Решение Арбитражного суда города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 22 февраля 2023 года Дело N А40-191035/2022

Резолютивная часть решения объявлена 15.02.2023

Полный текст решения изготовлен 22.02.2023

Арбитражный суд в составе: Судьи Дружининой В.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Ахматхановой М.Б.

провел судебное заседание по иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОБУВ" (125315, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ АЭРОПОРТ, ЛЕНИНГРАДСКИЙ ПР-КТ, Д. 72, К. 4, ЭТ./ПОМЕЩ. 11/XVIII, КОМН. 1, 2, ОГРН: 1107746981539, Дата присвоения ОГРН: 01.12.2010, ИНН: 7725709848)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЕВРОПА-ЛЮКС" (398007, ЛИПЕЦКАЯ ОБЛАСТЬ, ЛИПЕЦК ГОРОД, РИМСКОГО-КОРСАКОВА УЛИЦА, ВЛАДЕНИЕ 10, КОРПУС А, КОМНАТА 17, ОГРН: 1124823016504, Дата присвоения ОГРН: 30.10.2012, ИНН: 4825091052)

об обязании, признании

в заседании приняли участие:

от истца: Скороходов В.Г. по доверенности от 07.10.2022, паспорт,

от ответчика: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ОБУВ" обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЕВРОПА-ЛЮКС" об обязании ответчика подписать акт приема-передачи (возврата) нежилого помещения по договору аренды N 417-ОД от 15.06.2018 датой 25.09.2021; признании обязательства истца по возврату нежилого помещения по договору аренды N 417-ОД от 15.06.2018 датой 25.09.2021 исполненными.

Истец поддержал исковые требований в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явился.

Учитывая надлежащее уведомление ответчика о дате, времени и месте проведения судебного заседания, суд, рассмотрел дело в судебном заседании в первой инстанции, в отсутствие представителя ответчика, в порядке ст. 123, 156 АПК РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части на основании следующего.

Как следует из пояснений истца, 15.06.2018г. между ООО "обув" (ранее ООО "ССС Раша") и ООО "ЛЗСМ" (в последующем ООО "Европа-Люкс") был заключен договор аренды N 417-ОД (Договор) помещений: комнаты N 2.32+N 2.39 по внутренней планировке Арендодателя, общей площадью 976, 0 кв.м., расположенное в Помещении N 12 на втором этаже Здания, находящегося по адресу: г. Липецк, ул. Советская, д.66, Торгово-развлекательный центр "Европа" и обозначенное красным цветом на схеме в Приложении N 1 к Договору.

Согласно п. 2.3 Договора, Помещение используется Арендатором для организации и деятельности магазина "ССС" по розничной торговле обувью (Торговый профиль), а именно: для размещения розничного магазина под вывеской "ССС" для реализации обуви, аксессуаров для обуви и сопутствующих товаров, которые могут быть представлены в постоянной или сезонной продаже в сети магазинов "ССС" в соответствии с ассортиментной и сезонной политикой брендодержателя товарного знака "ССС".

Использование Помещения в иных целях не допускается.

Акт доступа в Помещение для производства работ подписан сторонами 15.06.2018г., Акт о начале коммерческой деятельности Арендатора подписан сторонами 24.08.2018г.

11.03.2020 Всемирная организация здравоохранения (ВОЗ) объявила пандемию новой коронавирусной инфекции.

23.03.2020г. уведомлением Исх. N 19 (Квит и опись Почты России от 24.03.2020г., РПО 12523945018008, получено адресатом 18.06.2020, 08:36 398001, Липецк) Истец уведомил Ответчика о неблагоприятной экономической, эпидемиологической ситуации в Липецкой области, а также о том, что до сих пор вопрос о корректности работы системы спринклерного пожаротушения в ТРЦ не подтвержден официально актами обследования (пожарно-технической экспертизы), а со стороны ТРЦ нет акта корректности работы системы салона ССС по запуску с центрального пульта ТРЦ. Согласно требованиям законодательства РФ, Истец не имеет возможности установить корректность работы системы ТРЦ без участия Ответчика (Арендодателя), как собственника Здания.

02.03.2020г. ООО "обув" приостановило свои обязательства по ведению коммерческой деятельности в арендуемом Помещении ввиду невозможности установить обстоятельства его пригодности и безопасности для розничной торговли, учитывая действие нарастающей пандемии и характер торговли, как деятельности, предусматривающей участие неопределенного круга лиц (посетителей) с очным нахождением в Помещении.

Указанная приостановка деятельности усугубилась влиянием коронавирусной инфекции, подтвержденным Постановлениями администрации Липецкой области от 20.03.2020 года N 4-28-3/20, от 24.03.2020 года N 4-28-7/20, о принятии дополнительных мер по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019- nCoV) и запрете до 14.04.2020 года на проведение спортивных, зрелищных, публичных и иных массовых мероприятий.

Лишь Постановлением администрации Липецкой области от 24.07.2020 N 432 "О внесении изменений в постановление администрации Липецкой области от 26.03.2020 года N 159 "О дополнительных мерах по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) в Липецкой области" указанные ограничения были сняты в части возобновления работы розничной торговли в ТРЦ региона.

02.03.2020 года Помещение было закрыто ООО "ССС Раша" и коммерческая либо иная деятельность в нем не велась, не ведется и по настоящее время. С 01.08.2020г. в результате замены управляющей ТРЦ "Европа" компании Арендодателем стало ООО "Европа-Люкс".

Уведомления о вывозе имущества из Помещения направлялись претензиями с приложениями актов возврата помещения:

- Исх. 105 от 11.09.2020г., (РПО 12513051029630, уничтожение 02 августа 2021, 00:00 101760, Москва);

-Исх. 114 от 25.09.2020г. (РПО 12513051033552, получено отправителем 13 ноября 2020, 13:48 125239, Москва, РПО 12513051033514, временное хранение 21 декабря 2020, 12:08 101760, Москва, получены Ответчиком соответственно 15.09.2020г. и 25.09.2020г. по эл. почте, почтовые отправления не получены, несмотря на верные реквизиты отправки на почтовый адрес.

Также истец прилагает текст согласования вывоза имущества ООО "Европа-Люкс" в адрес ООО "ССС Раша" эл. письмом от 22.09.2021г. в период с 23.09.2021 г. по 25.09.2021г.

Дополнительно прилагает копии карточек ФНС о снятии четырех ККМ Арендатора с учета в одностороннем порядке 28.05.2021 года.

Также Истцом были направлены в адрес Ответчика претензии о протечках в арендуемом помещении Исх. 157 от 20.11.2020г. (РПО 12523953026590, получено адресатом 07 декабря 2020, 12:17 398001, Липецк); повторно Исх. 181 от 12.01.2021г. (РПО 12523955013024, Получено адресатом 28 января 2021, 18:55 398007, Липецк); Исх. 14 от 23.03.2021г. (РПО 12513057023717, вручение адресату 02 апреля 2021, 11:41 398007, Липецк). Ответа об устранении протечек, их последствий и причин, а также восстановлении пригодности Помещения для ведения коммерческой деятельности от Арендодателя не поступало.

Согласно п. 14.9. Договора, все споры и разногласия, возникшие из настоящего Договора, Стороны будут стремиться урегулировать путем переговоров.

Стороны согласовали, что досудебное урегулирование споров по настоящему Договору производится путем предъявления письменной претензии в порядке, предусмотренном п. 14.8. Договора. Срок для рассмотрения претензии и направления ответа составляет 10 (десять) календарных дней. Если в указанный срок ответ на претензию не получен или получен неудовлетворительный ответ, спор передается на рассмотрение в Арбитражный суд по месту нахождения Истца.

Досудебной претензией Исх. 114 от 25.09.2020г. (РПО 12513051033552, получено отправителем 13 ноября 2020, 13:48 125239, Москва, РПО 12513051033514, временное хранение 21 декабря 2020, 12:08 101760, Москва) Истец 25.09.2020 в электронном виде уведомил Ответчика о необходимости исполнения своих обязательств по принятию Помещения из аренды.

Досудебной претензией Исх. 179 от 15.06.2022г. (РПО 12720652019551, получено ООО "Европа-Люкс 29.06.2022г. в почтовом отделении 398001, г. Липецк) Истец повторно уведомил Ответчика о необходимости исполнения своих обязательств по принятию Помещения из аренды и подписания актов возврата помещения.

25.09.2021г. ООО "ССС Раша" был произведен вывоз имущества из Помещения, который заявлялся, начиная с 15.09.2020.

По мнению истца, Ответчик умышленно чинил препятствия к вывозу имущества из Помещения без законных на то оснований.

Таким образом, истец полагает, что у Арендодателя имеется обязательство принять имущество из аренды с определенной даты - даты фактического освобождения помещения от имущества ООО "обув", а именно 25.09.2021г. и подписать акты приемки-передачи (возврата) помещения.

Период с 25.09.2020 по 24.09.2021г. истец считает злоупотреблением ООО "Европа-Люкс" на принятие имущества из аренды.

Также в судебном заседании истец представил нотариально заверенный протокол осмотра доказательств.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований на основании следующего.

Между ООО "ЛЗСМ" (Арендодатель) и ООО "ССС Раша" (Арендатор) был заключен Договор N 417-ОД от 15.06.2018 аренды Помещения - нежилых комнат N 82 + N 83 + часть N 86 + N 93 + N 93а + N 94 + N 94а + часть N 95 + часть N 95а + N 956 + N 95в + N 95г + N 95 д + N 95е + N 95ж + N 96 + N 96а (N 2.32 + N 2.39 по внутренней планировке Арендодателя) общей площадью 976, 0 кв.м, расположенных в Помещении N 12 на втором этаже Здания, находящего по адресу: г. Липецк, ул. Советская, д. 66, Торгово-развлекательный центр "Европа".

Согласно пункту 3.1 Договор аренды N 417-ОД от 15.06.2018 заключен сроком на 10 лет с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения. Акт приема-передачи Помещения в аренду подписан Сторонами 23.08.2018. Соответственно Договор аренды заключен на срок по 23 августа 2028 года.

Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра по Липецкой области 24.12.2018, номер регистрации 48:20:0013504:2017-48/073/2018-44.

На основании Соглашения от 30.06.2020 г. о перемене стороны, передаче прав и обязанностей арендатора по Договору аренды N 246/16 от 14.06.2016 г., заключенного между ООО "МОЛЛ" (Собственник), ООО "ЛЗСМ" и ООО "Европа-Люкс", с 01 августа 2020 года Арендодателем по Договору аренды N 417-ОД от 15.06.2018 г. является ООО "Европа-Люкс", что подтверждается копией Выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

В соответствии с п. 1 ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -ГК РФ) при прекращении договора аренды Арендатор обязан вернуть Арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

11.08.2021 ООО "ССС Раша" (ООО "обув") в адрес ООО "Европа-Люкс" была направлена претензия (исх. N 112) о необходимости вывоза имущества из здания ТРЦ "Европа", в которой Арендатор просил:

1) согласовать явку представителей ООО "Европа-Люкс" в целях совместного осмотра с представителем ООО "ССС Раша" Помещения, дата 08.09.2021 время 12:00 и составления соответствующего Акта;

2) согласовать даты начала демонтажных работ имущества ООО "ССС Раша" в Помещении (начало работ 18.09.2021, завершение - 25.09.2021 включительно);

3) согласовать дату вывоза имущества ООО "ССС Раша" - 25.09.2021.

Претензия получена ООО "Европа-Люкс" 30.08.2021.

По результатам рассмотрения претензии ООО "Европа-Люкс" в адрес ООО "ССС Раша" направило ответ от 02.09.2021 N 437, в котором разъяснило Арендатору порядок сдачи Помещения в соответствии с условиями Договора аренды и согласовало Арендатору вывоз принадлежащего ему имущества.

Из ответа ООО "Европа-Люкс" следует, что согласно пункту 3.1 Договор аренды заключен сроком на 10 лет с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения (по 23.08.2028).

Согласно пункту 5.5 Договора аренды Арендатор заблаговременно письменно уведомляет Арендодателя о готовности Помещения к возврату с указанием даты и времени возврата Помещения. Уполномоченные представители Сторон обязаны явиться в установленное время для подписания Акта сдачи-приема (возврата) Помещения, в котором должен быть отражен факт передачи Помещения Арендодателю и описано состояние Помещения.

Арендатор передает (возвращает) Арендодателю Помещение по Акту сдачи-приема Помещения в последний день срока действия Договора аренды, в том

состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа.

Арендатор обязуется передать (возвратить) Помещение свободным от произведенных (в течение срока действия Договора аренды) отделимых улучшений, а также инвентаря, оборудования, товарно-материальных ценностей и иного имущества, принадлежащего Арендатору, и находящегося в Помещении.

Из указанного пункта Договора аренды следует, что сначала Арендатор освобождает Помещение от произведенных отделимых улучшений, а также инвентаря, оборудования, товарно-материальных ценностей и иного имущества, принадлежащего Арендатору, и находящегося в Помещении, а лишь затем письменно уведомляет Арендодателя о готовности Помещения к возврату с указанием даты и времени возврата Помещения.

Последовательность действий по возврату Помещения, указанная Арендатором в претензии (сначала явка представителей Арендодателя для осмотра Помещения и подписание Акта сдачи-приема Помещения (08.09.2021), а затем освобождение Арендатором Помещения от произведенных отделимых улучшений и принадлежащего Арендатору имущества (25.09.2021), не логична и не соответствует порядку возврата Помещения, установленного пунктом 5.5 Договора аренды.

Кроме того, на тот момент в Арбитражном суде Липецкой области рассматривался судебный спор по иску ООО "ССС Раша" к ООО "ЛЗСМ" и ООО "Европа-Люкс" о признании Договора аренды расторгнутым с 10.04.2020 (дело N А36-7767/2020). Решение суда по данному спору еще не было вынесено. Таким образом, оснований считать Договор аренды расторгнутым не имелось.

В связи с вышеизложенным основания для направления 08.09.2021 представителей Арендодателя для осмотра Помещения и составления Акта сдачи-приема Помещения отсутствовали.

Вместе с тем, Арендодатель согласовал 25.09.2021 вывоз из Помещения имущества Арендатора согласно Перечню движимого имущества, принадлежащего ООО "ССС Раша" на праве собственности (Приложение N 1 к Претензии N 112 от 11.08.2021), за исключением раздела 4 "Неотделимые улучшения" стоимостью 8 240 336, 23 руб.

Доступ в Помещение у Арендатора имелся, ключи Арендодателю Арендатором не возвращались.

25 сентября 2021 Арендатором был произведен вывоз части имущества из арендуемого Помещения. При этом, оставшееся имущество находится в ненадлежащем состоянии: в Помещении беспорядок, внешний вид магазина не соответствует условиям Договора аренды, о чем было сообщено ООО "ССС Раша" письмом от 28.09.2021 N 475 с приложением фото.

15.06.2022 ООО "обув" в адрес ООО "Европа-Люкс" была направлена досудебная претензия (исх. N 179) о подписании Акта возврата Помещения датой 25.09.2021.

По результатам рассмотрения данной претензии ООО "Европа-Люкс" в адрес ООО "обув" направило ответ от 15.07.2022 N 279, из которого следует, что поскольку основания считать Договор аренды расторгнутым отсутствуют, а в силу пункта 5.5 Договора аренды Арендатор передает (возвращает) Арендодателю Помещение в последний день срока действия Договора аренды, то основания для подписания Акта сдачи-приема Помещения с датой 25.09.2021 г. также отсутствуют.

Вместе с тем, учитывая долгосрочное сотрудничество Арендодатель предложил Арендатору расторгнуть Договор аренды текущей датой по факту оплаты начисленной Арендной платы и направил Арендатору проект Соглашения о расторжении Договора аренды.

Из изложенного выше следует, что Истец ошибочно считает, что вывоз Арендатором имущества из арендуемого Помещения и передача (возврат) Арендодателю Помещения по Акту сдачи-приема Помещения это одна единая процедура (действие).

Вывоз из арендуемого Помещения имущества, принадлежащего Арендатору - это право Арендатора и Арендодатель не вправе препятствовать Арендатору в вывозе его имущества.

Одним из обязательных условий для подписания Акта сдачи-приема Помещения в силу п. 1 ст. 622 ГК РФ является факт прекращения Договора аренды. Вывоз имущества из арендуемого Помещения автоматически не прекращает действие Договора аренды.

В связи с тем, что основания считать Договор аренды расторгнутым отсутствуют, то и основания для принятия Помещения по Акту сдачи-приема также отсутствуют.