Решение Арбитражного суда города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 22 февраля 2023 года Дело N А40-18165/2022

Резолютивная часть решения объявлена 20 декабря 2022 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Рыбина Д.С.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Трубайич Д.Д.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО "Гэлтэкс-4"

к ответчику: Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи

с участием: от истца - Дульцев И.Ю. по дов. от 19.12.2022;

от ответчика - Клюкин С.Е. по дов. от 05.09.2022;

УСТАНОВИЛ: ООО "Гэлтэкс-4" (далее по тексту также - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением в уточненной в порядке 49 АПК РФ редакции об обязании Департамента городского имущества города Москвы (далее по тексту также - ответчик) заключить с истцом договор купли-продажи объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 57, 1 кв.м с кадастровым номером 77:01:0003009:3020, расположенного в здании по адресу: г.Москва, ул.Новая Басманная, д.16, стр.4, путем изложения пунктов 2.2, 2.5, 3.1, 3.3, 3.4, 4.1, 4.2, 5.3, 5.6, 5.9 и 8.3 договора в редакции истца, об исключении из договора пунктов 2.1.2,2.1.3,2.1.4,2.1.5,2.1.6,2.1.6.1,2.1.6.2,2.1.6.3,2.1.6.4,2.1.6.5,2.1.7,2.4,2.6, абзацы 5-7 пункта 3.6, 3.7, 3.8, 4.6, 4.7, 4.7.1, 4.7.2, 5.1, 5.2, 5.4, 5.5, 5.7, 5.8, 5.10, 5.11, 7.4, 7.5, 7.6, 7.7, 7.8, 7.9, 7.10, 7.11, 7.12, 8.6.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, со ссылкой на то, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ" он имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений, при этом предложенная ответчиком редакция договора купли-продажи не соответствует действующему законодательству.

Ответчик не представил отзыв, однако устно возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей явившихся в судебное заседание сторон, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности на основании ст.71 АПК РФ, арбитражный суд установил, что требования истца заявлены обоснованно, однако подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между ООО "Гэлтэкс" (правопредшественник истца, арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор от 30.10.2019 N 00-01523/19 (далее по тексту также - договор) на нежилое помещение площадью 57, 1 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Басманная Новая, дом 16, строение 4. Цель использования объекта аренды - офис, склад, магазин, салон красоты, бытовые услуги. Срок действия договора установлен до 01.10.2029.

В соответствии с п. 5 ст. 3 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" от 21.12.2001 N 178-ФЗ, а также со ст. 3 и ч. 2 ст. 9 Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" от 22.07.2008 N 159-ФЗ, ООО "Гэлтэкс-4" имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения.

Истец письмом от 26.10.2021 письмом за вх. N 33-5-105626/21-(0)-0 обращался в Департамент городского имущества г. Москвы с заявлением о продаже арендуемого имущества. Задолженность по арендным платежам на дату обращения отсутствует.

В "личном кабинете" на Портале сайта https://www.mos.ru/ ООО "Гэлтэкс-4" 27.12.2021 был получен проект договора купли-продажи арендуемого помещения, согласно которому цена выкупаемого объекта составляет 5.722.000 рублей 00 копеек, в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 29.11.2021 N М1041-21, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Оценка и Консалтинг" и экспертным заключением от 08.12.2021 N 460/1017-21, подготовленным Ассоциацией "Межрегиональный союз оценщиков".

ООО "Гэлтэкс-4", полагая рыночную стоимость спорного объекта необоснованно завышенной, обратилось в экспертную организацию, чтобы удостовериться в рыночной стоимости недвижимого имущества. Истец получил отчет об оценке от 24.01.2022 N 220112-0н, выполненный ООО "КОНТИ", согласно которому рыночная стоимость выкупаемого объекта составила 3.515.145 рублей 00 копеек.

Не согласившись с отдельными условиями проекта договора купли-продажи, представленного ответчиком, в том числе, с ценой объекта недвижимости, истец в порядке п. 2 ст. 445 ГК РФ подписал договор с протоколом разногласий от 18.01.2021 и направил документы с сопроводительным письмом от 10.11.2021 в ответ на предложение ответчика.

В протоколе разногласий общество просило заменить текст в редакции продавца текстом в редакции покупателя согласно протоколу разногласий приложенному к настоящему иску.

Письмом от 27.01.2022 N 33-5-105626/21 -(0)-10 Департамент сообщил о несогласии с предлагаемыми Истцом условиями, в том числе в части цены выкупаемого имущества. Ответчик протокол разногласий к договору купли-продажи спорного объекта недвижимости не подписал.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном ч. 2 ст. 445 ГК РФ, истец обратился с настоящим иском в суд.

В силу статьи 3 Федерального закона N 159 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", субъекты малого и среднего предпринимательства, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст.217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", согласно п.5 ст.3 которого особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Истец, как участник гражданских правоотношений и спорные нежилые помещения как объект гражданских правоотношений соответствуют критериям, установленным ст.3 Закона N 159-ФЗ, а именно истец является субъектом малого предпринимательства, доказательства наличия задолженности у истца по арендной плате отсутствуют, площадь арендуемых нежилых помещений не превышает предельного значения площади, установленного ч.2 ст.12 Закона города Москвы от 17.12.2008 N 66 "О приватизации государственного и муниципального имущества".

В силу ч.5 ст.10 Закона N 135-ФЗ в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В силу ст.12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом N 135-ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая положения Закона N 135-ФЗ и Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства, реализующим свое преимущественное право на выкуп арендуемых ими помещений, не предоставлено право инициировать проведение оценки имущества, которое является собственностью субъекта РФ, в связи с чем, в данном случае, стоимость испрашиваемого имущества, установленная ООО "КОНТИ", не может быть признана установленной в предусмотренном законом порядке, а представленный истцом отчет от 24.01.2022 N 220112-0н является ненадлежащим и недопустимым по настоящему делу доказательством, поскольку получен с нарушением закона.

В соответствии со ст.13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно ст.12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

В рамках рассмотрения настоящего дела, судом была назначена и проведена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения, проведение которой было поручено экспертам ООО "Центр независимой экспертизы собственности" Марченковой Светлане Владимировне.

Согласно заключению эксперта ООО "Центр независимой экспертизы собственности" Марченковой С.В. N А40-18165/22-176-137 рыночная стоимость вышеуказанного выкупаемого нежилого помещения по состоянию на 26.10.2021 составляет 11.385.350 рублей 00 копеек; общая действительная стоимость затрат (неотделимых улучшений), фактически произведенных истцом составляет 4.461.287 рубля 00 копейки.

В заключении эксперта исследование проведено объективно, на научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме, а заключение эксперта основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

При определении стоимости объекта недвижимости экспертом определена расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с интересующим суд видом стоимости, то есть рыночной стоимости, что в полной мере соответствует требованиям п.5 Федерального стандарта оценки N 1, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

Исходя из изложенного, суд приходит к следующим выводам.

С учетом результатов судебной экспертизы суд считает, что требование истца об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения в части п.3.1 подлежит удовлетворению с учетом заключения эксперта ООО "Центр независимой экспертизы собственности" Марченковой С.В. N А40-18165/22-176-137.

В силу положений ч.2 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Согласно п.4 ст.35 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 14.07.2022) "О приватизации государственного и муниципального имущества" на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату размещения на официальном сайте в сети "Интернет" объявления о продаже. Начисленные проценты перечисляются в порядке, установленном Бюджетным кодексом Российской Федерации. Покупатель вправе оплатить приобретаемое государственное или муниципальное имущество досрочно.

Поскольку п.3.4 договора содержит указание на сумму ежемесячного платежа, определенную в соответствии с п.3.1 договора (цена объекта), при этом в соответствии с п.3.2 договора истцу была предоставлена рассрочка оплаты выкупаемого имущества, то разногласия в части п.3.1 и 3.2 договора урегулированы в судебном порядке и п.3.4 договора также подлежит изложению в редакции истца (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.12.2015 N Ф05-14015/2015 по делу N А40-136047/14) исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в заключении эксперта ООО "Центр независимой экспертизы собственности" Марченковой С.В. N А40-18165/22-176-137.

В своей редакции истец полагает подлежащим изложению пункт 2.2. в следующей редакции: "Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности и залога несет Покупатель".

Согласно ст.131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Таким образом п.2.2. договора подлежит изложению в следующей редакции: "Покупатель вправе подать заявление и необходимые документы на государственную регистрацию права собственности, залога на объект в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством РФ на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение ЕГРН и предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН (далее - орган регистрации прав). Все необходимые расходы по государственной регистрации перехода права собственности, залога на объект несет покупатель.".

Редакция пункта п.2.5. договора подлежит изложению в редакции истца: "Продавец, а равно и последующий залогодержатель в случае передачи прав по залогу вправе проводить в установленном порядке осмотр объекта.", поскольку установление условий без исполнения которых продавец не направит в орган регистрации заявления является по сути ограничением прав покупателя, ставит его в зависимое положение от продавца, однако действующее законодательство не наделяет продавца контролирующими функциями в отношении покупателя.

Согласно ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны, в связи с чем п.4.1. договора подлежит изложению в редакции истца: "В качестве обеспечения исполнения обязательств покупателя по оплате приобретаемого имущества в соответствии с ч.5 ст.5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" устанавливается залог недвижимого имущества, приобретаемого покупателем по договору, который является также соглашением о залоге недвижимого имущества в соответствии с действующим законодательством."

Изложение п.4.2. договора в редакции истца не противоречит действующему законодательству, в связи с чем подлежит удовлетворению в следующей редакции: "В соответствии с абзацем 2 п.2 ст.9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" право, в силу которого имущество, на которое устанавливается залог, принадлежит залогодателю, является правом собственности, переход которого от продавца к покупателю будет зарегистрирован в установленном порядке органом регистрации прав.".

В силу ст. 131 Гражданского кодекса РФ государственная регистрация в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней является обязательной.

Учитывая также установленный ч.1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ) "О государственной регистрации недвижимости" заявительный характер государственной регистрации прав, записи в ЕГРН вносятся в соответствии с Порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденным Росреестра от 01.06.2021 N П/0241, на основании представленного заявления и необходимых документов. Орган регистрации прав не вправе самостоятельно по своей инициативе при отсутствии заявлений и необходимых документов вносить в ЕГРН какие-либо записи.

Согласно ст.551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу п.1 ст.329 Гражданского кодекса РФ неустойка является одним из способов обеспечения обязательства.

Согласно ст.331 Гражданского кодекса РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Учитывая тот факт, что стороны не достигли согласия относительно условия о размере договорной неустойки, однако передали разногласия, в данной части на рассмотрение суда, суд считает возможным урегулировать разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи вышеуказанных нежилых помещений, в части размера договорной неустойки путем изложения п.5.3 договора в следующей редакции: "В случае уклонения покупателя от государственной регистрации перехода права собственности, залога на объект покупатель обязан уплатить продавцу штраф, рассчитанный исходя из позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении от 01.07.2014 N 4231/14 по делу N А40-41623/2013, а именно исходя из 0, 1% в день от суммы ставки арендной платы на дату заключения договора, за период со дня, следующего за последним днем, установленным для осуществления (устранения причин приостановления) государственной регистрации перехода права собственности, залога на объект, по день фактического осуществления государственной регистрации перехода права собственности, залога на объект. При этом стороны признают уклонением от государственной регистрации перехода права собственности, залога на объект: неустранение в установленные органом регистрации прав сроки причин приостановления государственной регистрации права собственности, залога повлекшее отказ в государственной регистрации права собственности, залога (если такой отказ не обжалован в установленном порядке либо в удовлетворении жалобы отказано, и решение об этом вступило в законную силу).", а также п.5.6. договора подлежит изложению в редакции истца: "Во всех других случаях неисполнения обязательств по договору стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.".

В силу ч.1 ст.313 Гражданского кодекса РФ кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом, если исполнение обязательства возложено должником на указанное третье лицо, в связи с чем п.5.9. договора подлежит изложению в редакции истца: "При наличии просрочки двух и более платежных периодов стороны признают, что любое третье лицо вправе произвести исполнение по оплате договора. При этом покупатель считается возложившим на такое третье лицо исполнение обязательств по договору, указанных в настоящем пункте, а продавец обязан принять такое исполнение. Условие, содержащееся в настоящем пункте, не может быть истолковано, как отменяющее или изменяющее обязательства покупателя по оплате."

В силу п.1 ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора, полномочиям на его заключение, соответствию договора применимому к нему праву, наличию необходимых лицензий и разрешений, своему финансовому состоянию либо относящихся к третьему лицу), обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений, или уплатить предусмотренную договором неустойку.