Решение Арбитражного суда города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 21 февраля 2023 года Дело N А40-196648/2021

Резолютивная часть решения объявлена 07.02.2023

Полный текст решения изготовлен 21.02.2023

Арбитражный суд

в составе: Судьи Дружининой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Ахматхановой М.Б.

провел судебное заседание по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИРМА "ДЕКОР" (115035, МОСКВА ГОРОД, САДОВНИЧЕСКАЯ УЛИЦА, 55/26, 2, ОГРН: 1037739752555, Дата присвоения ОГРН: 25.02.2003, ИНН: 7705033745)

к ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ БЮДЖЕТНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ КУЛЬТУРЫ "АГЕНТСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ И ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ПАМЯТНИКОВ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ" (125009, МОСКВА ГОРОД, ДЕГТЯРНЫЙ ПЕРЕУЛОК, ДОМ 8, СТРОЕНИЕ 3, ОГРН: 1027739550156, Дата присвоения ОГРН: 14.11.2002, ИНН: 7705395248)

ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОЗФ ГРУПП" (101000, ГОРОД МОСКВА, МАРОСЕЙКА УЛИЦА, ДОМ 10/1, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1067746298531, Дата присвоения ОГРН: 20.02.2006, ИНН: 7732507360)

о признании

в заседании приняли участие:

от истца: Клычев А.С. по доверенности от 16.11.2022, паспорт

от ответчика: Истомин А.А. по доверенности от 23.12.2022, паспорт

от соответчика: Бит-Зая Т.Е. по доверенности от 15.09.2022, паспорт

УСТАНОВИЛ

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ФИРМА "ДЕКОР" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ФЕДЕРАЛЬНОМУ ГОСУДАРСТВЕННОМУ БЮДЖЕТНОМУ УЧРЕЖДЕНИЮ КУЛЬТУРЫ "АГЕНТСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ И ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ПАМЯТНИКОВ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ" о признании незаконным отчет N 107/02 об определении рыночной стоимости права пользования и владения на условиях договора аренды объектом оценки - зданием с кадастровым номером 77:01:0002014:1115 общей площадью 790, 50 кв.м, являющимся объектом культурного наследия "Палаты, XVII в.", расположенным по адресу г. Москва, ул. Садовническая, д. 55/26, стр. 2, признании незаконной арендную плату, установленную на основании отчета N 107/02 об определении рыночной стоимости права пользования и владения на условиях договора аренды объектом оценки - зданием с кадастровым номером 77:01:0002014:1115 общей площадью 790,50 кв.м, являющимся объектом культурного наследия "Палаты, XVII в.", расположенным по адресу г. Москва, ул. Садовническая, д. 55/26, стр. 2.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ООО "ОЗФ ГРУПП".

Решением Арбитражного суда города Москвы от 26.01.2022 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 22.08.2022 решение Арбитражного суда города Москвы от 26.01.2022 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2022 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Первоначально исковые требования предъявлены к ответчику, ФГБУК АУИПИК, однако судебным актом кассационной инстанции АС Московского округа решение по указанному спору отменено со ссылкой на отсутствие исследования судом первой и апелляционной инстанции вопроса о надлежащем выборе ответчика.

В связи с тем обстоятельством, что предметом исковых требований является отчет об оценке рыночной стоимости права аренды, составленный третьим лицом ООО "ОЗФ ГРУПП", определением Арбитражного суда города Москвы от 23.11.2022, по ходатайству истца, ООО "ОЗФ ГРУПП" привлечено судом в качестве соответчика.

Истец поддержал заявленные исковые требования по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики возражали против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзывах на исковое заявление.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд установил, что иск подлежит отклонению, на основании следующего.

Как следует из материалов дела, 01.07.2001 между Государственным учреждением "Главное управление охраны памятников г. Москвы" (арендодатель) и ООО "Фирма "Декор" (арендатор) заключен договор аренды N 63, по условиям которого ООО "Фирма "Декор" на срок до 01.07.2026 передано здание площадью 795, 1 кв.м, являющееся памятником архитектуры "Палаты XVII в." и находящееся в собственности Российской Федерации, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Садовническая, д. 55/26, стр. 2, для использования под конторское помещение (в редакции дополнительных соглашений).

Здание передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2001.

Впоследствии, в связи с закреплением здания за ФГБУК "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" на праве оперативного управления в соответствии с дополнительным соглашением от 30.07.2014 ответчик стал арендодателем по указанному договору.

В пункте 6 соглашения от 30.07.2014 отражено, что в соответствии с уведомлением Департамента городского имущества города Москвы от 22.01.2014 N ДГИ-1-140661/13-1 размер ежемесячной арендной платы составляет 273 646 руб. 92 коп. (с учетом налога на добавленную стоимость); годовой размер арендной платы составляет 3 283 763 руб. 05 коп. (с учетом налога на добавленную стоимость).

Дополнительным соглашением от 11.10.2016 стороны согласовали изменение площади (уменьшение) до 790, 5 кв.м.

Дополнительным соглашением от 06.12.2018 отражено, что размер ежемесячной арендной платы за объект составляет 231 904 руб. 17 коп. (без учета НДС); годовой размер арендной платы составляет 2 782 850 руб. 04 коп. (без учета НДС).

Пунктом 9 дополнительного соглашения от 16.06.2010 предусмотрено, что начиная с 2010 года арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще одного раза в год изменять ставку арендной платы. Указанное изменение ставки производится при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы. Изменение ставки арендной платы оформляется уведомлением. Ставка считается измененной в одностороннем порядке и согласованной сторонами через месяц с момента направления такого уведомления.

Величина арендной платы устанавливается в соответствии с уведомлением о размере арендной платы, а определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с нормативно-правовыми актами, действующими в момент проведения оценки, и не может быть снижена (п. 1.6 дополнительного соглашения от 30.07.2014).

В соответствии с п. 9 дополнительного соглашения от 16.06.2010 и п. 1.6 дополнительного соглашения от 30.07.2014 ответчик уведомлением от 03.04.2019 N 1058/15 уведомил истца о том, что в соответствии с рыночной величиной годовой арендной платы, указанной в отчете об оценке от 28.02.2019 N 107/02, с 01.05.2019 ежемесячная арендная плата с учетом НДС составляет 1 086 452 руб. 00 коп.

Не согласившись с размером арендной платы, определенной на основании отчета об оценке рыночной стоимости права аренды и полагая величину оценки недостоверной, истец на основании договора на оказание услуг по оценке от 11.06.2019 N 19061101 получил отчет оценки арендной платы с иными расчетными величинами.

Истец пояснил, что в соответствии с экспертным заключением N 640/19 отчет N 107/02 не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности и стандартов и правил оценочной деятельности.

Таким образом, истец полагает, что итоговая величина рыночной стоимости, отраженная в отчете, не может быть подтверждена и не может использоваться для передачи в аренду объекта оценки, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Между тем, суд не может согласиться с правомерностью заявленных требований в силу следующего.

Согласно ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом. Избранные способы защиты права должны быть разумными и соразмерными допущенному нарушению.

По правилам ч.ч. 1, 2 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Согласно п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В рассматриваемом случае отсутствует в силу закона обязательность величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком в соответствующем отчете, поскольку такая обязательность не предусмотрена каким-либо законом или иным нормативным актом, а предусмотрена договором аренды.

Таким образом, суд приходит к выводу, что отчет N 107/02 носит рекомендательный характер, не имеет прямого императивного влияния на установление арендодателем ставки арендной платы, а по тому не может быть оспорен путем самостоятельного предъявления иска.

Согласно п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды", суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки, в случае если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила.

По смыслу указанного положения Пленума ВАС РФ, следует, что оспаривание измененной в одностороннем порядке величины арендной платы в действующем договоре аренды муниципального имущества возможно в рамках иска о взыскании денежных средств по оплате арендных платежей.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Подписывая договор аренды и дополнительные соглашения, истец согласился с ценой, предложенной арендодателем.

Кроме того, как указано выше, пунктом 9 дополнительного соглашения от 16.06.2010 предусмотрено, что начиная с 2010 года арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще одного раза в год изменять ставку арендной платы. Указанное изменение ставки производится при принятии Правительством Москвы решения о централизованном изменении ставки арендной платы. Изменение ставки арендной платы оформляется уведомлением. Ставка считается измененной в одностороннем порядке и согласованной сторонами через месяц с момента направления такого уведомления.

Величина арендной платы устанавливается в соответствии с уведомлением о размере арендной платы, а определяется на основании отчета об оценке, выполненного в соответствии с нормативно-правовыми актами, действующими в момент проведения оценки, и не может быть снижена (п. 1.6 дополнительного соглашения от 30.07.2014).

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абз. 6 п. 1 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Ответчик выполнил требования законодательства, обратившись в оценочную организацию ООО "ОЗФ ГРУПП" для определения рыночной стоимости права пользования на условиях аренды.

В соответствии со ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценке, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Положительным экспертным заключением признается экспертное заключение, содержащее вывод о соответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), стандартов и правил оценочной деятельности, а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки или в случаях, установленных федеральными стандартами оценки, также вывод о подтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

При этом сам по себе факт наличия иного отчета об оценке рыночной стоимости права пользования на условиях аренды не может являться доказательством несоответствия отчета N 107/02 требованиям, предъявляемым Федеральными стандартами оценки.

Истец заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения рыночной стоимости права пользования и владения на условиях договора аренды объектом оценки - зданием с кадастровым номером 77:01:0002014:1115 общей площадью 790, 50 кв.м, являющимся объектом культурного наследия "Палаты, XVII в.", расположенным по адресу г. Москва, ул. Садовническая, д. 55/26, стр. 2, признании незаконной арендную плату, установленную на основании отчета N 107/02 об определении рыночной стоимости права пользования и владения на условиях договора аренды объектом оценки - зданием с кадастровым номером 77:01:0002014:1115 общей площадью 790,50 кв.м, являющимся объектом культурного наследия "Палаты, XVII в.", расположенным по адресу г. Москва, ул. Садовническая, д. 55/26, стр. 2.

Однако судом отказано истцу в назначении судебной экспертизы поскольку, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 10.07.2020 по делу N А40-272188/19-142-2166 в удовлетворении исковых требований ООО "ФИРМА "ДЕКОР" к ФГБУК "АГЕНТСТВО ПО УПРАВЛЕНИЮ И ИСПОЛЬЗОВАНИЮ ПАМЯТНИКОВ ИСТОРИИ И КУЛЬТУРЫ" о признании недействительным уведомления от 03.04.2019 N 1058/15 к охранно-арендному договору от 01.07.2001 N 63 в редакции дополнительных соглашений об изменении ставки арендной платы отказано.

При этом судом установлено, что ставка арендной платы определена на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы от 28.02.2019 N 107/02, подготовленного ООО "ОЗФ ГРУПП", на который имеется положительное экспертное заключение МСНО - НП "ОПЭО" от 13.03.2019 N 300/19.

Вопреки утверждениям истца, отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы от 28.02.2019 N 107/02 выполнен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", что подтверждает положительное экспертное заключение МСНО - НП "ОПЭО" от 13.03.2019 N 300/19.

Доказательства обратного истцом не представлены. Представленный истцом иной оценочный отчет (без положительного экспертного заключения) таким доказательством не является.

В силу п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.