Решение Арбитражного суда города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 9 марта 2023 года Дело N А40-181664/2022

Резолютивная часть решения объявлена 01 марта 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 10 марта 2023 года

Арбитражный суд в составе:

судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шевцовой И.Н.,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

истца - ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, ГОРОД МОСКВА, 1-Й КРАСНОГВАРДЕЙСКИЙ ПРОЕЗД, ДОМ 21, СТРОЕНИЕ 1, ОГРН: 1037739510423, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: 7705031674)

к ответчику - ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "XXII ВЕК - НЕДВИЖИМОСТЬ И ФИНАНСЫ" (101000, ГОРОД МОСКВА, ПОДСОСЕНСКИЙ ПЕРЕУЛОК, 20, СТР.1, ОГРН: 1037709027916, Дата присвоения ОГРН: 27.03.2003, ИНН: 7709414452)

о взыскании штрафных санкций в размере 2 104 178, 42 руб. за нарушение условий договора аренды земельного участка от 25.11.2013 N М-01-043761,

при участии:

согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "XXII ВЕК - НЕДВИЖИМОСТЬ И ФИНАНСЫ" (далее - ответчик) о взыскании штрафных санкций в размере 2 104 178, 42 руб. за нарушение условий договора аренды земельного участка от 25.11.2013 N М-01-043761.

Истец требования поддержал согласно исковому заявлению.

Ответчик требования не признал согласно доводам отзыва.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск, не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между Департаментом городского имущества города Москвы (Департамент, арендодатель, истец) и ООО "XXII ВЕК - НЕДВИЖИМОСТЬ И ФИНАНСЫ" (арендатор, ответчик) заключен договор аренды от 25.11.2013 N М-01-043761 земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001024:21 с адресным ориентиром: г. Москва, Подсосенский пер., вл. 20, стр. 1 для целей эксплуатации помещений под административные цели (п. 1.1) сроком до 20.08.2062 (далее - Договор). Договор действует.

ООО "XXII ВЕК - НЕДВИЖИМОСТЬ И ФИНАНСЫ" принадлежит на праве собственности помещение с кадастровым номером 77:01:0001024:2310 площадью 2518.20 кв.м по адресу: г.Москва, пер.Подсосенский, д.20, стр.1.

Согласно п. 1.3 Договора установленная п. 1.1 цель представления участка может быть изменена или дополнена на основании распорядительного акта уполномоченного органа власти города Москвы.

Согласно п. 4.1 Договора раздела "ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА" арендаторы обязаны использовать участок в соответствии с целью предоставления.

Согласно п. 5.7 Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления и надлежащим образом исполнять все условия Договора.

Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Таким образом, в силу ст. 615 ГК РФ, и Договора аренды ответчик обязан использовать земельный участок только для эксплуатации помещений под административные цели.

В ст. 72 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) указывается, что за соблюдением требований законодательства Российской Федерации, законодательства субъекта Российской Федерации юридическими лицами в отношении объектов земельных отношений органами государственной власти города Москвы осуществляется муниципальный земельный контроль. Под административным обследованием объекта земельных отношений понимается исследование его состояния и способов его использования на основании информации, содержащейся в государственных и муниципальных информационных системах, открытых и общедоступных информационных ресурсах, архивных фондах, информации, полученной в ходе осуществления государственного мониторинга земель, документов, подготовленных в результате проведения землеустройства, информации, полученной дистанционными и другими методами. В случае выявления по итогам проведения административного обследования объекта земельных отношений признаков нарушения земельного законодательства, результаты такого обследования оформляются актом административного обследования объекта земельных отношений.

Согласно п. 1 Положения о Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 25.04.2012 N 184-ПП (далее -Положение) Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы (далее - Госинспекция) является функциональным органом исполнительной власти города Москвы, осуществляющим земельный контроль за использованием земель находящихся в собственности города Москвы и государственная собственность на которые не разграничена в целях предотвращения и пресечения незаконного использования указанных земельных участков. Согласно п. 4.2.3 Положения, Госинспекция проводит плановые и внеплановые проверки юридических лиц и индивидуальных предпринимателей по вопросам использования земель в порядке, установленном федеральным законодательством. Согласно п. 7 Положения, Госинспекция осуществляет контроль за выявлением и пресечением фактов незаконного (нецелевого) использования земельных участков, находящихся в собственности города Москвы, и земельных участков, находящихся на территории города Москвы, государственная собственность на которые не разграничена, а также незаконно размещенных объектов недвижимости.

В соответствии с федеральным законом N 294-ФЗ от 26.12.2008 "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля", Госинспекцией по недвижимости было проведено плановое (рейдовое) обследование земельного участка по адресу: г. Москва, Подсосенский переулок, вл. 20, стр.1.

В результате проведенной проверки Госинспекцией по недвижимости от 19.01.2022 (Акт проверки 9018755) выявлено, что помещения в здании, принадлежащие ответчику на праве собственности, помимо административных целей, используются под школу танцев, а также образовательное учреждение.

Согласно ст. 209 ГК РФ только собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу п. 2 ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет лишь принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Земельный участок для целей эксплуатации объекта общественного питания, школу танцев, центр занятия йогой, а также образовательное учреждение не предоставлялся.

В силу положений ч. 1 ст. 7, ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

В соответствии со ст. 8 Закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" при предоставлении органами исполнительной власти города Москвы земельного участка в аренду устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом. При изменении установленного вида разрешенного использования земельного участка вносятся изменения в договор аренды земельного участка, договор безвозмездного пользования земельным участком.

Фактическое использование объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, должно соответствовать виду разрешенного использования, установленному в договоре аренды земельного участка. В случае несоответствия вида фактического использования объекта недвижимости, расположенного на предоставленном земельном участке, виду разрешенного использования земельного участка вид разрешенного использования земельного участка подлежит приведению в установленном порядке в соответствие с видом фактического использования объекта недвижимости.

Истец указывает на то, что изменения и дополнения в договор аренды от 25.11.2013 N М-01-043761 в части цели и условий предоставления земельного участка не вносились.

Таким образом, земельный участок использовался арендатором с нарушением цели (п. 1.1 Договора) и условий его предоставления (п. 4.1, 5.7 Договора).

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

За неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора виновная сторона несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством и настоящим договором (пункт 7.1).

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения по вине арендатора обязательств, указанных в 4 разделе "особые условия договора" и касающихся вопросов использования участка, а также в случае использования земельного участка не по целевому назначению арендатор уплачивает арендодателю неустойку (штраф) в размере 1, 5% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка (п.п. 7.2. 7.3 Договора).

Таким образом, в связи с нарушением арендатором условий договора аренды в части п. 4.1., в соответствии с условиями договора аренды от 25.11.2013 N М-01-043761, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку (штраф) в размере 1, 5% от кадастровой стоимости арендуемого земельного участка.

Согласно расчету истца размер штрафных санкций составляет 2 104 178, 42 руб.

В порядке досудебного урегулирования в адрес Ответчика была направлена претензия от 09.03.2022 N 33-6-87840/22-(0)-1 с требованием в 10-дневный срок оплатить штрафные санкции в размере 2 104 178, 42 руб., оставлена последним без удовлетворения.

Ответчик, возражая относительно заявленных требований, ссылается на то, что расчет суммы штрафных санкций за нарушение условий договора аренды от 25.11.2014 N М-01-043761, взыскиваемый с ответчика является неверным, поскольку из содержания приложенного к иску расчета, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:01:0001024:21 указана в размере 348 022 471 руб. 70 коп., однако, на основании решения Московского городского суда по административному делу N 3а-0792/2022 по административному исковому заявлению ООО "XXII век -Недвижимость и Финансы" об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости установлена кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 01 января 2021 года - в размере 295 451 000 рублей.

Также ответчик ссылается на то, что в материалах дела отсутствует решение уполномоченного органа о проведении контрольного (надзорного) мероприятия в отношении Ответчика инспектором Артемовым Е.Н.; Департамент являясь собственником земельного участка, был вправе самостоятельно изменить (скорректировать) вид разрешенного использования, если была необходимость, при этом не в праве менять вид разрешенного использования земельного участка, а должен привести его в соответствие с действующими классификаторами путем установления правил; использование части здания в соответствии со вспомогательным ВРИ не влечет изменения цели использования земельного участка под ними и не свидетельствует о нарушении условий использования такового.

Применительно к обстоятельствам настоящего спора, начисляя в отношении ответчика штрафные санкции, истец указывает на то, что земельный участок использовался арендатором с нарушением цели (п. 1.1 Договора) и условий его предоставления (п. 4.1, 5.7 Договора), ссылаясь на то, что в результате проведенной проверки Госинспекцией по недвижимости от 19.01.2022 (Акт проверки 9018755) выявлено, что помещения в здании, принадлежащие ответчику на праве собственности, помимо административных целей, используются под школу танцев, а также образовательное учреждение.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства является принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательств.

Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации (постановление от 30.06.2011 N 13-П; определения от 24.12.2013 N 2153-О, от 24.03.2015 N 671-О, от 23.06.2015 N 1453-О, от 28.02.2017 N 443-О, от 28.09.2017 N 1919-О, от 27.09.2018 N 2347-О и др.), данный принцип призван обеспечить эффективное использование и одновременно охрану земли, каковым целям служат также положения Земельного кодекса (пункт 2 статьи 7 и абзац второй статьи 42) и Гражданского кодекса (пункт 2 статьи 260), возлагающие на собственников земельных участков, включая земли населенных пунктов, обязанность использовать их в соответствии с установленным для них целевым назначением, принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Земельный кодекс (подпункт 5 пункта 1 статьи 1) называет среди основных принципов земельного законодательства также принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Этот принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование, как отмечено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11.02.2019 N 9-П, объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.

Принципы единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, рассматриваемые в системном единстве, позволяют сделать вывод, что при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) должны соблюдаться требования, обусловленные целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 16.10.2020 N 42-П (далее - постановление N 42-П) также указал, что регулирование отношений по использованию земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, тесно связано с решениями, принимаемыми органами публичной власти в градостроительной сфере и призванными обеспечить комфортную окружающую среду в населенных пунктах, благоприятные условия жизни, транспортную доступность и удобство расположения образовательных, медицинских учреждений, организаций торговли, культуры, физкультурно-спортивных и других организаций.

С этой целью в статье 2 Градостроительного кодекса закреплены основные принципы законодательства о градостроительной деятельности, включая обеспечение комплексного и устойчивого развития территории на основе территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории (пункт 1), осуществление строительства на основе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки и документации по планировке территории (пункт 4). В то же время законодатель, обеспечивая гармоничное сочетание принципов земельного и градостроительного законодательства, раскрывает в Градостроительном кодексе (пункты 7 и 9 статьи 1) и Земельном кодексе (статья 85) понятие территориальной зоны, для которой в правилах землепользования и застройки определены границы и установлен градостроительный регламент, закрепляющий, помимо прочего, в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков. Такие регламенты, как предусмотрено Земельным кодексом (пункты 2 и 3 статьи 85), создают основу правового режима земельных участков и обязательны для исполнения всеми их собственниками и арендаторами, землепользователями и землевладельцами (постановление N 42-П).

В силу части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, в частности, указываются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования; условно разрешенные виды использования; вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса).

Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (часть 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса).

Системное толкование положений земельного и градостроительного законодательства, правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что правовой режим земельных участков и объектов капитального строительства, неотъемлемой составляющей которого является разрешенное использование, определяется прежде всего нормативными актами публичного законодательства (в частности, правилами землепользования и застройки, в составе которых утверждены градостроительные регламенты), и именно неисполнение указанных актов свидетельствует о нарушении правового режима использования земельного участка и объекта капитального строительства.

Собственник земельного участка и объекта капитального строительства имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и - в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.

Равно как собственник земельного участка, так и собственник объекта капитального строительства не ограничен в выборе предусмотренных основных и вспомогательных видов использования принадлежащего ему объекта. Выбор вида разрешенного использования без дополнительных разрешений и согласований означает, что собственник вправе начать осуществлять деятельность в соответствии с выбранным видом в рамках предусмотренных применительно к территориальной зоне градостроительным регламентом видов разрешенного использования, что является правомерным и не может быть квалифицировано как нарушение правового режима земельного участка (объекта капитального строительства).

Согласно действующему законодательству собственник здания может оформить как право собственности на публичный земельный участок, на котором здание расположено (если не имеется ограничений в обороте в отношении земельного участка), так и заключить договор аренды, при этом его право является исключительным (статья 39.20 Земельного кодекса, ранее действовавшая статья 36 того же Кодекса).

В контексте приведенных норм права и принципов земельного законодательства указание в договоре аренды земельного участка, заключенном собственником здания в целях его эксплуатации, на назначение этого здания, не может ограничивать собственника здания в выборе как иного основного вида использования, так и осуществления вспомогательного по отношению к основному в рамках утвержденных градостроительным регламентом видов. В этом случае такое использование не может рассматриваться как нарушение правового режима объекта капитального строительства и, соответственно, земельного участка, занятого этим объектом.

При этом вспомогательный вид может быть выбран только дополнительно к основному, установление вспомогательного вида вместо основного не предусмотрено (пункт 3 части 1 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункт 5 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018).