Решение Арбитражного суда города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 21 февраля 2023 года Дело N А40-172812/2022

Резолютивная часть решения объявлена 14 февраля 2023 г.

Полный текст решения изготовлен 21 февраля 2023 г.

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Хабаровой К.М.,

при ведении протокола секретарем с/з Ориповой С.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

дело по исковому заявлению

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ИНДУСТРИАЛЬНОГО ПАРКА "НИЖНИЕ КОТЛЫ"

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГЕНЕЗИС МЕТАЛЛ"

о взыскании суммы долга постоянной части арендной платы в размере 1 228 300 рублей 00 копеек, неустойки за просрочку оплаты долга постоянной части арендной платы в размере 276 206 рубля 37 копеек, неустойки с 01.10.2022 до фактического погашения долга,

третье лицо: АО "НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ ТЕХНИЧЕСКОЙ ФИЗИКИ И АВТОМАТИЗАЦИИ"

по встречному иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГЕНЕЗИС МЕТАЛЛ"

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ИНДУСТРИАЛЬНОГО ПАРКА "НИЖНИЕ КОТЛЫ"

о признании помещения, переданного ответчиком по договору аренды недвижимого имущества N 1.5.-480/да от 13.12.19г. не отвечающим условиям договора по качеству арендуемого имущества;

о снижении арендной платы пропорционально возможности пользования арендованным имуществом арендатором исходя из целей договора аренды, а именно освободить истца от внесения арендной платы по договору аренды недвижимого имущества N 1.5.-480/да от 13.12.19г. с 01.07.2022г. по 30.09.2022г.,

при участии:

от Истца: Волосков А.Г. по доверенности N 649/1/47-ДОВ от 27.12.2022г.,

от Ответчика: Радич И.В. по доверенности N б/н от 19.09.2022г., Годман Д.Э. паспорт.

Третье лицо: Чалых Ю.Н. по доверенности N 65 от 16.12.2022г.

УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ИНДУСТРИАЛЬНОГО ПАРКА "НИЖНИЕ КОТЛЫ" (далее - истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГЕНЕЗИС МЕТАЛЛ" (далее - ответчик по первоначальному иску, истец по встречному иску) о взыскании суммы долга постоянной части арендной платы в размере 1 228 300 рублей 00 копеек, неустойки за просрочку оплаты долга постоянной части арендной платы в размере 276 206 рубля 37 копеек, неустойки с 01.10.2022 до фактического погашения долга (с учетом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 17.11.2022г. к совместному рассмотрению с первоначальным иском принят встречный иск ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ГЕНЕЗИС МЕТАЛЛ" к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ИНДУСТРИАЛЬНОГО ПАРКА "НИЖНИЕ КОТЛЫ" о признании помещения, переданного ответчиком по договору аренды недвижимого имущества N 1.5.-480/да от 13.12.19г. не отвечающим условиям договора по качеству арендуемого имущества; о снижении арендной платы пропорционально возможности пользования арендованным имуществом арендатором исходя из целей договора аренды, а именно освободить истца от внесения арендной платы по договору аренды недвижимого имущества N 1.5.-480/да от 13.12.19г. с 01.07.2022г. по 30.09.2022г.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено АО "НАУЧНО-ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ ИНСТИТУТ ТЕХНИЧЕСКОЙ ФИЗИКИ И АВТОМАТИЗАЦИИ", в порядке ст. 51 АПК РФ.

Истец по первоначальному иску требования поддержал согласно исковому заявлению, требования по встречному иску не признал согласно доводам отзыва.

Ответчик по первоначальному иску требования не признал, требования по встречному иску поддержал.

Изучив все материалы дела, в том числе предмет и основания заявленных первоначального иска и встречного иска, исследовав и оценив все представленные по делу доказательства, выслушав в судебном заседании полномочных представителей истца (ответчика по встречному иску) и ответчика (истца по встречному иску), которые полностью изложили и поддержали свои позиции по делу, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и указывает истец в обоснование иска, между АО "УК ИП "Нижние котлы", Д.У. (арендодатель) и ООО "ГЕНЕЗИС МЕТАЛЛ" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 13.12.2019 N 1.5-480/Да (далее - Договор).

Предметом договора являются нежилые помещения, расположенные по адресу: Варшавское шоссе, д. 46 стр. 2., г. Москва, 115230.

Срок аренды помещений, установленный п. 2.2 Договора, с 13.12.2019 по 07.12.2020. Дополнительным соглашением N 1 от 25.09.2020 к Договору, письмом от 11.11.2021 N 649/1/1035 срок действия Договора пролонгирован на тех же условиях и на тот же срок.

В п. 4.2. Договора указано, что постоянная часть арендной платы является фиксированной, не подлежит пересчету и устанавливается в размере 614 150 (шестьсот четырнадцать тысяч сто пятьдесят) руб. 00 коп. в месяц.

В соответствии с п. 3.3.3 Договора Арендатор обязался своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, установленную Договором. Постоянная часть арендной платы, согласно п. 4.2.2 Договора уплачивается ежемесячно до 5 (пятого) числа месяца, подлежащего оплате. Долг Ответчика составляет:

- за март в размере 307 075, 00 рублей;

- за апрель в размере 307 075, 00 рублей;

- за май в размере 307 075, 00 рублей;

- за июнь в размере 307 075, 00 рублей;

- за июль в размере 614 150, 00 рублей;

- за август в размере 414 150, 00 рублей.

Согласно расчету истца общая сумма долга Ответчика по договору от 13.12.2019 N 1.5-480/Да по оплате постоянной арендной платы составила 1 228 300 руб. (с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ).

Во исполнение данного пункта Договора Истец направил в адрес Ответчика претензию исх. N 649/01/578 от 08.07.2022 с требованием о погашении задолженности в добровольном порядке.

До настоящего времени долг Ответчиком не оплачен, ответ на претензию Истцом не получен.

Поскольку в добровольном порядке задолженность ответчиком погашена не была, истец по первоначальному иску обратился в суд с настоящими требованиями.

Ответчик, возражая в отношении первоначальных исковых требований, указывает на то, что дополнительное соглашение от 19.03.2021г. подтверждает, что с момента начала арендных отношений сторон и до 01.07.2022 объект аренды не отвечал требованиям по качеству, предусмотренному договором аренды, а именно, не была предоставлена требуемая мощность электроэнергии, что прямо влияло на производственные возможности ответчика, ответчик в принципе не мог осуществлять свою запланированную деятельность.

Одновременно ответчик предъявил встречное исковое заявление о признании помещения, переданного ответчиком по договору аренды недвижимого имущества N 1.5.-480/да от 13.12.19г. не отвечающим условиям договора по качеству арендуемого имущества; о снижении арендной платы пропорционально возможности пользования арендованным имуществом арендатором исходя из целей договора аренды, а именно освободить истца от внесения арендной платы по договору аренды недвижимого имущества N 1.5.-480/да от 13.12.2019г. с 01.07.2022г. по 30.09.2022г., которое мотивировано следующими обстоятельствами.

Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды недвижимого имущества N 1.5.-480/да от 13.12.19г.

В силу п.1.5. Договора Помещения передаются в аренду для использования их Арендатором в соответствии с функциональным назначением Помещений, указанным в Приложении N 1 к Договору. Целевое назначение использования Объекта аренды - металлообрабатывающее производство.

В силу п. 3.1.15 Договора ответчик обязан обеспечить возможность подачи в передаваемые Помещения электроэнергии мощностью 500 кВт, водоснабжение и водоотведение. Стороны отдельно оговорили, что передача электрической энергии Арендатору заявленной мощности будет осуществлена после завершения Работ по монтажу системы электроснабжения согласно соответствующего раздела проектной документации и сдачи таких работ службе Арендодателя с подписанием акта соответствия таких работ выданным ранее техническим условиям. До момента выполнения технических условий и подписания Сторонами акта соответствия работ в части электроснабжения Арендатору предоставляется электроэнергия мощностью не менее 50 кВт.

Данная электрическая энергия предназначена для выполнения Арендатором своих производственных целей и задач.

В силу п. 4.2.1 Разрешенная мощность Арендатора устанавливается сторонами путем составления акта по разграничению ответственности за эксплуатацию электроустановок по форме Приложения N 6.

В силу п. 7.10. В случае необеспечения электроэнергией мощностью 500 кВт в сроки, установленные п. 3.1.16 Договора, возникшей' по вине Арендодателя, Арендатор вправе потребовать от Арендодателя уплаты Арендатору неустойку в размере постоянной' части арендной' платы за арендуемые Помещения в сутки за каждые полные сутки отсутствия электроэнергии заявленной мощности, при условии предоставления Арендодателю подтверждающих документов. В качестве подтверждающих документов Стороны пришли к соглашению считать Акт фиксации предоставления электрической' энергии меньшей мощности, составленной' в присутствии представителей Сторон.

Какого-либо акта по разграничению ответственности за эксплуатацию электроустановок по форме Приложения N 6 составлено и подписано не было.

По утверждению истца по встречному иску, дополнительное соглашение от 19.03.2021г. также подтверждает, что с момента начала арендных отношений сторон и до 01.07.2022 объект аренды не отвечало требованиям по качеству, предусмотренному договором аренды, а именно, не было требуемой мощности электроэнергии, что прямо влияло на производственные возможности ответчика, а именно, ответчик в принципе не мог осуществлять свою запланированную деятельность.

Более того, требуемой мощности электроэнергии не было предоставлено ответчиком и по настоящее время.

Кроме того, многочисленные акты протечек с 2020г., составленные с участием истца и ответчика и собственника АО "НИИТФА" свидетельствуют о том, что работа истца в арендуемом помещении может быть сопряжена с риском потому, что в помещении протекает крыша.

Еще одно условие, не позволяющее ООО "Генезис Металл" нормально эксплуатировать арендованные помещения - отсутствие возможности отведения технологических выбросов оборудования в систему вытяжной вентиляции. Технологический процесс производства сопряжен с образованием технологических выбросов, которые необходимо выводить за пределы помещений производственного корпуса. В противном случае выбросы будут оставаться в помещении производственного корпуса и ухудшать его микроклимат, что приведет к нарушению санитарно-эпидемиологических требований. Что, в свою очередь, приведет к систематическому нарушению пункта 3.3.7 договора аренды "Соблюдать требования: охраны труда, действующих норм и правил пожарной безопасности, электробезопасности, санитарных норм и правил, экологического законодательства...", и как следствие, нарушению пунктов 8.3.4 "Арендатор неоднократно допускает нарушения условий владения и пользования Помещений, предусмотренных п. 3.3. Договора и не устраняет причины, связанные с нарушением таких условий в установленные сроки" и 8.3.5 "Арендатор нарушил правила пожарной безопасности и/или санитарные нормы и данные нарушения, подтверждены соответствующими актами, протоколами и/или иными документами компетентных государственных и/или муниципальных органов и не принял мер к устранению выявленных нарушений в установленные сроки", что позволило бы ответчику в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды. Дабы не нарушать условия договора аренды ООО "Генезис Металл" обращалось к ответчику с просьбой указать на точку подключения к системе вытяжной вентиляции, однако ответчиком просьба истца была проигнорирована.

Таким образом ответчик намеренно создавал условия, при которых истец либо должен был нарушать условия договора аренды и платить штрафы и неустойки, либо не запускать производство, т.е. ответчик заведомо ограничил арендатора в пользовании площадкой.

В силу п 3.3.17 договора арендатор обязан нести полную ответственность, и гарантировать обеспечение безопасных условий труда своих работников, соблюдение требований действующего законодательства и всех необходимых ведомственных инструкций, положений, норм, правил и требований при осуществлении своей' деятельности в Помещениях. Арендатор несет полную ответственность за все свое имущество, включая имущество своего персонала, находящееся в Помещениях, а также за безопасность своего персонала и посетителей, осуществляя охрану своего имущества и информации в Помещениях самостоятельно и за свой счет. Также Арендатор обязуется в процессе своей' деятельности соблюдать нормы действующего трудового и миграционного законодательства. Согласно "Трудового кодекса Российской Федерации" от 30.12.2001 N 197-ФЗ Статья 214. "Обязанности работодателя в области охраны труда" работодатель обязан обеспечить безопасность работников при эксплуатации зданий, сооружений, оборудования, осуществлении технологических процессов, а также эксплуатации применяемых в производстве инструментов, сырья и материалов.

Эксплуатация помещения в таких условиях является недопустимой и нарушает целый ряд требований трудового, санитарного и строительного законодательства, на что ООО "Генезис Металл" пойти не может. До получения информации о соответствии арендованных помещений всем необходимым требованиям ООО "Генезис Металл" считает невозможным эксплуатировать имеющееся помещение, так как не может гарантировать безопасность своего персонала.

Следовательно основанием возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы является ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшение состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества. При этом ухудшение должно иметь существенный характер и не зависеть от воли самого арендатора.

Таким образом, указанная статья дает Арендатору (истцу) вариативность в действиях.

В связи с этим истец по встречному иску полагает необходимым потребовать соразмерного уменьшения арендной платы.

Таким образом для арендатора условия пользования помещением или само имущество по сравнению с условиями, которые предусмотрели в договоре, ухудшились. Дефекты арендуемого помещения являются существенными, т.к. мешают использовать помещение по назначению

Истец полагает, что отсутствие заявленной электрической мощности, постоянные протечки кровли, отсутствие возможности удаления технологических выбросов напрямую ведут к невозможности осуществления деятельности истца в арендованных помещениях. Предоставление помещения, которое не отвечает требований договора аренды по качеству, а также которое невозможно использовать, равносильно непредоставлению объекта арены вообще, следовательно истец должен быть освобождён от внесения арендных платежей до момента предоставления ответчиком помещения в надлежащем состоянии согласно условиям договора аренды.

Кроме того, в связи не возможностью работать на арендованной площадке, не отвечающей требованиям договора о качестве помещения, ООО "Генезис Металл" не оплачивает налог на прибыль в федеральный и местный бюджет.

Исходя из электрической мощности, предоставленной ответчиком (вместо 500 кВТ не было предоставлено даже 360 кВт), недостатков в кровле помещений, невозможности осуществления деятельности ввиду отказа ответчика в решении вопроса присоединения к вентиляционной системе, истец полагает, что арендная плата может быть уменьшена.

А исходя невозможности осуществлять деятельность истца из-за протечек, отсутствие предоставления 500 квт, отсутствия вентиляции, истец вообще должен быть освобождён от внесения арендных платежей до предоставления ответчиком помещения в надлежащем состоянии согласно условиям договора аренды.

Предоставление помещения, которое не отвечает требований договора аренды по качеству, а также которое невозможно использовать, равносильно непредоставлению объекта арены вообще.

Таким образом, истец по встречному иску полагает отсутствующей свою обязанность платить арендную плату за помещение, не отвечающее качеству, согласованному в договоре.

Отклоняя требования по встречному исковому заявлению, суд исходит из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от Арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом Арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.