Решение Арбитражного суда города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 15 марта 2023 года Дело N А40-200203/2022

Резолютивная часть решения объявлена 21 февраля 2023 года.

Полный текст решения изготовлен 15 марта 2023 года.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

Судья - Кантор К.А. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рожковой А.А. рассматривает дело по иску

ИП КОНДРАШОВОЙ Е. С. (ОГРНИП: 306770000294973, ИНН: 770406734800, Дата присвоения ОГРНИП: 14.07.2006)

к ООО "ДЖОЙ ГЛОБАЛ" (653212, КЕМЕРОВСКАЯ ОБЛАСТЬ - КУЗБАСС, ПРОКОПЬЕВСКИЙ РАЙОН, КАЛАЧЕВО ПОСЕЛОК, МИРА УЛИЦА, ДОМ 15, ОГРН: 1024201256177, Дата присвоения ОГРН: 18.09.2002, ИНН: 4211010319)

о взыскании 251 784 руб. 00 коп. неустойки по договору N Б/Ц 89/09/21-Д от 01.09.2021

и по встречному иску ООО "ДЖОЙ ГЛОБАЛ" (653212, КЕМЕРОВСКАЯ ОБЛАСТЬ - КУЗБАСС, ПРОКОПЬЕВСКИЙ РАЙОН, КАЛАЧЕВО ПОСЕЛОК, МИРА УЛИЦА, ДОМ 15, ОГРН: 1024201256177, Дата присвоения ОГРН: 18.09.2002, ИНН: 4211010319)

К ИП КОНДРАШОВОЙ Е. С. (ОГРНИП: 306770000294973, ИНН: 770406734800, Дата присвоения ОГРНИП: 14.07.2006) о взыскании задолженности в размере 927 550 руб. 00 коп. и процентов по ст. 395 ГК РФ. В размере 2 477 руб. 70 коп.

при участии:

от ИП КОНДРАШОВОЙ Е. С. - Кошкелян Л.С. по доверенности от 06.02.2023 г.

от ООО "ДЖОЙ ГЛОБАЛ" - не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

Первоначальный иск, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ, заявлен о взыскании неустойки в размере 251 784 руб. и стоимости косметического ремонта в размере 792 494 руб. 40 коп.

Определением от 17.11.2022 г. к производству принято встречное исковое заявление ООО "ДЖОЙ ГЛОБАЛ" к ИП КОНДРАШОВОЙ Е. С. о взыскании задолженности в размере 927 550 руб. 00 коп. и процентов по ст. 395 ГК РФ в размере 2 477 руб. 70 коп.

Определением от 21 декабря 2022 г. дело N А40-200203/22-127-1642 и дело N А40-225722/22-11-1561 объединены в одно производство.

Представитель ответчика по первоначальному иску в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в порядке ст. 123 АПК РФ, в связи с чем, суд считает возможным провести судебное заседание в отсутствие представителя ответчика в порядке ст. 156 АПК РФ.

Представитель истца по первоначальному иску изложил правовую позицию, исковые требования поддерживает в полном объеме.

От ответчика поступило заявление об отложении судебного заседания в связи с нахождением представителя общества в ежегодном отпуске.

Судом заявление отклоняется, поскольку ответчик, являясь общество, имело возможность направить в суд иного представителя.

Суд, с учётом изложенных истцом обстоятельств, в соответствии с имеющимися в материалах дела доказательствами пришёл к следующим выводам.

В обоснование первоначального иска истец ссылается на то, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 01.09.2021 N /Ц89/09/21-Д.

Истец ссылается на нарушение ответчиком своих обязательств по договору.

В связи с тем, что законом (ст. 621 ГК РФ) предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, по инициативе Арендодателя в Договоре закреплен пункт 2.3.18. в силу которого Арендатор обязан письменно известить Арендодателя за 30 (тридцать) дней до окончания срока аренды о намерении заключить договор аренды на новый срок, либо о намерении освободить арендуемые помещения по окончании срока аренды и т.д.

Как указывает истец, ответчик ненадлежащим образом исполнил данное обязательство, а именно: Уведомление о том, что не намерен заключать договор на новый срок направлено лицом, не имеющим право действовать без доверенности, без приложения полномочий подписанта, электронным письмом, т.е. с нарушением формы и способа установленного в п. 12.6.1. Договора, на эл. почту неуполномоченного (иного) лица, с нарушением сроков уведомления - 05.07.2022 г.. при том что срок аренды, согласно п. 8.2. Договора, заканчивался 31.07.2022 г. Данные доводы Истца неоднократно подтверждаются письмами самого Ответчика, а именно: письмо исх. 448/2022 от 29.07.2022 г.. письмо исх. 458/2022 от 05.08.2022 г.

В этой связи Истец, на основании пунктов 4.12., 2.3.18. Договора удержал Гарантийное обеспечение (обеспечительный платеж) по Договору.

Ответчик, в нарушение пунктов 2.3.30. 10.11 Договора, в срок не позднее, чем за 30 (тридцать) календарных дней, но в любом случае до освобождения Помещения в связи с истечением срока действия Договора, не пригласил Истца для составления Акта

технического состояния помещений.

Ответчик, в нарушение пункта 10.2. Договора заблаговременно и письменно не проинформировал Истца/Арендодателя о готовности помещений к сроке сдачи. Вместо этого, в лице неуполномоченного представителя, составил односторонний Акт возврата помещений 01.08.2022 г. отправил на адрес, где расположено помещение (ненадлежащий адрес).

Истец, в последний день истечения срока аренды (31.07.22). не обнаружив никого в Помещении, в тот же день, направил письмо "О возврате помещений из аренды" от 31.07.2022 г., где известил Ответчика о недопущении перехода правоотношений на неопределенный срок и потребовал возвратить помещения по Договору.

10.08.2022 г. Истец отправил второе письмо "Об исполнении Договора и о возврате помещений из аренды" в котором повторно потребовал направить уполномоченного представителя для составления двухстороннего акта.

Истец указывает, что ответчик направил в адрес истца Акт осмотра N 1712-22 от 08 августа 2022 г., составленный комиссионно с участием эксперта ООО "АНЭ" ОцЭкс", в то время как договором не предусмотрена возможность составления заочного акта Арендатором, а оговорен порядок последовательных действий Сторон, который нарушен Ответчиком-Арендатором. Арендодатель не мог без осмотра помещений и выявления технического состояния помещений составить и направить Акт сдачи приемки (возврата помещений) поскольку Ответчик-Арендатор проигнорировал оговоренный сторонами в пунктах 2.3.30. 10.1. 10.2 Договора обязательства.

Таким образом, по мнению истца, ответчик подтверждает собственные нарушения сроков, формы, способа и порядка исполнения обязательств по уведомлению Арендодателя об отсутствии намерения заключить договор аренды на новый срок и о нарушении срока возврата помещения по Договору. В связи с чем Истец, учитывая что сторонами в п. 8.1. Договора достигнуто соглашение о том, что обязательства сохраняются до их полного исполнения сторонами, а также недобросовестное поведение Ответчика, на основании п. 4.13. Договора требует оплатить неустойку в размере месячной арендой платы (п.3.1.) по Договору, а именно: 251784 руб.

Истец также ссылается на то, что ответчиком нарушено согласованное сторонами Договора обязательство о порядке возврата помещений из аренды и обязательство по проведению косметического ремонта.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ обязанность по осуществлению текущего ремонта арендованного имущества несет арендатор, если иное не установлено законом или договором аренды. Кроме того Сторонами Договора, в п. 10.3. последнего, оговорены какие именно работы Стороны понимают под понятием косметический ремонт, Т.е. достигнуто соглашение о возврате Помещений из аренды после исполнения косметического ремонта Арендатором.

Истец указывает, что вместо исполнения обязательства по ремонту, ответчик на основании одностороннего акта осмотра помещений заказал в ООО "АНЭ "ОцЭкс" Заключение N 16-1712-22 от 16.08.2022 г. в котором приводятся доводы, оправдывающие неисполнение Ответчиком обязательства по исполнению косметического ремонта Помещений Арендатором, а стоимость ремонтных работ вызванных эксплуатацией Арендатора оценивается всего в 170 414 руб. 00 коп.

Однако Истец категорически не согласен ни с перечнем работ, ни с оценкой стоимости этих работ, поскольку считает что эксперт в Заключении не руководствовался достигнутыми сторонами Договора соглашением, что в частности подтверждают использованные экспертом терминов "нормальный износ, техническая и экономическая целесообразность, рациональность использования трудовых м материальных ресурсов".

Несмотря на то, что Договором Ответчику/Арендатору предоставлено преимущественное право выполнить косметический ремонт в течение срока аренды. Ответчик своим правом не воспользовался, в течении срока аренды косметический ремонт не произвел, что следует из Заключения, заказчиком которого выступает сам Ответчик. В Заключении неисполнение обязательства Ответчика экспертом оправдывается наличием нескольких трещин на стенах, о которых Ответчик в течении срока аренды Истцу не сообщал, и которые также не упомянуты в акте приема-передачи помещений от Арендодателя к Арендатору от 01.09.2021 г. Кроме того в одностороннем Акте приема-передачи от 29.07.2022 г. Ответчик не признавал, что Помещения требуют косметического ремонта, что в последствии опровергнуто экспертом в приведенном самим же Ответчиком Заключении.

Также Ответчику предлагалось заключить Договор аренды на новый срок, для исполнения косметического ремонта, однако Ответчик полностью проигнорировал предложения Арендодателя.

Между тем в абз. 2 п. 2.30. Договора Сторонами оговорено, что в случае несогласования в течение 14 календарных дней сметы работ текущего (косметического) ремонта. Арендодатель имеет право, с целью составления указанной сметы на ремонтные работы, обратится в любую строительную организацию, являющейся членом СРО и имеющей соответствующий допуск на дату осмотра и подтверждает недобросовестность Истца.

Истец после вскрытия помещений совместно с эксплуатирующей организацией составили Акт технического осмотра Помещений, на основании которого организация, являющиеся членом СРО составила Локальную смету, которая в приложении с Претензией направлена Ответчику с требованием выплатить сметную стоимость.

После вскрытия Помещений Арендодателем также составлен Акт приема-передачи помещения (Арендатором-Арендодателю) от 14 сентября 2022 г. который направлен Арендатору в приложении с сопроводительным письмом от 15.09.2022 г.

Поскольку в п. 10.4. Договора оговорено, что в случае неявки Арендатора для передачи Помещений Арендодателю Акт приема-передачи подписывается Арендодателем и направляется Арендатору, а в п. 10.2. Договора сторонами достигнуто соглашение о том, что по истечении 14 календарных дней с даты отправки Арендодателем акта приема-передачи, в случае неполучения от Арендатора подписанного акта приема-передачи, либо мотивированного отказа от его подписания, акт прием-передачи считается подписанным Сторонами, Истец, не получив никаких возражений, считает Акт в Приложении 11 подписанным Сторонами. В данном акте перечислены перечень работ по косметическому ремонту, в том числе на основании которого, составлена Локальная смета на сумму 792494, 40.

В связи с неисполнением требования Истца, изложенные в Претензии от 23.09.2022 г. истец обратился с настоящим иском в суд.

Нормами статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со ст. ст. 614, 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с договором, в т.ч. своевременно вносить арендную плату в порядке и сроки, предусмотренные договором.

Статья 330 ГК РФ предусматривает, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 4.13 договора аренды в случаях нарушения срока возврата Помещений по Акту приема - передачи от Арендатора Арендодателю (1) после истечения срока аренды и/или (2) расторжения Договора по любым основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации и/или настоящим Договором, (3) в случаях нарушения обязательства оговоренного сторонами в п. 2.3.30 Договора, Арендатор в течение 5 (пяти) банковских дней с даты выставления Арендодателем требования выплачивает Арендодателю неустойку, в размере месячной арендной платы оговоренной в п. 3.1. договора за каждое нарушение.

Пунктом 2.3.18. предусмотрено, что Арендатор обязан письменно известить Арендодателя за 30 (тридцать) дней до окончания срока аренды о намерении заключить договор аренды на новый срок, либо о намерении освободить арендуемые помещения по окончании срока аренды.

Срок аренды по договору заканчивается 31 июля 2022 года (п. 8.2. договора).

05.07.2022 Арендатор известил Арендодателя ИП Кондрашову Е.С. о своем намерении освободить арендуемые помещения по окончанию срока аренда 31.07.2022.

Таким образом, арендатором не соблюден тридцатидневный срок, предусмотренный п. 2.3.18. договора.

При этом, доводы истца о том, что уведомление направлено ненадлежащим образом суд отклоняет, поскольку из переписки сторон следует, что уведомление направлено представителем ответчика и арендодателем получено.

Более того, указанное обстоятельство не имеет правового значения, поскольку в любом случае уведомление направлено с нарушением срока, установленного п. 2.3.18. договора.

Доводы ответчика о том, что у арендатора в силу закона нет обязанности уведомлять арендодателя об отказе от новой аренды (о намерении освободить помещения), поскольку арендодатель осведомлен о том, когда истекает срок аренды, суд отклоняет, поскольку стороны в порядке ст. 421 ГК РФ согласовали обязанность арендатора письменно извещать арендодателя об отказе от новой аренды и намерении освободить помещение.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с п. 8.4. Договора аренды Арендатор, по истечении срока аренды, в случае его отказа от заключения договора аренды на новый срок, обязан принять меры к освобождению Помещений и возвратить их Арендодателю в срок, не позднее окончания срока аренды.

В соответствии с п. 10.3 Договора аренды, возврат Помещений осуществляется не позднее последнего дня срока аренды, предусмотренного п. 8.2. настоящего Договора.

Возврат Арендатором Помещений Арендодателю производится по Акту приема-передачи, который подписывается Сторонами, не позднее последнего дня срока действия Договора.

Вместе с тем, ответчик не представил доказательств освобождения помещения после истечения срока аренды (01.08.2022 г.).

Так, в материалы дела представлен акт осмотра от 08.08.2022 г. N 1712-22, из которого следует, что представитель арендатора присутствовал на осмотре без участия арендодателя, что подтверждает тот факт, что на момент осмотра помещения у арендатора имелся доступ в арендуемое помещение.

Кроме того, как следует из акта возврата ключей, арендатор возвратил ключи от ранее арендуемых помещения 23.08.20221 г.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнем имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Вышеуказанное свидетельствует о невозможности использования арендодателем принадлежащего ему помещения, в то время как арендатор имел в него доступ.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Таким образом, судом установлен факт нарушения ответчиком обязательств по своевременному возврату ответчиком спорных помещений, в связи с чем требование о взыскании неустойки судом удовлетворяется на основании ст. 330 ГК РФ и п. 4.13 договора аренды.

Ответчиком заявлено ходатайство о снижении несоразмерной неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса российской Федерации.

В соответствии с частью первой статьи 333 Гражданского кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Пунктом 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В пункте 73 постановления N 7 предусмотрено, что бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки. Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.