать три) рубля 00 копеек, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.....(далее по тексту в редакции Ответчика).

П. 3.4. Договора: 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7.). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 164 950 (сто шестьдесят четыре тысячи девятьсот пятьдесят) рублей 39 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга....(далее по тексту в редакции Ответчика).

Определением от 15.12.2022г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО "БК-Пифагор" (127247, г.Москва, Дмитровское ш., д. 100, стр. 2, эт. 3, оф. 4307), эксперту Николаеву Владимиру Викторовичу, перед экспертом поставлен следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул.

Некрасовская, д. 9, пом. 4/1, с кадастровым номером 77:04:0006003:7278, общей площадью 139, 5 кв.м. по состоянию на 01 августа 2022 года без учета НДС?".

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

20.02.2023 в суд поступило заключение эксперта.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал.

Ответчик поддерживал доводы отзыва.

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив, по правилам ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в деле доказательства, приходит к выводу, что разногласия подлежат урегулированию по цене судебной экспертизы по следующим основаниям.

Истец ссылается на то, что 01 августа 2022 года ООО "АРМУС" обратилось в Департамент городского имущества города Москвы с Заявлением о возмездном отчуждении недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, из государственной собственности.

В Заявлении Истец просил Ответчика заключить договор купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Некрасовская, д. 9, пом. 4/1, с кадастровым номером 77:04:0006003:7278, общей площадью 139, 5 кв.м., (далее - Объект).

Заявление было подано посредством заполнения электронной формы, размещенной на интернет-сайте Ответчика.

Заявление о выкупе Объекта было направлено Истцом Ответчику на основании норм, закрепленных в Федеральном законе от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Истец ссылается на то, что начиная с 10 июля 2019 года и по настоящее время И владеет и пользуется Объектом на основании подписанного с Ответчиком Договором аренды N 00-01059/19 от 29 июля 2019 года. Истец также является субъектом малого и среднего предпринимательства, задолженности по арендной плате не имеет, что подтверждается копией выписки из реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Признав право Истца на выкуп Объекта, Ответчик 06 сентября 2022 года, посредством системы электронного документооборота, направил Истцу для подписания проект договора купли-продажи Объекта.

Согласно направленного Ответчиком Истцу для подписания проекта Договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения), Объект отчуждался Истцу по продажной цене 18 721 000 рублей 00 копеек. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется (п. 3.1. Договора).

По условиям п. 3.2. Договора, оплата по Договору осуществляется в рассрочку в течение семи лет со дня его заключения.

В соответствии с п. 3.4. Договора купли-продажи, Истец должен был выплачивать Ответчику ежемесячно сумму основного долга, составляющую не менее 222 869 рублей 05 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

29 сентября 2022 года по заказу Истца, оценщиком ООО "ОЦЕНКА-ПРАВО" проведена оценка выкупной стоимости Объекта и составлен Отчет N 0022Н-57. Согласно данным, указанным в Отчете, рыночная стоимость Объекта по состоянию на 01 августа 2022 года составляет 5 273 651 рубль 00 копеек.

30 сентября 2022 года Истец передал Ответчику Сопроводительное письмо, в котором уведомил Ответчика о том, что полученный Истцом от Ответчика Договор купли-продажи Объекта подписан Истцом с протоколом разногласий.

В письме от 07 октября 2022 года Ответчик уведомил Истца об отказе от заключения Договора купли-продажи Объекта с учетом предложения Истца об уменьшении выкупной стоимости Объекта.

В соответствии со ст. 432 Г'К РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям Договора.

Существенными являются условия о предмете договора, а также условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В связи с тем, что Ответчиком отклонен протокол разногласий, Истец обратился в суд с настоящим иском.

Определением от 15.12.2022г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза с осмотром объекта, проведение экспертизы поручено ООО "БК-Пифагор" (127247, г.Москва, Дмитровское ш., д. 100, стр. 2, эт. 3, оф. 4307), эксперту Николаеву Владимиру Викторовичу, перед экспертом поставлен следующий вопрос: "Какова рыночная стоимость объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул.

Некрасовская, д. 9, пом. 4/1, с кадастровым номером 77:04:0006003:7278, общей площадью 139, 5 кв.м. по состоянию на 01 августа 2022 года без учета НДС?".

Суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ.

20.02.2023 в суд поступило заключение эксперта, согласно которого рыночная стоимость нежилого помещения, общей площадью 139, 5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Некрасовская, д. 9, пом. 4/1, с кадастровым номером 77:04:0006003:7278, общей площадью 139,5 кв. м. по состоянию на дату 01.08.2022 года, без НДС составляет: 13 855 833 (тринадцать миллионов восемьсот пятьдесят пять тысяч восемьсот тридцать три) рубля.

Суд приходит к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом стоимостной задачи эксперт продемонстрировал компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертом выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Одновременно с этим, экспертом были выполнены требования статьи 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ, а также требования Федеральных стандартов оценки, устанавливающих правовые и теоретические основы оценочной деятельности. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения. Таким образом, поскольку экспертное заключение является полным, мотивированным и не содержит противоречий, экспертом соблюдены стандарты оценки в части методологии, учтены все ценообразующие факторы, экспертиза проведена компетентным лицом, имеющим значительный стаж экспертной работы, который был предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение, суд считает достоверной оценку, проведенную в рамках настоящего дела, в связи с чем, полагает возможным определить стоимость объекта в соответствии с экспертным заключением, выполненным экспертом ООО "БК-Пифагор" (127247, г.Москва, Дмитровское ш., д. 100, стр. 2, эт. 3, оф. 4307), Николаевым Владимиром Викторовичем.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, отклоняются судом с учетом представленных в материалы дела доказательств.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, и проведенной в рамках настоящего дела судебной экспертизы, суд приходит к выводу об урегулировании разногласий по договору купли-продажи по цене, установленной судебной экспертизой, в связи с чем полагает возможным изложить п.3.1 и 3.4 договора в следующей редакции:

Пункт 3.1. Договора: 3.1. Цена Объекта составляет 13 855 833 (тринадцать миллионов восемьсот пятьдесят пять тысяч восемьсот тридцать три) рубля 00 копеек, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.....(далее по тексту в редакции Ответчика).

П. 3.4. Договора: 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7.). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 164 950 (сто шестьдесят четыре тысячи девятьсот пятьдесят) рублей 39 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга....(далее по тексту в редакции Ответчика).

Расходы по экспертизе и расходы по госпошлине распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

На основании ст.ст. 8, 10, 11, 12, 307, 309, 421, 424, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 8, 9, 65, 68, 71, 81, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРМУС" (164500, АРХАНГЕЛЬСКАЯ ОБЛАСТЬ, СЕВЕРОДВИНСК ГОРОД, ГРУЗОВОЙ ПРОЕЗД, ДОМ 27, ОФИС 206, ОГРН: 1192901003240, Дата присвоения ОГРН: 12.03.2019, ИНН: 2902086627) и Департаментом городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423, ИНН 7705031674) при заключении Договора купли-продажи в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Некрасовская, д. 9, пом. 4/1, с кадастровым номером 77:04:0006003:7278, общей площадью 139, 5 кв.м., изложив спорные условия договора в следующей редакции:

Пункт 3.1. Договора: 3.1. Цена Объекта составляет 13 855 833 (тринадцать миллионов восемьсот пятьдесят пять тысяч восемьсот тридцать три) рубля 00 копеек, является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.....(далее по тексту в редакции Ответчика).

П. 3.4. Договора: 3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7.). Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 164 950 (сто шестьдесят четыре тысячи девятьсот пятьдесят) рублей 39 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга....(далее по тексту в редакции Ответчика).

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, МОСКВА ГОРОД, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674) в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АРМУС" (164500, АРХАНГЕЛЬСКАЯ ОБЛАСТЬ, СЕВЕРОДВИНСК ГОРОД, ГРУЗОВОЙ ПРОЕЗД, ДОМ 27, ОФИС 206, ОГРН: 1192901003240, Дата присвоения ОГРН: 12.03.2019, ИНН: 2902086627) 35 395 руб. расходов по судебной экспертизе и 6 000 руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня изготовления решения в полном объеме.

Судья Т.А.Ламонова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка