Решение Арбитражного суда города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 27 февраля 2023 года Дело N А40-205381/2022

Резолютивная часть решения объявлена 19 января 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 27 февраля 2023 года

Арбитражный суд г. Москвы

в составе судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола секретарем Вавиловой Е.М.,

с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрел в судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАРДО" (105094, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ БАСМАННЫЙ, ГОСПИТАЛЬНЫЙ ВАЛ УЛ., Д. 5, СТР. 7, ЭТАЖ 1, ПОМ/КОМ I/1-9, ОГРН: 1197746117117, Дата присвоения ОГРН: 18.02.2019, ИНН: 7724465613, КПП: 770101001)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, ГОРОД МОСКВА, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674, КПП: 770301001)

об урегулировании разногласий

В судебное заседание явились:

от истца - Овсянкин Д.В. по доверенности от 07.09.2022 г

от ответчика - Григорьев Р.Р. по доверенности от 05.09.2022 г

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАРДО" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилых помещений (с учетом принятых в порядке ст. 49 АПК РФ уточнений).

Вызванный в судебное заседание в порядке ч.3 ст.86 АПК РФ эксперт АНО ЦПССЭД "ПАРИТЕТ" Прокудина Дарья Александровна дала пояснения, ответила на вопросы сторон и суда относительно выполненного ей исследования и заключения, составленного по итогам исследования.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления, с учетом уточнений.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на исковое заявление.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором нежилых помещений, расположенных по адресу: г.Москва, Госпитальный Вал, д.5, стр.7, с кадастровыми номерами 77:01:0003029:5353, 77:01:0003029:5356, общей площадью 105, 6 кв.м., на основании договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, N 00-00308/20 от 25.03.2020 г.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец 16.07.2022 обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемых помещений, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 18 448 000 руб., определенной на основании отчета ООО "Центр оценки Аверс" N М260-2054-П/2022 от 15.08.2022.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом направлен протокол разногласий, согласно которому пункты 3.1, 3.4 договора изложены в редакции истца, при этом цена договора определена истцом как 5 365 531 руб. в соответствии с отчетом ООО "Оценка-право" от 06.09.2022 N ОО22Н-53.

Департамент письмом от 12.09.2022 N 33-5-70306/22-(0)-7 известил истца о не принятии условий договора в редакции истца, а также отклонил предложенный протокол разногласий.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.

Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано ответчиком.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (в редакции от 03.07.2016, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Истец является субъектом малого предпринимательства.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Площадь нежилых помещений составляет 105, 6 кв.м., что не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного имущества города Москвы".

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ N 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещения общей площадью 105, 6 кв.м. выделены как обособленный объект, поставлены на кадастровый учет, что подтверждается документами БТИ, и принадлежит на праве собственности городу Москве.

Как установлено судом, нежилые помещения находятся во владении истца на основании договора аренды с 2020 года.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с наличием разногласий в части стоимости имущества, определенной истцом и ответчиком, в рамках рассмотрения настоящего дела проведена судебная экспертиза, в результате проведения которой АНО ЦПССЭД "ПАРИТЕТ" выполнено экспертное заключение N А40-205381/22-61-1541 от 09.12.2022, согласно которому рыночная стоимость нежилых помещений общей площадью 105, 6 кв.м. с кадастровыми номерами 77:01:0003029:5353 площадью 74,5 кв.м. (Объект 1) и 77:01:0003029:5356 площадью 31,1 кв.м. (Объект 2), расположенных по адресу: г. Москва, ул. Госпитальный Вал, д. 5, стр. 7, по состоянию на 16.07.2022 составила 11 627 000 руб., в том числе: Объект 1 - 8 202 500 руб., Объект 2 - 3 424 500 руб.

Суд, оценив по правилам ст. 71 АПК РФ экспертное заключение АНО ЦПССЭД "ПАРИТЕТ", приходит к выводу о том, что указанное заключение отвечает всем необходимым требованиям, предъявляемым к нему действующим законодательством, все выводы эксперта научно обоснованы, логичны, не содержат противоречий, в связи с чем оно является надлежащим, достоверным и допустимым доказательством по делу.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Таким образом, в материалы дела представлены доказательства того, что имущество, в отношении которого истец реализует право на выкуп, соответствует критериям, указанным в Федеральном законе N 159-ФЗ от 22.07.2008, а истец имеет право на выкуп арендуемых помещений, в связи с чем заявленные исковые требования подлежат удовлетворению с учетом определенной по результатам судебной экспертизы рыночной стоимости нежилых помещений на момент обращения истца с заявлением к ответчику о реализации преимущественного права выкупа в части согласования разногласий по пункту 3.1 договора купли-продажи.

В силу положений ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку п. 3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п. 3.1 (цена объекта) и п. 3.2 (право оплаты выкупаемого имущества в рассрочку), и разногласия в части п. 3.1 договора урегулированы в судебном порядке, п. 3.4 договора подлежит изложению в редакции истца с указанием суммы ежеквартального платежа в размере 415 250 руб.

Судебные расходы распределяются в порядке ст. 110 АПК РФ и относятся на ответчика.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 12, 190, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАРДО" и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ, возникшие при заключении договора куплипродажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Госпитальный Вал, д. 5, стр. 7 с кадастровыми номерами 77:01:0003029:5353 площадью 74, 5 кв.м. (Объект 1) и 77:01:0003029:5356 площадью 31,1 кв.м. (Объект 2), изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

п. 3.1. "Цена объектов составляет 11 627 000 (одиннадцать миллионов шестьсот двадцать семь ) рублей 00 коп., в том числе:

Объект 1 - 8 202 500 (восемь миллионов двести две тысячи пятьсот) рублей 00 коп.,

Объект 2 - 3 424 500 (три миллиона четыреста двадцать четыре тысячи пятьсот) рублей 00 коп., является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит".

п. 3.4. "Оплата по Договору вносится покупателем ежеквартально. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (п. 1.7.). Последующие ежеквартальные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа первого месяца текущего квартала, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора. Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 415 250 (четыреста пятнадцать тысяч двести пятьдесят) рублей 00 коп. и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга".

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "БАРДО" расходы на проведение экспертизы в размере 36 000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н.В. Орлова


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка